【導(dǎo)讀】圖書﹑印刷行業(yè)是文化產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟一個重要部門。隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，各行業(yè)對圖書﹑印刷產(chǎn)品的需求量迅速擴大，圖書﹑印刷行業(yè)已成為我國新的經(jīng)濟增長點。預(yù)計，在今后5-10年內(nèi)，圖書﹑印刷行業(yè)尤其是印刷行業(yè)將保持15%以上的增長率快速發(fā)展。通過對我縣教育產(chǎn)業(yè)園北側(cè)300畝地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境和市場調(diào)查分析，以及周邊省市主要同類競爭市場的比較后，依據(jù)我縣的目前文化市場狀況和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步看法，并結(jié)合我縣項目的特點優(yōu)勢，進行了投資分析、產(chǎn)業(yè)分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該項目進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的可能性。

　　

【正文】 接地：1）保護、防靜電接地2）防電磁干擾接地3）高頻接地4）高電壓保護接地5）測試接地對1）、4）種接地，采用與配電系統(tǒng)保護線（PE）線可靠連接的方式，接地電阻≦4Ω。對2）、3）、5）種接地，采用單獨接地極的方式，接地電阻≦100Ω。電氣保護接地采用TNS制系統(tǒng)。采用MEB總等電位聯(lián)結(jié)及LEB局部等電位聯(lián)結(jié)裝置；采用SPD電涌保護裝置，按第二類防雷建筑物設(shè)防。d、弱電系統(tǒng)1）設(shè)通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。2）設(shè)建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)。3）設(shè)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。4）設(shè)安全防范系統(tǒng)。5）各單體一層設(shè)消防、安保中心機房及通信機房；各層按防火分區(qū)設(shè)置弱電機房和豎井。通信信息本項目通信要求包括：互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)與消防控制系統(tǒng)等內(nèi)容。a、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝寬帶網(wǎng)、ADSL等公共資源以實現(xiàn)與INTEL網(wǎng)的互聯(lián)。b、通信系統(tǒng)為滿足本項目對內(nèi)、對外電話通信的要求，考慮到商家眾多，各種其他設(shè)施比較完備，擬在園內(nèi)配備1000門電話。c、火災(zāi)報警與消防控制系統(tǒng)按建筑物設(shè)計防火規(guī)范中商業(yè)的火災(zāi)危險性類別的劃分原則，本項目的火災(zāi)危險性類別為“丁”類。采取的相應(yīng)消防措施有：1）建筑物的耐火等級按二級進行設(shè)計。2）園區(qū)設(shè)置環(huán)行消防通道，并設(shè)置有環(huán)狀室外消防給水管網(wǎng)的室外消防栓。3）各建筑物的房間內(nèi)設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和室內(nèi)消火栓?；馂?zāi)自動報警系統(tǒng)由智能型感煙感溫火災(zāi)自動報警控制裝置、空氣采樣煙霧監(jiān)測裝置、總線式消防電話裝置、總線式應(yīng)急廣播裝置組成。消防控制系統(tǒng)有火災(zāi)自動報警和手動報警、消防水泵控制、水幕控制、水噴灑系統(tǒng)控制、空調(diào)機控制、火災(zāi)事故廣播狀態(tài)的控制、消防專用電話等。4）采用充電蓄電池?zé)艟咦鳛槭枭⒄彰?，其放電時間不小于20分鐘。5）空調(diào)風(fēng)管保溫材料采用非燃性材料。6）CO2滅火器九、環(huán)境保護、職業(yè)安全衛(wèi)生、消防、節(jié)能措施 在本項目建設(shè)過程中，將嚴(yán)格按國家環(huán)境保護“三同時”的要求來做，遵守有關(guān)建設(shè)項目的職業(yè)安全健康安全衛(wèi)生、消防等法律法規(guī)，同時采取相應(yīng)的節(jié)能降耗措施。 環(huán)境保護措施a、有害廢水 本項目的生產(chǎn)過程中不產(chǎn)生有害廢水。b、有害廢氣 本項目在商品交易、產(chǎn)品拆裝、運輸、二手交易過程中產(chǎn)生少量的廢氣，我們會有針對性的采用大氣排風(fēng)稀釋等治理措施，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)后高空排放，既能保證工作環(huán)境的安全與衛(wèi)生， 又可使周圍的環(huán)境不致受到污染。同時我們將加強周圍環(huán)境綠化，吸收大量有毒氣體。c、噪聲 本項目的空調(diào)機組、制冷機組、空壓機等在設(shè)計選型時，盡量選用低噪聲設(shè)備。在安裝時采用減震、降聲、吸聲措施，保證工作區(qū)及環(huán)境噪聲符合標(biāo)準(zhǔn)?？照{(diào)機組、空壓機等噪聲較大的設(shè)備在有隔聲措施的隔間內(nèi)。 職業(yè)安全衛(wèi)生措施a、采用合理的市場運行組織，先進的管理流程及管理技術(shù)，將危險和有害因素降至最低程度。b、園內(nèi)局部產(chǎn)生有害氣體將設(shè)局部排風(fēng)裝置，保護商戶工作人員的身體健康。c、園內(nèi)設(shè)有中央空調(diào)，其它區(qū)域設(shè)舒適性空調(diào)，改善經(jīng)營者、管理者的工作條件。d、產(chǎn)生高電壓后及輻射危害的設(shè)備遠(yuǎn)離操作工人。高電壓設(shè)備裝設(shè)電氣安全防護和聯(lián)鎖裝置。高壓、高頻設(shè)備附近設(shè)置明顯的警告裝置和安全標(biāo)志。所有用電設(shè)備均設(shè)有可靠的安全接地，設(shè)短路保護、過電流保護，保證用電安全。e、產(chǎn)生噪聲較大的設(shè)備設(shè)單獨隔間，采取隔音、吸音措施，盡量減小噪聲干擾危害。f、物流倉儲中心使用的空調(diào)設(shè)備選用帶新風(fēng)的集中空調(diào)機組，保護每人每小時新風(fēng)量大于30 m3。g、主要建筑物出入口設(shè)有應(yīng)急照明，安全通道供疏散使用。發(fā)生事故時，人員可迅速撤離。h、對風(fēng)機、泵等設(shè)備產(chǎn)生的噪聲都采取一系列降低噪聲措施，如選用低噪聲設(shè)備，采用減震基礎(chǔ)，消聲器等保證室內(nèi)噪聲符合國家規(guī)范要求。j、建筑裝飾材料選用環(huán)保型材料，避免在室內(nèi)產(chǎn)生輻射和釋放有害氣體。消防嚴(yán)格按照國家消防安全管理規(guī)定執(zhí)行a、水源 采用市政給水管作為基地給水水源。b、室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 各建筑物均設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，水泵流量按建筑物最大流量計，Q=40升／秒。室內(nèi)消火栓管道連成環(huán)網(wǎng)，室內(nèi)消火栓優(yōu)先布置在樓梯口、走道等明顯部位，確保各處二股充實水柱同時到達(dá)。室內(nèi)消火栓最小充實水柱一般為lO米，配消防卷盤。 c、自動噴水滅火系統(tǒng)建筑物的每個房間均設(shè)自動噴淋系統(tǒng)。物流區(qū)域按中危險II級設(shè)計，Q=27升／秒。交易區(qū)，倉儲中心，商務(wù)休閑中心按中危險I級設(shè)計，Q=21升／秒。交易去按危險II級、Q=60升／秒。 d、室外消火栓系統(tǒng) 基地設(shè)室外消火栓系統(tǒng)，Q=30升／秒。間距不大于1 2 0米。 e、各樓按《建筑滅火起配置設(shè)計規(guī)范》設(shè)置手提式磷酸銨鹽滅火器；另外，園區(qū)內(nèi)設(shè)置疏散通道及疏散門，并有安全疏散標(biāo)志；選用安全可靠的電器設(shè)備和材料，材料的導(dǎo)線截面留有充分余量。各種建筑材料、動力管材、空調(diào)管材及保溫材料都選用非燃或難燃材料。 易燃貨物倉儲中心設(shè)有24小時火警值班室，火警廣播及直通電話。 園內(nèi)各建筑物均設(shè)火災(zāi)報警裝置，事故排風(fēng)裝置和室內(nèi)消火栓。采用充電蓄電池?zé)艟咦鳛槭枭⒄彰?，放電時間不少于20分鐘。在高層的一個長邊設(shè)置為消防登高面。節(jié)能為了貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)能、環(huán)境保護的政策，改善建筑的室內(nèi)熱環(huán)境、降低建筑能耗。本項目應(yīng)進行建筑節(jié)能設(shè)計，并滿足公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。待項目方案審批階段時，再編制節(jié)能分析報告。 工作照明采用分散開關(guān)控制，選用高發(fā)光率的照明燈具。 采用節(jié)能型變壓器，變壓器室內(nèi)設(shè)有電容補償柜。 各建筑物、主要用能設(shè)備使用計量儀表，監(jiān)控能源消耗。 建筑設(shè)計中采用優(yōu)質(zhì)保溫保濕材料與密封性能好的門窗，減小能源損耗。 在冷、熱媒的輸送管道上采用保溫隔熱性能高的材料。備注： 在相關(guān)技術(shù)要求上，本報告借鑒一些行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，涉及建筑數(shù)據(jù)等，也是個人估算，具體實施可根據(jù)實際需要作出相應(yīng)調(diào)整，時間倉促，遺漏出錯在所難免，請批評指正。以下內(nèi)容尚在計劃中一、項目優(yōu)勢唯一性： 權(quán)威性： 共享性： 地利性： 增值性： 優(yōu)惠性：輻射性： 前沿性： 永續(xù)性： 贏利性 ：1超前性：二、項目運營策略 運作理念 產(chǎn)業(yè)集群 市場區(qū)內(nèi)文化的塑造三、投資總額、方式及構(gòu)成四、管理、運營體制園區(qū)管理體制的類型 圖書印刷市場管理體制框架 運行機制五 、財務(wù)效益分析項目銷售計劃 項目銷售收入估算其他收入 日常收入合計 六、項目開發(fā)成本估算土地成本：前期費用： 建安成本：基礎(chǔ)設(shè)施費： 配套設(shè)施費： 管理費：稅費： 建設(shè)期利息： 預(yù)備費： 成本合計 七、項目利潤估算 八、 經(jīng)濟社會經(jīng)濟評價經(jīng)濟效益評價 社會效益評價九 、風(fēng)險分析項目盈虧平衡分析 項目敏感性分析項目總投資 項目銷售收入 十 、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析市場風(fēng)險 項目的資本風(fēng)險 開發(fā)商風(fēng)險 十一、 結(jié)論及建議結(jié)論 建議26