佛山綠島產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁
2025-04-28 01:02本頁面
【正文】 組織及道路規(guī)劃都市型產(chǎn)業(yè)綜合體不同于其他類型的地產(chǎn)項(xiàng)目，其一般性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要考慮的是人流動(dòng)線的交通組織，而都市型產(chǎn)業(yè)綜合體中寫字樓和商業(yè)業(yè)態(tài)更多的是要考慮車流的動(dòng)線和人流動(dòng)線合理性協(xié)調(diào)，一方面盡可能要滿足車流能夠到達(dá)項(xiàng)目的每個(gè)功能區(qū)域，同時(shí)也要考慮車流和人流的必要分流，從而滿足安全性和動(dòng)靜結(jié)合目的；街道的寬度和動(dòng)線應(yīng)符合車流多回環(huán)的便捷性和要求。配套設(shè)施規(guī)劃在配套設(shè)施的設(shè)立上，成為本項(xiàng)目全面提升項(xiàng)目消費(fèi)層次行業(yè)附加值的關(guān)鍵，設(shè)立了運(yùn)營中心和入駐企業(yè)綜合服務(wù)大樓，區(qū)域內(nèi)配有物流中心、企業(yè)員工休閑中心、大型會(huì)議室，同時(shí)考慮增加如銀行、郵局、洗衣店、等生活配套設(shè)施等，增強(qiáng)項(xiàng)目的人性化氛圍。市政配套設(shè)施 根據(jù)項(xiàng)目功能區(qū)塊及業(yè)態(tài)在市政配套方面需要高壓供電輸送、高壓供水、燃?xì)廨斔停粸槟軤I造區(qū)塊商業(yè)氛圍，在區(qū)塊市政亮光工程方面需得到進(jìn)一步改善。三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)A、B、C地塊建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議表：項(xiàng)目A地塊B地塊C地塊功能建筑美食城生態(tài)辦公區(qū)寫字樓休閑娛樂酒店公寓寫字樓休閑娛樂棟數(shù)未定未定4未定162未定層數(shù)3382121082建筑總高14m14 m m10m m30m10m各功能建筑面積70400㎡66000㎡64000㎡2598616560㎡103400㎡32000㎡16636㎡各功能基底面積23466㎡22000㎡8000㎡129931380㎡10340㎡4000㎡8318㎡各地塊總基底面積23466㎡43073㎡24086㎡地塊總建筑面積70400㎡155986㎡168596㎡凈用地面積52161㎡95718㎡53526㎡各地塊容積率規(guī)劃總建筑面積：394982㎡216。 辦公區(qū)面積：162000㎡，其中寫字樓建筑面積：96000㎡，共6棟塔樓8層，基地面積2000㎡，長60M寬33M；生態(tài)辦公區(qū)建筑面積：66000㎡216。 餐飲配套面積：70400㎡216。 公寓面積：103400㎡，共6棟塔樓，基地面積1620㎡，長60M寬：28M216。 休閑娛樂配套面積：42622㎡216。 酒店面積：16560㎡， 共1棟12層 ，基地面積1380㎡, 長60M寬：23M建筑概念示意圖：第三篇：投資估算及效益評估一、 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建筑面積：394712平方米 土地總租金：29659萬二、項(xiàng)目總投入項(xiàng)目總投入=前3年土地租金費(fèi)用+建安工程費(fèi)用+前期工程費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用+公共配套費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi)+管理費(fèi)用+營銷費(fèi)用，三、項(xiàng)目收入及經(jīng)濟(jì)效益收入方案一 按每年，平均每平方米每月30元含物業(yè)管理費(fèi)，90%出租率的收入，計(jì)算每年租金遞增率4%，19年租金收入。 項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤：投資利潤率：%投資收回期：11年（已加前三年建設(shè)期）收入方案二 按每年，平均每平方米每月35元含物業(yè)管理費(fèi)，90%出租率的收入，計(jì)算每年租金遞增率4%，19年租金收入。項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤：投資利潤率：%投資收回期:10年（已加前三年建設(shè)期）收入方案三按每年，平均每平方米每月40元含物業(yè)管理費(fèi)，90%出租率的收入，計(jì)算每年租金遞增率4%，19年租金收入。項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤：投資利潤率：%投資收回期：（已加前三年建設(shè)期）收入方案四 一次性出讓22年使用權(quán)稅后利潤：稅后投資利潤率：%第四篇：結(jié)論一、 項(xiàng)目規(guī)模較大，開發(fā)周期及市場培育期較長，且地塊又屬于集體用地，僅有22年使用權(quán)，無法融資，因此項(xiàng)目開發(fā)前五年資金壓力較大。同時(shí)佛山未來幾年推出的同類項(xiàng)目較多，市場競爭激烈，進(jìn)一步增加了項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。二、 佛山市政府大力推動(dòng)都市型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。同時(shí)城市升級規(guī)劃的實(shí)施使該項(xiàng)目地塊的周邊環(huán)境有較大改善，因此該地塊升值潛力較大。三、 鑒于項(xiàng)目以上投資分析，建議股東根據(jù)企業(yè)的資金狀況，謹(jǐn)慎決策。25
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