【導(dǎo)讀】項(xiàng)目位于山東省菏澤市城市新區(qū)?；啬厦婵恐鞲傻揽登f路，西。周邊交通便捷，區(qū)位條件良好。基地與趙王河相距非常近，是理想得安家置業(yè)居所。基地正南面是城市視廊——華英路，其商業(yè)。項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)因素均已經(jīng)設(shè)計(jì)完畢。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售之前，進(jìn)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定向咨詢區(qū)域包括西城區(qū)和東城區(qū)及發(fā)展沿。調(diào)查時(shí)間是十一月二日至十一月四日，共采集樣本654份。認(rèn)真核對(duì)區(qū)分，有效樣本626份。統(tǒng)”進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和數(shù)據(jù)處理，并依此進(jìn)行客戶需求心理進(jìn)行分析。側(cè)毗鄰天香路，北側(cè)及東北是趙王河。是今后城市居住未來(lái)發(fā)展的主要方向。產(chǎn)產(chǎn)業(yè)波動(dòng)及其作用之下的本項(xiàng)目投資可行性分析確定基調(diào)。小，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將更趨平穩(wěn)。稅收入上升較快；貨幣供應(yīng)量和貸款快速增長(zhǎng)。的增長(zhǎng)而穩(wěn)步提高，經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。將保持較快增長(zhǎng)，GDP增長(zhǎng)%，比上年同期降低個(gè)百分點(diǎn)，步上揚(yáng)，物價(jià)漲幅進(jìn)一步減小，通脹壓力減輕。波動(dòng)的可能性逐漸降低。經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)大減弱了大幅波動(dòng)的程度和

　　

【正文】 出 即 用 于 住 、行 、教 育 、娛 樂(lè) 等 的 支 出 逐 步 增 加 。 2021年 《 菏 澤 統(tǒng) 計(jì) 年 鑒 》 資 料 清 楚 地 表 明 ， 隨 著 菏 澤 市 居 民 家 庭 收 入 水 平的 提 高 ， 食 品 支 出 在 消 費(fèi) 性 支 出 中 的 比 重 在 下 降 ， 住 房 支 出 比 重 在 上升。恩格爾系數(shù)由 2021 年的 ％下降到 2021 年的 ，住房支出 卻 在 上 升 ， 即 由 2021 年的 ％，上升到了 2021 年的 ％。 隨著城市居民收水平的提高，居住消費(fèi)在消費(fèi)中支出占的比重增大 ， 解 決 居 民 住 房 問(wèn) 題 成 為 當(dāng) 前 城 市 發(fā) 展 中的一個(gè)關(guān)鍵性的問(wèn)題。 3） 住 宅 潛 在 市 場(chǎng) 和 發(fā) 展 空 間 巨 大 。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，有沒(méi)有市場(chǎng)以及市場(chǎng)容量的大小，是產(chǎn)業(yè)發(fā)展 的 決 定 性 因 素 。 菏 澤 住 宅 市 場(chǎng) 容 量 適 中 ， 住 宅 建 設(shè) 發(fā) 展 空 間 較 為 廣闊。 改 革 開(kāi) 放 以 來(lái) ， 菏 澤 市 住 宅 建 設(shè) 發(fā) 展 迅 速 ， 成 績(jī) 顯 著 。 2021 年2021 年期間共完成住宅建設(shè)投資 億元，竣工住宅 萬(wàn)平方米，人均居住面積從 2021 年的 平方米，提高到 2021 年的 平 方 米 。 菏澤雖然在住宅建設(shè)方面取得了重大的成就，但是住房發(fā)展空間仍 然 巨 大 。 隨 著 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā) 展 ， 居 民 收 入 水 平 進(jìn) 一 步 提 高 ， 對(duì)提高居 住 水 平 的 要 求 越 來(lái) 越 迫 切 。 菏 澤 市 統(tǒng) 計(jì) 局 的 調(diào) 查 資 料 顯 示 ， 菏 澤 市年收入在 － 萬(wàn)元的小康型家庭占全市家庭戶數(shù)的 ％；年收入在 － 6 萬(wàn)元的富裕型家庭占 15％ ；年 收 入 在 10 萬(wàn)元以上的富有 型 家 庭 占 ２ ％ ； 其 余 為 溫 飽 型 與 貧 困 型 家 庭 。 居 民 家 庭 收 入 雖 然 在不 斷 地 提 高 ， 消 費(fèi) 性 支 出 雖 然 也 在 不 斷 地 增 加 ， 但 是 住 房 消 費(fèi) 支 出 在消 費(fèi) 支 出 所 占 的 比 重 卻 相 對(duì) 地 較 低 。 所 以 ， 提 高 住 房 消 費(fèi) 水 平 的 空 間還 是 巨 大 的 。 第三節(jié)菏澤市住宅市場(chǎng)總體供需評(píng)價(jià) 一、 菏 澤 市住宅市場(chǎng)是一個(gè)不均衡的市場(chǎng)。 主 要 表 現(xiàn) 在 地 理 位 置 的 分 布 上 和 發(fā) 展 程 度 上 。 牡丹區(qū)（西城）是住 宅 發(fā) 展 的 熱 點(diǎn) 地 區(qū) ， 特別是人民路和丹陽(yáng)路地區(qū)最熱 ，與此同時(shí)南城 和 北 城 的 住 宅 發(fā) 展 較 為 緩 慢 。 但 隨 著 東 部 開(kāi) 發(fā) 區(qū) 的 不 斷 開(kāi) 發(fā) ， 這 一地 區(qū) 可 供 繼 續(xù) 開(kāi) 發(fā) 的 土 地 已 經(jīng) 有 限 。 今 年 以 來(lái) ， 熱 點(diǎn) 有 向 東 城 偏 南 沿線 發(fā) 展 的 趨 勢(shì) 。 二 、 東部高檔住宅市場(chǎng)開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。 隨 著 菏 澤 市 熱 點(diǎn) 區(qū) 域 的 移 動(dòng) ， 東 部 高 檔 住 宅 紛 紛 出 爐 ， 有 溫 泉 入戶的高層住宅，有水案豪宅等等，均價(jià)在 2300 元 /平米以上。這些當(dāng)?shù)?的 高 段 項(xiàng) 目 ，消 化 速 度 相 對(duì) 緩 慢 ，月 銷 售 在 610 套 左 右 。菏 澤 的 高收入人群僅占 17%，但是目前東部的高端住宅頻繁亮相，這類供給過(guò)多 、需 求 不 旺 的 形 態(tài)必然導(dǎo)致激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這種競(jìng)爭(zhēng)除竟相降價(jià)、折 價(jià) 外 還 表 現(xiàn) 在 戶 形 設(shè) 計(jì) 、 配 套 設(shè) 施 、 物 業(yè) 管 理 、 突 出 品 牌 等 方 面 。 三 、 普通住宅市場(chǎng)供求存在較大矛盾。 從目前菏澤市住宅市場(chǎng)需求類別看，根據(jù)實(shí)際調(diào)查的結(jié)果顯示，個(gè) 人 購(gòu) 房 者 最 需 要 的 是 具 有 下 列 特 點(diǎn) 的 普 通 住 宅 ： （ 1） 價(jià) 格 合 理 ： 1500—2500 元 / m2。 （ 2） 面 積 適 中 ： 90—130 m2。 （ 3）實(shí)用性強(qiáng)：布局合理、采光充分、能夠滿足基本使用功能。 （ 4） 交 通 、 生 活 比 較 便 利 。 （ 5） 環(huán) 境 、 噪 音 等 方 面 符 合 居 住 標(biāo) 準(zhǔn) 。 但 目 前 市 場(chǎng) 提 供 的 商 品 住 宅 的 特 點(diǎn) 是 ： （ 1）價(jià)格：西城市區(qū)價(jià)格在 1200—1600 元 / m2，基本符合當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買(mǎi)能力。東部開(kāi)發(fā)區(qū)（未來(lái)的城市中心） 價(jià)格在 1800—3000元 / m2， 基 本 已 經(jīng) 超 過(guò) 了 部 分 居 民 的 購(gòu) 買(mǎi) 能 力 。 （ 2） 面 積 ： 130—150 m2（ 三 居 ）， 面 積 偏 大 與 需 求 有 差 距 。 （ 3）總 價(jià) ：由 于 剩 余 房 源 的 面 積 偏 大 ，所 以 導(dǎo) 致 房 屋 的 總 價(jià) 偏 高 ， 個(gè)人購(gòu)房 需求 西 區(qū) 供 應(yīng) 狀 況 東 區(qū) 供 應(yīng) 狀 況 價(jià)格 1500—2021 元 / ㎡ 1420—1900 元 / ㎡ 14702640 元 / ㎡ 面積 90130 ㎡ 90120 ㎡ 120160 ㎡ 戶型 布局合理 格局單一 戶 型 格 局 略 有 創(chuàng) 新 交通 交 通 、 生 活 便 利 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 開(kāi) 發(fā) 區(qū) 附近 交 通 方 便 ， 但 缺少 聚 居 氛 圍 ， 配套設(shè) 施 不 完 善 開(kāi) 發(fā) 過(guò) 程 中 ， 未 來(lái)城 市 中 心 ， 交 通 便利 ， 但 缺 少 聚 居 氛圍 ， 配 套 設(shè) 施 不 完善 ，未 來(lái) 前 景 良 好 。 超 出 了 居 民 的 購(gòu) 買(mǎi) 能 力 。 （ 4）交 通 及 生 活 便 利 情 況 ：西 城 作 為 老 城 區(qū) 交 通 便 利 ，東 部 因 為是正在開(kāi)發(fā)中的區(qū)域，又是未來(lái)的城市中心，相對(duì)而來(lái)交通不夠便利，區(qū) 域 繁 華 度 不 夠 。 由 此 可 見(jiàn) ， 市 場(chǎng) 上 提 供 的 住 宅 與 眾 多 購(gòu) 房 者 的 需 求 存 在 較 大 的 矛盾。 菏澤市總體的需求情況不令人樂(lè)觀，但房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給的嚴(yán)峻形 勢(shì) 又 擺 到 我 們 面 前 ： 目 前 菏 澤 市 房 地 產(chǎn) 管 理 局 核 發(fā) 的 商 品 房 內(nèi) 銷 許可 證 幾 十 個(gè) ， 菏 澤 市 場(chǎng) 在 售 和 已 售 的 具 有 合 法 銷 售 資 格 的 住 宅 項(xiàng) 目 共計(jì) 百 余 個(gè) 。據(jù)《 中 國(guó) 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 》最 新 統(tǒng) 計(jì) ，目 前 菏 澤 市 在 售 項(xiàng) 目 有 29個(gè)（ 大 盤(pán) ）。綜 合 各 方 面 的 信 息 ，下 半 年 ，市 場(chǎng) 新 開(kāi) 盤(pán) 項(xiàng) 目 數(shù) 量 有 可 能要 增 加 。 因 此 可 以 說(shuō) 菏 澤 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 供 需 失 調(diào) 的 結(jié) 構(gòu) 性 矛 盾 已 經(jīng) 擺 到我 們 面 前 。 供 需 的 總 體 形 勢(shì) 雖 然 嚴(yán) 峻 ， 但 菏 澤 的 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 并 不 是 沒(méi) 有 希望 。 個(gè) 人 購(gòu) 房 比 例 的 不 斷 攀 升 ， 住 宅 銷 售 面 積 的 再 次 增 長(zhǎng) ， 說(shuō) 明 ： 菏澤 的 房 地 產(chǎn) 又 進(jìn) 入 了 一 個(gè) 增 長(zhǎng) 期 。 第四節(jié)菏澤市住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 一 、 影響市場(chǎng)發(fā)展的因素 影響市場(chǎng)發(fā)展 的主要因素有：政策因素、競(jìng)爭(zhēng)因素、需求因素、市 場(chǎng) 環(huán) 境 因 素 等 多 種 。 菏 澤 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 競(jìng) 爭(zhēng) 情 況 （ 即 供 給 情 況 ）和 需 求 情 況 已 在 本 章 第 一 節(jié) 、 第 二 節(jié) 中 進(jìn) 行 了 分 析 ， 下 面 主 要 就 政 策因 素 和 市 場(chǎng) 環(huán) 境 因 素 進(jìn) 行 分 析 。 國(guó) 家 政 策 對(duì) 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 發(fā) 展 的 影 響 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 是國(guó)民 經(jīng)濟(jì)的重 要組成 部分，關(guān) 系國(guó)計(jì) 民生，是 經(jīng)濟(jì)成分里的活躍 因子；近 幾年來(lái)， 政府一 直致力于 宏觀調(diào)控 的探索， 特別是政府關(guān)于房 地產(chǎn)市場(chǎng) 的規(guī)范政 策力度 加 大，操 作性 增 強(qiáng) ，并把房 地產(chǎn)投機(jī)行為和消 費(fèi)行為分 開(kāi)，有效 的分而 治之 ，因 此施行了 一系列宏 觀調(diào)控政策，其中 最重要的 是： 山 東 省《關(guān)于 進(jìn)一步規(guī) 范發(fā)展 房地產(chǎn)市 場(chǎng)的意見(jiàn) (討 論稿 )》 黨 政 機(jī) 關(guān)事業(yè)單位不得自建住房 ? 福 利 性 住房經(jīng)費(fèi) 將 取消 ? 依 法 盡 快將 “ 城中村 ” 集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有 全省規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)今天召開(kāi)。提交會(huì)議的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展 房地產(chǎn)市 場(chǎng)的意見(jiàn) (討論稿 )》中顯 示，山東 省擬出臺(tái) 多項(xiàng)措施規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2021 年城鎮(zhèn)家庭住宅不低于 60 平方米 黨 政 機(jī) 關(guān)事業(yè)單位不得自建住房 福 利 性 住房經(jīng)費(fèi)取消 依 法 盡 快將 “ 城中村 ” 集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有 房 地 產(chǎn) 中介服務(wù)不得強(qiáng)制消費(fèi) 期 房 預(yù) 售必須明碼標(biāo)價(jià) 二 手 房 市場(chǎng)價(jià) 格定期公布 市 場(chǎng) 環(huán) 境 因 素 市 場(chǎng) 環(huán) 境 因 素 包 括 國(guó) 外 市 場(chǎng) 環(huán) 境 和 國(guó) 內(nèi) 市 場(chǎng) 環(huán) 境 。 中國(guó)加入 WTO，入 關(guān) 后 ，隨 著 對(duì) 外 經(jīng) 濟(jì) 貿(mào) 易 往 來(lái) 的 增 多 ，對(duì) 國(guó) 內(nèi)經(jīng) 濟(jì) 的 刺 激 以 及 對(duì) 外 資 企 業(yè) 的 吸 引 都 有 著 不 可 低 估 的 影 響 。 外資企業(yè)大量進(jìn)入中國(guó)，聘用了更多的中國(guó)員工，租購(gòu)面積更大的 寫(xiě) 字 樓 和 住 宅 樓 。 國(guó) 內(nèi) 方 面 ，國(guó) 家 為 了 保 證 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 平 穩(wěn) 、快 速 的 發(fā) 展 ，會(huì) 進(jìn) 一 步加 大 刺 激 需 求 的 力 度 。 因 此 ， 有 理 由 相 信 ， 會(huì) 有 更 多 的 經(jīng) 濟(jì) 政 策 ， 幅度 更 大 的 優(yōu) 惠 措 施 不 斷 出 臺(tái) ， 以 促 進(jìn) 經(jīng) 濟(jì) 增 長(zhǎng) 。 二 、 菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 菏澤經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和空間布局調(diào)整，必將帶動(dòng)房地產(chǎn)供求地 域的變動(dòng)。 隨著菏澤城區(qū)人口的增長(zhǎng)，城市區(qū)人口密度的提高，以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 的 調(diào) 整 和 城 市 建 設(shè) 的 發(fā) 展 ， 必 須 對(duì) 城 市 空 間 布 局 進(jìn) 行 相 應(yīng) 的 調(diào) 整 。城 市 的 發(fā) 展 城 市 空 間 布 局 的 調(diào) 整 ， 就 決 定 了 菏 澤 房 地 產(chǎn) 供 求 的 地 域 變化。 菏澤產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市布局，基本上是在 50 年代形成和發(fā)展起來(lái)的 。 就 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 來(lái) 說(shuō) ， 菏 澤 原 有 的 經(jīng) 濟(jì) 主 要 是 由 第 二 產(chǎn) 業(yè) 構(gòu) 成 的 ， 第二 產(chǎn) 業(yè) 比 重 超 過(guò) 第 一 產(chǎn) 業(yè) 成 為 城 市 的 主 導(dǎo) ， 這 也 說(shuō) 明 了 菏 澤 市 已 經(jīng) 由農(nóng) 村 城 市 轉(zhuǎn) 向 了 工 業(yè) 城 市 ， 城 市 的 地 位 與 經(jīng) 濟(jì) 實(shí) 力 隨 著 工 業(yè) 經(jīng) 濟(jì) 的 穩(wěn)固 發(fā) 展 將 有 著 質(zhì) 的 飛 躍 。 菏 澤 城 市 發(fā) 展 到 今 天 ， 城 區(qū) 內(nèi) 已 經(jīng) 成 為 菏 澤最 優(yōu) 越 的 地 段 ， 已 經(jīng) 不 再適宜第二產(chǎn)業(yè)，特別是污染和擾民的產(chǎn)業(yè)在這 些 地 區(qū) 存 在 和 繼 續(xù) 發(fā) 展 ， 必 須 進(jìn) 行 調(diào) 整 。 根 據(jù) 產(chǎn) 業(yè) 的 調(diào) 整 和 土 地 使用 性 質(zhì) 的 變 化 ， 決 定 了 菏 澤 城 市 建 設(shè) 。 而 第 三產(chǎn) 業(yè) 隨 著 城 市 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā)展 在 逐 步 的 提 高 ， 但 是 整 個(gè) 產(chǎn) 業(yè) 在 經(jīng) 濟(jì) 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 中 的 比 重 正 在 呈 下 降趨 勢(shì) ，而 且 年 度 的 增 長(zhǎng) 幅 度 自 2021 年以來(lái)都在下降，這也充分說(shuō)明了城 市 經(jīng) 濟(jì) 雖 然 在 發(fā) 展 但 是 還 不 夠 活 躍 ， 城 市 的 商 業(yè) 經(jīng) 濟(jì) 、 服 務(wù) 業(yè) 經(jīng) 濟(jì)還 不 夠 發(fā) 達(dá) ， 這 在 一 定 程 度 上 也 限 制 了 城 市 商 業(yè) 地 產(chǎn) 的 發(fā) 展 ， 使 得菏澤 市 今 幾 年 的 商 業(yè) 地 產(chǎn) 發(fā) 展 較 為 穩(wěn) 固 ， 從 價(jià) 格 的 漲 幅 上 看 很 不 明 顯 。 隨 著 菏 澤 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 調(diào) 整 ， 城 市 建 設(shè) 的 發(fā) 展 ， 城 市 基 礎(chǔ) 設(shè)施逐步完善 ， 菏 澤 房 地 產(chǎn) 將 形 成 一 大 東 部 勢(shì) 銷 區(qū) ， 本 小 區(qū) 即 處 于 東 部 開(kāi) 發(fā) 區(qū) 的重要地段 ,有很大的提升空間。 三 、 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的影響 本項(xiàng)目地處東部發(fā)展地區(qū)，地區(qū)的發(fā)展必然會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目的發(fā)展。東 部 地 區(qū) 的 發(fā) 展 規(guī) 劃 ， 對(duì) 本 項(xiàng) 目 有 著 重 要 的 影 響 。 一 方 面 ，本 地 區(qū) 的 道 路 條 件 、市 政 設(shè) 施 的 比 較 完 善 ，為 項(xiàng) 目 提 供了 更 加 完 美 的 外 部 環(huán) 境 ； 康 莊 路 的 修 建 ， 更 使 這 里 成 為 開(kāi) 發(fā) 住 宅 的 理想地區(qū)。 另 一 方 面 ，該 地 區(qū) 中 匯 集 了 菏 澤 市 大 量 的 政 府 員 工 。這 里 將 集 中大 批 具 有 較 高 購(gòu) 買(mǎi) 力 的 高 收 入 階 層 。 為 項(xiàng) 目 吸 引 更 具 購(gòu) 買(mǎi) 力 的 客 戶 提供 了 條 件 。 此 外 ，上 述 分 析 的 種 種 政 策 因 素 ，對(duì) 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 需 求 無(wú) 疑 是 一個(gè) 刺 激 作 用 ， 使 一 部 分 人 可 以 進(jìn) 入 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 。 但 各 種 因 素 被 完 全 激活 ，形 成 實(shí) 際 的 需 求 尚 需 一 段 時(shí) 間 ，預(yù) 計(jì) 會(huì) 有 2—3 年