【導(dǎo)讀】路、綠化及環(huán)境。預(yù)計(jì)年車(chē)輛交易超過(guò)5000輛，年交易額約。萬(wàn)元），鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元。（一）贛計(jì)委市《關(guān)于同意江西奉新國(guó)際汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園立項(xiàng)的批復(fù)》；（二）贛計(jì)委市《關(guān)于同意江西奉新國(guó)際汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園立項(xiàng)更名的批復(fù)》；車(chē)產(chǎn)業(yè)園的會(huì)議紀(jì)要》；安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》；（五）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、結(jié)論及建設(shè)。轎車(chē)、貨車(chē)、專用車(chē)、工程機(jī)械整車(chē)交易、配件供應(yīng)、物流配送、維修保養(yǎng)、展場(chǎng)辦公室及門(mén)面平方米3萬(wàn)。育成為奉新縣乃至江西地區(qū)具有較強(qiáng)影響力和輻射力的現(xiàn)代化專業(yè)市場(chǎng)。各項(xiàng)利稅逾千萬(wàn)元；打造拉動(dòng)奉新經(jīng)濟(jì)發(fā)展。隨著銅鼓高速公路完工，項(xiàng)目位置具。小時(shí)范圍內(nèi)，均有高等公路直達(dá)。由開(kāi)發(fā)單位通過(guò)政府土地部門(mén)采取掛招拍形式取得。達(dá)，水庫(kù)，大小池塘，漁業(yè)養(yǎng)殖面積2萬(wàn)畝。2)根據(jù)本規(guī)劃區(qū)總平面布置及負(fù)荷分配情況，規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)二座10KV配電房。

　　

【正文】 、 項(xiàng)目 實(shí)施進(jìn)度表 項(xiàng)目 具體實(shí)施進(jìn)度安排詳見(jiàn)《 奉新 國(guó)際汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園 工程進(jìn)度計(jì)劃表》。 第 六 章 投資估算及資金籌措 一、投資估算 （一）投資估算的依據(jù) 《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額 宜春市 基價(jià)表》 （ 2021年）、 《 宜春 市安裝工程 單位基價(jià)表》（ 2021年）、《 宜春 市市政工程預(yù)算定額》（ 2021年）等 宜春 市頒布的有關(guān)工程造價(jià)方面的政策規(guī)定及指導(dǎo)結(jié)算價(jià)； 江西奉新國(guó)際汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園 提供的有關(guān)資料； 有關(guān)材料和設(shè)備的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格； 現(xiàn)行各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （二）投資估算范圍 包括土石方工程、 4S店、展場(chǎng)辦公樓及門(mén)面、汽車(chē)棚蓋展場(chǎng)、汽車(chē)露天展場(chǎng)、道路建設(shè)、綠化及環(huán)境工程、供配電、給排水、弱電、電子商務(wù)系統(tǒng)。 包括征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、前期工作費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、 監(jiān)理費(fèi)用等 ； 。 （三）投資估算結(jié)果 江西奉新國(guó)際汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目 建設(shè)總投資為 萬(wàn)元 ， 其中工程費(fèi)用 萬(wàn) 元，其他費(fèi)用 萬(wàn)元 ，預(yù)備費(fèi)為 萬(wàn)元 ，建設(shè)期貸款利息 萬(wàn)元 ，鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元。 《 江西奉新國(guó)際汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園 項(xiàng)目 投資估算表》。 （四）投資估算說(shuō)明 ? 前期及其他相關(guān)費(fèi)用 ：包括前期工作、可行性 研究報(bào)告 的編制、招投標(biāo)、設(shè)計(jì)審查、預(yù)決算審查等費(fèi)用； ? 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)： 根據(jù)該 項(xiàng)目 的工程類別和勘察設(shè)計(jì)取費(fèi)的有關(guān)規(guī)定，綜合按直接工程費(fèi)的 1%計(jì)?。? ? 建設(shè)單位管理費(fèi)： 由于該 項(xiàng)目 建設(shè)工程相對(duì)單一，并有建設(shè)監(jiān)理對(duì) 項(xiàng)目 進(jìn)行監(jiān)督和管理，按直接工程費(fèi)的 %計(jì)取； ? 工程監(jiān)理費(fèi) ：根據(jù)該 項(xiàng)目 的工程費(fèi)用投資額和建設(shè)監(jiān)理取費(fèi)的有關(guān)規(guī)定，按直接工程費(fèi)用的 1%計(jì)??； ：按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 5%計(jì)取。 ： 1期項(xiàng)目， 從 2021年 6月開(kāi)始計(jì)息，共 12個(gè)月，年利率 按市場(chǎng)行情訂 。 二、資金籌 措施 該 項(xiàng)目 總投資 萬(wàn)元 ，資金來(lái)源有二個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行貸款。 資金運(yùn)作如下： （一）自有資金： 5000萬(wàn)元，全部用現(xiàn)金投入。自籌資金占總投資的 %； （二）銀行貸款： 萬(wàn)元， 占總投資的 %。詳見(jiàn)附表 《 項(xiàng)目 總投資來(lái)源與支出預(yù)測(cè)表》 第 七 章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 一、評(píng)價(jià)依據(jù)和原則 （一）依據(jù) 《建設(shè) 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 ； 《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》； 《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》及其他稅收規(guī)定為依據(jù)。 （二）原則 ，靜態(tài)分析為輔；定量分析與定性分析相結(jié)合的原則； 。 二、評(píng)價(jià)方法 該 項(xiàng)目 是異地 建設(shè) ，因此 項(xiàng)目 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)按 項(xiàng)目所在地 進(jìn)行評(píng)價(jià)。 三、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) （一）建設(shè)規(guī)模 江西奉新國(guó)際汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園 總占地 500 畝 （二）計(jì)算期等基本條件 本案 計(jì)算期不包括建設(shè)期為 準(zhǔn)備期 ，建設(shè)期 2021年 8 月至 2021年 8 月底共12月。 （三）基準(zhǔn)收益率 該 項(xiàng)目 按 10%計(jì)算。 （ 四） 項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)及銷(xiāo)售收入的確定 銷(xiāo)售收入的確定 商業(yè)門(mén)面建成后第一年售出 50%，余下部分第二年出售 30%，銷(xiāo)售率 80%。價(jià)格按每平方米 2021 元計(jì)算： 第一年收入： 30000 ㎡ 50% 3000 元 /㎡ =4500 萬(wàn)元； 第二年收入： 10000 ㎡ 30% 3000 元 /㎡ =900 萬(wàn)元； 經(jīng)營(yíng)收入的確定 營(yíng)業(yè)收入包括 4S店、汽車(chē)露天展場(chǎng)、汽車(chē)棚蓋展場(chǎng)、展場(chǎng)辦公室、門(mén)面租賃收入；綜合服務(wù)管理費(fèi)用收入；會(huì)展收入；物流配送收入四部分。 （ 1）租賃收入 總面積 *出租率 *出租單價(jià) 目前 1期建成后，前 2年出租 ，租金 價(jià)格平均 20 元 /㎡ /月 ， 出租率按 75%測(cè)算。 （ 2）綜合服務(wù)管理費(fèi)收入： 根據(jù) 江西 奉新衛(wèi)星 國(guó)際汽車(chē)城 有限公司目前與銀行、車(chē)輛管理部門(mén)達(dá)成的初步意向性協(xié)議，今后，該市場(chǎng)將實(shí)行銷(xiāo)售、收款、過(guò)戶一條龍有償服務(wù)，其收費(fèi)按市場(chǎng)每銷(xiāo)售一臺(tái)車(chē)收取代辦各項(xiàng)證照手續(xù)費(fèi) 100 元 /臺(tái)。前兩 年按目前銷(xiāo)售狀況 5000 輛計(jì)算， 預(yù)計(jì) 50 萬(wàn)服務(wù)費(fèi)用。 （ 3）會(huì)展收入：每年在市場(chǎng)舉辦兩次大型會(huì)展，預(yù)計(jì)展場(chǎng)收入每年 300 萬(wàn)元，展會(huì)期間廣告收入 200 萬(wàn)元，按行業(yè)毛利率 50%計(jì)算，年毛利為 100 萬(wàn)元。 （ 4）物流配送收入：每輛車(chē)送車(chē)費(fèi)收 入平均按 500 元計(jì)，預(yù)計(jì)二年送車(chē)量 4000輛，毛利按行業(yè)毛利率 20%計(jì)算，二年毛利收入 40 萬(wàn)元。 （五）總成本費(fèi)用測(cè)算 門(mén)面及 4S 店單位成本包括征地及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土石方及溢流涵洞工程攤銷(xiāo)、土建工程費(fèi)、道路及綠化費(fèi)用攤銷(xiāo)、水 電工程攤銷(xiāo)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、前期工作費(fèi)及利息攤銷(xiāo)等 。 根據(jù)水電消耗量，并按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算其費(fèi)用。由于已售房產(chǎn)和出租場(chǎng)地水電費(fèi)由商家承擔(dān)，表列水電費(fèi)按差額反映。 根據(jù)所需人員和人均工資及附加費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)金等進(jìn)行 測(cè)算。 包括辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、差旅費(fèi)、車(chē)輛使用費(fèi)等。 市場(chǎng)拓展過(guò)程中發(fā)生的差旅費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、招待費(fèi)等費(fèi)用。 采用直線法計(jì)提折舊，房屋建筑物折舊年限 20 年，殘值按原值的 5%計(jì)算；設(shè)備折舊年限 5 年，殘值按原值的 5%計(jì)算；無(wú)形資產(chǎn) 土地使用權(quán)根據(jù)征用年限50年減去建設(shè)期一年按 49 年攤銷(xiāo)。 (包含在管理費(fèi)中 ) （六）營(yíng)業(yè)稅及附加測(cè)算 營(yíng)業(yè)稅按 5%，附加稅費(fèi)為 15%，所得稅按 33%測(cè)算。 （七）損益分析及利潤(rùn)分配 盈余 公積金（含公益金）按稅后利潤(rùn)的 15%計(jì)提。各年的利潤(rùn)總額、所得稅、盈余公積金和未分配利潤(rùn)等的計(jì)算和金額， “ 損益及利潤(rùn)分配預(yù)測(cè)表 ” 。 四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一）借款償還期分析及償還時(shí)間安排 據(jù)保守測(cè)算，該 項(xiàng)目 貸款工程竣工后 4年內(nèi)償還完 ， “ 長(zhǎng)期負(fù)債償還預(yù)測(cè)表 ” 和 “ 長(zhǎng)期貸 款償還時(shí)間表 ” 。 （二）現(xiàn)金流量分析 （三） 資產(chǎn)負(fù)債分析 五、風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）主要風(fēng)險(xiǎn)因數(shù)識(shí)別 該 項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)因數(shù)主要有： 4S 店及門(mén)面 銷(xiāo)售價(jià)格 ，汽車(chē)展場(chǎng)、展場(chǎng)辦公室等租賃價(jià)格，運(yùn)營(yíng)期間經(jīng)營(yíng)成本能否得到有效控制，固定資產(chǎn)投資規(guī)模。 （二）不確定性分析 該 項(xiàng)目 可保持盈虧平衡，超過(guò)時(shí)該 項(xiàng)目 可盈利。 根據(jù)會(huì)計(jì)分析的基本原則，對(duì)該 項(xiàng)目 的敏感性進(jìn)行了分析。分析時(shí)對(duì)不確定性因素作如下假定：（ 1）租金及售價(jià)下降 10%；（ 2）租金及售價(jià)下降 20%；（ 3）經(jīng)營(yíng)成本上升 10%；（ 4）經(jīng)營(yíng)成本上升 20%；（ 5）固定資產(chǎn)投資增加 10%；（ 6）固定資產(chǎn)投資增加 20%。 通過(guò)各種 因素對(duì) 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)的影響程度：租金及售價(jià)變化影響最大，固定資產(chǎn)投資次之，經(jīng)營(yíng)成本增加影響最小。說(shuō)明該 項(xiàng)目 有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 （三）防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施 針對(duì)該 項(xiàng)目 的風(fēng)險(xiǎn)因數(shù)，建議采取以下防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施： ,并做好后續(xù)服務(wù)工作； ，降低管理費(fèi)用等開(kāi)支； ； ，尋找新的盈利模式，使該 項(xiàng)目 可持續(xù)發(fā)展。 六、財(cái)務(wù)效益分析評(píng)價(jià)結(jié)論 通過(guò)財(cái)務(wù)分析及不確定性分析表明： 該 項(xiàng)目 投資效果明顯，經(jīng)濟(jì)效益較好，收益率高，貸款償還能力強(qiáng)，并且有較強(qiáng)的 抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。 同時(shí)，由于該市場(chǎng)將實(shí)行網(wǎng)絡(luò)銀行結(jié)算，絕大多數(shù)進(jìn)場(chǎng)的商家，將與市場(chǎng)簽訂統(tǒng)一結(jié)算協(xié)議，參與市場(chǎng)實(shí)行的 “ 路路通 ” 結(jié)算模式，將每年 數(shù) 億 元資金 分散的現(xiàn)金流集中到工商銀行，以此也作為銀行對(duì)企業(yè)支持的回報(bào)。 第 八 章 結(jié)論及建議 一、 結(jié)論 經(jīng)本可行性研究初步分析、報(bào)告論證，該 項(xiàng)目 的建設(shè)，是一個(gè)充分利用地理優(yōu)勢(shì)以及企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)能力、符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 奉新 汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的 項(xiàng)目 。 項(xiàng)目 建成后，不僅大大推動(dòng)了汽車(chē)流通業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，促進(jìn) 奉新 汽車(chē)制造業(yè)的發(fā)展， 周邊 汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)揮較強(qiáng)的影響和推動(dòng)作用，同時(shí)也是一個(gè)惠及地方稅收、眾多企業(yè)、廣大消費(fèi)者和增加就業(yè)機(jī)會(huì)的多方有利舉措。目前，已具備了啟動(dòng)該項(xiàng)目 的市場(chǎng)時(shí)機(jī)、條件與基礎(chǔ)，如果該 項(xiàng)目 得到實(shí)施，相信能創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益。 二、建議 A. 由于該 項(xiàng)目 規(guī)模 大，建設(shè)時(shí)間長(zhǎng) ， 開(kāi)發(fā)企業(yè)要充分利用政府 優(yōu)惠政策，精心組織、精心實(shí)施該 項(xiàng)目 ，確保該 項(xiàng)目 順利實(shí)施；在 項(xiàng)目 投入運(yùn) 營(yíng)前，應(yīng)認(rèn)真做好 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 和策劃工作，以確保該 項(xiàng)目 的效益預(yù)期；在 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)中應(yīng)加強(qiáng)人員培訓(xùn)，把 奉新 國(guó)際汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園 建成現(xiàn)代化的汽車(chē)市場(chǎng)。 B. 建議政府有關(guān)部門(mén)重視該 項(xiàng)目 ，協(xié)調(diào)和解決 江西奉新國(guó)際汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園 興建過(guò)程中所遇到的各類實(shí)際問(wèn)題；同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)也為 項(xiàng)目 提供必要的融資支持，從資金上給予傾斜和保證，確保 項(xiàng)目 按期完工，早日建成 江西西北部 最大的汽車(chē)交易及服務(wù)中心。 三、 項(xiàng)目 總投資來(lái)源與支出預(yù)測(cè)表 通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的投 資規(guī)模、收益預(yù)測(cè)、投資回收期及市場(chǎng)需求狀況等方面的審慎分析，不管是從長(zhǎng)期發(fā)展看，還是從短期收益看，該項(xiàng)目都具有很好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)價(jià)值。