【manager】實(shí)行全面預(yù)算管理-資料下載頁
2024-10-21 05:59本頁面
【正文】 之興起的房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過二十多年的發(fā)展，無論是市場占有率、建筑質(zhì)量、施工合作單位等外部情況，還是人才引進(jìn)、合同管理、工程管理、預(yù)算管理等內(nèi)部因素，都達(dá)到了一定的規(guī)模。萬科作為連續(xù)多年的地產(chǎn)龍頭企業(yè)，其全面預(yù)算管理體系日臻成熟，早在2010年已成為地產(chǎn)行業(yè)爭相學(xué)習(xí)的對(duì)象。與之比較，近幾年新建成的房地產(chǎn)公司，更需從各方面引進(jìn)大公司的成熟管理經(jīng)驗(yàn)，尤其是實(shí)行能把企業(yè)的所有關(guān)鍵問題融合于一個(gè)體系之中的全面預(yù)算管理制度，才能在地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)起云涌中保持不敗之地。㈢稅務(wù)因素地產(chǎn)行業(yè)涉及到的稅費(fèi)達(dá)到十二種，根據(jù)稅基和計(jì)算方法的不同，可以分為四大類：按照收入繳納的營業(yè)稅金及附加，按照薪酬及人員配臵繳納的個(gè)人所得稅、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、殘疾人就業(yè)保障金等，按照資產(chǎn)購臵及占有情況繳納的土地使用稅、車船稅、房產(chǎn)稅和契稅，按照企業(yè)整體運(yùn)營情況繳納的企業(yè)所得稅和土地增值稅。稅負(fù)的輕重與全面預(yù)算息息相關(guān)。前三類的稅負(fù)基本上與單一預(yù)算有關(guān)，例如：營業(yè)稅金及附加源于銷售預(yù)算，個(gè)人所得稅源于薪酬福利預(yù)算，土地使用稅、車船稅等財(cái)產(chǎn)稅源于資產(chǎn)購臵及報(bào)廢預(yù)算。而第四類稅負(fù)與銷售預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算、稅費(fèi)預(yù)算緊密相連，甚至企業(yè)運(yùn)營中發(fā)生的細(xì)微瑣事都會(huì)直接或間接導(dǎo)致企業(yè)所得稅或土地增值稅的增加。譬如，企業(yè)在前期報(bào)批報(bào)建過程中，規(guī)劃的住宅戶型面積如果符合土地增值稅法中規(guī)定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的面積，那么在土地增值稅匯算中住宅部分可能享受免繳土地增值稅的政策。但是，一旦前期設(shè)計(jì)中戶型面積超出普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的面積的話，土地增值稅的優(yōu)惠政策就只能是天方夜譚了。由此看出，全面預(yù)算對(duì)于降低企業(yè)整體稅負(fù)的意義。土地增值稅作為地產(chǎn)行業(yè)的特殊稅種，應(yīng)國家宏觀調(diào)控而生，一直是國家重點(diǎn)稽查的對(duì)象，而土地增值稅的稅率之高，可謂地產(chǎn)行業(yè)的頭等稅種。影響土地增值稅的因素主要包括兩大方面：收入和成本，如何達(dá)到土地增值率最低和利潤最大，是地產(chǎn)企業(yè)必然考慮的問題?；诖?，全面預(yù)算管理根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，確定項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤率，逐步分解和細(xì)化，從項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建、土地的招拍掛到項(xiàng)目的施工、預(yù)售證的辦理，以及售房、交房進(jìn)行全程的預(yù)算量化管理，尋找適應(yīng)市場需求和滿足公司利益的戶型設(shè)計(jì)，尋求土地招拍掛過程中政府返還款的最佳方式，隨時(shí)測算項(xiàng)目單方成本，測算土地增值稅負(fù)最低和利潤最大的平衡定價(jià)，以及關(guān)注交房過程中可能產(chǎn)生的不能在土地增值稅前扣除的費(fèi)用的處理辦法，在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程對(duì)于土地增值稅的把握與控制。與環(huán)境因素和行業(yè)因素相比，稅務(wù)因素更能從數(shù)字方面體現(xiàn)出地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全面預(yù)算管理的必要性。㈣目標(biāo)因素可能很多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者都認(rèn)為收入越多，企業(yè)賺的錢就越多。其實(shí)不然，利潤=收入成本費(fèi)用稅金，要想小企業(yè)做大，大企業(yè)做強(qiáng)，只有利潤最大化，而不是收入最大化，也不是現(xiàn)金流入最大化。而全面預(yù)算管理正是這樣一個(gè)工具，通過整合企業(yè)的資金流、實(shí)物流、業(yè)務(wù)流、信息流、人力流，優(yōu)化資源配臵，將企業(yè)各層級(jí)之間、各部門之間、各責(zé)任單位之間的內(nèi)部權(quán)、責(zé)、利關(guān)系予以規(guī)范化、明細(xì)化、具體化，從而實(shí)現(xiàn)計(jì)劃、協(xié)調(diào)、溝通、激勵(lì)、控制和評(píng)價(jià)等預(yù)算管理目標(biāo)，完成企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。綜合以上四個(gè)方面的因素，為了房地產(chǎn)企業(yè)的成熟健康發(fā)展，推行全面預(yù)算管理勢在必行。
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