【導(dǎo)讀】臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書(shū)。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　

【正文】 相思島 青山湖 2km 玲瓏山 玲瓏山 1km 西徑山 臨安集賢村 1km 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書(shū) 附錄二 臨安星級(jí)酒店一覽表 酒店名稱 地 理位置 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)房數(shù)量（間） 標(biāo)房標(biāo)價(jià) （元） 非雙休日折后價(jià)格（元） 錢(qián)王大酒店 臨安市區(qū) 三星級(jí) 246 480 366 青山湖旅游度假村 青山湖風(fēng)景區(qū) 三星級(jí) 120 360 260 臨安大酒店 臨安市區(qū) 三星級(jí) 206 480 288 白天鵝大酒店 臨安市區(qū) 二星級(jí) 90 280 160 國(guó)際大酒店 臨安市區(qū) 二星級(jí) 62 280 150 天屹賓館 青山湖風(fēng)景區(qū) 二 星級(jí) 61 280 160 錦湖度假村 青山湖風(fēng)景區(qū) 二星級(jí) 70 多 320 256 圣鶴山莊 青山湖風(fēng)景區(qū) 二星級(jí) 50 多 300 270 浙地山莊 青山湖風(fēng)景區(qū) 二星級(jí) 86 320 180 臨安銀杏大酒店 臨安市區(qū) 二星級(jí) 80 280 100 臨安青山湖休閑村 青山湖風(fēng)景區(qū) 二星級(jí) 裝修中 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書(shū) 附錄三 杭州 —— 臨安公路一覽表 1 杭州 — 臨安青山一級(jí)公路， 8車(chē)道杭州出口，至青山變 6 車(chē)道，與原來(lái)老的一級(jí)公路相連 已開(kāi)工 20xx 年完工，由杭州 — 臨安行程在 25分鐘內(nèi) 2 02 省道，杭昱高速 公路中汪家埠 — 昌化段，路經(jīng)杭州 — 余杭 — 臨安 20xx 年 2 月開(kāi)工 20xx 年 6 月完工，由杭州 —臨安行程在 20分鐘內(nèi) 3 14 省道，澎浦線，湖州 — 臨安一級(jí)公路 20xx 年動(dòng)建 20xx 年完工 4 16 省道，桐千線一級(jí)公路，桐盧 — 千秋關(guān)，路經(jīng)臨安 20xx 年底動(dòng)建 20xx 年底完工 5 胥高段，富陽(yáng)胥口 — 高坎二級(jí)公路，富陽(yáng) — 臨安 — 安吉 20xx 年 6 月動(dòng)建 20xx 年底完工 6 淳安 — 文昌 — 臨安 — 昌化二級(jí)公路 20xx年 10月動(dòng)建 20xx 年底完工 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書(shū) 附錄四 錢(qián)王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)理念 錢(qián)王大酒 店是臨安市供銷(xiāo)社、浙江錢(qián)王集團(tuán)全資建造的三星級(jí)酒店，開(kāi)業(yè)三年來(lái)得到社會(huì)各界的支持，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益和企業(yè)美譽(yù)度在不斷提高。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如何加快推進(jìn)產(chǎn)權(quán)式結(jié)構(gòu)多元化，有效配置資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，“產(chǎn)權(quán)式酒店”這一新名詞、新理念自然地進(jìn)入了決策視線。 一、錢(qián)王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作過(guò)程 單元設(shè)計(jì) 于 20xx 年 6 月 13 日開(kāi)工興建的錢(qián)王大酒店西苑樓是為滿足錢(qián)王大酒店客房不足而投資建造的附屬工程?？偨ㄖ娣e 4300平方米，總投資近 20xx萬(wàn)元，共 6 層 94 套標(biāo)房，單套面積 平方，實(shí)用面積 平方。經(jīng)過(guò)測(cè)算，包括酒店提供的配套設(shè)施、設(shè)備共享使用權(quán)的延伸不可分割部分，一層每套投資額為人民幣 20 萬(wàn)元，二層以上每套 21 萬(wàn)元。投資者付清全部投資款可獲得定向那間客房的全部法定權(quán)證。投資者可以作為獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)辦理抵押和轉(zhuǎn)讓，其升值的權(quán)益歸屬投資者。 用途選擇 投資者獲得單體產(chǎn)權(quán)后，可以自愿選擇用途。主要有三種情況，一種是長(zhǎng)期自住。自己入住擁有產(chǎn)權(quán)的客房，只需要支付標(biāo)定房?jī)r(jià)的 10%~20%物業(yè)管理及物資耗用費(fèi)，便可得到酒店提供的全套規(guī)范的客房服務(wù)。其待遇與長(zhǎng)期包房一樣沒(méi)有區(qū)別，當(dāng)然入住者必須遵守酒店統(tǒng)一的各 項(xiàng)管理制度。酒店還規(guī)定入住五年內(nèi)的客房設(shè)備的維修，保養(yǎng)由酒店負(fù)責(zé)。五年后如果酒店統(tǒng)一裝修更新時(shí)，其客房?jī)?nèi)的費(fèi)用由入住者負(fù)責(zé)。公共設(shè)施還是杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書(shū) 由酒店負(fù)責(zé)。 第二種方式稱為委托經(jīng)營(yíng)。這就是投資者自己不入住，而將其擁有產(chǎn)權(quán)的客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)收取投資回報(bào)，酒店按年支付人民幣壹萬(wàn)元并負(fù)責(zé)保持客房設(shè)施、設(shè)備完整良好?，F(xiàn)在酒店首期同投資者簽訂四年半的委托合同，以后每五年一期，同投資者延續(xù)簽約。同時(shí)酒店給每間客房每年15 天的免費(fèi)入住權(quán)。入住客房由酒店統(tǒng)一安排?，F(xiàn)在還只限于錢(qián)王大酒店本部，以后如果形成網(wǎng)絡(luò)，還可以包括入住這些網(wǎng) 絡(luò)酒店。 第三種方式是較長(zhǎng)期自住與委托經(jīng)營(yíng)混合。這主要是適合一些法人企業(yè)，利用企業(yè)客戶短期入住。混合類(lèi)型在約定的入住期 120 天內(nèi)享受酒店特別價(jià)格優(yōu)惠 110 元 /間天，同時(shí)享受 15 天免費(fèi)入住，剩余委托經(jīng)營(yíng)期獲得回報(bào)。 上述三種方式，都不限制投資者的自行轉(zhuǎn)讓行為，只需要向酒店辦理一定的交割清算手續(xù)即可。所有這些，酒店都與投資者以合同方式予以規(guī)范。 考慮到投資者一次性支付的困難，浦發(fā)銀行臨安支行給予這種新的產(chǎn)權(quán)改革模式的大力支持，決定為投資者提供七成十年的按揭貸款。這就意味著，如果投資者需要，只要與浦發(fā)銀行簽辦手續(xù) ，首期只支付 30%的投資款即可獲得客房產(chǎn)權(quán)。 營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程 酒店向社會(huì)公眾推介了這一新理念，在《臨安日?qǐng)?bào)》上刊登了答記者問(wèn)，舉行了產(chǎn)權(quán)式酒店新聞發(fā)布會(huì)，《杭州日?qǐng)?bào)》給予了關(guān)注，一星期后，94 套客房已全部售出，一樓 14 間和二樓 10 間分別被法人企業(yè)橫畈、昌北杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書(shū) 供銷(xiāo)社購(gòu)得， 3 間被一社團(tuán)購(gòu)得，另外 67個(gè)自然人成為西苑樓的投資者。 二、產(chǎn)權(quán)式酒店的幾點(diǎn)啟示 產(chǎn)權(quán)式酒店必須走自己的路 產(chǎn)權(quán)式酒店源于西方，風(fēng)行于歐美，完全可以為我們所用，對(duì)此，酒店著重研究了產(chǎn)權(quán)式酒店的中國(guó)化過(guò)程，分析了投資者的心態(tài)，進(jìn)行了大量的市場(chǎng)調(diào) 查，抓住了產(chǎn)權(quán)這一核心，給予了明確的房屋、土地使用權(quán)證，成為中國(guó)化的實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)權(quán)。給予了產(chǎn)權(quán)式酒店特別的界定：第一，它不是一種集資行為。集資式僅限于資本借貸的債務(wù)關(guān)系，而產(chǎn)權(quán)式酒店是投資人投資后已獲得可以界定的產(chǎn)權(quán)，因此投資者與酒店不存在債務(wù)債權(quán)關(guān)系，不存在逆向運(yùn)作的問(wèn)題，也就是投資者不能要求酒店退還投資款。如果要變現(xiàn)，就應(yīng)該通過(guò)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式自行處置。由社會(huì)的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)完成。第二，它不是純粹的購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)的行為。它不是一般意義上的房屋交易行為，通常購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)邊緣是很清晰的，但產(chǎn)權(quán)式酒店的客房產(chǎn)權(quán)還 帶有不易分割的延伸性，因?yàn)檫€包括了客房設(shè)施、設(shè)備以及公共區(qū)域和各種酒店服務(wù)功能的享用權(quán)，其內(nèi)涵比一般房產(chǎn)交易更廣泛，但其中并不是直觀的產(chǎn)品交易，很難清晰地定量。第三、產(chǎn)權(quán)式酒店不同一般意義上的股份制。雖然都屬于投資范疇，但投資入股，是將投資資金作為占有資本交由公司統(tǒng)一運(yùn)作或購(gòu)置產(chǎn)權(quán)，作為股東只有占有股份的比例，獲得企業(yè)向股東發(fā)放的股權(quán)憑證，而不能確定持有那個(gè)部位的產(chǎn)權(quán)。但產(chǎn)權(quán)式酒店是投資者定向購(gòu)置產(chǎn)權(quán)后自己使用或者委托公司經(jīng)營(yíng)，約定投資回報(bào)，因此既不必承擔(dān)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也不享受有分紅及其它股東權(quán)益。區(qū)別這 些概念，有助于投資者和公眾理解進(jìn)而大力支持，而不能用傳統(tǒng)去杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書(shū) 主觀地自我約束。臨安市政府及其有關(guān)部門(mén)在對(duì)待和處理這一創(chuàng)新事物時(shí)，允許大膽“試”、“闖”和寬松的費(fèi)、稅政策，賦予了產(chǎn)權(quán)式酒店落戶臨安的獨(dú)特軟環(huán)境。 企業(yè)兩權(quán)分離必須市場(chǎng)化操作 兩權(quán)分離是現(xiàn)代化企業(yè)制度發(fā)展的目標(biāo)，以往我們?cè)谄髽I(yè)改革選擇兩權(quán)分離的途徑時(shí)往往在企業(yè)內(nèi)部采取宣傳發(fā)動(dòng)，而產(chǎn)權(quán)人選擇又往往局限于內(nèi)部職工募股，經(jīng)營(yíng)者也大都在內(nèi)部產(chǎn)生，雙向選擇程度不高。這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，而其它一些小企業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易則通過(guò)拍賣(mài)、轉(zhuǎn)讓或租賃等“批發(fā)”形式來(lái)完成。稍 大一些資產(chǎn)的又沒(méi)法使中小投資者參與。而產(chǎn)權(quán)式酒店從一開(kāi)始設(shè)計(jì)到運(yùn)作全過(guò)程，則完全以市場(chǎng)需要不需要為前提，接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)。采取“批發(fā)”兼“零售”的公開(kāi)交易方式，因而，正式交易過(guò)程只有短短一個(gè)星期，火爆、快速、順當(dāng)。企業(yè)職工購(gòu)買(mǎi)也是以社會(huì)人身份參與。對(duì)投資者、企業(yè)、政府部門(mén)十分有利。對(duì)投資者，尤其是中、小型投資者來(lái)說(shuō)，是一種風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定的投資方式，并且有明確的產(chǎn)權(quán)所有作為投資憑證，具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性和增值預(yù)期，特別是為那些擁有數(shù)額不多呆滯資金的個(gè)人，有效發(fā)揮了資金保值增值功能，又無(wú)需自己運(yùn)作，因此吸引力是很大 的。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為直接融資開(kāi)辟了新的渠道，減少了投資壓力，是實(shí)施滾動(dòng)發(fā)展的有效措施，也具有很強(qiáng)的吸引力；對(duì)社會(huì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)而言，變消費(fèi)資金為投資資金，也具有盤(pán)活存量，加快發(fā)展的意義，且產(chǎn)權(quán)多次交易，有稅可收，因此是一種達(dá)到三贏的措施。 產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)管理者提出了更高的要求 產(chǎn)權(quán)式酒店不同于一般的產(chǎn)權(quán)交易行為，是因?yàn)樗皇且婚匙淤I(mǎi)賣(mài)，杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書(shū) 就此終結(jié)，買(mǎi)賣(mài)雙方可以各自“再見(jiàn)”，而是具有規(guī)范的延續(xù)性。作為投資方取得產(chǎn)權(quán)后無(wú)論是自己入住或者委托經(jīng)營(yíng)，他與酒店永遠(yuǎn)地保持著一種權(quán)利與義務(wù)對(duì)等的不可分割的聯(lián)系，除非他通過(guò)轉(zhuǎn)讓退出 ，他們既是酒店的投資者，又是酒店的消費(fèi)者。鑒于這種特殊關(guān)系，酒店將給予特別的身份待遇，以顯示他具有的不同一般的身份，同時(shí)，他們又有義務(wù)支持幫助酒店，維護(hù)酒店的形象，以保證自己擁有的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)最大程度的增值，這是共同利益的延續(xù)性。從酒店方面來(lái)講，既是一種義務(wù)，又是一次發(fā)展機(jī)遇。作為義務(wù)，則要關(guān)照禮遇這些投資者，信守承諾，準(zhǔn)時(shí)兌現(xiàn)合同賦予的權(quán)利。作為機(jī)遇，這些投資者就是最好的形象使者，他們?cè)谙M(fèi)群中最具有宣傳滲透力，他們是企業(yè)最好的市場(chǎng)信息員。依靠他們的支持共同管理酒店，可以有效地提升企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效 益，這種狀況也要永久持續(xù)下去。所有這些都包含在投資者的投資行為中，是發(fā)揮酒店集聚效應(yīng)的一種有效選擇，這是一般交易行為所不可能比擬的。