長沙某房產(chǎn)項目前期建議案-資料下載頁
2025-05-07 21:47本頁面
【導(dǎo)讀】營銷策劃建議案》的專業(yè)服務(wù)機會，亦感謝。相關(guān)人員信息資料支持，**物業(yè)將集三十年。之大成，充分利用獨特的專業(yè)視角、務(wù)實的。操作手法，為貴司項目銷售創(chuàng)造最為可觀的。本建議案旨在提供**物業(yè)對市場之初。提出了項目前期發(fā)展規(guī)劃的基本思路以供。具體步驟和方案，我們將根據(jù)貴司對本建議。案的相關(guān)意見，作出更為完整、客觀和深入。的闡述并在下一步工作當(dāng)中提交詳盡的報。在此敬請貴司對本案提出專業(yè)之補充意。見，更期望雙方能為項目成功銷售共同努力。并建立良好合作關(guān)系！1．片區(qū)基礎(chǔ)資料。芙蓉北路、金霞大道與麗臣路在伍家?guī)X。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，沿線主要建筑群為企事業(yè)單位。居住群體大都為城市拆遷安置戶或工廠員。片區(qū)內(nèi)有汽車北站、長沙市第四公交汽。車公司，目前片區(qū)有多條公交線路縱橫貫。通過實地了解，伍家?guī)X片區(qū)目前的生。劇上升，麗臣路迅速成為舒緩機場人流的樞。沙市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，目前該路段正在修建改造。臣路所分割開的南北兩區(qū)有望改善兩區(qū)斷。層局面，取得統(tǒng)一協(xié)調(diào)和共同發(fā)展，二者一
【正文】 50 60 370 2620 旺角家園 120 80 75 275 1800 廣富園 60 120 65 245 1450 計算得出本案市場參考價格： 1830元 /平方米 由此得出，本案實行 1800 元 /平方米的價格是具有市場競爭力的 ,并有一定的上升空間。 具體各銷售階段的價格調(diào)整根據(jù)銷售情況來而定， 價格調(diào)整時點，以各階段完成的 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁 共 33 頁 銷售額為臨界點，分別為 10%、 30%、 75%、90%。根據(jù)市場消 費特征，銷售的現(xiàn)實價格在此價格的基礎(chǔ)上視銷售進度和銷售的現(xiàn)場反應(yīng)，具體調(diào)整幅度控制在 +1%之內(nèi)。 銷售率作為價格調(diào)整臨界點分別以 10%、30%、 75%、 90%為參考標(biāo)準(zhǔn)，各銷售時段內(nèi)均價和權(quán)重對總體均價有直接的影響，計算公式如下： 1620*10%+1700*20%+1800*45%+1920*15%+2040*10%=1800 12 價格差異原則 本案的銷售價格整體采用“低開高走”模式，先以較低價格投入市場以占據(jù)主動地位，然后根據(jù)銷售情況適當(dāng)調(diào)整價位，推行“小幅遞增” ,“小幅頻漲”，在價格回升的同時 ，為發(fā)展商贏取相應(yīng)的利潤并引導(dǎo)消費市場，塑造樓盤形象。 樓層差價為 30 元 /㎡，中間樓層的最高；位置價差 80元 /㎡，中間的單元最高，比東邊的單位高 80 元 /㎡，東邊的單位比西邊的單位高 80元 /㎡；臨近鐵路的單位的差價是 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 29 頁 共 33 頁 50 元 /㎡；戶型差價為 80 元 /㎡，錯層、復(fù)式比標(biāo)準(zhǔn)層高 80 元 /㎡；每次調(diào)價的幅度為80— 120元之間。 13 價格調(diào)整策略 在本案價格策略的指導(dǎo)原則下，為減小進入市場的風(fēng)險，同時滿足長沙市場中消費者的消費心理。我司建議用較高的折扣策略控制價格的升降，減小價格的大范圍浮動給項目銷售帶來的風(fēng)險。 具 體 折扣調(diào)整權(quán)限如下： ◇平均折扣 95折； ◇置業(yè)顧問最高折扣權(quán)限 97折 ◇銷售主任最高折扣權(quán)限 95折 ◇ 項目經(jīng)理最高折扣權(quán)限 9折 14 價格監(jiān)控體系 一個成熟的項目操作，樓盤的價格應(yīng)該是隨著市場的變化，有必要的調(diào)整的，這樣可以保證項目在市場中實現(xiàn)它的價值最大化，為開發(fā)商贏得最大化的利潤。而樓盤的價格有它的特殊性存在，一般規(guī)律而言，項 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 30 頁 共 33 頁 目的價格是隨著工程的進度，水漲船高的，但不是所有的項目都能有這樣的現(xiàn)象出現(xiàn)，它是受到市場，消費者需求心理等各方面因素影響的。因此建立一個成熟的價格監(jiān)控體系是保證項目價格體 系穩(wěn)定的必要條件。 根據(jù)本案的實際情況，價格監(jiān)控體系的信息采集主要來自三個方面： ■ 銷售反應(yīng) ■ 市場變化 ■ 工程進度 通過對上述收集信息的科學(xué)分析，確定現(xiàn)行價格的準(zhǔn)確性，及時采取相應(yīng)的價格水平和調(diào)整策略。 2． 各個銷售階段描述 我司經(jīng)過對長沙市場的深入了解，參考一般項目操作程序和銷售周期，結(jié)合項目的實際情況，我司預(yù)計在 8 個月內(nèi)（ 2020 年 5月 — 2020 年 1 月）可以完成項目總銷售任務(wù)的 95%，具體銷售階段描述如下： 21 導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購） 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 31 頁 共 33 頁 本案預(yù)計正式公開銷售時間是 2020年 6月份，在條件成熟 情況下，可以安排 20— 30天的內(nèi)部認(rèn)購，進行市場試探，取得市場反應(yīng)數(shù)據(jù)后對本案的銷售策略進行調(diào)整，以更準(zhǔn)確把握市場，縮短銷售周期，加快開發(fā)資金回籠速度的目的，保證項目正式公開發(fā)售取得成功。 本階段預(yù)計可完成總銷售任務(wù)的 20%，在這個時期執(zhí)行的起始價格是 1620 元 /平方米，根據(jù)價格的調(diào)整原則，結(jié)合銷售情況進行價格的調(diào)整。當(dāng)銷售完成總額的 10%時，價格調(diào)整為均價 1700元 /平方米。 22 升溫期 經(jīng)過了項目的內(nèi)部認(rèn)購階段以后，項目正式公開發(fā)售。公開發(fā)售 1 個月左右的時間是項目的升溫期。在此階段，廣告推廣 的力度加大，對項目的形象進行重點的訴求。迅速的消化內(nèi)部認(rèn)購時積累的客戶資源，同時建立起新的客戶資源。使本案的銷售工作進入一個高潮。通過有效的銷售策略，為本案的整個銷售工作開創(chuàng)一個良好的局面。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 32 頁 共 33 頁 本階段預(yù)計可累計完成總銷售任務(wù)的35%，當(dāng)累計完成銷售任務(wù)的 30%時均價調(diào)整為 1800 元 /平方米。此價格為實收均價，面價可通過不同的折扣進行調(diào)節(jié)。 23 強銷期 強銷期是本案銷售工作的重點階段，時間大概是 2 個月。在此階段內(nèi)，積極的開發(fā)新的客戶資源是最重要的。通過不同形式的促銷活動和推廣活動，對本案的各個買點進行重點營銷。通過技巧營銷，迅速的消化客戶。 本階段預(yù)計可累計完成總銷售任務(wù)的65%，此階段仍然執(zhí)行 1800 元 /平方米的均價。 24 維持期 項目經(jīng)過了前面幾個階段后，進入了一個相對比較成熟的銷售時期，這個階段的銷售狀況比較穩(wěn)定。項目已經(jīng)被市場接受，各個買點也得到了市場的認(rèn)同，處于一個良性的過程。前期的業(yè)主，在這個階段中對新的 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 33 頁 共 33 頁 客戶資源的積累有著很重要的作用。加強與老業(yè)主的溝通和聯(lián)系，可以為本階段實現(xiàn)銷售的決定性勝利提供很大的幫助。 本階段預(yù)計可累計完成總銷售任務(wù)的90%，當(dāng)累計完成銷售任務(wù)的 75%時 均價調(diào)整為 1920 元 /平方米，當(dāng)累計完成銷售任務(wù)的90%時均價調(diào)整為 2040 元 /平方米。此價格為實收均價，面價可通過不同的折扣進行調(diào)節(jié)。 25 清盤期 當(dāng)項目的銷售任務(wù)完成了 90%后，本階段已經(jīng)進入了銷售的最后沖刺階段。各方面工程已經(jīng)進入收官階段。條件更加成熟，但銷售的難點在于，剩余單位的均好性較差，優(yōu)惠措施是本階段的重要營銷手段。
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1