【導讀】房策網(wǎng)《2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！正式命名為“錦龍名苑”。深圳市范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)業(yè)務(wù)。公司成立以來，承擔了福田。市建設(shè)做出了積極貢獻。該公司在完成舊村改造任務(wù)的同時，積極開。盤租售、物業(yè)管理“一條龍”的房地產(chǎn)綜合開發(fā)體系。管理有限公司為深圳市甲級物業(yè)管理公司。錦峰公司以“穩(wěn)健經(jīng)營、市規(guī)劃國土局頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)和政策。②委托人提供的有關(guān)資料。③本次評估掌握的有關(guān)資料及評估人員現(xiàn)場實地勘察所獲資料?？偨ㄖ娣e規(guī)定建筑面積36400平方米，其中住宅建筑面積32700平方米，商業(yè)建筑面積2100平方米，幼兒園建筑面積1600平方米。本項目建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求。司擬開發(fā)的“錦龍名苑”項目來源合法，并且已取得有關(guān)法律手續(xù)，具備立項的法律條件。本項目總投資額為7534萬元，其中計入開發(fā)成本7161萬元。

　　

【正文】 庫！全國貨到付款 :69031789 34 建安成本及增加值如下表： 序號 項目名稱 工程量 (m2) 單方造價（元 / m2） 單項造價 (萬元 ) Ⅰ 建安成本費 36500 2562 多層建筑 5400 812 438 小高層建筑 31100 683 2124 Ⅱ 增加值 2326 1 樁基礎(chǔ) 36500 310 多層建筑 5400 55 30 小高層建筑 31100 90 280 2 基礎(chǔ)土方 36500 12 44 3 水電安裝 36500 741 多層建筑 5400 106 57 小高層建筑 31100 220 684 4 對講系統(tǒng) 36500 15 55 5 消防 36500 60 219 6 通訊 36500 10 7 室外配套 36500 110 402 8 煤氣管道 36500 10 9 公用天線 36500 4 15 10 電梯 31100 150 467 Ⅲ 合計 4888（取整） ④其他費用：主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、指標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 35 圖編制費、保險費等雜項費用，按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的 %計， （ 1500+159+4888） %=164 萬元（取整） ⑤管理費：包括開發(fā)工程的各項間接費 用及公司管理部門管理的各種費用。按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的 %估算，且全部進入開發(fā)成本。 （ 1500+159+4888） %=164 萬元（取整） ⑥銷售費用：是指銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及委托銷售代理的各項 費用，取銷售收入的 %計， 則： 9054%=226萬元 隨銷售收入發(fā)生 ⑦財務(wù)費用：是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息，本次擬申請 2021 萬元貸款，貸款利率為 %。 貸款發(fā)放進度為 2021 年 5 月初發(fā)放貸款 1000 萬無， 2021 年 初發(fā)放貸款 1000 萬元；貸款償還進度為 2021 年底償還貸款 2021 萬元。則財務(wù)費用為： 2021 年利息： 1000 % 8/12=37 萬元； 2021 年利息： 2021 % 12/12=110萬元； 小計： 147 萬元。 ⑧ 不可預見費：按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的%估算，為： （ 1500+159+4888） %=164 萬元（取整） ⑨稅費包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分攤費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建 材發(fā)展基金、人防工程費等。但不包括項目銷售時發(fā)生的流轉(zhuǎn)費，以房屋開發(fā)費的%計，其資金安排同（ 4）； 4888%=122 萬元（取整） 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 36 序號 項目名稱 投資金額（萬元） 1 土地費用 1500 2 前期工程費 159 3 房屋開發(fā)費 4888 4 其他費用 164 5 管理費用 164 6 銷售費用 226 7 財務(wù)費用 147 8 不可預見費 164 9 稅費 122 10 合 計 7534 以上分析估算，本項目總投資額為 7534 萬元，其中計入開發(fā)成本 7161 萬元。 該 項目總投資 7534 萬元，其資金來源為：自有資金 3447 萬元、銀行貸款 2021 萬元、預售回籠款 2087 萬元。 截至目前為止，已投入自有資金約 1600 萬元，尚需投資 5934 萬元，尚需投資的來源為：自有資金 1847 萬元、銀行貸款 2021 萬元、預售回籠款 2087 萬元。 資金籌措圖 項目總投資 7534 萬元 自有資金 3447 萬元 銀行貸款 2021 萬元 預售回籠 2087 萬元 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 37 投資使用計劃 （ 1）投資使用計劃：本項目各年度的投資來源及支出預測的具體情況詳見評估附表 4，通過分析，可確定該項目自身資金平衡。 （ 2）借款償還計劃：本項目擬申請 2021 萬元貸款。貸款發(fā)放進度為 2021 年 5 月初發(fā)放貸款 1000 萬元， 2021 年初發(fā)放貸款 1000 萬元；貸款償還進度為 2021 年底償還貸款 2021 萬元。 七 . 銷售及經(jīng)營收入測定 項目銷售收入估算 參考企業(yè)提供的資料及根據(jù)目前項目片區(qū)內(nèi)該類物業(yè)的供求狀況的市場調(diào)查，并結(jié)合估價師對該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場的了解，擬定本項目多層住宅銷售均價為 2300 元 /平方米，小高層住宅銷售均價為2550 元 /平方米，商業(yè)銷售均價為 6000 元 /平方米。本項目住宅、商業(yè)的空置率均擬定為 5%。 據(jù)企業(yè)介紹，本項目 5 層建筑共 3800 平方米（其中住宅 2700 平方米，商業(yè) 1000 平方米、管理及文體活動用房 100 平方米）， 9 層建筑共 31100 平方米（其中住宅 30000 平方米，商業(yè) 1100 平方米）， 3層建筑共 1600 平方米（為幼兒園）。則本項目可銷售多層住宅面積為2700 平方米，可銷售小高層住宅面積為 30000 平方米，可銷售商業(yè)面積為 2100 平方米。 則在不考慮空置率的情況下的銷售收入為： 2300 2700+2550 30000+6000 2100=9531 萬元， 在考慮住宅、商業(yè)各有 5%的空置率的情況下的銷售收入為： 2300 2700 (15%)+2550 30000 (15%) +6000 2100 (15%)=9054 萬元 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 38 項目銷售回款計劃 本項目計劃于 2021 年 5 月開始銷售，預計在 2021 年內(nèi)可售出住宅與商業(yè)的 45%， 2021 年內(nèi)可售出住宅及商業(yè)的 50%。預計住宅和商業(yè)各有 5%的空置率。 項目的回款計劃詳見評估附表 3。 資金來源與運用分析 由評估附表 5：企業(yè)于 2021 年投入自有資金 1659 萬元，可以滿足該年度的投資支出 ； 2021 年投入自有資金 1788 萬元、銀行貸款 1000萬元，可以滿足該年度的投資支出 ； 2021 年投入銀行貸款 1000 萬元及預售回籠款 1968 萬元，可以滿足本年度的投資支出； 2021 年投入預售回籠款 119 萬元可以滿足該年度的投資支出。 2021 年償還貸款本金 2021 萬元后盈余 38 萬元， 2021 年底盈余資金為 4346 萬元。資金來源完全可以滿足本項目資金投入。 4．銷售利潤測算 （ 1）總銷售收入： 9054 萬元 （ 2）經(jīng)營稅費及附加 營業(yè)稅 5% 90545%=453 萬元 城市維護建設(shè)稅 % 9054%= 萬元 土地增值費： 免征 印花稅 % 9054%= 萬元 合 計： 462 萬元 （ 3）總投資： 7534 萬元 （ 4）利潤總額： 9054— 7534— 462=1058 萬元 所得稅預測： 105815%=159 萬元 稅后凈利潤： 1058— 159=899 萬元 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 39 八．財務(wù)與敏感性分析 盈利能力分析 經(jīng)測算（詳見評估附表 7），該項目的盈利能力指標如下： 稅前成本利潤率： 1058247。 7534100%=% 稅后成本利潤率： 899247。 7534100%=% 財務(wù)內(nèi)部收益率 =% 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=%） =25 萬元 投資回收期（動態(tài)） = 年（自 2021 年初起計） 該項目在財務(wù)上可行。 項 目不確定性分析 ① .風險因素 作為一個房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款項目，其主要風險來源于以下幾外方面： 1）建設(shè)資金風險：由于開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。 2）由于人為或非人為的因素，直接導致開發(fā)成本的增加，影響項目的盈利能力，從而增加貸款的償還風險。 3）銷售風險：由于房地產(chǎn)供應市場在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來需求市場難以定量分析，這要求開發(fā)商在項目動工前做好市場需求預測，進行正確的市場定位。 4）開發(fā)商資信風險：開發(fā)商資信風險來源于開發(fā)商以往與銀行合作履約信用程度。其履 約信用程度好的，則貸款風險小。反之則將面臨較大風險。 5）政府政策風險：這與國家政策緊密相關(guān)，尤其是國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控影響。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 40 ② . 敏感性分析 我們對本項目建造成本和售價的風險作定量分析，針對 2 種最不利的情況：總投資增加 5%、售價下降 5%，來分別分析該項目的主要經(jīng)濟評價指標的變動情況。（見評估附表 9） 從項目敏感性分析可看出，總投資增加 5%及售價下降 5%對本 項目的經(jīng)濟效益有較大、較明顯的影響，這要求開發(fā)商對本項目工程成本進行精密控制，同時不斷加強銷售市場的廣告宣傳，以免出現(xiàn)以上 2 種情況，從而影響 到本項目的盈利能力。 ③項目盈虧平衡分析 該項目總投資 7534 萬元（含應付利息），借款 2021 萬元。盈虧平衡點的計算依據(jù)為：銷售收入 =總投資 +四項稅費，四項稅費中營業(yè)稅按銷售收入的 5%計；城市建設(shè)附加稅 %計；印花稅按 %計；土地增值稅免征， 故在盈虧平衡點時四項稅費可按銷售收入的%計收。 故在盈虧平衡點時銷售收入為： 總投資 /（ 1— %） =7534/ %=7939 萬元 那么當銷售進度達到 7939247。 9531100%=%，本項目全部投資及貸款本息均可收回。 3．社會效益 和影響分析： 本項目依托當?shù)氐目图椅幕?，以自身的自然景觀環(huán)境資源、中檔的價位、中高檔的規(guī)劃設(shè)計、完善的住宅社區(qū)形象、極高的性價比等來吸引市場關(guān)注，充分結(jié)合中國傳統(tǒng)的鄰里文化、深圳的移民文化、龍崗當?shù)氐目图椅幕?，刺激買家購買欲望，引導龍崗房地產(chǎn)市場的居住革命。 房策網(wǎng) 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 :69031789 41 九．可行性研究結(jié)論與建議 1．擬建方案的結(jié)論性意見： 結(jié)合本項目的優(yōu)勢和劣勢及龍崗的房地產(chǎn)市場特點，因此本項目擬定位為 “龍崗罕有的超值高尚、健康、休閑度假風情社區(qū)” ，依托當?shù)氐目图椅幕?，以自身的自然景觀環(huán)境資源、中檔的價位、中高檔的規(guī)劃設(shè)計、完善 的住宅社區(qū)形象進入市場，通過以上的層層分析，“錦龍名苑”的建設(shè)是符合市場的要求，能滿足廣大人民對改善居