【導(dǎo)讀】發(fā)，項(xiàng)目名稱(chēng)為“新華苑”(二期)。新華苑(二期)將由深圳市源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司全資獨(dú)立開(kāi)發(fā)。源發(fā)實(shí)業(yè)有限公司是。勝大廈，新華苑一期等多個(gè)項(xiàng)目，有豐富的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的資金實(shí)力。劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研究。人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究和開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍。率為，其中住宅平米，商業(yè)平米。項(xiàng)目住宅售價(jià)可達(dá)3500元/M²，臨街鋪面售價(jià)可達(dá)10000元/M²。的銷(xiāo)售速度應(yīng)于深圳市的平均水平，而且房?jī)r(jià)的增幅也大于全市平均水平。已基本完成方案工作。資大幅度低于國(guó)家投資的局面得到改觀。20xx年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢(shì)。進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，貿(mào)易順差減少。貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長(zhǎng)。按季度統(tǒng)計(jì)，去年一季度ＧＤＰ。增長(zhǎng)９．９％，二季度增長(zhǎng)６．７％，三季度由原先發(fā)布的９．１％修訂為增長(zhǎng)９．６％，這表明連續(xù)6年的擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起了很大的促進(jìn)

　　

【正文】 27749111 建筑面積 9611 總占地面積 / 銷(xiāo)售階段 中期 折后均價(jià) 2400 戶(hù)型 面積 套數(shù) 比例 實(shí)用率 銷(xiāo)售情況及分析 2 2 1 6881 108 53 89 銷(xiāo)售近 60%左右 3 2 1 8586 36 18 3 2 2 9198 60 29 自身配套 / 裝修標(biāo)準(zhǔn) 提供裝修套餐 區(qū)域配套 商業(yè)：建行、農(nóng)行、工行 教育：新華中學(xué)、三聯(lián)小學(xué)、松和小學(xué)、中心小學(xué)、金橋幼兒園 服務(wù)：佳華、龍華人民醫(yī)院、百佳超市、酒樓、華富市場(chǎng) 交通狀況 370、 302， 315， 508， 312， 410， 616， 620 樓盤(pán)主要賣(mài)點(diǎn)及 突出營(yíng)銷(xiāo)方式 行政中心區(qū) 高實(shí)用率，低容積率 交通便捷 成熟地段、成熟配套 升值概念 投資客戶(hù)群 工薪階層、龍華工作的年輕白領(lǐng)階層 樓盤(pán)總體評(píng)價(jià)： 本項(xiàng)目地 理位置優(yōu)越，交通便利，以低價(jià)位入市，力求吸引在周邊農(nóng)民房中居住白領(lǐng)的注意力，定位非常明確。樓梯包裝和相關(guān)宣傳有待加強(qiáng)。 . 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在加大調(diào)控力度下基本健康地發(fā)展，并成為最火爆的熱門(mén)行業(yè)之一； 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度和理性度均領(lǐng)先全國(guó)，地產(chǎn)投資安全性最大。 龍華的房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸入“大盤(pán)時(shí)代”，繼“風(fēng)和日麗”之后，錦繡江南花園和美麗 365 花園的迅速崛起以及深圳市各大地產(chǎn)商的紛紛介入，大盤(pán)將成為今后龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)中的統(tǒng)治者，“大盤(pán)重陣、白領(lǐng)基地”的格局已隱約可見(jiàn)； 龍華身兼全民置業(yè)、住宅大盤(pán)化、郊居化重任，集撤鎮(zhèn)建街道辦、地鐵、擴(kuò)關(guān)、高新技術(shù)與商貿(mào)物流等多種概念與一體，將成為深圳全民置業(yè)的當(dāng)然之選； 但是隨著土地的減少，小高層的開(kāi)發(fā)已成必然之勢(shì)，物業(yè)的開(kāi)發(fā)類(lèi)型將逐漸向小高層和高層過(guò)度； 目前，龍華的均價(jià)比南山低一半，比中心區(qū)低三分之二，價(jià)格是吸引特區(qū)內(nèi)置業(yè)群體的關(guān)鍵因素； 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和政府相關(guān)政策的支持將為龍華的房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格得到實(shí)質(zhì)性的提升，同時(shí)也意味著龍華具有廣闊的升值空間； 三、 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) . 地塊解析 . 交通條件 本項(xiàng)目緊臨龍華交 通干道東環(huán)二路和建設(shè)路，與龍華中心廣場(chǎng)隔路相望 ，屬典型的中心廣場(chǎng)物業(yè)，交通十分便捷，有 508 路、 370 路、 302路、 315 路、 312 路、 410路、 616 路、620 路等公交大巴可達(dá)本項(xiàng)目。 . 地形地勢(shì) 本項(xiàng)目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，一側(cè)是上萬(wàn)平方米廣場(chǎng)景觀，一側(cè)是永久性的山丘綠林和學(xué)校運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，視野開(kāi)闊，滿(mǎn)眼翠綠。由于一期工程已入住兩年，本項(xiàng)目的水、電、氣路等均已通“平”，具備良好的開(kāi)工條件。 . 規(guī)劃限制條件 本項(xiàng)目地塊較好，總用地 M178。，容積率 ，覆蓋率 35%，商業(yè)面積占計(jì)容積率面積不超過(guò) 5%，停車(chē)位不少于總戶(hù)數(shù)的 50%。 . 項(xiàng)目 SWOT 分析 . 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚； 項(xiàng)目緊鄰龍華中心廣場(chǎng)，享市政大配套，并有獨(dú)特的景觀資源： 項(xiàng)目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動(dòng)脈，并緊鄰建設(shè)路，交通優(yōu)勢(shì)明顯； 項(xiàng)目緊鄰新華中學(xué)，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場(chǎng)等，配套完善，生活便利無(wú)； 開(kāi)發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)公司經(jīng) 濟(jì)實(shí)力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這項(xiàng)目的成功提供了實(shí)力保障； 開(kāi)發(fā)商早在九十年代后期就獲得該項(xiàng)目地塊的使用權(quán)，地價(jià)十分低廉，大大降低了項(xiàng)目成本，使本項(xiàng)目今后的銷(xiāo)售中極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 . 項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目占地面積僅 8384 M178。，總建筑面積不足 3 萬(wàn)平方米，雖然與一期工程合為一個(gè)小 區(qū)，但終究較小，形不成大社區(qū)效應(yīng)； 緊鄰東環(huán)二路，臨街面較長(zhǎng)，躁音影響不可忽視。 . 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 龍華撤鎮(zhèn)建街道辦，是龍華城市化進(jìn)程的重要標(biāo)志，區(qū)位地位的變化必將人口聽(tīng)增加，投資 的增大，住房需求的旺盛。 政府在龍華劃出 19 萬(wàn)平方公里的儲(chǔ)備用地，便龍華與市區(qū)與中心區(qū)更加血肉相連。使龍華作為“深圳后花園”的魅力大增； 地鐵四號(hào)線(xiàn)的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，將使龍華進(jìn)一步享受現(xiàn)代交通文明，空間距離因地鐵而變短，使龍華可望真正成為白領(lǐng)重鎮(zhèn)。 . 項(xiàng)目威協(xié) 龍華廣闊的市場(chǎng)前景中，已吸引了諸如：金地、城建物業(yè)集團(tuán)、富通等品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，這些大地產(chǎn)商無(wú)論從一發(fā)理念，管理水平等都有優(yōu)勢(shì)，必然給中小發(fā)展商及行業(yè)新進(jìn)入者構(gòu)成威協(xié)。 龍華已有的風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦秀江南、美麗 365 花園等幾十萬(wàn)平米的大 盤(pán)，帶領(lǐng)龍華地產(chǎn)進(jìn)入了“大盤(pán)時(shí)代”，這些品牌樓盤(pán)其多樣的戶(hù)型，優(yōu)美的園林，完善的配套，對(duì)中小樓盤(pán)構(gòu)成了壓力。 四、 項(xiàng)目定位及項(xiàng)目評(píng)估 . 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位： 龍華 高品質(zhì) 精致 住宅小區(qū) 形象定位： 龍華首席景觀住宅 目標(biāo)客定位 區(qū)域：以龍華區(qū)域客戶(hù)以主； 特征：首次置業(yè)的住家。 . 方案評(píng)估意見(jiàn) 新華苑二期項(xiàng)目規(guī)劃與地，經(jīng)邀標(biāo)方式由深圳市華陽(yáng)國(guó)際建筑設(shè)計(jì)有限公司中標(biāo)。 在方案設(shè)計(jì)上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結(jié)合本小區(qū)的具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點(diǎn)。做出了以下特色 ： 總體布局上采用排列布局，分兩排布置，南側(cè)一排為 18 層，北側(cè)一排為 8 層，充分利用南北兩側(cè)良好的自然景觀，在小區(qū)中部自然形成一個(gè)中心庭院。 北側(cè)一排中小戶(hù)型可將東環(huán)二路的躁音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧?kù)o。 沿東環(huán)二路臨街一層布置成商鋪，充分利用了地塊的商業(yè)價(jià)值。 單體設(shè)計(jì)，確保了戶(hù)戶(hù)均有開(kāi)闊視野，功能分區(qū)明確，通風(fēng)采光良好，做到了明廚明衛(wèi)，經(jīng)濟(jì)合理，實(shí)用率高。 建筑立面造型上，以流暢的線(xiàn)條和優(yōu)雅豐富的造型為體量上的主要特征，以簡(jiǎn)潔的色彩和的景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造了繽紛燦爛的空間效果，從而形成本建筑典雅、精致的特征。 交通組織上，做到人車(chē)分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。 總之，經(jīng)過(guò)近半年的時(shí)間，反復(fù)幾易其稿，目前的方案應(yīng)屬比較理想的方案，既結(jié)合了項(xiàng)目地價(jià)特征，充分挖掘了地段價(jià)值又貼近市場(chǎng)，符號(hào)目標(biāo)客戶(hù)的需求。 五、 目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 . 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 新華苑二期籌備工作從二 OO三年五月份即已經(jīng)展開(kāi)，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)策劃公司進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和物業(yè)品質(zhì)進(jìn)行了深入的策劃，并邀請(qǐng)了三家甲級(jí)設(shè)計(jì)院進(jìn)行了建筑投標(biāo)。 到目前為止，已充分把握住了市場(chǎng)并獲得了一個(gè)較為理想的方案。 本項(xiàng)目計(jì)劃二 OO 四年七月份破土動(dòng) 工。 二 OO四年十二月份達(dá)到正負(fù)零。 二 OO五年五月份主體全面封頂。 二 OO五年八月基本完成主體外裝。 二 OO五年十二月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。 . 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)橫道圖 見(jiàn)附件 六、 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 本項(xiàng)目計(jì)劃投資總額為 萬(wàn)元， (不含地價(jià)款 )按可銷(xiāo)售面積計(jì)算，銷(xiāo)售建設(shè)成本為 1017元 /M178。 其中： 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 萬(wàn)元 政府規(guī)費(fèi) 萬(wàn)元 建筑安裝工程費(fèi) 萬(wàn)元 其它費(fèi) 用 萬(wàn)元 6． 2 資金籌措 發(fā)展商源發(fā)實(shí)業(yè)公司已在龍華獨(dú)立或合作開(kāi)發(fā)了多個(gè)樓盤(pán)，而且均為有資金開(kāi)發(fā)?，F(xiàn)已積累了較強(qiáng)的資金實(shí)力。開(kāi)發(fā)新華苑二期這樣的小規(guī)模樓盤(pán)，源發(fā)實(shí)業(yè)已有足夠的現(xiàn)金支持，不需向銀行或其它融資渠道籌措資金。 七、銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 7． 1 各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售收入估算 住宅：可售面積 27945m178。,為保守起見(jiàn)，整體均價(jià)按 3400 元 / m178。計(jì)算 27945 m178。*3400 元 / m178。= 萬(wàn)元 商業(yè)：可售面積 1399 m178。，均價(jià)按 10000 元 / m178。計(jì)算 1399 m178。*10000 元 / m178。=1399 萬(wàn)元 銷(xiāo)售總收入為：住宅銷(xiāo)售收入 +商業(yè)銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 +1339 萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 7． 2 銷(xiāo)售利潤(rùn) 本項(xiàng)目的總銷(xiāo)售額為 。 土地成本按樓面地價(jià) 1300元 /平米計(jì)算， 前期費(fèi)用及建安費(fèi)用為 。 銷(xiāo)售成本按銷(xiāo)售額的 6%計(jì)算， 。 本項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)為 。 =。 扣除營(yíng)業(yè)稅 5%為 542萬(wàn)元。 扣除合同印花稅 ，城建維護(hù)稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費(fèi)共為 %，即： 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)為 。 扣除所得稅額 15%，即 。 本項(xiàng)目稅后純利潤(rùn)預(yù)計(jì)為 。 八、財(cái)務(wù)與敏感性分析 8． 1 敏感性分析 8． 2 社會(huì)效益和影響分析 由于本項(xiàng)目地處龍華中心廣場(chǎng)南側(cè)，對(duì)市政廣場(chǎng)的景觀有很大影響，成功開(kāi)發(fā)新華苑項(xiàng)目，使之成為與中心廣場(chǎng)相得益彰的一道城市風(fēng)景線(xiàn)。 由于龍華的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，尚處 在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵營(yíng)排列，或“農(nóng)民房”形象，與特區(qū)內(nèi)建筑尚有一定差路。本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，力爭(zhēng)打造成一個(gè)精品樓盤(pán)，成為龍華人居的一個(gè)人性典范。 開(kāi)發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)，尚有三塊儲(chǔ)備用地，待建面積近 30萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)，將使源發(fā)實(shí)業(yè)在專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作上步上新臺(tái)階，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供成功經(jīng)驗(yàn)。 九、可行性研究結(jié)論 9． 1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范 由于本項(xiàng)目較低的地價(jià)成本。加之科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研、精心的方案設(shè)計(jì)、良好的市場(chǎng)環(huán)境，可以說(shuō)，是一個(gè) 風(fēng)險(xiǎn)極小安全度高的項(xiàng)目 。 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在于建筑工程上面。 如何將一個(gè)好的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益工程環(huán)節(jié)對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。建議 **部加強(qiáng)工程管理人才的引進(jìn)建立科學(xué)的施工管理流程、外部聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)務(wù)實(shí)的監(jiān)理隊(duì)伍，確保本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、高效的工程形象。