【導(dǎo)讀】圖書(shū)﹑印刷行業(yè)是文化產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要部門(mén)。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，各行業(yè)對(duì)圖書(shū)﹑印刷產(chǎn)品的需求量迅速擴(kuò)大，圖書(shū)﹑印刷行業(yè)已成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。預(yù)計(jì)，在今后5-10年內(nèi)，圖書(shū)﹑印刷行業(yè)尤其是印刷行業(yè)將保持15%以上的增長(zhǎng)率快速發(fā)展。通過(guò)對(duì)我縣教育產(chǎn)業(yè)園北側(cè)300畝地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊省市主要同類競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的比較后，依據(jù)我縣的目前文化市場(chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步看法，并結(jié)合我縣項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行了投資分析、產(chǎn)業(yè)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。

　　

【正文】 接地：1）保護(hù)、防靜電接地2）防電磁干擾接地3）高頻接地4）高電壓保護(hù)接地5）測(cè)試接地對(duì)1）、4）種接地，采用與配電系統(tǒng)保護(hù)線（PE）線可靠連接的方式，接地電阻≦4Ω。對(duì)2）、3）、5）種接地，采用單獨(dú)接地極的方式，接地電阻≦100Ω。電氣保護(hù)接地采用TNS制系統(tǒng)。采用MEB總等電位聯(lián)結(jié)及LEB局部等電位聯(lián)結(jié)裝置；采用SPD電涌保護(hù)裝置，按第二類防雷建筑物設(shè)防。d、弱電系統(tǒng)1）設(shè)通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。2）設(shè)建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)。3）設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。4）設(shè)安全防范系統(tǒng)。5）各單體一層設(shè)消防、安保中心機(jī)房及通信機(jī)房；各層按防火分區(qū)設(shè)置弱電機(jī)房和豎井。通信信息本項(xiàng)目通信要求包括：互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)與消防控制系統(tǒng)等內(nèi)容。a、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)安裝寬帶網(wǎng)、ADSL等公共資源以實(shí)現(xiàn)與INTEL網(wǎng)的互聯(lián)。b、通信系統(tǒng)為滿足本項(xiàng)目對(duì)內(nèi)、對(duì)外電話通信的要求，考慮到商家眾多，各種其他設(shè)施比較完備，擬在園內(nèi)配備1000門(mén)電話。c、火災(zāi)報(bào)警與消防控制系統(tǒng)按建筑物設(shè)計(jì)防火規(guī)范中商業(yè)的火災(zāi)危險(xiǎn)性類別的劃分原則，本項(xiàng)目的火災(zāi)危險(xiǎn)性類別為“丁”類。采取的相應(yīng)消防措施有：1）建筑物的耐火等級(jí)按二級(jí)進(jìn)行設(shè)計(jì)。2）園區(qū)設(shè)置環(huán)行消防通道，并設(shè)置有環(huán)狀室外消防給水管網(wǎng)的室外消防栓。3）各建筑物的房間內(nèi)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和室內(nèi)消火栓?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)由智能型感煙感溫火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制裝置、空氣采樣煙霧監(jiān)測(cè)裝置、總線式消防電話裝置、總線式應(yīng)急廣播裝置組成。消防控制系統(tǒng)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和手動(dòng)報(bào)警、消防水泵控制、水幕控制、水噴灑系統(tǒng)控制、空調(diào)機(jī)控制、火災(zāi)事故廣播狀態(tài)的控制、消防專用電話等。4）采用充電蓄電池?zé)艟咦鳛槭枭⒄彰?，其放電時(shí)間不小于20分鐘。5）空調(diào)風(fēng)管保溫材料采用非燃性材料。6）CO2滅火器九、環(huán)境保護(hù)、職業(yè)安全衛(wèi)生、消防、節(jié)能措施 在本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，將嚴(yán)格按國(guó)家環(huán)境保護(hù)“三同時(shí)”的要求來(lái)做，遵守有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)安全健康安全衛(wèi)生、消防等法律法規(guī)，同時(shí)采取相應(yīng)的節(jié)能降耗措施。 環(huán)境保護(hù)措施a、有害廢水 本項(xiàng)目的生產(chǎn)過(guò)程中不產(chǎn)生有害廢水。b、有害廢氣 本項(xiàng)目在商品交易、產(chǎn)品拆裝、運(yùn)輸、二手交易過(guò)程中產(chǎn)生少量的廢氣，我們會(huì)有針對(duì)性的采用大氣排風(fēng)稀釋等治理措施，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)后高空排放，既能保證工作環(huán)境的安全與衛(wèi)生， 又可使周?chē)沫h(huán)境不致受到污染。同時(shí)我們將加強(qiáng)周?chē)h(huán)境綠化，吸收大量有毒氣體。c、噪聲 本項(xiàng)目的空調(diào)機(jī)組、制冷機(jī)組、空壓機(jī)等在設(shè)計(jì)選型時(shí)，盡量選用低噪聲設(shè)備。在安裝時(shí)采用減震、降聲、吸聲措施，保證工作區(qū)及環(huán)境噪聲符合標(biāo)準(zhǔn)?？照{(diào)機(jī)組、空壓機(jī)等噪聲較大的設(shè)備在有隔聲措施的隔間內(nèi)。 職業(yè)安全衛(wèi)生措施a、采用合理的市場(chǎng)運(yùn)行組織，先進(jìn)的管理流程及管理技術(shù)，將危險(xiǎn)和有害因素降至最低程度。b、園內(nèi)局部產(chǎn)生有害氣體將設(shè)局部排風(fēng)裝置，保護(hù)商戶工作人員的身體健康。c、園內(nèi)設(shè)有中央空調(diào)，其它區(qū)域設(shè)舒適性空調(diào)，改善經(jīng)營(yíng)者、管理者的工作條件。d、產(chǎn)生高電壓后及輻射危害的設(shè)備遠(yuǎn)離操作工人。高電壓設(shè)備裝設(shè)電氣安全防護(hù)和聯(lián)鎖裝置。高壓、高頻設(shè)備附近設(shè)置明顯的警告裝置和安全標(biāo)志。所有用電設(shè)備均設(shè)有可靠的安全接地，設(shè)短路保護(hù)、過(guò)電流保護(hù)，保證用電安全。e、產(chǎn)生噪聲較大的設(shè)備設(shè)單獨(dú)隔間，采取隔音、吸音措施，盡量減小噪聲干擾危害。f、物流倉(cāng)儲(chǔ)中心使用的空調(diào)設(shè)備選用帶新風(fēng)的集中空調(diào)機(jī)組，保護(hù)每人每小時(shí)新風(fēng)量大于30 m3。g、主要建筑物出入口設(shè)有應(yīng)急照明，安全通道供疏散使用。發(fā)生事故時(shí)，人員可迅速撤離。h、對(duì)風(fēng)機(jī)、泵等設(shè)備產(chǎn)生的噪聲都采取一系列降低噪聲措施，如選用低噪聲設(shè)備，采用減震基礎(chǔ)，消聲器等保證室內(nèi)噪聲符合國(guó)家規(guī)范要求。j、建筑裝飾材料選用環(huán)保型材料，避免在室內(nèi)產(chǎn)生輻射和釋放有害氣體。消防嚴(yán)格按照國(guó)家消防安全管理規(guī)定執(zhí)行a、水源 采用市政給水管作為基地給水水源。b、室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 各建筑物均設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，水泵流量按建筑物最大流量計(jì)，Q=40升／秒。室內(nèi)消火栓管道連成環(huán)網(wǎng)，室內(nèi)消火栓優(yōu)先布置在樓梯口、走道等明顯部位，確保各處二股充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)。室內(nèi)消火栓最小充實(shí)水柱一般為lO米，配消防卷盤(pán)。 c、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)建筑物的每個(gè)房間均設(shè)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。物流區(qū)域按中危險(xiǎn)II級(jí)設(shè)計(jì)，Q=27升／秒。交易區(qū)，倉(cāng)儲(chǔ)中心，商務(wù)休閑中心按中危險(xiǎn)I級(jí)設(shè)計(jì)，Q=21升／秒。交易去按危險(xiǎn)II級(jí)、Q=60升／秒。 d、室外消火栓系統(tǒng) 基地設(shè)室外消火栓系統(tǒng)，Q=30升／秒。間距不大于1 2 0米。 e、各樓按《建筑滅火起配置設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)置手提式磷酸銨鹽滅火器；另外，園區(qū)內(nèi)設(shè)置疏散通道及疏散門(mén)，并有安全疏散標(biāo)志；選用安全可靠的電器設(shè)備和材料，材料的導(dǎo)線截面留有充分余量。各種建筑材料、動(dòng)力管材、空調(diào)管材及保溫材料都選用非燃或難燃材料。 易燃貨物倉(cāng)儲(chǔ)中心設(shè)有24小時(shí)火警值班室，火警廣播及直通電話。 園內(nèi)各建筑物均設(shè)火災(zāi)報(bào)警裝置，事故排風(fēng)裝置和室內(nèi)消火栓。采用充電蓄電池?zé)艟咦鳛槭枭⒄彰?，放電時(shí)間不少于20分鐘。在高層的一個(gè)長(zhǎng)邊設(shè)置為消防登高面。節(jié)能為了貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)能、環(huán)境保護(hù)的政策，改善建筑的室內(nèi)熱環(huán)境、降低建筑能耗。本項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行建筑節(jié)能設(shè)計(jì)，并滿足公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。待項(xiàng)目方案審批階段時(shí)，再編制節(jié)能分析報(bào)告。 工作照明采用分散開(kāi)關(guān)控制，選用高發(fā)光率的照明燈具。 采用節(jié)能型變壓器，變壓器室內(nèi)設(shè)有電容補(bǔ)償柜。 各建筑物、主要用能設(shè)備使用計(jì)量?jī)x表，監(jiān)控能源消耗。 建筑設(shè)計(jì)中采用優(yōu)質(zhì)保溫保濕材料與密封性能好的門(mén)窗，減小能源損耗。 在冷、熱媒的輸送管道上采用保溫隔熱性能高的材料。備注： 在相關(guān)技術(shù)要求上，本報(bào)告借鑒一些行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，涉及建筑數(shù)據(jù)等，也是個(gè)人估算，具體實(shí)施可根據(jù)實(shí)際需要作出相應(yīng)調(diào)整，時(shí)間倉(cāng)促，遺漏出錯(cuò)在所難免，請(qǐng)批評(píng)指正。以下內(nèi)容尚在計(jì)劃中一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)唯一性： 權(quán)威性： 共享性： 地利性： 增值性： 優(yōu)惠性：輻射性： 前沿性： 永續(xù)性： 贏利性 ：1超前性：二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略 運(yùn)作理念 產(chǎn)業(yè)集群 市場(chǎng)區(qū)內(nèi)文化的塑造三、投資總額、方式及構(gòu)成四、管理、運(yùn)營(yíng)體制園區(qū)管理體制的類型 圖書(shū)印刷市場(chǎng)管理體制框架 運(yùn)行機(jī)制五 、財(cái)務(wù)效益分析項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算其他收入 日常收入合計(jì) 六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算土地成本：前期費(fèi)用： 建安成本：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 配套設(shè)施費(fèi)： 管理費(fèi)：稅費(fèi)： 建設(shè)期利息： 預(yù)備費(fèi)： 成本合計(jì) 七、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 八、 經(jīng)濟(jì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 社會(huì)效益評(píng)價(jià)九 、風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目敏感性分析項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 十 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn) 十一、 結(jié)論及建議結(jié)論 建議26