江蘇鹽城大豐房地產(chǎn)項目市場研究報告(完整版)
【正文】 劃。 醫(yī)療配套 距離最近的醫(yī)院也超過 3 公里。 樣板區(qū)的建設 由于本項目周邊的環(huán)境較差（離城 區(qū)較遠、周邊工業(yè)廠房集中等因素），因此可通過樣板區(qū)的營造，來提高客戶對本項目認可度，并且在視覺上給以客戶造成的直接沖擊，形成購買欲望，促進成交。 從客戶來源來看，去年城區(qū)高收入人群在住房的實際居住需求不強烈，購房主要以投資為主；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶購買目的主要是小孩教育及老人醫(yī)療需求為主；而外地人購房主要來自開發(fā)區(qū)內(nèi)工廠的高收入管理者和擁有者及上海農(nóng)場內(nèi)的員工等。 城市發(fā)展分析 隨著濕地公園的建設、市政府東移等動作的陸續(xù)展開，“城市東擴”將成為未來 發(fā)展的主要方向，東面地塊的投資潛力將明顯高于西面、南面和北面，我們項目所在地的投資遠景和升值潛力將會被弱化，吸引力降低。因此為了使本項目在今后銷售中，獲得更高的利潤和去化速度，可以在以下方面予以提升，以提高本項目的附加值， 相關配套 本項目地處經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，離大豐市中心有著 45 公里左右的距離，且目前區(qū)域內(nèi)的絕大多數(shù)為廠區(qū)，生活配套（如學校、醫(yī)院、超市、酒店、公交等）基本處于空白。 地塊占地面積為 萬平方米，約 200 畝左右。 維羅納花園 基本情況 基 礎 信 息 開發(fā)商 大豐林波房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 基地位置 健康西路 99 號 規(guī)劃設計 東岸國際建筑人設計有限公司 住宅形態(tài) 多層、小高層 物業(yè)管理 —— 主推賣點 歐式英倫風格 開盤日期 09 年 12 月（最近） 交房日期 2021 年底 市 調(diào) 信 息 基地面積： 萬平米（總） 建筑面積： 15 萬平米（總） 容積率： 綠化率： 總戶數(shù)： 推出戶數(shù) 09 年 12 月推出 450 套 銷售情況 目前主要還剩余 50 多套三房 主力總價 3050 萬元 /套 面積范圍 一房 : 40 幾平米 二房 :80 平米 均價 3800 元 /平方米 三房 :122142 平米 價格情況 目前維羅納多花園在售的是小高層房源，含少量小戶型一房，情景洋房已經(jīng)售罄，其均價在 3800 元 /平方米，主力總價約為 3050 萬元 /套。 產(chǎn)品品質(zhì) 整個小區(qū)總建筑面積 24 萬平方 米，建筑立面采用古典歐式風格，小區(qū)沿黃海東路和康平南路規(guī)劃有 15000 平方米休閑商業(yè)街，小區(qū)東北角設有 20210 平方米的城市公園，南側是朝陽河，東側恒泰河建設有 20 米寬， 800 米長的濱河景觀帶，小區(qū)西北角建設有 3000 平方米城市廣場，自然景觀和綠化優(yōu)勢十分明顯 豐和麗都 基本情況 基 礎 信 息 開發(fā)商 江蘇晟大置業(yè)有限公司 基地位置 黃海東路、康平南路西交匯處 規(guī)劃設計 —— 住宅形態(tài) 多層、小高層 物業(yè)管理 —— 主推賣點 市中心、高品質(zhì) 開盤日期 09 年 8 月（二期） 交房日期 2021 年 4 月 市 調(diào) 信 息 基地面積： 萬平米（總） 建筑面積： 萬平米（總） 容積率： 綠化率： 38% 總戶數(shù)： 推出戶數(shù) —— 銷售情況 銷售率在 70%左右 主力總價 4455 萬 /套（多層） 萬 /套（小高層） 面積范圍 一房 :—— 平米 二房 : 88110 平米 均價 4200 元 /平方米（多層） 4000 元 /平方米（小高層） 三房 :92142 平米 價格情況 目前豐和麗都小高層均價在 4000 元 /平方米，多層的均價在 4200 元 /平方米 客源分析 大豐市本地的客源占到絕大數(shù)的比例，有少量的外省市客源 產(chǎn)品品質(zhì) 整個小區(qū)共有多層 13 棟，小高層 1 棟，產(chǎn)品品質(zhì)十分普通，無論是房型，還是在建筑立面和景觀都沒有特色 去化 目前該項目在售的是二期房源，從去化情況來看，其多層的所剩余房源不多，多層的去化速度要好于小高層的銷售速度。 四、在售重點個案分析 在售個案分布 大豐市房地產(chǎn)市場大致分為新區(qū)板 塊和老城區(qū)板塊，新區(qū)板塊以御景嘉苑、嘉英陽光城市、維羅納花園、上海花園和海州花園等項目為代表：老城區(qū)板塊以豐中名邸、恒達世紀新城、永泰國際和豐和麗都等項目為代表 重點個案分析 豐中名邸 基本情況 基 礎 信 息 開發(fā)商 鹽城金地置業(yè)有限公司 基地位置 健康東路與財政巷交匯處 規(guī)劃設計 —— 住宅形態(tài) 小高層、高層 物業(yè)管理 —— 主推賣點 市中心、高品質(zhì) 開盤日期 09 年 12 月 交房日期 —— 市 調(diào) 信 息 基地面積： 萬平米（總） 建筑面積： 15 萬平米（總） 容積率： 2 綠化率： 總戶數(shù)： 推出戶數(shù) 250 套左右 銷售情況 還剩余 40 套左右 主力總價 萬 /套 面積范圍 一房 :—— 平米 二房 : 100 平米 均價 5200 元 /平方米 三房 :124142 平米 價格情況 目前豐中名邸高層對外的銷售在 44006000 元 /平方米，是目前大豐市房價最高的住宅項目。 商品房供應情況 2021 年大豐市共有 29 個項目合計 143 幢樓批準入市預售，新增商品房預售許可面積為 萬平方米，比上年同期下降 %，其中 16 月份同比下降%， 712 月份同比
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