【導讀】總建筑面積40000平方米。整體形象和招商引資環(huán)境。近年來，博山區(qū)按照建設新型工業(yè)城市、文化。各項社會事業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。博山工業(yè)因煤炭、陶瓷、琉。200多億，駐地有中央屬企業(yè)2家，省屬企業(yè)3家，市屬企業(yè)10家。*開放勢頭強勁，外向型經(jīng)濟發(fā)展迅猛。大力實施經(jīng)濟國際化戰(zhàn)。目前，已有旭硝子、西門子、日綿、三井物產(chǎn)、美國納氏公司。等多家世界500強企業(yè)落戶博山，全區(qū)外資企業(yè)近百家。全區(qū)共有八大景區(qū)200多個。博山區(qū)位優(yōu)勢明顯，西距?？諝赓|量良好以上天數(shù)連續(xù)5年保持。國務院于二00七年三月同意將博山列為“國家歷史文化

　　

【正文】 的服務。 建立物業(yè)檔案，隨時掌握產(chǎn)權變動情況，維護物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理等。 物業(yè)管理公司初步考慮定員 20 人，其中經(jīng)理 1 人，辦公室 1 人，財務室 2 人，保安部 10 人，維修部 3 人，家政服務部 3 人：人員由社會公開招聘解決。 舊村改造回遷樓建設項目 42 十 、招標方案 根據(jù)《中華人民共和國招投標法》及原國家發(fā)展計劃委員會第 9號令 (2021 年 6 月 18 日 )要求，確保本項目建設的質量，縮短工期，節(jié)省投資，防范和化解工程建設中的違規(guī)、違法行為，保護國家利益，本項目的各主要實施環(huán)節(jié)應通過招標方式 進行。結合本工程具體內(nèi)容，對招標工作的初步計劃安排如下： 招標內(nèi)容 項目的招標內(nèi)容包括：建設場地的勘察、工程的設計、施工監(jiān)理及主要公用配套設備、設施、材料的采購、土建安裝等。 招標組織形式 因項目法人單位目前尚不具備大型自行招標所需的編制招標文件和組織評、定標的相應資質，因此本項目的勘察、設計、監(jiān)理以及主要公用配套設備的采購、土建安裝工程施工均采用委托招標形式，即委托具有相應資質的招標單位進行招標的形式。 招標方式 由于本項目規(guī)模大，質量要求高，根據(jù)建設要求，在招 標過程中應遵循以下原則： 項目的勘察、設計采用公開招標的方式。工程監(jiān)理和公用配套設備的采購、土建安裝工程施工等均采用公開招標方式，即在項目經(jīng)批復同意后，項目承辦單位即應在當?shù)貓蠹埳虾途W(wǎng)上發(fā)布招標公告。 在招標文件發(fā)出之日起 30 日內(nèi)，具備承擔招標項目能力的法人單位或其他組織均可以投標，投標單位少于 3 個時，應重新進行招標。 項目的招標、投標、評標、定標均應按《中華人民共和國招標管理法》的規(guī)定和程序進行。 標段劃分 舊村改造回遷樓建設項目 43 項目的勘察劃分為一個標段 項目的設計劃分為一個標段 項目的監(jiān)理 劃分為二個標段。 土建工程、公用配套設備的采購及安裝可采用分開招標的方式。即公用配套設備采購為一個標包，土建及安裝按子項各為一個標包。 對中標單位的要求 對中標的工程施工及安裝單位，其項目負責人，技術負責人以及投標書中各專業(yè)技術負責人必須親自到現(xiàn)場。 本項目不接受聯(lián)合投標，不允許中標人向他人轉讓中標項目，也不允許將中標的項目分解后向他人轉讓。 對設備、材料等中標的供應商必須按投標書所述的設備、材料名稱、型號、規(guī)格、生產(chǎn)廠家的產(chǎn)品供貨，未經(jīng)甲方同意不得 變更。 招標基本情況表 單項名稱 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用 招標方式 全部招標 部分招標 自行招標 委托招標 公開招標 邀請招標 工程勘察 √ √ √ 工程設計 √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ √ √ 工程監(jiān)理 √ √ √ 主要設備 √ √ √ 主要材料 √ √ √ 其他 說明 十 一 、投資規(guī)模和資金籌措方案 項目的總投資包括土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、地下車庫、室外工程費、預備費 等項。 土 地費用 舊村改造回遷樓建設項目 44 本項目 土地共 39067 平方米，約 畝 ，土地價格按 16 萬元 /畝計算，項目土地使用費用約 萬元。 建筑安裝工程費用 根據(jù)相關建設工程造價指標，結合本項目實際情況，本項目建筑安裝工程總造價為 萬元。 序號 建設指標 數(shù)量（㎡） 造價（元 /㎡） 工程總造價 (萬元 ) 備注 1 住宅 40000 室外工程費 室外工程包括道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構筑物等內(nèi)容。根據(jù) 本項目實際情況，本項目的室外工程費為 398 萬元。 前期工程費用 參照國家和 ***現(xiàn) 行有關取費標準，并結合本項目實際情況計取，共 206 萬元。 預備費 由于項目開發(fā)的可預見性較強，預備費按工程成本的 3％計提，合計 132 萬元。 開發(fā)成本 開發(fā)成本為以上 5 項之和，共計 萬元。 項目投資估算表 序號 項目名稱 計劃金額（萬元） 占總投資比例（ %） 1 總投資 土地使用權 建筑安裝工程 室內(nèi)工程 前期工程費用 預備費 管理費用 2 資金籌措 項目資本金 100 舊村改造回遷樓建設項目 45 開發(fā)費用 本項目開發(fā)的住宅樓全部為團購房，并且已簽訂合同，因而不需銷售費用，管理費用按開發(fā)成本的 5%計標為 萬元。 總投資 項目總投資為開發(fā)成本及開發(fā)費用之和，為 萬元。 資金籌措 項目總投資 萬元， 全部由淄博泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司自籌， 符合國家資本金有關政策。 主要技術 經(jīng)濟指標 序號 指標名稱 單位 指標 備注 一 總占地面積 平方米 39067 二 總建筑面積 平方米 40000 21 住宅建筑面積 平方米 40000 三 停車位 個 480 四 容積率 五 綠化率 % 35 六 總投資 萬元 61 開發(fā)成本 萬元 62 開發(fā)費用 萬元 七 建設期 年 2 舊村改造回遷樓建設項目 46 第四 章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策分析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 一、國家 行業(yè)規(guī)劃分析 隨著改革開放政策的進一步深化和我國經(jīng)濟的加速發(fā)展，人民群眾的生活水平得到了顯著的提高，改善住房條件，已成為廣大人民群眾的迫切要求。 《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》指出：堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，實現(xiàn)廣大群眾住有所居。 立足保障基本需求、引導合理消費，加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租 住房制度。對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障。對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結合的制度。建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標準體系，倡導符合國情的住房消費模式。 完善土地供應政策，增加住房用地供應總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，有效擴大普通商品住房供給。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投機投資性購房。 因此，本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃的要求，符合房地產(chǎn)發(fā)展的方向。 二、山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展分析 《山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā) 展十二五年規(guī)劃》中指出： 舊村改造回遷樓建設項目 47 (1)城鄉(xiāng)布局 積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，加快建設社會主義新農(nóng)村，構建以城市 群為主體，大中小城市和小城鎮(zhèn)科學布局，城鄉(xiāng)互促共進，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系，推動城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化、基礎設施建設一體化、公共服務一體化，促進公共資源在城鄉(xiāng)之間均衡配置、生產(chǎn)要素在城鄉(xiāng)之間合理流動。 大力發(fā)展縣級市、縣城和重點鎮(zhèn)。量大面廣的中小城鎮(zhèn)是落買城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要著力點?？h級市和縣城，要強化城鎮(zhèn)規(guī)劃龍頭作用，加快產(chǎn)業(yè)集約、要素集聚、人口集中，積極穩(wěn)妥推進撤鄉(xiāng)設鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)改街辦，提高承裁能力，向中等 城市發(fā)展。改革城鎮(zhèn)管理體制，實施擴權強鎮(zhèn)，強化社會管理和服務功能，支持一批經(jīng)濟強鎮(zhèn)、區(qū)域重鎮(zhèn)和文化旅游名鎮(zhèn)加快膨脹規(guī)模，向小城市發(fā)展。到 2021 年，全省建成 20— 50 萬人的中等城市 35 個， 3～ 20 萬人的小城市 133 個。 (2)加快發(fā)展生活性服務業(yè) 以提高服務科技含量、規(guī)范服務標準和提升服務質量為目標，全面發(fā)展生活性服務業(yè)，更好地滿足城鄉(xiāng)居民消費擴大和消費升級的需求。 加快完善市場機制和政府保障機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，努力增加有效供給，合理 引 導住房消費，滿足多元化市場需求 ，因此，項 目建設符合山東省規(guī)劃政策。 三、 博山區(qū) 國 民經(jīng)濟和社會發(fā)展分析 《 博山區(qū) 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃 》 中指出：全力推動城鄉(xiāng)一體化進程，城市建設步伐加快，城鎮(zhèn)化水平明顯提高，到2021 年達到 45％以上；城鄉(xiāng)一體發(fā)展的各項體制機制逐步建立，縣城、中心鎮(zhèn)、中心村“三個層級”的城鎮(zhèn)體系框架基本形成；城鄉(xiāng)基舊村改造回遷樓建設項目 48 礎設施進一步完善，城鄉(xiāng)二元結構狀況 得到明顯 改 善。 中心城區(qū)作為全縣政治經(jīng)濟文化中心，著力打造經(jīng)濟承載能力強、服務功能完善、生態(tài)特色彰顯、適宜居住休閑的山水生態(tài)城市。核心產(chǎn)業(yè)為高端工業(yè)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，主要發(fā)展醫(yī) 藥、新材料等高新技術產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)、物流、房地產(chǎn)、休閑度假及文化娛樂、信息中介等產(chǎn)業(yè)，重點規(guī)劃。 博山基礎設施完善，城市功能日益增強。博山區(qū)位優(yōu)勢明顯，鐵路、公路網(wǎng)絡密集，國道、省道、縣鄉(xiāng)道路縱橫交錯， 205 國道和博（山）萊（蕪）、濱（州）博（山）高速公路貫穿境內(nèi)，與京滬、京福、濟青高速公路南連北接，四通八達，是魯中地區(qū)重要的交通樞紐。近年來，博山區(qū)不斷加大城市基礎設施建設力度，加大公路、水、電、氣、暖等功能配套，實施了引水入博、天然氣入博、熱電聯(lián)產(chǎn)等城市重點工程建設。完善的城市基礎設施，優(yōu)美的自然環(huán)境 ，便利的交通網(wǎng)絡，得天獨厚的地理位置優(yōu)勢，使博山成為海內(nèi)外客商進行經(jīng)貿(mào)合作極富吸引力的地區(qū)，是一個非常適宜人居和創(chuàng)業(yè)的城市。 本項目為普通商品住房開發(fā)，項目建設符合 博山區(qū) 發(fā)展規(guī)劃要求，有利于改善 博山區(qū) 人居環(huán)境，提升 博山區(qū) 城市品質，推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 四、 項目效益分析 本項目屬于“舊村”改造安置工程，是城鄉(xiāng)配套設施的有機組成部分，其經(jīng)濟效益不能單獨計算，只能從社會效益方面對其進行簡單的分析?！芭f村”改造安置樓工程按照樹立精品意識、體現(xiàn)城鄉(xiāng)個性、 突出地方特色、改善生態(tài)環(huán)境、賦予文化內(nèi)涵、創(chuàng)造良好環(huán)境的指 導舊村改造回遷樓建設項目 49 原則，通過高水平、大手筆的設計和建設，有利于優(yōu)化城鄉(xiāng)空間布局，提高城鄉(xiāng)品位和競爭力，同時能夠合理配置城市土地資源，進一步解決“舊村”人口的長期居住問題，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展。改造后新村基礎設施更趨完善，服務體系更加健全，輻射帶動能力進一步增強，可以極大地改善投資環(huán)境，加快區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程，對于樹立良好形象起到重要的作用。該項目的建設符合總體規(guī)劃，位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，社會效益十分顯著。詳見主要技術經(jīng)濟指標。 舊村改造回遷樓建設項目 50 第五章 資源開發(fā)及綜合利用分析 本項 目為 舊村改造 回遷 樓建設項目 ，資源開發(fā)的種類只是土地，不涉及礦產(chǎn)等其他資源開發(fā)，有關土地的開發(fā)利用分析詳見第五章 舊村改造回遷樓建設項目 51 第六 章 節(jié)能方案分析 第一節(jié) 用能標準 和節(jié)能規(guī)范 一、節(jié)能的法規(guī)、國家和山東省的政策規(guī)定 《中華人民共和國節(jié)約能源法》 《中華人民共和國可再生能源法》 《中華人民共和國建筑法》 《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》 (建設部部長令第 143 號 ) 《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》 (發(fā)改環(huán)資 [2021]2505 號 ) 國務院《關于發(fā)布促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整暫行規(guī)定的通知》 （ 國發(fā)[2021]40 號 ） 《國務院關于加強節(jié)能工作的決定》 (國發(fā) [2021]28 號 ) 《產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整指導目錄 (2021 年本 )》 《中國節(jié)能技術政策大綱 (20C16 年 )》 (國家發(fā)改委、科技部 ) 《關于推進節(jié)能省地型建筑發(fā)展的指導意見》 (建設部建科[20c)5178 號 ) 1國家發(fā)改委《關于加強固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知》 (發(fā)改投資 [20c16]2787 號 ) 1山東省政府辦公廳《關于切實做好固定資產(chǎn)投資項目建能評估審查工作的通知 》 (魯政辦發(fā) [2021]42 號 ) 1《關于 發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導意見》 (建設部建科 [2021]78 號 ) 1《山東省新型墻體材料發(fā)展應用與建筑節(jié)能管理規(guī)定》山東省人民政府令第 181 號 2021 年 9 月 ) 舊村改造回遷樓建設項目 52 二、用能標準和節(jié)能設計規(guī)范 《公共建筑節(jié)能設計標準》 GB5018992 《設備及管道保溫技術通則》 GB1427292 《綠色建筑評價標準》 GB/503782021 《采 暖通風與空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范》 GB50019． 2021 《通風與空調(diào)工程施工質量驗收規(guī)范》 GB50243— 2021 《建筑節(jié)能工程施工質量驗收規(guī)