【導(dǎo)讀】珠江路A地塊位于小河區(qū)東北面，緊鄰南明區(qū)后巢鄉(xiāng)。東面為小河區(qū)垃圾填埋場；南。珠江路A地塊項目占地47公頃。規(guī)劃范圍內(nèi)大部份為小山丘陵地貌，地塊中央有一。地塊中適宜建筑地段多為農(nóng)民莊稼地，大多種有農(nóng)作物。以松樹為主，較為茂盛；東北面為一坡地，坡地上有大量墳?zāi)?、垃圾填埋場和一座水庫；地塊外圍即南面與華烽廠連接處為洛解村村民聚居地，建有大量民房，大約有230戶左右，洛解村有巷道與小河區(qū)長江路居住區(qū)聯(lián)接。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較大。小區(qū)的建設(shè)已接近此處。人均生產(chǎn)總值達(dá)10962元，比上年增長%。用品及維修服務(wù)等四大類價格分別下降%、%、%、%。全年有萬下崗失業(yè)人員實。工業(yè)生產(chǎn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中穩(wěn)定增長，在國民經(jīng)濟(jì)中仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。全部工業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)%，拉動。經(jīng)濟(jì)增長個百分點，成為推動經(jīng)濟(jì)全市經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)力量。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值億元，增長%。

　　

【正文】 通 2 1 1 4 4 4 85 路 配 內(nèi)部配套 電梯入口設(shè)防盜門，每戶配有可視對講門禁系統(tǒng) 62 套 外部配套 醫(yī)院：四十四醫(yī)院、黔江骨科醫(yī)院；教育：二十五中、開發(fā)區(qū)二小、貴航高級技工學(xué)校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政。 商業(yè) 未售，據(jù)稱面積為 40120 平方，價格大致為 800010000 元 /平方 裝修 清水房 工程進(jìn)度 一棟 12 層，其余 45 樓 公攤率 電梯 15%（一梯 34 戶），多層 17%（一梯 2 戶） 目標(biāo)客戶 市區(qū)、小河及周邊工薪階層 價格 起價 /平均價 /最高價 1835/元 1875 元 /2063 元。目前已漲過二次價格 付款方式 按揭 99 折、一次性 98 折、建筑分期無折扣 物業(yè)管理公司 /費用 重慶云凱物管 /高層 6 角、多層 4 角 銷售方式 尚未取得預(yù)售許可證，現(xiàn)為內(nèi)部認(rèn)購（據(jù)稱將于 041020 左右取得預(yù)售許可證） 銷售狀況 訂金為壹萬元，已預(yù)訂 90%，其余 10%房開商進(jìn)行銷控 售樓地點 /售樓處特點 售樓部位于小河轉(zhuǎn)盤，公交車站旁為單體臨時建筑，面積約 100 平方 63 經(jīng)驗及不足 售樓部位置選擇得很好，非常搶眼，起到了很好的宣傳作用。 內(nèi)部認(rèn)購期間價格調(diào)整令消費者有非常搶手 的感覺，雖然沒有投入大量的宣傳，但銷售態(tài)勢較好。 售樓人員較專業(yè)。 項目名稱 中海城市花園（二期） 位置 貴陽市小河區(qū)黔江路 7 號 售樓電話 340016 3400266 投資商 賢成集團(tuán)有限公司 開發(fā)商 貴州白云中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 承建商 省建工集團(tuán)第八建筑工程公司 占地面積 /建筑面積 萬方 /2 萬方 容積率 規(guī)模（總套數(shù)） 270 余套 戶型（種類及面積） 二室： 、 平方；三室： 、 、 平方；復(fù)式： 、 、 、 、 、 平方 . 64 交通 4 42 配套 內(nèi)部配套 游泳池、網(wǎng)球場、會所 外部配套 醫(yī)院：四十四醫(yī)院、黔江骨科醫(yī)院；教育：二十五中、開發(fā)區(qū)二小、貴航高級技工學(xué)校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政 會所 一樓為售樓部，樓上為棋牌室、乒乓球室 裝修 清水房 工程進(jìn)度 二期約有一半已封頂，靠黔江路部分已到 5 層， 2021 年 5 月交房 公攤率 15% 目標(biāo)客戶 市區(qū)工薪階層、周邊中等收入群（個體業(yè)主、公務(wù)員） 價格 起價 /平均價 /最高價 1680 元 /1780 元 /1980 元 付款方式 一次性付款 99 折，按揭無折扣 物業(yè)管理公司 /費用 中海物管 /5 角每平方 65 營銷定位 廣告媒體 /廣告主題 貴陽晚報 /“隆重開盤”“ \忘情山水、繽紛生活”、“關(guān)愛一生情定中?！? 廣告時間 040917（半版彩色）、 040924（半版彩色）、 040929（半版彩色） 銷售狀況 三房銷售態(tài)勢較好 銷售率 據(jù)悉已售 60%，其中 116 平方三房已售完， 97 平方三房僅余 4 套左右 售樓地點及售樓處特點 風(fēng)格簡潔。售樓人員素質(zhì)較好。 經(jīng)驗及不足 由于該樓盤一期已形成小河 區(qū)域口碑較好的成熟社區(qū)，客戶認(rèn)同度較高。 但由于黔江路的改造造成宣傳及交通的不便利，對目前吸引來自其它區(qū)域的新客戶有一定的影響。 項目名稱 中興世家 位置 /售樓電話 小河浦江路 190 號 /383535 3835255 開發(fā)商 貴陽大興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理商 容文毅工作室 建筑設(shè)計 中國市政工程、西南設(shè)計研究院 66 占地面積 /建筑面積 68180 萬平方 / 萬平方 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 800 多套 戶型（種類及面積） 二房： 8 70、 67 平方；三房 、 、 平方； 36 套別墅 戶型特點 一梯 23 戶設(shè)計，各種朝向都有，通風(fēng)、采光相對較好 交通 1 4 42 路 配套 室外健身中心、山頂公園、會所、游泳池、網(wǎng)球場、圖書館、幼兒園、醫(yī)療中心 會所 棋牌室、乒乓球、桌球室、健身房、會議室、歌舞休閑娛樂中心 裝修 清水房 工程進(jìn)度 除別墅外基本竣工， 公攤率 14% 目標(biāo)客戶 普通住宅主要面對市內(nèi)、周邊工薪階層；別墅面向全省高收入者 67 價格 起價 /平均價 /最高價 1580 元 /1800 元 /2021 元（復(fù)、躍式 1950 起價） 付款方式 一次性付款、按揭無折扣 物業(yè)管理公司 /費用 貴陽大興物業(yè)管理有限公司 /普通住宅 元 /平方 智能化程度 遠(yuǎn)程抄表、電子保安巡更 /可視對講門禁 營銷 定位 廣告媒體 路牌廣告 銷售狀況 普通住宅部分尚余二房、三房帶私家花園一樓、中間層復(fù)式、頂層復(fù)式；別墅目前處于前期預(yù)熱階段將于年底正式發(fā)售 售樓地點及售樓處特點 售樓處中興世家會所、中檔裝修，室內(nèi)布置較凌亂、戶型模型與沙盤模型擺放搭配不太合理 商業(yè)部分 沿街一層門面全部售完，單價 30008000 元 /平方 經(jīng)驗及不足 該小區(qū) 背面有大松樹林，進(jìn)小區(qū)位景觀較好由于環(huán)境不錯價位適中 ,銷售情況較好 樓盤名稱 格林博邸 位置 /售樓電話 四方河路（原搪瓷廠） /371556 3715577 68 開發(fā)商 宏翔房開 策劃代理商 成都同利行 占地面積 /建筑面積 萬平方 /約 10 萬平方 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 約 900 套， 2021 年 5 月前交房 戶型（種類及面積） 二房 86 平方；三房 112 平方 戶型特點 大部分為南北向 交通 4 4 150（面的） 裝修 清水房 工程進(jìn)度 大多已封頂 公攤 率 不超過 10% 目標(biāo)客戶 周邊工薪階層，中等偏低收入人群 69 價格 起價 /平均價 /最高價 1680 元 /1750 元 /1900 元 付款方式 一次性付款 98 折，按揭無折扣 物管費用 35 角 廣告媒體投放 噴水池、四方河路口路牌廣告、公交車體廣告 經(jīng)驗及不足 小區(qū)周邊環(huán)境較嘈雜，前期銷售態(tài)勢不很理想 （二） 其 它區(qū)域競爭對手及競爭性樓盤分析： 項目名稱 中天世紀(jì)新城 項目地址電話 貴陽市城區(qū)東部水口寺 /563038 5630399 開發(fā)商 世紀(jì)中天投資股份有限公司（世紀(jì)新城經(jīng)營分公司） 規(guī)劃設(shè)計單位 同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計研究院、法國歐博建筑與規(guī)劃設(shè)計院 70 園林設(shè)計單位 香港雅克設(shè)計顧問有限公司 策劃代理單位 貴陽弘展?fàn)I銷策劃有限公司 物業(yè)管理單位 中天物業(yè)管理公司 項目定位 貴陽首席高尚生活特區(qū) —— 締造國內(nèi)首個“怡生社區(qū)” 推廣用語 “世紀(jì)生態(tài)新城、演繹國際經(jīng)典”，“生活在 TOWNHOUSE，感受別樣人生”、“懂生活，懂 TOWNHOUSE”，“品自然、品時尚” 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 小區(qū)總占地面積 萬㎡，總建筑面積 100 萬㎡，容積率 ，小區(qū)綠化率為 45%，共分為 12個組團(tuán)，總戶數(shù) 6000 余戶， 規(guī)劃居住總?cè)丝?2 萬余人。其中一期別墅區(qū)占地面積 萬㎡，建筑面積 ㎡，容積率 ，共 229 戶。二期總戶數(shù)約 700 戶，建筑面積約 10 萬㎡。 住宅產(chǎn)品構(gòu)成 一期：第一組團(tuán)為 TOWNHOUSE 別墅區(qū)，全部由三層聯(lián)排別墅組成。二組團(tuán)為多層高密度回遷房。 二期有十一組團(tuán)：全部為多層住宅，沿街設(shè)置商業(yè)配套用房。 71 產(chǎn)品特點 /比重 一期聯(lián)排別墅：戶型面積為 200 ㎡ 250 ㎡之間，花園面積 4070 ㎡；戶型結(jié)構(gòu)： 3 層主體帶半地下車庫設(shè)計，以 4 房 3 廳為主力，建筑依地形建造，間架錯落，形成有機(jī)的街區(qū)間隔和鄰 里氛圍。 二期產(chǎn)品：單位面積：約 79— 170 ㎡，戶型：二房 — 五房；主力單位為 90120 ㎡的小三房和大三房設(shè)計以平層為主，輔以錯層結(jié)構(gòu)，頂層均安排為 6 躍 7 的躍式結(jié)構(gòu)。 建筑風(fēng)格 /交付標(biāo)準(zhǔn) 一期別墅區(qū)主要采用法蘭西現(xiàn)代風(fēng)格，沿襲部分傳統(tǒng)的坡屋面、老虎窗等設(shè)計元素，以簡潔的線條和裝飾構(gòu)件、運用色彩搭配來表現(xiàn)浪漫的法蘭西風(fēng)格。 交房為毛坯房，配入戶防盜門，窗為鋁合金雙層中空幕墻玻璃窗，天窗為鋼化中空玻璃防水窗，車庫大門為自動整體升降門。戶內(nèi)設(shè)可 視對講系統(tǒng)和緊急求助按鈕，信息寬帶網(wǎng)和電話線、有線電視線路進(jìn)戶。 配套 設(shè)施 小區(qū)配套 項目擬修建一個 10000 ㎡的社區(qū)幼兒園和中、小學(xué)及足球場等教育設(shè)施，規(guī)劃修建 70000 ㎡的商業(yè)配套設(shè)施及占地 50000 ㎡的康體中心會所和一個 5000 ㎡的社區(qū)醫(yī)療中心?，F(xiàn)一期會所已修好（即現(xiàn)在的銷售大廳兼開放會所），一期還有一個網(wǎng)球場、組團(tuán)廣場等休閑運動設(shè)施。 市政配套 小區(qū)附近缺乏的市政配套，只有一個水口寺小學(xué)，無大型商場、成規(guī)模菜場、健身場所、休閑娛樂場所和大型醫(yī)療網(wǎng)點。目前公交車不能直達(dá)，只有中巴車路經(jīng)此地。 銷售情況 /價格 銷售情況，一期銷售約 75%，別墅起價為 4000 元 /㎡，均價在 4400 元 /㎡，最高價達(dá)到 5500 元 /㎡。二期預(yù)計均價約 1850 元 /㎡。別墅區(qū)的物管費現(xiàn)為每月 元 /㎡ (暫定 )。 發(fā)展現(xiàn)狀 /趨勢 項目目前開發(fā)建設(shè)的是第一組團(tuán)“ TOWNHOUS 別墅”和二組團(tuán)（拆遷還房），一期別墅共 229 套，現(xiàn)已交付的約 85 套，且已有部分業(yè)主入伙裝修?，F(xiàn)有約十余套在建，別墅區(qū)會所已修好，因用作售樓大廳，所以有部分功能未啟用，估計一期在 2021 年底前可全部完工。項目二期預(yù)計在 04 年初動工，計劃開工約 10 萬㎡， 計劃竣工 8 萬㎡。整個新城的總工期約在 8 年左右。 項目情況點評 該項目位于貴陽市東出口，規(guī)模十分龐大，是由貴州省實力雄厚的開發(fā)商中天房地產(chǎn)投資承建。小區(qū)一期樣板房設(shè)計獨特、新穎，強勁的吸引力、震憾力，能感染客戶，使之產(chǎn)生強烈的購買欲望。項目若能如期按規(guī)劃完成，將會是貴陽的一大創(chuàng)舉，也能帶動此片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完全的改變原來的雜亂面貌，但新城處于南明河下游，河水污臭問題難以解決，而進(jìn)入小區(qū)的道路拓寬也是一個難題（左面是南明河，右面是高聳的懸崖，貴陽市政府將投資改造南明河形象，此事已例為貴陽市 2021 年政府的十大 重大實事這之一，并且現(xiàn)在已在緊密施工中 2021724）。且別墅區(qū)業(yè)主多有車，故就目前的客戶群體來說，不是大問題。 72 項目名稱 小石城 項目地址 /電話 貴陽市云巖區(qū)蠻坡 /687000 687000 6870003 開發(fā)商 貴州泰聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計單位 清華大學(xué)建筑設(shè)計研究院深圳分公司 園林設(shè)計單位 云南文錦園林藝術(shù)有限公司 策劃代理單位 貴陽天成鳴俊房地產(chǎn)營銷策劃顧問有限公司 物業(yè)管理單位 物業(yè)管理顧問是廣州僑樂物業(yè)服務(wù)有限公司 項目定位 世內(nèi)桃源、完美結(jié)合的自然住宅社區(qū) 推廣用語 “完美生活方式”、“半山生活由此開始” 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 小區(qū)總占地面積 37 萬平方米，分為兩期開發(fā)，一期楓園總建筑面積 105158 ㎡，規(guī)劃居住戶數(shù) 970 多戶，容積率 ，綠化率50%，停車位 240 個。二期紫園規(guī)劃總建筑面積 16 萬平方米。 住宅產(chǎn)品構(gòu)成 一期主要由多層、小高層、和 22 套別墅組成，二期規(guī)劃有多層，小高層，別墅，也可能會有一些花園洋房。 產(chǎn)品特點 /比重 戶型面積從 56 ㎡的平層到 189 ㎡的躍層不等，以三房和兩房的中小戶型為主，其中 110 ㎡ — 135 ㎡的三房為主約占總房型比例 73 的 45%， 74 ㎡ 、 83 ㎡的二房約占 30%左右，樓房下層架空作為商鋪和停車場。另有 22 套別墅，戶型未定。 建筑風(fēng)格 交付標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)代建筑風(fēng)格。毛壞房交付。 2021 年 6 月大部分交付，剩余兩棟住宅將于 2021 年 11 月交付。住宅靠世紀(jì)園斜坡堡坎處將修建聯(lián)排別墅，目前面積、價格未定。 配套 設(shè)施 小區(qū)配套 一期配置一個超市，有部分商業(yè)配套和一個入口廣場，還會修建一個休閑會所，但會所能否在一期完工并投入使用還不確定。二期會配置網(wǎng)球場、游泳池、主體公園，中、小學(xué)，幼兒園等設(shè)施。 市政配套 附近的市政配套有貴陽六中，實驗二中，實驗 一小，實驗二小，醫(yī)學(xué)院，菜市場，和云巖區(qū)政府大樓。目前 7 路公交車直達(dá)該項目。 銷售情況 /價格 銷售情況良好，現(xiàn)推出的 489 套房，銷售率約在 85%左右，占整個一期的 38%的比例。目前起價為 1698 元 /㎡，最高價為 2400元 /㎡，均價在 1904 元 /㎡。目前多層的物管費為 元 /㎡。 發(fā)展現(xiàn)狀 /趨勢 此項目于 2021 年的 7 月 23 日正式公開銷售，銷售情況不錯，一期共 970 戶，現(xiàn)推出銷售的有 489 套房，已全部封頂，房屋基本都是南北朝向。小區(qū)現(xiàn)未做任何綠化，故看不出景觀效果，綠化風(fēng)格設(shè)計為云南傣族風(fēng)格。在 20