【導(dǎo)讀】武漢聚銀投資有限公司。嚴(yán)西湖旅游休閑度假村開發(fā)項(xiàng)目

　　

【正文】 品及主要景點(diǎn)照明，可分別采用壁燈，花草燈，埋地?zé)?，泛光燈，光纖，燈柱，水下燈，太陽(yáng)能燈等。 3）室外景觀照明燈具須防水，防塵，防腐，防護(hù)等級(jí)不低于 IP65，光源采用節(jié)能燈 ，金鹵燈，太陽(yáng)能及 LED。 環(huán)衛(wèi)規(guī)劃設(shè)計(jì) 1）、景區(qū)內(nèi)設(shè)置廁所、垃圾箱（桶）、垃圾收集場(chǎng)、垃圾運(yùn)輸車、抽糞車、打草嚴(yán)西湖旅游休閑度假村開發(fā)項(xiàng)目 30 剪草車、灑水車等環(huán)衛(wèi)設(shè)施和設(shè)備，所有環(huán)衛(wèi)設(shè)施要好用適用，在外觀上必須與景區(qū)環(huán)境相協(xié)調(diào)，不能影響和破壞景區(qū)整體風(fēng)格。山間、林間廁所，必須專項(xiàng)設(shè)計(jì)帶化糞池的（簡(jiǎn)易化糞池）廁所，定期由抽糞車抽走清洗。垃圾收集場(chǎng)按景點(diǎn)設(shè)置。 2）、植被山林、水質(zhì)水土保護(hù) （ 21）景區(qū)內(nèi)地形復(fù)雜，山體被挖嚴(yán)重，交通不便，游人都可以隨處觀光狩獵，野營(yíng)，不僅要做這些隱蔽地段的環(huán)衛(wèi)工作，更要做好放火、防盜、防挖等保護(hù) 工作，專班專人護(hù)理； （ 22）做好新建景點(diǎn)、道路、管網(wǎng)埋設(shè)工程的 “還原 ”處理； （ 23）保護(hù)好水體、水質(zhì)和水面岸邊垃圾的回揀 、 收集工作。做好水體岸邊砌體防護(hù)工作，植被種草，防止水土流失。凡游人身體能接觸的水體，做好原水底淤泥雜質(zhì)的消除工作，做好砂石墊層設(shè)計(jì)，確保水質(zhì)。 消防與防雷規(guī)劃設(shè)計(jì) 1）、消防道路暢通 除度假村機(jī)動(dòng)車道外，有建筑物的景點(diǎn)內(nèi)部需要專設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)消防通道。 2）、消防管網(wǎng) 確保消防給水管網(wǎng)的規(guī)范布局，專設(shè)消防儲(chǔ)水池和專用泵站，景區(qū)內(nèi)應(yīng)配置自備專用消防車 1—2 臺(tái)。 3）、山體林火防止 措施 設(shè)置山體林火觀望臺(tái)，定期定時(shí)檢查防火設(shè)施，建立山林防火觀望檢查日記。 4）、建筑物消防、防雷：根據(jù)民用建筑防火規(guī)范要求，采取相應(yīng)防火措施。 旅游服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì) 鼓架山生態(tài)度假基地景區(qū)建成后頭兩年每年可接待游人 60 萬(wàn)人次到 2021 年可達(dá) 80—100 萬(wàn)人次，按此容量標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到 千床位標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)規(guī)劃服務(wù)設(shè)施是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，將根據(jù)營(yíng)業(yè)發(fā)展進(jìn)度增建的辦法予以解決，時(shí)下可與武漢市部分服務(wù)設(shè)施(餐飲和住宿 )單位協(xié)商共用客源的方法予以解決。 嚴(yán)西湖旅游休閑度假村開發(fā)項(xiàng)目 31 表 42 本規(guī)劃區(qū)規(guī)劃服務(wù)設(shè)施一覽表 序號(hào) 服務(wù)設(shè)施類別 建筑面積（㎡ ） 服務(wù)內(nèi)容 1 游客之家 7000 住宿餐飲、休閑娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)保健等。 120 床位 2 旅客接待處 2760 住宿、度假、休閑娛樂(lè)。 150 床位 3 鼓架山茶莊 2500 餐飲、休閑、藝術(shù)、沐浴 4 康復(fù)中心 3000 療養(yǎng)、保健、餐飲。 70 床位 5 紀(jì)念品商店 400 購(gòu)物服務(wù) 6 好吃一條街 300 湖北地區(qū)特色小吃 7 小商品一條街 500 銷售各類旅游紀(jì)念品及應(yīng)急用品 8 公共配套用房 530 水、電配備。廢水處理 合 計(jì)： 16990 嚴(yán)西湖旅游休閑度假村開發(fā)項(xiàng)目 32 第五章 客源市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 生態(tài)旅游給自然保護(hù)區(qū)的發(fā)展賦予了新的機(jī)遇。鼓架山自然保護(hù)區(qū)具有豐富的生態(tài)旅游資源，但其具有明顯的季竹性。旅游市場(chǎng)以 25 歲一 45 歲的游客占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，大部分游客月收入 1200 元 3000 元，其職業(yè)為職員、干部、工人和教師為主，學(xué)歷以大專以上為主，這不僅與游客的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)地位相適應(yīng)，而且與鼓架山的旅游品牌相一致。 鼓架山旅游市場(chǎng)分析 旅游開發(fā)必須堅(jiān)持以人為本的思想。旅游市場(chǎng)研究就是體現(xiàn)這種人本精神的具體內(nèi)容。只有考慮人的需要，即旅游市場(chǎng)的需要，旅游開發(fā)才能有的放矢，事半 功倍。為了決定旅游開發(fā)的方式、規(guī)模、進(jìn)度、產(chǎn)品類型等要素，都必須首先進(jìn)行市場(chǎng)研究，針對(duì)其分布特點(diǎn)、行為特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)，提出有針對(duì)性的開發(fā)方針和具體方案明。結(jié)合許多學(xué)者的研究方法，我們對(duì)鼓架山客源的基本特征進(jìn)行了分析。 表 51 鼓架山國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)分析 游客所在地 武漢 江漢 荊州 宜昌 襄樊 荊門 恩施 十堰 外省 樣本數(shù)（個(gè)） 59 54 51 17 9 4 3 1 9 比重（ %） 從表 51 可知，鼓架山旅游市場(chǎng)主要面向 省內(nèi)區(qū)域，省外游客較少，由于工程的興建，近年有零星的外籍游客。一級(jí)客源市場(chǎng)主要是武漢和武漢及周邊地區(qū)這兩地，它們既是本省的經(jīng)濟(jì)核心中心和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，又是人口密集區(qū)與旅游目的地相距不遠(yuǎn)，這決定了其較高的出游率。由于鼓架山位于本區(qū)距離近，出游方便，因而也應(yīng)為一級(jí)客源地。其一級(jí)客源市場(chǎng)主要是本省的其它區(qū)域，蘊(yùn)藏有巨大的潛在出游率。三級(jí)客源市場(chǎng)主要是其它省區(qū)。鼓架山旅游市場(chǎng)隨距離的增加而呈衰減的趨勢(shì)， 80%的游客集中于 500 公里以內(nèi)。 鼓架山游客特征 游客是發(fā)展旅游業(yè)的上帝。探索游客特 征是開辟旅游市場(chǎng)的必要前提。我們采用問(wèn)卷調(diào)查的方式 (同上 )，進(jìn)行游客特征分析。 年齡特征 嚴(yán)西湖旅游休閑度假村開發(fā)項(xiàng)目 33 表 52 游客年齡段分布 年齡 小于 25 2545 4560 大于 60 人數(shù)（人） 44 134 27 3 比重（ %） 在所調(diào)查 265 份有效問(wèn)卷中，男性游客 113 人，占 54. 3%。女性游客 95 人，占45. 7%。性別差不明顯。 從表 52 可知， 25 歲一 45 歲的游客量最大，占 %，是旅游者的主體。該社會(huì)群體事業(yè)順利，觀念較新，經(jīng)濟(jì)條件好，社會(huì)地位高，出游 的目的在于放松情緒，回歸自然。相對(duì)而言，小于 25 歲的消費(fèi)者多為學(xué)生或剛工作的低收入社會(huì)群，且尚無(wú)積蓄，出游力受到經(jīng)濟(jì)條件的強(qiáng)烈制約，出游目的主要在于滿足其好奇心。但仍是其潛在的客源市場(chǎng)。而 45 歲一 60 歲者因其家庭責(zé)任較重，一方面要贍養(yǎng)父母，另一方面又要撫養(yǎng)子女，家庭花費(fèi)大，經(jīng)濟(jì)緊張，旅游比例僅有 % o60歲者則因年齡稍大，出游不便，而數(shù)量最少。 收入特征 表 53 游客收入特征總結(jié) 收入（元 /月） 低于 1200 12003000 30005000 50007000 高于 7000 人數(shù)（人） 20 86 64 26 14 比重（ %） 由表 53 可知，月收入 1200 元一 3000 元者占 % , 3000 元一 5000 元者占 %，說(shuō)明鼓架山主體游客的收入并不十分客觀。游客為滿足出游的目的，選擇距離較近，知名度較小的目的地。這與鼓架山的旅游品牌相一致。月收入 5000 元一7000 元者占 % , 月收入大于 7000 元者占 %。這說(shuō)明鼓架山日益引起了較高收入階層的青睞，其豐富的生態(tài)旅游資源，在當(dāng)今的時(shí)代已正在顯示出 其強(qiáng)大的魅力。 職業(yè)特征 表 54 游客職業(yè)分布 職業(yè) 干部 職員 學(xué)生 教師 商人 工人 其他 人數(shù)（人） 45 49 21 33 15 25 20 比重（ %） 12 嚴(yán)西湖旅游休閑度假村開發(fā)項(xiàng)目 34 在游客職業(yè)分布上 (見表 54)，旅游需求者主要是一般工薪階層，大多數(shù)工薪人員出于經(jīng)濟(jì)并不樂(lè)觀而旅游需求又比較強(qiáng)烈的雙重矛盾，其目的地的決策只能是距離近，花費(fèi)少，而又能滿足其需求的鼓架山。而商人和少數(shù)工薪階層人員，有著優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和社會(huì)地位，其中有相當(dāng)部分是單位組織的公 費(fèi)旅游或獎(jiǎng)勵(lì)性旅游，也有一部分是出差順路，而真正自費(fèi)旅游者甚少。 在游客中要注意逐漸發(fā)展學(xué)生和教少和市場(chǎng)，隨著教師地位的提高和現(xiàn)代青年學(xué)生獨(dú)立探險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，其市場(chǎng)份額有很大的增長(zhǎng)潛力。 文化程度特征 表 55 游客文化程度 文化程度 小學(xué) 初中 高中 中專 大專 大學(xué) 研究生 人數(shù)（人） 4 31 36 33 55 44 5 比重（ %） 在游客的文化程度分布上 (見表 55) ,大專 大學(xué) 高中 中專 初中 研究生 小學(xué)。大專 和大學(xué)文化程度總和的人占 %，他們構(gòu)成消費(fèi)者的主體，說(shuō)明鼓架山生態(tài)旅游開發(fā)只限在水平上，真正的旅游產(chǎn)品還有待于進(jìn)一步挖掘。大專文化程度以上的游客占 46%，他們文化水平較高，環(huán)境意識(shí)高，能夠在此深刻感悟人地和諧關(guān)，是生態(tài)旅游的潛在市場(chǎng)。而初中和小學(xué)文化程度者，一般收入少，社會(huì)地位低，很少參與旅游活動(dòng)。 統(tǒng)計(jì)總結(jié)與預(yù)測(cè) （ 1）伴隨生態(tài)旅游熱潮的不斷興起，鼓架山游客量迅速增加。但具有明顯的季節(jié)性，這是因?yàn)槠渥匀痪坝^具有明顯的季節(jié)性。 （ 2）鼓架山旅游市場(chǎng)應(yīng)以武漢、武漢及周邊地區(qū)為第一客源市場(chǎng)，以省內(nèi) 其他區(qū)域?yàn)槎?jí)客源市場(chǎng)，省外大陸區(qū)域?yàn)槿?jí)客源市場(chǎng)。今后應(yīng)積極開發(fā)港澳臺(tái)與海外等第四客源市場(chǎng)。 （ 3）在調(diào)查中， 25 歲一 45 歲的游客占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，這與其經(jīng)濟(jì)和社會(huì)地位相適應(yīng)。大部分游客月收入為 1200 元一 3000 元。 隨著當(dāng)今世界，人們的環(huán)境意識(shí)不斷增強(qiáng)，回歸人自然的愿望也更加強(qiáng)烈。隨嚴(yán)西湖旅游休閑度假村開發(fā)項(xiàng)目 35 著各國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的人將加入生態(tài)旅游的行列。有關(guān)研究表明，參加生態(tài)旅游的人不僅來(lái)自發(fā)達(dá)國(guó)家，隨著發(fā)展中國(guó)家收入水平的提高，越來(lái)越多的發(fā)展中國(guó)家旅游者也加入到生態(tài)旅游之中。以下數(shù)據(jù)可以反映國(guó)際生態(tài)旅游市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) : (1) 美國(guó)旅游資料一中心 2021 年的一項(xiàng)調(diào)查顯示，以后 3 年有 4300 萬(wàn)美國(guó)旅游者將要進(jìn)行一次生態(tài)旅游。 (2) 據(jù)尼泊爾有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，從 1994 年到 2021 年，去尼泊爾進(jìn)行長(zhǎng)途徒步旅行的國(guó)際生態(tài)旅游者從 27478 人次增加到 70000 人次，共增長(zhǎng) 255 %。 (3) 據(jù)世界旅游組織 (WTO) 2021 年預(yù)測(cè)，到 2021 年世界旅游收入增長(zhǎng)中的 86%將來(lái)自于與生態(tài)旅游有關(guān)的旅游項(xiàng)目。 (4) 據(jù)世界野生生物基金會(huì) (WWF)估計(jì)， 2021 年發(fā)展中國(guó)家旅游收入為 550 億美元，其中生態(tài)旅游 收入達(dá) 120 億美元。 (5) 據(jù)前不久召開的世界生態(tài)旅游人會(huì)介紹，生態(tài)旅游已成為當(dāng)今世界旅游發(fā)展的潮流，給全球帶來(lái)了至少 200 億美元的年產(chǎn)值。日前，中國(guó)自然保護(hù)區(qū)的生態(tài)旅游方興未艾，年總旅游人數(shù)近 2500 萬(wàn)，年旅游收入近 億元人民幣。 從以上一系列列舉出來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，鼓架山生態(tài)旅游無(wú)論是旅游人數(shù)，還是旅游收入都以超 出常規(guī)旅游 ，這與鼓架山的旅游品牌相一致。因此鼓架山在今后的開發(fā)與建設(shè)中應(yīng)積極穩(wěn)妥地挖掘教師和學(xué)生的市場(chǎng)潛力?？梢灶A(yù)見，在 21世紀(jì)初后階段到來(lái)時(shí)，中國(guó)以及國(guó)際生態(tài)旅游市場(chǎng)大有潛 力，這將為我國(guó)和世界生態(tài)旅游業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大的需求動(dòng)力，鼓架山生態(tài)旅游在下個(gè)世紀(jì)中葉必定能達(dá)到一個(gè)新的高度。 嚴(yán)西湖旅游休閑度假村開發(fā)項(xiàng)目 36 第六章 市場(chǎng)營(yíng)銷方案 市場(chǎng)形象 鼓架山鄉(xiāng)村休閑旅游項(xiàng)目區(qū)整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)比較完整，有山地、湖泊、水庫(kù)、 森林 、 “山水 ”為一體， 構(gòu)成鼓架山旅游休閑產(chǎn)業(yè)體系開發(fā)和市場(chǎng)拓展的形象載體。 但由于先前采石場(chǎng)開采給鼓架山的環(huán)境帶了很大的破壞，目前 修復(fù)工程要及時(shí)開展。 市場(chǎng)營(yíng)銷 在營(yíng)銷手段上可采用靈活多樣的方式。例如：放眼鼓架山旅游區(qū)，建立精品線聯(lián)合促銷；與旅行社建立長(zhǎng)遠(yuǎn)合作關(guān)系，特別是對(duì)于 前期推廣鼓架山生態(tài)休閑旅游的旅行社要給予適當(dāng)且長(zhǎng)遠(yuǎn)的優(yōu)惠措施，配合這類旅行社的線路推廣，降低他們的進(jìn)入成本。在線路安排上，以生態(tài)休閑旅游為主線，合理巧妙的安插生態(tài)旅游景區(qū)。 在整個(gè)市場(chǎng)開發(fā)的過(guò)程中，適時(shí)將一些地區(qū)經(jīng)貿(mào)活動(dòng)、歷史紀(jì)念活動(dòng)與項(xiàng)目市場(chǎng)開發(fā)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，有效利用各種媒體渠道與宣傳手法。具體可以采用以下市場(chǎng)營(yíng)銷方法： ? 參與旅游為主題的旅游、會(huì)議、展覽、論壇，積極宣傳武漢 。利用武漢城市圈建設(shè)的旅游網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)促銷。 ? 多途徑，多方位立體包裝，在省內(nèi)及周邊各大中型城市的旅游休閑類報(bào)紙，雜志及相關(guān)媒體上做 廣告宣傳。 ? 贊助希望工程，支持綠色活動(dòng)來(lái)樹立武漢生態(tài)休閑旅游的公眾形象。 ? 爭(zhēng)取國(guó)際，國(guó)家旅游部門及行業(yè)的平定，在提高服務(wù)水平的同時(shí)增加武漢生態(tài)度假旅游的知名度。 營(yíng)銷目標(biāo) （ 1）良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 （ 2）產(chǎn)品目標(biāo)：樹立 “鼓架山度假休閑 ”成為旅游市場(chǎng)的生態(tài)休閑旅游品牌。 （ 3）經(jīng)濟(jì)效益：景區(qū)建設(shè)按商務(wù)、會(huì)議、住宿接待能力 300400 人、游客接待嚴(yán)西湖旅游休閑度假村開發(fā)項(xiàng)目 37 能力 20213000 入次計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)年?duì)I業(yè)額 億元，純收入 20213000 萬(wàn)元 . 市場(chǎng)推廣 ? 第一階段：初步推廣 2021 年 鼓架山鄉(xiāng)村休閑旅游項(xiàng)目集森林生態(tài)度假、鄉(xiāng)村休閑體驗(yàn)、水上康體娛樂(lè)以全新的旅游產(chǎn)品形象進(jìn)入市場(chǎng)，有一個(gè)宣傳、促銷、推廣的過(guò)程，才能更好的讓人們認(rèn)識(shí)、認(rèn)可、容納接受。所以本階段是市場(chǎng)推廣的初步階段和試銷階段。產(chǎn)品開始讓消費(fèi)者認(rèn)識(shí)，可能開始游客只是奔一個(gè)產(chǎn)品項(xiàng)目而來(lái)，經(jīng)過(guò)接觸又被另一個(gè)項(xiàng)目吸引拉動(dòng)。實(shí)際消費(fèi)了兩個(gè)產(chǎn)品。這叫做旅游產(chǎn)品的互應(yīng)效益，同時(shí)本階段也是一個(gè)調(diào)查和宣傳階段。通過(guò)各種促銷活動(dòng)，特別是開園儀式可擴(kuò)大產(chǎn)品的市場(chǎng)知名度，同時(shí)也是對(duì)市場(chǎng)一次初步的試探。 ? 第二階段：縱深推廣 20212021 年 第 一階段的效果是第二階段開始的基礎(chǔ)，生態(tài)休閑旅游產(chǎn)品的進(jìn)一步推廣、宣傳、必然要使黨政機(jī)關(guān)團(tuán)體、