【正文】 理利用好空間，注重家具在板材的環(huán)保要求上，消費者更容易把握。 從目前的市場情況看，家具賣場沒有為家具定制留有專門的區(qū)域，定制家具這個市場還處于零散未形成規(guī)模的狀態(tài)。很多小型的家具廠提供定制服務，主要以更改家具尺寸為主。而這也為更加專業(yè)的、新建家居產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告 43更有實力的家具企業(yè)進入提供了絕好的機會。 發(fā)展模式趨勢分析 中國家具企業(yè)品牌化發(fā)展道 家具產(chǎn)品抄襲成風，知識產(chǎn)權保護薄弱，曾使中國家具企業(yè)飽受詬病。但隨著中國家具企業(yè)的實力增強，它們也越來越注重品牌的塑造，用原創(chuàng)設計產(chǎn)品去占領市場。據(jù)了解，北京家具企業(yè)的品牌化發(fā)展表現(xiàn)突出。 除了此前愛格、歐德森家具品牌聯(lián)盟的出擊，新生品牌邁格家具聯(lián)合專業(yè)設計創(chuàng)新產(chǎn)品風格，榮麟世佳、曲美、百強、愛依瑞斯等企業(yè)也都在產(chǎn)品原創(chuàng)設計上取得進展，并一致主打環(huán)保家具牌。北京家具協(xié)會秘書長于秀蘇表示，家具行業(yè)目前正處于由制造型向創(chuàng)造型轉型的關鍵時期。企業(yè)只有通過加大對原創(chuàng)設計的投入和開發(fā)，才能不斷增強品牌在市場上的競爭能力，這也是未來家具企業(yè)發(fā)展的主要方向。 中國家具產(chǎn)業(yè)終端渠道的多元化戰(zhàn)略 圍繞著廠商、代理商和終端經(jīng)銷商，中國家具終端渠道格局近兩年可謂風生水起，尤其是各地域家具板塊的激烈競爭，給市場環(huán)境日趨復雜的渠道帶來很多新的變數(shù)。我們相信，未來幾年，家具廠商在渠道選擇上將更加多元化。 未來家具產(chǎn)業(yè)渠道猜想：一、休閑購物綜合體。商業(yè)地產(chǎn)直接落實到營銷商和廠商，沒有地主的概念；二、超市。不管在哪個時期，新建家居產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告 44低價、量大、持續(xù)化盈利都是制勝的法寶；三、網(wǎng)絡平臺，便捷、廣泛，年輕一代青睞的方式；四、體驗館(生活館) 。單產(chǎn)品結構的行業(yè)研究，針對消費者需求，目的性很強；四、經(jīng)銷商起義。未來的模式，它是有綜合元素承傳的，租金不高。將超市、網(wǎng)絡、體驗館、CBD 結合在一起。比如紅蘋果的體驗館模式，曲美的網(wǎng)絡營銷模式，聯(lián)邦變獨家代理為同城多家加盟共同經(jīng)營的模式，吉盛偉邦在琶洲會展核心區(qū)打造了一個永不落幕的館，集展會和零售功能于一身。 自然集聚轉向有效集聚 家具行業(yè)的 CBD 模式是一種集制造、商貿、物流、園區(qū)社會為一體，具備有效集聚效果的產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展模式。侯克鵬認為，家具行業(yè)過去的集聚是自然形成的， “十二五” 可以借助東部沿海向中西部有序轉移產(chǎn)業(yè)的契機，發(fā)展有效集聚的 CBD 模式。 在家具 CBD，企業(yè)不需要再建展廳就可以解決批發(fā)、零售、產(chǎn)品展示的問題。半成品或者原材料可以跳過倉儲直接放到采購物流部分，需要的時候由采購物流供應商送生產(chǎn)車間。工業(yè)制造、商貿、園區(qū)社會各自都有自己的主軸。 “在 CBD，以后的制造業(yè)基地不再像以前一樣使所有的工廠建倉庫，建生活配套設施。倉庫和生活配套設施集中建在園區(qū)，避免了不同企業(yè)的重復的建設，最大化的利用了場地。 ”侯克鵬在接受記者采訪時舉例表示，像正在規(guī)劃的昆明家具產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未來將有 8 萬人入住，在未來******家具園區(qū)將有 萬人。 新建家居產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告 45中國乃至亞太地區(qū)最大的家具原輔材料一站式交易服務平臺的河北香河亞太國際家具材料城、***中國家具 CBD 在 2022 年的相繼開業(yè)，為“十二五 ”期間 CBD“家居銷售、生產(chǎn)、研發(fā)、服務 ”于一體，形成產(chǎn)銷一體的模式開辟了先例。 電子商務助力開拓內需市場 傳統(tǒng)的國內家具營銷模式是利用獨立店、有全國大型連鎖、地方連鎖、大型超市等渠道進行銷售。而依托電子商務，家具行業(yè)獲得新的有效營銷模式，滿足了大批年輕人的家具需求。團購網(wǎng)是這兩年國內新興的電子商務模式，家居搬到網(wǎng)上銷售后獲得良好回饋。比如曲美家居通過網(wǎng)絡團購在 40 天內就被秒殺 萬套，總價值超過 1 億元。 電子商務代表的是現(xiàn)代科技對有限資源的最大化利用，最大限度滿足消費者的需求。隨著物聯(lián)網(wǎng)、移動支付以及云計算的發(fā)展，未來消費者利用資源將會更加簡潔、方便，未來家具業(yè)依托電子商務業(yè)將迎來更大的轉型升級機會。 三四級市場空間巨大 以往，多數(shù)品牌家具企業(yè)都將北京、上海以及沈陽、青島等一二線城市作為市場開拓重點。但從最近的市場銷售情況看，2022 年以來，國內家具市場銷售下降了 35%，上海、北京等地賣場經(jīng)營日趨萎縮，與之相反的是三四級市場銷售漸旺。 目前，我國以地級城市和部分經(jīng)濟發(fā)達縣市為代表的三四級市場，新建家居產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告 46約有 億個家庭，據(jù)有關市場調查顯示，這些家庭購置需求如果按照 30%計算，市場容量將達到 1500 億元。而且隨著這些城市居民收入水平的提升，購買力也隨之水漲船高。在城市化進程不斷加快的帶動下，三四級城市的市場潛力正在逐步轉變?yōu)楝F(xiàn)實購買力。 由此，越來越多的家具企業(yè)“放下身段” ，將三四級市場當做戰(zhàn)略性增長點。以全友、雙虎、掌上明珠為代表的四川家具企業(yè)已通過多年的市場耕耘，在三四級市場中已有了較高的品牌認知度和占有率。不過，目前，三四級市場仍處于待開發(fā)狀態(tài)，真正進入到這一級市場的知名品牌并不多，所以競爭相對較弱。新建家居產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告 47第 4 章 項目選址地的優(yōu)勢與現(xiàn)狀分析 項目先址地的優(yōu)勢分析政策支持。2022 年 9 月 23 日國務院總理溫家寶支持召開國務院常務會議，討論并通過了《促進中部地區(qū)崛起規(guī)劃》 。商務部推出包括“支持中部地區(qū)設立產(chǎn)業(yè)轉移示范園區(qū)”“支持中部地區(qū)開展投資和產(chǎn)業(yè)轉移促進活動” 等七個方面的政策，促進中部崛起。這些政策的推出有利于“1+8”***城市圈的飛速發(fā)展，形成中部地區(qū)最為強勁的增長極，進而發(fā)展成為繼珠三角、長三角、環(huán)渤海地區(qū)之后，支撐全國經(jīng)濟增長的“第四極 ”！湖北家具產(chǎn)業(yè)承接沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉移正逢其時。2022年９月６日， 《國務院關于中西部地區(qū)承接產(chǎn)業(yè)轉移的指導意見》正式出臺。這是加快經(jīng)濟結構調整和發(fā)展方式轉變的重要途徑，是深入實施西部大開發(fā)和大力促進中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略的重大任務，對于在全國范圍內推動形成更加合理有效的區(qū)域產(chǎn)業(yè)分工新建家居產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告 48格局，促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展具有十分重大的意義。區(qū)位優(yōu)勢。湖北省位于我國中部地區(qū)、長江 中游，具有承東啟西、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢。京廣、焦柳、京九和漢渝等干線鐵路在省內交匯，鐵路網(wǎng)使省內大中城市連接全國所有的重要城市。長江橫貫全省。省內長江沿岸有多個外貿運輸專用碼頭，常年可停靠 3000~5000 噸貨輪，通網(wǎng)海外的貨輪可直達香港、日本、東南亞等地，海外貨輪也可直達省內。京珠、滬蓉高速公路與長江水運所構成的立體交叉和形式多樣的交通運輸網(wǎng)絡體系，使湖北省具有交通便利和輻射力強的區(qū)位優(yōu)勢。資源優(yōu)勢。中部六省森林覆蓋率較高，包括亞熱帶和溫帶森林，總面積達2453 萬公頃。僅湖北省林業(yè)用地達 億畝，占全國國土總面積的 46%，氣候濕潤，發(fā)展林木有得天獨厚的自然條件。依托豐富的林木資源，湖北省內家居生產(chǎn)企業(yè)對原材料的加工能力 已經(jīng)達到可觀的規(guī)模，并常年為珠三角和西部地區(qū)大中型家居企業(yè)提供纖維板、刨花板、木芯板和集成材的配套加工輸出服務。市場優(yōu)勢。在宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)向好的支撐下，湖北省城鄉(xiāng)居民的消費水平有了進一步提高，擴大內需刺激消費政策措施效果明顯。2022 年，湖北省完成社會消費品零售額 億元，同比名義增長新建家居產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告 49%，2022 年，全省社會消費品零售總額首次突破 6000 億元大關，達到 億元，比上年增長 %，湖北省城鄉(xiāng)居民消費增速創(chuàng)出了近年來新高，尤其引人關注的是，湖北省的農(nóng)村消費市場開始啟動，農(nóng)村消費更是出現(xiàn)“爆發(fā)式”的增長，連續(xù) 12 個月增速都高出城市消費增長，這種表現(xiàn)是 1987 年以來的首次，這是湖北省消費結構的一個重大變化。據(jù)統(tǒng)計，2022 年，湖北省農(nóng)村市場實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %，農(nóng)村市場消費增速高于城市 個百分點。農(nóng)村市場增幅高于湖北省消費品零售額增幅 個百分點，拉動湖北省消費品零售額增長 個百分點，占湖北省消費品零售額的比重由 2022 年 %提高到 2022 年 %。貼近市場是企業(yè)跨地區(qū)投資的主要戰(zhàn)略目標之一，中部地區(qū)坐擁 億人口，1 億戶家庭所形成的龐大消費市場，歷來就是企業(yè)進行戰(zhàn)略布局的要地。受樓市重新大幅度升溫拉動，家具類、建筑及裝潢類等與住房相關的消費品零售額也呈現(xiàn)大幅增長態(tài)勢。據(jù)對湖北省限額以上批發(fā)零售業(yè)企業(yè)統(tǒng)計，2022 年，家具類實現(xiàn)零售額同比增長%，2022 年，全省家具類和建裝材料類零售額分別增長 %和 %。具有強大的市場優(yōu)勢。生產(chǎn)要素優(yōu)勢。勞動力、電力等生產(chǎn)要素豐裕。2022 年 7 月以來，珠三角、長三角地區(qū)相繼出現(xiàn)“用工荒”。而在企業(yè)的可支配資源中，人力資源是最具能動性的，也是企業(yè)正常運行和快速發(fā)展不可或缺的重要環(huán)節(jié)。新建家居產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告 50湖北省有著豐富的勞動力、人力資源和水電資源，電力價格和土地價格遠遠低于東部發(fā)達地區(qū)，是東部發(fā)達地區(qū)勞動密集型和資源密集型產(chǎn)業(yè)區(qū)域轉移的理想場所。湖北省是科教大省，全省有 86 所高校，能為各類產(chǎn)業(yè)提供人才支撐。***是中部的“人才搖籃” ，科教綜合實力居全國大城市第三位，智力資源和人力資源十分豐富。湖北省農(nóng)村剩余勞動力 4000 人，出現(xiàn)了大批勞務輸出鄉(xiāng)鎮(zhèn)，無論是高端的研發(fā)型技術人才，還是熟練的技能產(chǎn)業(yè)工人，具備豐富的產(chǎn)業(yè)人力資源基礎。而且，在勞動力成本方面也較東部沿海地區(qū)有優(yōu)勢。 項目區(qū)現(xiàn)狀分析區(qū)位分析本項目位于湖北省***市，***市位于湖北省中部，孝感市南隅，漢水下游。東與***市東西湖區(qū)、蔡甸區(qū)毗鄰，西連天門市、南挨仙桃市，北與應城市、云夢縣、孝感市接壤。***市區(qū)位優(yōu)勢明顯，地處江漢平原腹地，緊鄰特大城市***，與***在經(jīng)濟交流方面有著地緣、人緣和歷史淵源，將形成穩(wěn)定的人、物、信息交流。項目地處規(guī)劃中的汈東組團，緊鄰荷沙公路；新建家居產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告 51與***新規(guī)劃的市政府隔路相望，與正在建設中的金豉城項目相距不到 2 公里，汈東勢必將成為***崛起的新中心！項目區(qū)地形地貌***市地處江漢平原東北邊緣，居漢江下游。其地質屬沉積性粘土，是長江洪水多次泛濫和江漢三角洲不斷延伸、擴大而形成的湖積、沖積型平原；其地貌類型單一，地層分布較穩(wěn)定，類型單一，橫向變化小，平原特色明顯，屬非抗震設防區(qū)。項目地處地勢開闊、平坦的汈東農(nóng)場，宜于產(chǎn)業(yè)項目建設，具有極大延展空間。 周邊路網(wǎng)現(xiàn)狀***市以荷沙、城蔡、馬北、分王公路為主骨架，北連G31G10京珠高速，南接 G31滬蓉高速，公路網(wǎng)絡四通八達。同時，***緊臨***，處在***中心城 1 小時交通圈內， 30 分鐘內即可上京珠、滬蓉高速公路。***四通八達的公路網(wǎng)可便捷地進入***市城周的高速公路網(wǎng)，如可通過漢宜、漢十、岱黃、武麻、武合、武鄂、武黃及京港澳等高速公路通往北京、上海、合肥等新建家居產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告 52城市。 園區(qū)與周邊地區(qū)的聯(lián)系主要依賴武荊高速公路和荷沙公路。武荊高速公路***出入口位于產(chǎn)業(yè)園北部，其連接線向西接川劉公路，由川劉公路向南接***城區(qū)及新荷沙公路（該公路向東延伸接 G107） ； 周邊河流現(xiàn)狀***市河湖交織，漢江、漢北河自西向東橫穿全境。主要河流有漢水、漢北河、北支河、南支河（天門河在***境內的名稱） 、中支河等，湖泊有刁汊湖、東湖、青林湖、白石湖、黃龍?zhí)?。民樂河屬于六級航道，可通?100t 級航船。 漢北河航段屬于三級航道，可通過 1000 噸級船舶；汈汊湖水系屬于五級航道，可通過 300 噸級船舶。*** 市共有五大港區(qū)，有百萬噸級以上港區(qū) 1 個（即城關港區(qū)） ，50100 萬噸級以上港區(qū) 2 個（即脈旺港區(qū)和馬口港區(qū)） ，2050 萬噸港區(qū) 1 個（即沉湖分水港區(qū)） 。***漢江沿線共有機械化作業(yè)碼頭7 座，其中專業(yè)化作業(yè)碼頭 2 個。 這些水系及港區(qū)未來均可為產(chǎn)業(yè)園所用。項目地塊現(xiàn)狀項目位于***市，東至洪西渠附近；南鄰荷沙公路；西接擬規(guī)劃的文化路側面；北至***刁東農(nóng)場長樂老年公寓北側。新建家居產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告 53項目地塊性質為生地，周邊地塊多為待開發(fā)的農(nóng)田，目前片區(qū)開發(fā)尚未啟動，居住氛圍沿未形成，后期拆遷壓力較小。地塊內有高壓線，為項目的規(guī)劃、建設帶來一定的影響；項目臨汈汊湖風景區(qū)，未來可為項目帶來一定的旅游消費人群。第 5 章 產(chǎn)業(yè)園定位 總體定位目標定位：集聚生產(chǎn)、研發(fā)、銷售、博覽、展示、倉儲、物流、配送、商務辦公、休閑娛樂、餐飲酒店服務等多業(yè)態(tài)為一體的現(xiàn)代化超大型家居產(chǎn)業(yè)園。功能定位：涵蓋家居產(chǎn)業(yè)制造中心、研發(fā)設計中心、科研檢測中心、原輔料中心、倉儲物流中心和商業(yè)配套中心等產(chǎn)業(yè)價值鏈終端，通過對產(chǎn)業(yè)上下游價值鏈的整合，進而帶動產(chǎn)業(yè)價值鏈中端——承載生產(chǎn)制造功能的家居工業(yè)園實現(xiàn)高聚集大發(fā)展。產(chǎn)業(yè)定位：以提高家庭居住質量為中心、滿足家庭生活現(xiàn)代化、個性化、時尚化、低碳化、舒適化需求，實現(xiàn)品牌集聚、資源整合與產(chǎn)業(yè)聚集，形成包括家具展銷中心、物流樞紐、制造基地的完整新建家居產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告 54產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)“研發(fā)設計、生產(chǎn)制造、銷售博覽、文化休閑、標準檢測、售后服務、家居咨詢”一體化一站式服務，為***居民創(chuàng)造優(yōu)越的家居消費環(huán)境。服務定位：將為入駐企業(yè)、經(jīng)銷商和消費群體營造風格突出、恢弘大氣的建筑空間和環(huán)保舒適的生產(chǎn)、生活、購物、休閑環(huán)境，搭建、最先進的商品展示交易