【正文】 行貸款和銷售回款等。三部分資金來源的投放順序為先自籌資金，再銷售收入，不足部分由貸款補足。銷售收入是逐年實現(xiàn)的，假定當(dāng)年的凈銷售收入全部用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年。本項目投資計劃與資金籌措見下表： 投資計劃及資金籌措表序號項目或費用名稱投資金額（萬元）2010201120122013201420151土地成本 　　　　2前期費用 　　　　3建安工程費70200020620224601660010520　　孵化器2200　 　　　　科研樓9600　1920144038402400　　健康管理中心8000　　80044002800　　療養(yǎng)中心4800　　48026401680　　專家公寓21600　1080010800　　　　職工宿舍2400　12001200　　　　會展培訓(xùn)商務(wù)中心7200　　72039602520　　商業(yè)3200　　32017601120　　產(chǎn)業(yè)化區(qū)11200　56005600　　　4室外附屬工程費　 　5其它費用 　6不可預(yù)見費 　7管理費用 　　17合計 　8銷售費用 9財務(wù)費用 　　　一總投資合計 10所得稅 11借款本金償還 　資金使用合計 資金來源　自有資金 00　貸款 000　稅費后銷售收入 　合計 　　　　　　　　　盈余資金 　累計盈余資金　 由項目投資計劃與資金籌措估算表可以看出，資金來源各渠道對于本項目建設(shè)的順利進行均有充分保障，其中各期的金額和比例安排合理，再加上開發(fā)公司良好的信譽和雄厚的實力，資金籌措方案可操作性較強。第十章 財務(wù)效益、經(jīng)濟與社會效益評價 財務(wù)評價依據(jù)（1）國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（2）國家建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（3）國家現(xiàn)行的財務(wù)稅收制度（4）煙臺地區(qū)相關(guān)的財務(wù)稅收規(guī)定（5）本報告確定的基本技術(shù)參數(shù) 銷售及經(jīng)營收入測定 各類物業(yè)銷售收入估算（1）銷售收入估算根據(jù)區(qū)域市場分析和項目定位的情況，估算各類物業(yè)銷售收入為： 科研辦公樓銷售收入：39850萬元，銷售均價6642元/平方米。孵化器銷售收入：6210萬元，銷售均價6210元/平方米。 專家公寓銷售收入：48550萬元。 職工宿舍銷售收入：6620萬元。 療養(yǎng)中心銷售收入：39200萬元，銷售均價9800元/平方米。商業(yè)部分銷售收入：17150萬元，銷售均價8575元/平方米。健康管理中心物業(yè)銷售收入：26250萬元。項目銷售收入合計183830萬元，同時還持有18000平方米會展培訓(xùn)中心、商務(wù)中心及80000平米廠房、倉儲用房，合計評估價值44600萬元。（2）銷售稅金及附加估算按照規(guī)定，本項目銷售須交納的銷售稅金及附加包括：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅及教育費附加、土地增值稅。以上估算詳見項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。按照本項目開發(fā)方案和營銷計劃的策劃，以及根據(jù)項目建設(shè)和銷售進度的初步安排，整個項目的銷售周期為50個月，從2011年10月2015年12月。銷售回款計劃為：2011年計劃銷售回款7000萬元。2012年計劃銷售回款26020萬元。2013年計劃銷售回款57110萬元。2014年計劃銷售回款44100萬元。2015年計劃銷售回款49600萬元。以上銷售回款部分可作為工程建設(shè)的資金來源。 項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表（單位：萬元）序號項目　2011年2012年2013年2014年2015年1銷售收入183,7,26,57,44,49,科研辦公樓銷售收入（萬元）39,1,9,13,15,　銷售面積(平方米)60,　3,15,20,22,　平均售價(元/平方米)6,642 　6,6,6,7,　銷售率（%）100%　5%25%33%37%孵化器銷售收入 　1,4,　銷售面積(平方米) 　 　　　平均售價(元/平方米) 　 　　　銷售率（%）100%　30%70%　　專家公寓銷售收入 5,20,22,　銷售面積(平方米) 　　　平均售價(元/平方米) 　　　銷售率（%）100%13%44%44%　　職工宿舍銷售收入 1,2,3,　銷售面積(平方米) 　　　平均售價(元/平方米) 　　　銷售率（%）100%25%33%42%　　療養(yǎng)中心銷售收入 　　7,15,16,　銷售面積(平方米) 　　 　平均售價(元/平方米) 　　 　銷售率（%）100%　　20%40%40%商業(yè)銷售收入 　　 　銷售面積(平方米) 　　 　平均售價(元/平方米) 　　 　銷售率（%）100%　　25%35%40%健康管理物業(yè)出售收入26,　　6, 9, 10, 　銷售面積(平方米)40,　　10,15,15,　平均售價（元/平方米）6,　　6,6,6,　銷售率（%）100%　　25%38%38%2營業(yè)稅及附加11,1,3,2,3,營業(yè)稅9,1,2,2,2,城市建設(shè)維護稅及教育附加土地增值稅1,3銷售凈收入171,6,24,53,41,46,4持有物業(yè)價值評估44,　　　　　會展培訓(xùn)中心、商務(wù)中心12,　　　　　　面積（平方米）18,　　　　　　價值評估（元/平方米）7,　　　　　產(chǎn)業(yè)化廠房32,　　　　　　面積（平方米）80,　　　　　　價值評估（元/平方米）4,　　　　　 損益狀況分析。項目具有極好的盈利能力。詳見損益及利潤分配表。衡量本項目的銷售利潤各項靜態(tài)指標(biāo)如下：稅前投資利潤率＝%稅后投資利潤率＝%利潤數(shù)據(jù)還未包含持有的18000平方米的會展培訓(xùn)中心、商務(wù)中心及80000平米的產(chǎn)業(yè)區(qū)用房。從各項靜態(tài)指標(biāo)可以看出，本項目銷售利潤相當(dāng)?shù)睦硐搿? 損益及利潤分配表（單位：萬元）序號項 目合計2010年2011年2012年2013年2014年2015年1銷售收入 2建設(shè)總成本 3銷售營業(yè)稅 4城市建設(shè)費及教育附加 5土地增值稅 6利潤總額 ()()() 7所得稅 8稅后利潤 ()()() 現(xiàn)金流量表與盈利能力分析經(jīng)過計算，項目實施期內(nèi)各年的財務(wù)現(xiàn)金流狀況較為理想，按設(shè)定的較高的折現(xiàn)率10％進行折現(xiàn)，%，％；，%，％；項目全投資凈現(xiàn)值大于0，稅前與稅后的內(nèi)部收益率都大于基準(zhǔn)折現(xiàn)率與同期的貸款利率，項目贏利和償債能力極強，高于同行業(yè)的受益水平，項目較可行。 現(xiàn)金流量表（單位：萬元）序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期2010年2011年2012年2013年2014年2015年1現(xiàn)金流入183, 7, 26, 57, 44, 49, 銷售收入183, 7, 26, 57, 44, 49, 2現(xiàn)金流出123, 4, 28, 28, 24, 23, 15, 建設(shè)投資91, 4, 28, 26, 19, 13, 銷售營業(yè)稅9, 1, 2, 2, 2, 教育及城建附加費 土地增值稅1, 所得稅20, 3基準(zhǔn)收益率10%　 4稅前凈現(xiàn)金流量80, 4, 21, 2, 34, 27, 46, 5稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量47, 4, 19, 1, 25, 18, 28, 6稅后凈現(xiàn)金流量60, 4, 21, 2, 32, 20, 34, 7稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流34, 4, 19, 1, 24, 14, 21, 盈利能力計算指標(biāo)計算指標(biāo)IRR＝%凈成本利潤率＝%NPV=計算指標(biāo)（稅后）IRR＝%凈成本利潤率＝%NPV= 不確定性分析在本項目開發(fā)成本等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知：當(dāng)專家公寓和職工宿舍銷售率達(dá)80%，公建部分包括商業(yè)、寫字樓等銷售率達(dá)38%時，項目可保本；另一方面，假定本項目開發(fā)成本及銷售率等條件不變，專家公寓的保本銷售價格為3607元/m2，療養(yǎng)中心的保本銷售價格為1968元/平米，科技樓的保本銷售價格為2405元/平方米。 根據(jù)市場及項目定位分析，該項目的保本銷售價格、銷售率較易實現(xiàn)，由此可知，項目的抗風(fēng)險能力較強。項目盈虧平衡點（臨界點），是指項目經(jīng)營收入扣除銷售稅費后 敏感性分析通過分析，可以看出，本項目的銷售價格、項目投資、容積率的變化對本項目的投資收益率、投資回收期等的影響較大。下面針對這三個因素進行敏感性分析：分析這三個要素在－20％、－10％、0％、10％、20％范圍變化時，對項目的NPV影響見下表：（1）銷售價格對項目盈利能力的影響最大，最為敏感。建議在條件允許的情況下，必須提高項目的策劃、營銷管理水平，發(fā)揮項目特色，提高項目銷售價格，以提高項目總體效益。（2）項目投資對項目的盈利能力的影響次之。尤其土地價格、建安費、小配套費等，對項目效益影響較大。建筑工程不可預(yù)見因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項目總體目標(biāo)的實現(xiàn)。因此在工程實施進程中，要有專業(yè)的項目管理團隊，加強施工管理，施行工程監(jiān)理制，還應(yīng)制定材料采購供應(yīng)計劃，落實資金供應(yīng)計劃，以確保項目的順利進行，節(jié)約成本。（3）建筑面積對項目盈利能力的影響相對較小。提高容積率，可以增加建筑面積。但是，如果容積率過高，反過來會降低園區(qū)品質(zhì)，從而降低項目盈利能力。 敏感性分析——稅前NPV比例變化 銷售價格投資變化建筑面積 20% 10% 0 +10% +20% 敏感性分析——稅前NPV 敏感性分析——稅后NPV比例變化 銷售價格投資變化建筑面積 20%10%0 +10% +20% 敏感性分析——稅后NPV 國民經(jīng)濟、社會效益評價本項目以生命科技和健康科技為主題、以中華傳統(tǒng)養(yǎng)生文化和預(yù)防醫(yī)學(xué)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，自主研發(fā)創(chuàng)新健康產(chǎn)品、專業(yè)打造高端健康服務(wù)，同時建設(shè)健