江蘇鹽城大豐房地產(chǎn)項目市場研究報告-資料下載頁
2025-11-23 06:43本頁面
【導讀】大豐市地處江蘇東部，黃海之濱，有112公里海岸線。其西與興化市毗鄰，大豐市總人口73萬，面積3059平方公里，轄14個鎮(zhèn)、兩個省級開發(fā)區(qū)，境內有省屬農場和滬屬農場各3個。大豐市先后榮獲“江蘇省文明城市”、“江蘇。等30多個國家級和省級先進縣（市）稱號。班及北京、廣州、溫州等國內航線；工業(yè)：2021年大豐市492家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增加值億元，固定資產(chǎn)投資：2021年大豐市實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資完成億元，2021年全市在建億元以上項。目65個，其中新開工億元以上28個。全年商品房銷售面積為萬平方米，同比增長％，商品。一批準的生態(tài)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，2021年榮獲“長三角最具投資潛力開發(fā)區(qū)”稱號，目前已吸引上海紡控集團、2021年實施千萬元以上項目53個，其中，5000萬元以上項目。18億元，年均遞增68%；生產(chǎn)性投入累計完成150億元，年均遞增69%。啟動區(qū)面積30平方公里。目前，進區(qū)千萬元以上項目166個，其中億元以上項目35個10. 億元以上項目6個。
【正文】 分析 以大豐市本地的客源為主，并有部分外省市客源 產(chǎn)品品質 該項目由 2 幢情景洋房、 13 幢多層、 3 幢小高層、 3 幢高層住宅和一條近 400米的商業(yè)街組成，其建筑風格為歐式英倫風格，集意大利風格的住宅和 英倫風格的水景步行街于一體。小區(qū)擁有萬余平米后花園，四面 6～ 20 米寬綠化帶和中央湖景。 去化 該項目在 2021 年 12 月推出約 450 套左右的小高層，目前還剩余 50 多套三房和少量的兩房，一房基本已經(jīng)全部去化完畢，月去化速度在 60 套左右。 五、地塊及 SWOT 分析 地塊概況 地塊位于大豐市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，在城市規(guī)劃范圍上屬于開發(fā)區(qū)商貿集聚區(qū)。 地塊北至城市最南向主干道南翔路，向西 2 公里即為沿海高速大豐收費站，南面與大豐經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會大樓比鄰，南側為空地。 地塊形狀較為方正，便于規(guī)劃。由于定位 整個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的商貿中心，因而地塊未來規(guī)劃涵蓋了住宅、商業(yè)、辦公、酒店，屬于大型綜合體。 地塊占地面積為 萬平方米，約 200 畝左右。規(guī)劃容積率為 ，綠地率大于 36%，建筑密度小于 %。 地塊所處位置距離市中心繁華地段 4— 5 公里，周邊配套稀缺，未來的生活配套將主要依靠項目自身配套建設運營后予以解決。 周邊環(huán)境分析 交通配套 地塊北面即為城市南向主干道南翔路；距離高速收費口約 2 公里；距離新建設的長途汽車站約 1 公里；目前公交線路有 10 108 路，但是間隔時間超過半小時。 教育配套 距離實驗小學約 4 公里、距離初級中學、高級中學約 3 公里。 生活配套 超市、菜場缺乏。 醫(yī)療配套 距離最近的醫(yī)院也超過 3 公里。 SWOT 分析 優(yōu)勢： 作為未來開發(fā)區(qū)的唯一商貿區(qū)和第一個房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目，將吸引眾多關注開發(fā)區(qū)建設和開發(fā)區(qū)內部企業(yè)中所有有實力客戶的目光，搶占第一波客戶； 政府部門重點打造的經(jīng)濟引擎 —— 大豐開發(fā)區(qū)，未來發(fā)展前景廣闊； 大豐城市地標 —— 唯一五星級酒店的建設將彌補地塊的先天不足； 區(qū)域內的土地價格相對于城區(qū)內的地價具備較大的市場競爭力； 劣勢： 生活配套（超市 、菜場、醫(yī)院、公交線路）稀缺是目前地塊最大的抗性； 城市東擴的影響會極大的削弱客戶對其它區(qū)塊包括該區(qū)域的投資熱情； 機會： 開發(fā)區(qū)啟動已經(jīng)超過 10 年，目前基礎設施建設尤其是道路交通體系基本完成；常州高新區(qū)大豐工業(yè)園的建設也開始啟動； 距離長途汽車站在 1 公里范圍，拉近了地塊與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的距離，對此類客群具備一定的吸引力，也是未來可以爭取的重要客戶組成的一部分； 周邊的教育資源（大豐初級中學和高級中學距離本項目在 3 公里左右）可資利用，學區(qū)的教職員也是本項目潛在客源； 酒店、辦公樓、商業(yè)配套的建設將提升整個項目的 檔次； 威脅： 大豐當?shù)鼐用駥Φ貕K所在的地理位置是有較大抗性的，畢竟距離市中心的距離在 4— 5 公里的范圍，對于一個縣級市內的居民來說是遙遠的； 大豐市土地儲備量及其龐大，而且大部分為凈地，競爭時刻存在； 六、項目附加值提升建議 針對本項目（大豐市意豐國際住宅小區(qū)）現(xiàn)處的地理位置、周邊配套以及大豐市整體的房地產(chǎn)市場情況，本司認為該項目雖然有著較大的可操作性，但同時也存在的一定的風險。因此為了使本項目在今后銷售中，獲得更高的利潤和去化速度，可以在以下方面予以提升，以提高本項目的附加值， 相關配套 本項目地處經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，離大豐市中心有著 45 公里左右的距離，且目前區(qū)域內的絕大多數(shù)為廠區(qū)，生活配套（如學校、醫(yī)院、超市、酒店、公交等）基本處于空白。 因此，本項目在進行對外銷售前，首先應解決這些問題 交通配套 與政府部門溝通和協(xié)調，最好以政府相關部門公示的形式，明確未來經(jīng)過小區(qū)的公交線路具體通車的時間、線路安排； 在未開通小區(qū)直達市中心的公交線路前，可由開發(fā)商或者物業(yè)公司安排班車，往返于市區(qū)，打消客戶的出行顧慮。 教育配套 小區(qū)內可設置幼兒園，而小學、初中、高中可通過小區(qū)班車接受予以解決。 生活配套 小區(qū)內本身規(guī)劃有商業(yè)配套用房面積，可建設 1000 平方米的超市及滿足未來居民需求的菜市場。 產(chǎn)品競爭力 本項目作為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內為數(shù)不多的在開發(fā)的綜合型小區(qū)，其產(chǎn)品力的表現(xiàn)是至關重要的，不能局限于現(xiàn)有的市場平臺，應增強產(chǎn)品的核心競爭力和創(chuàng)新，在不脫離市場行情和總價的前提下，可在房型設計上增加附送空間 —— 如入戶花園、露臺、飄窗等。 如何跳脫當?shù)厝藢Ρ镜貕K的抗性，區(qū)別區(qū)域市場的價格，創(chuàng)造新的市場標桿，其產(chǎn)品力的塑造將是關鍵。 樣板區(qū)的建設 由于本項目周邊的環(huán)境較差（離城 區(qū)較遠、周邊工業(yè)廠房集中等因素），因此可通過樣板區(qū)的營造，來提高客戶對本項目認可度，并且在視覺上給以客戶造成的直接沖擊，形成購買欲望，促進成交。 七、結論 經(jīng)濟要素分析 目前大豐市經(jīng)濟發(fā)展的動力源來自東西兩大產(chǎn)業(yè)集群，分別是東面的 “大豐港口”及西面“大豐經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、常州高新區(qū)大豐工業(yè)園”的東西雙翼，也構成了大豐市的“雙引擎”，本項目的開發(fā)依據(jù)的是未來政府對開發(fā)區(qū)的招商成效和扶植力度。 城市發(fā)展分析 隨著濕地公園的建設、市政府東移等動作的陸續(xù)展開，“城市東擴”將成為未來 發(fā)展的主要方向，東面地塊的投資潛力將明顯高于西面、南面和北面，我們項目所在地的投資遠景和升值潛力將會被弱化，吸引力降低。 土地供應分析 據(jù)統(tǒng)計局資料顯示，大豐市政府每年的土地供應量在 300—— 400 畝左右，此供應量相對來說還是比較理性，不至于造成房地產(chǎn)市場的慘烈競爭，以至造成開發(fā)商和當?shù)卣疾辉敢饪吹降膬r格大戰(zhàn)。 但是，整個城市的可供開發(fā)土地面積非常龐大，而且大部分為“凈地”，一旦完成拍賣掛牌程序，馬上就能進入施工階段，半年內即可預售，因而競爭壓力隨時存在。 銷售價格分析 截至到 2021 年底，大豐市中心城區(qū)平均房價在 3000 元 /平方米左右，而位置較差項目如“豐惠蝴蝶灣”其售價約 2021 元 /平方米左右，直到 2021 年開始才出現(xiàn)了當?shù)氐牡谝徊ǚ康禺a(chǎn)市場的全面漲幅，幅度約 30— 50%不等，反應到售價就是接近 500— 1000 元 /平方米左右的提升。 客戶分析 從購房用途來看，主要體現(xiàn)在投資用途或者改善居住條件，我們可通過目前市場上新政對第二套、第三套住房的限制直接影響了大豐市整體房地產(chǎn)交易量來得到印證。 房產(chǎn)市場上主要剛性需求體現(xiàn)在婚房和改善型需求，在改善型和投機性需求受到壓制的情況下， 婚房和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城落戶的需求成為主流。 從客戶來源來看，去年城區(qū)高收入人群在住房的實際居住需求不強烈，購房主要以投資為主；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶購買目的主要是小孩教育及老人醫(yī)療需求為主；而外地人購房主要來自開發(fā)區(qū)內工廠的高收入管理者和擁有者及上海農場內的員工等。 PAGE PAGE 2
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