20xx年重慶老年住宅公寓計(jì)劃立項(xiàng)可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2024-12-06 13:24本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】增長(zhǎng)%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅同全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本同步。銷（預(yù)）售面積增長(zhǎng)幅度大于竣工面積增長(zhǎng)幅度。房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，呈現(xiàn)出健康、持續(xù)、平穩(wěn)、擴(kuò)張的發(fā)展態(tài)勢(shì)。今年上半年重慶市房地產(chǎn)總投資億元，同比增長(zhǎng)%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的%。新開工面積穩(wěn)步增加，住宅開發(fā)占主導(dǎo)地位。新開工面積較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全市商品房新開工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛，商品房銷售連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。商品房銷售勢(shì)頭良好。商品房銷售價(jià)格漲勢(shì)不止。業(yè)價(jià)格預(yù)計(jì)將不斷上揚(yáng)。國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷紛紛登陸重慶。居民住房需求潛力大；重慶市地價(jià)底、房?jī)r(jià)低，利潤(rùn)上升空間也很大。渠道，涌入重慶市場(chǎng)尋找商機(jī)。60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。近日國(guó)家民政部及地方各級(jí)民政部門
【正文】 開發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)： （前期費(fèi)用 +中期費(fèi)用 +后期費(fèi)用） 2% =（ 2130 萬(wàn) +5850 萬(wàn) +1290 萬(wàn)） 2% = ? 開發(fā)總成本估算 ： 投資開發(fā)總成本 =（前期費(fèi)用） 2130 萬(wàn) +（中期費(fèi)用） 5850 萬(wàn) +（后期費(fèi)用） 1290 萬(wàn) +（開發(fā)管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)） 萬(wàn) = （二）項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào) 銷售價(jià)格確定 由于本案具體地理位置尚未明確，無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法確定項(xiàng)目的銷售價(jià)格，只能參照其他城市及本市類似項(xiàng)目來確定銷售價(jià)格。故 現(xiàn)將銷售價(jià)格暫定為：多層住宅 1800 元 /平方米，小高層住宅 2021元 /平方米，商鋪 3800 元 /平方米，并以此價(jià)格進(jìn)行銷售收入計(jì)算。（待項(xiàng)目具體地理位置確定后再依照科學(xué)的方 法合理定價(jià)） 銷售總收入 ? 住宅銷售收入 ： 2021 元 /㎡ 21466㎡ +1800 元 /㎡ 10120㎡ = 萬(wàn)元 ? 商鋪銷售收入： 3800 元 /㎡ 1200 ㎡ =4560 萬(wàn)元 ? 銷售總收入： 住宅銷售收入 +商鋪銷售收入 = 萬(wàn) +4560 萬(wàn) = 項(xiàng)目銷售總利潤(rùn) 項(xiàng)目投資開發(fā)總利潤(rùn) = 總銷售收入 萬(wàn)元－項(xiàng)目總成本 = 成本利潤(rùn)率 項(xiàng)目投資開發(fā)總利潤(rùn) /項(xiàng)目總成本 = 萬(wàn)元 / 萬(wàn)元=% 五 、項(xiàng)目風(fēng) 險(xiǎn)分析 老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可需要一段時(shí)間 重慶市有 60 歲以上老年人近 500 萬(wàn)，可謂市場(chǎng)大，潛力大，但就老年人住宅市場(chǎng)而言，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個(gè)時(shí)間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過程，其 認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟程度，認(rèn)可時(shí)間長(zhǎng)短決定了老年人住宅市場(chǎng)成熟時(shí)間長(zhǎng)短，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可程度及時(shí)間長(zhǎng)短。 消費(fèi)群體的特殊性和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬的敏感性導(dǎo)致項(xiàng)目具有較大風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)、高投入的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目除了項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作之外，在很大程度上還有一個(gè)資金運(yùn)作，項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作和資金運(yùn)作的成功與否決定著項(xiàng)目開發(fā)成功與否。老年住宅項(xiàng)目面對(duì)的是 60 歲以上的特殊消費(fèi)群體，他們雖有積蓄，但由于贍養(yǎng)老人，子女讀書成家，所剩節(jié)余有限，購(gòu)置老年公寓住宅在很大程度上要借助銀行住房按揭貸款和子女資助，特別是我國(guó)銀行現(xiàn)行房貸政策對(duì) 60 歲以上老年人是不發(fā)放住房貸款的，這樣老年人購(gòu)房資金來源要么以子女名義 貸款購(gòu)房，要么由老年人獨(dú)資購(gòu)房，要 么老年人出資，子女資助購(gòu)房。不論哪一種籌資購(gòu)房形式都涉及一個(gè)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)的敏感問題，特別是多子女的老年人家庭將更加敏感。因此老年人購(gòu)房資金的來源及房貸政策的障礙或多或少會(huì)影響老年人購(gòu)房消費(fèi)，也必然會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來資金回籠資金周轉(zhuǎn)的負(fù)面影響，這是本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之二。 六 、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議與結(jié)論 老年住宅項(xiàng)目 強(qiáng)調(diào) 地理位置優(yōu)越 和 自然環(huán)境 良 好， 同時(shí) 市場(chǎng)需求很大， 擁有 可觀 的 經(jīng)濟(jì)效益 和 良好 的 社會(huì)效益 ，是一個(gè)充滿商機(jī)和 可行度較高的項(xiàng)目。但為了提高本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，化不利為有利因素，將風(fēng)險(xiǎn)值降低到最低程度，特提如下建議： 認(rèn)真進(jìn)行項(xiàng)目選址。老年人公寓項(xiàng)目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個(gè)性和特色，選擇好項(xiàng)目地段是打造老年人公寓個(gè)性和特色的載體和必須的物資條件，老年人公寓項(xiàng)目能否成功關(guān)鍵在地段，因?yàn)榈囟问俏ㄒ坏?，是其它條件不可替代的。 本項(xiàng)目 必須 要做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、統(tǒng)一的總體規(guī)劃，項(xiàng)目就具有了“量身定做”的依據(jù)， 更加有效的 避免項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保項(xiàng)目的 順利實(shí)施 。 項(xiàng)目實(shí)施前，還應(yīng)在本案報(bào)告基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。在調(diào)查過程中，對(duì)重慶老年住宅市場(chǎng)不但要進(jìn)行定性分析，還要進(jìn)行定量分析 ，以便從營(yíng)銷角度對(duì)老年人住宅市場(chǎng)項(xiàng)目定位，市場(chǎng) 前景 作 出準(zhǔn)確判斷并提出詳盡而具有針對(duì)性和可操作性的方案， 以便化解風(fēng)險(xiǎn)。 綜上所述，隨著重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)市場(chǎng)整體發(fā)展趨勢(shì)，通過市場(chǎng) 分析 ，避開激烈競(jìng)爭(zhēng)的房產(chǎn)市場(chǎng)，另辟蹊徑，轉(zhuǎn)而投資新式老年住宅公寓，是富有遠(yuǎn)見的選擇。
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