【正文】 、水、英美文化等特色，使規(guī)劃區(qū)景觀與整體生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)。 26 第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 一、 建設(shè)工期 本項(xiàng)目規(guī)模較大，建設(shè)內(nèi)容多，根據(jù)實(shí)際情況和以往經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)期擬安排為 36 個(gè)月。 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和建設(shè)規(guī)模，安排的實(shí)施進(jìn)度如下： ~ 成立項(xiàng)目部，確定項(xiàng)目經(jīng)理； ~ 征地 、前期準(zhǔn)備工作，包括勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)； ~ 現(xiàn)場五通一平，施工招標(biāo)； ~ 進(jìn)行 綠化營造環(huán)境 ，同步與有關(guān)部門協(xié)調(diào)進(jìn)行進(jìn)出景區(qū)主要道路的改造和修建； ~ 景區(qū)接待中心、 度假村停車場、施工現(xiàn)場后勤部、施工人員樣板房宿舍建設(shè) 。 ~ 圣喬治山間小鎮(zhèn)中心廣場的工程建設(shè) ； ~ 威廉古堡主建筑維多利亞宮殿的工程建設(shè)； ~ 圣喬治小鎮(zhèn)山間意氏風(fēng)情別墅的工程建設(shè)； ~ 威廉古堡英 文圖書館的工程建設(shè)； ~ 布宜諾斯艾利斯休閑沙灘的鋪設(shè)和湖邊長廊的修建； ~ 沙灘休閑娛樂設(shè)施的工程建設(shè) ~ 東方威尼斯水城的水域修整和 利亞德橋 、嘆息橋、里亞托橋的建設(shè) ； ~ 圣維塔大教堂的工程建設(shè)； ~ 威廉古堡城墻、花園、觀景臺(tái)及其他附屬建筑的工程建設(shè)； ~ 鐘樓及其他威尼斯臨水特色建筑的工程施工； ~ 威尼斯水上工具“貢多拉”的招標(biāo)購買； 27 ~ 運(yùn)營準(zhǔn)備； 竣工驗(yàn)收。 下圖為項(xiàng)目施工進(jìn)度圖標(biāo)（ P3 軟件制作） 第九章 投資估算及資金籌措 28 鑒于 旅游文化產(chǎn)業(yè) 開發(fā)項(xiàng)目的特殊性，項(xiàng)目投資構(gòu)成與普通建設(shè)項(xiàng)目略有不同。本 文化旅游度假村 開發(fā)項(xiàng)目投資主要為固定資產(chǎn)投資。因建設(shè)期初就組建項(xiàng)目公司，所以流動(dòng)資金計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用中。固定資產(chǎn)投資中環(huán)境保護(hù)的一部分及宣傳促銷不能形成固定資產(chǎn)，而是無形資產(chǎn)，開辦費(fèi)用則形成遞延資產(chǎn)。 一、投資估 算 （一）編制依據(jù) 設(shè)計(jì)人員提供的設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)要求、使用功能及建筑標(biāo)準(zhǔn)確定項(xiàng)目投資額； 擬建地點(diǎn)的地形地勢條件； 委托方提供的相關(guān)數(shù)據(jù)資料； 參照《 2021 土建》、《 2021 安裝》定額及有關(guān)概算指標(biāo)； 參照項(xiàng)目所在地同類型、同規(guī)模建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編制； 其他基本建設(shè)費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （ 1）建設(shè)單位管理費(fèi)：按建安工程費(fèi) — %取定； （ 2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：根據(jù)《勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 2021 年版進(jìn)行計(jì)算； （ 3）工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)國家工程監(jiān)理費(fèi) :根據(jù)國家物價(jià)局、建設(shè)部（ 1992）價(jià)費(fèi)字 479 號(hào)文有關(guān)規(guī)定，按需監(jiān)理工程投資額的 %計(jì)算； （ 4）工程招標(biāo)費(fèi)及其他：含招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)等，根據(jù)有關(guān)文件綜合按 1%計(jì)算； 預(yù)備費(fèi)：按相關(guān)規(guī)定，按建安工程費(fèi)及其他基本建設(shè)費(fèi)的 5%。 （二）投資估算 29 項(xiàng)目受市場條件、資源條件、地理區(qū)位、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和企業(yè)操作能力等因素決定，由于還未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，對資源狀況、相應(yīng)物資市場價(jià)格未能做深入調(diào)研，下面就對總投資、分項(xiàng)投資、營銷費(fèi)用等，其估算參照同等條件相近案例進(jìn)行估算，確定投資額度。 項(xiàng)目總投資 41386 萬元， 其中：主要工程造價(jià) 37578 萬元；前期費(fèi) 1128 萬元；工程建設(shè)其它費(fèi)用 1880 萬元；營銷宣傳費(fèi) 800 萬元； 項(xiàng)目估算說明：旅游配套服務(wù)設(shè)施包括道路 修建及 整修、水電供應(yīng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、安全防護(hù)、景觀綠化等內(nèi)容。前期費(fèi)中各項(xiàng)內(nèi)容根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際情況確定。工程建設(shè)其它費(fèi)用按行業(yè)通行標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際情況取值。營銷費(fèi)用基本預(yù)算按五年實(shí)際投入為 800 萬元，實(shí)行分期投入原則。 詳見投資估算表、主要項(xiàng)目建設(shè)和配套服務(wù)設(shè)施投資估算表。 表 91：投資估算總表 序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)率 金額（萬元） 一 工程項(xiàng)目基礎(chǔ)造價(jià) 37578 1 威廉古堡 12688 東方威尼斯水城 7250 布宜諾斯艾利斯 休閑沙灘 5150 圣喬治山間小鎮(zhèn) 9490 2 旅游配套服務(wù)設(shè)施 3000 二 前期費(fèi) 3% 1128 三 工程建設(shè)其它費(fèi) 5% 1880 四 營銷宣傳費(fèi) 800 六 投資總額 41386 七 鋪底流動(dòng)資金 20% 8278 30 二、項(xiàng)目資金籌措方案 （ 一 ）籌措自有資金 項(xiàng)目發(fā)起人劉逸星先生 充分發(fā)揮 個(gè)人財(cái)力 籌集資金，用自有資金完成項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)。同時(shí)引入商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。 （ 二）企業(yè)及個(gè)人融資 引資 本項(xiàng)目旨在 新建國內(nèi)首家異域風(fēng)情文化旅游產(chǎn)業(yè)度假區(qū)，擁有廣闊的市場前景和資本認(rèn)可度，因此充分挖掘企業(yè)或個(gè)人資本的潛力進(jìn)行發(fā)展建設(shè)是本項(xiàng)目發(fā)展的重要渠道。 在 項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃、創(chuàng)意等不變 的原則下，制定靈活開放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運(yùn)用合資、獨(dú)資等多種資金融入形式。堅(jiān)持誰投資、誰受益原則，調(diào)動(dòng) 多方 積極性，鼓勵(lì) 其他人 開發(fā)周邊旅游資源、建設(shè)配套旅游項(xiàng)目，盡快形成多渠道投資、多元化發(fā)展、互相競爭、互相促進(jìn)的發(fā)展格局。 （ 三 ）爭取優(yōu)惠信貸 積極爭取銀行信貸資金，以現(xiàn)有資產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施做抵押。由于 本項(xiàng)目開發(fā)周期長 ， 資金回籠 較慢， 貸款利息負(fù)擔(dān)重，因此應(yīng)積極爭取優(yōu)惠的信貸資金，減少純商業(yè)貸款。 （ 四 ）最大限度爭取公有資金 本項(xiàng)目 的 建設(shè) 將推動(dòng)閩東北海西地區(qū)旅游及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此 作為公益性很強(qiáng)的旅游 文化產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目，需積極爭取政府的項(xiàng)目資金支持，并積極爭取各級(jí)政府的環(huán)保、生態(tài)改造、新農(nóng)村建設(shè)等相關(guān)資金投入。將所建設(shè)項(xiàng)目納入各級(jí)政府的發(fā)展規(guī)劃之中，在基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、生態(tài)治理、環(huán)境保護(hù)等方面得到各級(jí)政府支持。 31 加大用于旅游形象塑造和對外宣傳、市場推廣、規(guī) 劃和建設(shè)引導(dǎo)等專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，該部分資金總體上應(yīng)當(dāng)逐年遞增，同時(shí)，由于本項(xiàng)目所處柘榮縣東源鄉(xiāng) 發(fā) 展較落后，更需要 有關(guān)政府部門 建設(shè)資金以及道路改造資金的支持。 （五）資本化經(jīng)營 逐步實(shí)行旅游項(xiàng)目資本經(jīng)營和有償服務(wù)，逐步形成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與發(fā)展同步協(xié)調(diào)，利用先期回收資金，進(jìn)行再投資，滾動(dòng)發(fā)展的良性循環(huán)機(jī)制，逐步搞好土地綜合開發(fā)，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)， 在確保旅游文化創(chuàng)意牌打好的同時(shí)積極開發(fā)挖掘新產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)匯點(diǎn)。 32 第十章 項(xiàng)目社會(huì)和生態(tài)效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益 固定資產(chǎn)折舊采用直線法平均計(jì)算，并按各類固定資產(chǎn)的原值和估計(jì)的經(jīng)濟(jì)使用年限扣除殘值 (原值的 5%)制定其折舊率。固定資產(chǎn)各類折舊 率如下： 資產(chǎn)類別 估計(jì)的經(jīng)濟(jì)使用年限 年折舊率 預(yù)計(jì)殘值率 房屋及建筑物或構(gòu)筑物 2050 年 % 5% 通用設(shè)備 10 年 % 5% 專用設(shè)備 10 年 % 5% 運(yùn)輸設(shè)備 5 年 19% 5% 其他設(shè)備 510 年 % 5% 裝修費(fèi) 5 年 20% 項(xiàng)目總投資 41386 萬元，其中 威廉古堡投資 12688 萬元， 東方威尼斯水城 投資 7250 萬元， 布宜諾斯艾利斯 休閑沙灘投資 5150 萬元，圣喬治山間小鎮(zhèn)投資9490 萬元 。詳見下表。 項(xiàng)目投資估算總表 項(xiàng) 目名稱 占地面積(畝 ) 環(huán)境容量 （人/畝） 投資估 算(萬元 ) 投資利潤率 (%) 投資期限 建設(shè)周期 投資回收期 威廉古堡 220 50 12688 12% 2021 年2021 年 20月 12 年 33 東方威尼斯水城 120 50 7250 10% 2021 年2021 年 12月 15 年 布宜諾斯艾利斯 休閑沙灘 60 55 5150 12% 2021 年2021 年 9 月 11 年 圣喬治山間小鎮(zhèn) 480 20 9490 10% 2021 年2021 年 10月 15 年 綜合考慮建筑投入、經(jīng)營成本 、折舊等因素預(yù)計(jì) 英倫堡文化旅游度假村 項(xiàng)目凈利潤達(dá)到 萬元，投資利潤率達(dá)到 %，投資回收期視市場前景和項(xiàng)目狀況而定 ,預(yù)計(jì) 13 年。 二、社會(huì)效益分析 （一）促進(jìn)當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)將 會(huì)成為當(dāng)?shù)?新的 支柱產(chǎn)業(yè)，它對增加當(dāng)?shù)刎?cái)政收入、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展無疑具有重要的意義和作用。在促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上，旅游者的消費(fèi)不僅涉及食、住、行、游、購、娛等直接經(jīng)濟(jì)部門，還涉及 文化 、通訊、安全、衛(wèi)生、醫(yī)療等相關(guān)服務(wù)部門，同時(shí)為滿足旅游者消費(fèi)，還間接地拉動(dòng)一、二、三產(chǎn)業(yè)中的許多相 關(guān)部門生產(chǎn)與服務(wù)。這種拉動(dòng)作用表現(xiàn)在收入上，旅游業(yè)收入每增加 1 元，就能使相關(guān)行業(yè)收入增加 元，這使相關(guān)行業(yè)收入增加是明顯的。 （二）增加就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)壓力 旅游業(yè)屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，本身能吸收大量勞動(dòng)力， 為柘榮縣 提供大量就業(yè)機(jī)會(huì) ，緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力 ；旅游業(yè)又是關(guān)聯(lián)系數(shù)很高的行業(yè)，它的發(fā)展能帶動(dòng)大量相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)世界旅游組織（ WTO）提供的資料，旅游業(yè)每直接增加1 個(gè)就業(yè)人員，就能為社會(huì)增加 5 個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。根據(jù)總體規(guī)劃， 除招募的國外友人外，本項(xiàng)目僅文化 旅游業(yè) 就 可直接提供就業(yè)機(jī)會(huì) 近 300 個(gè)，按照 1： 5 的比 例，它所提供的間接就業(yè)機(jī)會(huì)將達(dá)到 1500，對緩解就業(yè)壓力、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定無疑具有重要的意義和作用。 34 （三）提高當(dāng)?shù)鼐用袼刭|(zhì)，促進(jìn)社會(huì)文明發(fā)展 隨著項(xiàng)目的建設(shè)與旅游業(yè)的發(fā)展， 外國友人的到來及 外地旅游者 的 大量涌入而帶來的新思想、新知識(shí)、新觀念、新的生活方式等，這些將會(huì)極大地提高當(dāng)?shù)鼐用竦乃刭|(zhì)，促進(jìn)社會(huì)文明發(fā)展。但旅游業(yè)的發(fā)展又往往產(chǎn)生負(fù)面的社會(huì)影響，主要表現(xiàn)為：外來文化和價(jià)值觀沖擊本地文化和價(jià)值觀，導(dǎo)致以不正當(dāng)?shù)姆绞娇雍β糜握叨踩±娴?。對這些負(fù)面影響，管理部門應(yīng)有清醒的認(rèn)識(shí)，并積極采取預(yù)防措施；對旅游從業(yè)人員 和本地居民進(jìn)行精神文明教育，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，約束旅游企業(yè)、旅游從業(yè)人員和本地居民與游客的行為，提高從業(yè)人員及居民的整體素質(zhì)，從而消除負(fù)面影響。 三、生態(tài)效益分析 （一）促進(jìn)資源與環(huán)境保護(hù) 通過規(guī)劃，建立有效保護(hù)環(huán)境的機(jī)制，進(jìn)行垃圾分類及廢物、廢水的處理，這對保護(hù)和維持 青湖風(fēng)景區(qū) 自然景觀和衛(wèi)生環(huán)境具有重要意義。 （二）有利于提高人們的環(huán)境保護(hù)意識(shí) 規(guī)劃中擬定了一系列環(huán)境保護(hù)與建設(shè)措施，強(qiáng)調(diào)大氣、水體、植被等生態(tài)要素的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃實(shí)施后，將建成交通便利、環(huán)境優(yōu)美、藍(lán)天白云和空氣新鮮的生態(tài)旅游的示范區(qū)，無論 是游客，還是居民、從業(yè)人員置身于此情此景，能充分認(rèn)識(shí)到生態(tài)環(huán)境的重要性，從而提高其環(huán)境保護(hù)意識(shí)。 35 第十一章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 該項(xiàng)目屬于大型投資項(xiàng)目，是一個(gè)復(fù)雜的工程，在項(xiàng)目不同的發(fā)展階段，以及不同建設(shè)內(nèi)容都存在著不同的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等。 一、政策風(fēng)險(xiǎn) 政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化可能導(dǎo)致項(xiàng)目原定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的可能性。政府的政策對項(xiàng)目的影響是全局性的。不同的產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、城市規(guī)劃、金融政策等將直接影響整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)層 面。 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容屬于我國產(chǎn)業(yè)政策中鼓勵(lì)類。在項(xiàng)目前期的運(yùn)作中， 易 得到土地管理部門和環(huán)保部門認(rèn)可。因此，在產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策和城市規(guī)劃方面的風(fēng)險(xiǎn)，屬于微小風(fēng)險(xiǎn)，只要項(xiàng)目的協(xié)調(diào)人同政府有關(guān)部門積極配合，即可防范此類風(fēng)險(xiǎn)。 且柘榮縣政府高度重視旅游產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，僅 2021 年度，柘榮縣共上馬重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 34 項(xiàng)，其中旅游文化及基建交通等相關(guān)產(chǎn)業(yè)共 16 項(xiàng)，看見柘榮縣對旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表現(xiàn)為大開綠燈的積極狀態(tài)，因此項(xiàng)目所在地的政策條件對該項(xiàng)目的新建較為有利，政策風(fēng)險(xiǎn)較小。 二、市場風(fēng)險(xiǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn)指旅游投資項(xiàng)目建成投入使 用后對市場的適應(yīng)情況。由于旅游投資項(xiàng)目自最開始時(shí)的市場分析到建成后進(jìn)入市場，有一段較長的時(shí)間差，當(dāng)前的市場分析可能不適應(yīng)未來的市場狀況、競爭態(tài)勢、旅游者需求的變化，這會(huì)對旅游投資項(xiàng)目的市場前景造成影響。英倫堡文化創(chuàng)意度假村項(xiàng)目主要有觀光游覽、異域風(fēng)情、文化娛樂、度假休閑等旅游產(chǎn)品，其開發(fā)建立在專業(yè)市場分析的基礎(chǔ)上，具有一定的超前性。該項(xiàng)目運(yùn)營起始年為 2021 年，運(yùn)營期為 30 年。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人均收入和消費(fèi)水平的提高，我國的恩格爾指標(biāo)將有所下降，旅游消費(fèi)比重36 將持續(xù)增大；同時(shí)，該項(xiàng)目是我國第一個(gè)以“英語文化”為 主題的生態(tài)休閑度假旅游區(qū)，差異性強(qiáng)，能較好滿足市場需求。因此，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。 該項(xiàng)目面臨的主要市場風(fēng)險(xiǎn)包括：①消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好發(fā)生變化，使得市場需求發(fā)生重大變化，導(dǎo)致市場需求總量的實(shí)際情況與預(yù)測值發(fā)生偏離；②市場競爭格局發(fā)生重大變化，出現(xiàn)新的競爭對手或替代項(xiàng)目，對項(xiàng)目的收入產(chǎn)生重大影響，將分流項(xiàng)目的客戶群；③由于市場條件變化，項(xiàng)目的經(jīng)營成本發(fā)生較大變化，對項(xiàng)目的效益產(chǎn)生重大影響，例如，水、電、食品、器材等物價(jià)上漲，導(dǎo)致經(jīng)營成本的上升。 針對項(xiàng)目存在的三種潛在的市場風(fēng)險(xiǎn)，建議采取如下轉(zhuǎn)嫁 和規(guī)避措施：① 盡