【正文】 59元，單位面積銷售稅金及附加為1174元。由此可得CF=10^4，P=17813，V=3970，t=990。則Q=CF247。(PVt)=10^4247。（178133970990）≈30859。所以當開發(fā)面積（銷售面積）為30859m178。時，項目盈虧平衡。本項目124800m178。遠大于30859m178。，所以方案可行敏感性分析表敏感性分析結果匯總表從表中可以看出對于項目的單因素分析狀況可見，項目的價格因素較成本因素敏感。在本方案中，價格因素較為敏感。則在項目銷售過程中需要控制好價格的變動以及銷售情況。社會效益的內涵包括三方面主要內容：一是社會再生產過程中一定投入對提高人民福利水平作用的內容；二是社會再生產中一定投入對提高社會文明作用方面的內容；三是社會再生產中一定投入對人自身的合理再生產作用的內容。此項目將會對社會帶來以下影響，帶來相應的社會效益：a、促進城市發(fā)展b、帶動城市經濟c、保障社會安定項目的環(huán)境效益評價，是將開發(fā)項目及周邊的環(huán)境，以及項目開發(fā)建設過程中對項目周邊環(huán)境產生的影響作出分析。項目開發(fā)建設可能產生的環(huán)境影響有:水污染、空氣污染、噪聲污染、固體廢物污染、光污染、城市景觀破壞、生態(tài)影響、對特殊用地區(qū)的破壞等。以下是項目環(huán)境效益的分析：a．項目周邊地塊大多處于待開發(fā)狀態(tài)，所以要加強項目中環(huán)境保護基礎設施的建設。b．項目設計方案中綠化對環(huán)境有一定的保護，并且有益于周邊的環(huán)境保護以及環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的維護。c．項目建設過程中，嚴格遵守國家規(guī)定來建設施工，控制各類建設污染的產生于排放，提高建設環(huán)境保護。d．隨著社會的發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展融入了我們的生活中。項目的開發(fā)建設施工，要遵循可持續(xù)發(fā)展的理論，合理地使用新型能源如太陽能、風能、水能進行建設。綜上，項目的財務凈現(xiàn)值大于零，所以是可行的，財務內部收益率與基準收益率均符合預期假設。第四篇：房地產估價報告《房地產估價》課程設計任務書二、估價調查對象：本次課程設計內容為合肥大溪地某層辦公場所的估價。項目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。大溪地國際BLOCK街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構想，創(chuàng)建的一種符合國際文明居住標準的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學等完善設施，是一個超大型開放式綜合國際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來居住標準。小區(qū)內部有百米風情步行街，9300多平米的藝術館、體育館、名牌小學、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設施。園林景觀:9300多平米的藝術館、“大溪地”項目開發(fā)將充分利用坡地的地形優(yōu)勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。三、課程設計進度計劃：2011年12月120日————收集資料 2011年12月21日——— 計算2011年12月223日————撰寫估價報告四、課程設計實施途徑：（一）、運用收益法估價應按下列步驟進行：搜集有關收入和費用的資料。估算潛在毛收入。估算有效毛收入。估算運營費用。估算凈收益。選用適當?shù)馁Y本比率。選用適宜的計算公式求出收益價格。（二）、凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。撼鲎庑头康禺a，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除。若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。（三）、估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正?？陀^的數(shù)據。有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，應進行適當?shù)恼{整修正，使其成為正?？陀^的。（四）、在求取凈收益時，應根據凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變。2每年基本上按某個固走的數(shù)額遞增或遞減。3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減。4其他有規(guī)則的變動情形。（五）、資本化率應按下列方法分析確定：l市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。2安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率。風險調整值應根據估價對象所在地區(qū)的經濟現(xiàn)狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。3復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R= MRm +(1M)Re(5)式中R ——資本化率(%)。M——貸款價值比率(%)，低押貸款額占房地產價值的比率。Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率。Re——自有資本要求的正常收益率(%)。4投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關系應按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價。RL——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價。RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價。L——土地價值占房地產價值的比率(%)。B——建筑物價值占房地價值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計算收益價格時應根據未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。（八）、對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。2將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。房地產估價報告估價項目名稱：合肥大溪地某層辦公場所 委托方：合肥某大溪地客戶經理 估價方： 估價人員：估價作業(yè)日期第一篇 前言致委托方函 客戶經理：根據委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價時點20111221的房地產價值進行了評估。評估的目的是為您的住房者提供價格參考。估價人員根據估計目的，遵循估價原則，經過市場調查和實地查勘，遵照《中華人民共和國房地產管理法》、《房地產估價規(guī)范》及其他相關法規(guī)，選用收益法和市場比較法進行了評定估算，平均市場單價4721元/m2。此致20111220模擬法定代表人： 估價師聲明 我們鄭重聲明：。、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限，也與有關當事人沒有利害關系和偏見?！斗康禺a估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。，本估值報告書的全文或任何部份內容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。，根據本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托方使用，本公司不承擔對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內容的任何責任。模擬房地產估價師： 估價的假設和限制條件，估價目的不同，估價依據以及采用的價值標準會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。本次估價報告的估價結果所體現(xiàn)的是估價對象在完整權利狀態(tài)下的現(xiàn)有價值，為委托方地產轉讓提供參考依據。因此，本估價報告的估價結果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項權利約束條件下現(xiàn)有價值的參考依據。，且該估價對象具有完整和合法的產權之前提進行估價。僅在此前提下，本估價報告的估價結果才能有效地體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。委托方保證所提供的全部資料具備真實性與合法性，并對此承擔全部責任。，即本次估價中所涉及的房地產之價格、成本、稅額等都是根據當前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。對于估價對象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動。，因此，本次估價的估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。《房地產估價規(guī)范》，本報告的估價結果體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。第二篇估價結果報告委托方：合肥大溪地客戶經理模擬法定代表人：寫字樓：合肥國大溪地層號 估價方： 模擬法定代表人： 住所 估價對象名稱：合肥大溪地某層辦公場所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結構：框架剪力墻結構裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無 大堂： 無 內墻： 毛坯 門： 暫無資料 窗： 雙層真空玻璃設施設備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數(shù)字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛(wèi)生間： 毛坯 消防： 按國家標準 寬帶： 電信。工程質量：經驗收合格 竣工日期：2009年月日維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護及住戶保養(yǎng)情況良好 基礎設施：水電、煤氣、有線電視、網絡等齊全周邊設施：合肥大溪地某層辦公場所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。估價目的為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。估價時點2011年12月21日 價值定義本次估價采用收益法來確定其市場價值。估價依據1．國家和合肥市有關的法律法規(guī)（1）《中華人民共和國城市房地產管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產權證明4．估價人員向有關部門查詢、市場調查和現(xiàn)場勘查收集的資料。估價原則本次房地產估價遵循以下原則: 1．合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2．最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3．替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。估價方法根據收益法對本棟辦公場所進行估計，最終得到待估房地產的價格。估價結果合肥大溪地某層辦公場所于估價時點20111221在價值定義設定條件下房地產的價值為：，平均市場單價4721元/m2。估價人員： 估價作業(yè)日期：第三篇 估價技術報告一、估價方法選用：由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。二、估價測算過程：（一）、根據估價對象狀況：合肥大溪地某層辦公場所180平米，框架剪力墻結構，土地使用年限為50年，從2004年12月22日算起。估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。估價過程：選擇估價方法：該宗房地產是出租的寫字樓，為收益型房地產，適用收益法估價，故選用收益法。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i搜集有關資料。通過調查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經常費進行比較分析，得出了估價對象的有關情況和正常客觀的數(shù)據如下：（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。（4）經常費平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調、維修、清潔、保安等費用。（5）房產稅以房產租金收入為計稅依據，稅率為12%。（6）其他稅費為租金收入的6%。測算年有效毛收入：年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元測算年運營費用：（1）經常費：210*12=2012元（2）房產稅：年房產稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費：年其他稅費：108000 *6%=6480元（4）年運營總費用=2012+12960+6480=21425元計算年凈收益：年凈收益=年有效毛收入年運營費用 =10800021425=86572元確定報酬率：在調查市場上想似風險的投資所要求的報酬率的基礎上，確定報酬率為10%。計算房地產價格：根據過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[11/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經濟壽命為60年，長于土