【正文】 1 興隆珠江灣畔項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā) 可行性研究報(bào)告 目錄： 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況 位置 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo) 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 2 貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析 小河經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析 貴陽住宅市場分析 住宅市場供給情況分析 住宅市場需求情況分析 貴陽新興住宅區(qū)域的分布分析 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià) 貴陽城市總體規(guī)劃描述 貴陽市 2021 年總體城市規(guī)劃 貴陽城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 總體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評(píng)價(jià) 3 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域定義 現(xiàn)狀與規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 地塊概況 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 交通 地塊周邊環(huán)境 項(xiàng)目建設(shè)大型住宅區(qū)的 SWOT 分析 項(xiàng)目開發(fā)競爭對(duì)手分析 區(qū)域內(nèi)競爭對(duì)手及競爭性樓盤分析 其它區(qū)域競爭對(duì)手及競爭性樓盤分析 4 項(xiàng)目開發(fā)競爭對(duì)手評(píng)價(jià) 市場需求分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 項(xiàng)目住宅開發(fā)市場定價(jià) 目標(biāo)客戶確定 項(xiàng)目概念定位 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位 項(xiàng)目價(jià)格定位 項(xiàng)目開發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的總開發(fā)成本 項(xiàng)目的工程進(jìn)度估算 項(xiàng)目總投資與成本估算 5 項(xiàng)目投資與資金籌措計(jì)劃和項(xiàng)目貸款計(jì)劃 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目自然風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 1項(xiàng)目特征綜述、評(píng)估結(jié)論與建議 一、項(xiàng)目基本情況： 6 （一）項(xiàng)目概況： 地理位置： 珠江路 A 地塊位于小河區(qū)東北面，緊鄰南明區(qū)后巢鄉(xiāng)。 東面為小河區(qū)垃圾填埋場；南面為洛解村村民民房 ,與華烽電器廠緊鄰；西接規(guī)劃中的珠江路 ,與樂街小區(qū)相對(duì)；北面為山麓。 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀： 珠江路 A 地塊項(xiàng)目占地 47 公頃。規(guī)劃范圍內(nèi)大部份為小山丘陵地貌，地塊中央有一凹地積成水塘。地塊中適宜建筑地段多為農(nóng)民莊稼地，大多種有農(nóng)作物。東面山地上植被以松樹為主，較為茂盛；東北面為一坡地，坡地上有大量墳?zāi)?、垃圾填埋場和一座水庫；地塊外圍即南面與華烽廠連接處為洛解村村民聚居地，建有大量民房，大約有 230 戶左右，拆遷 面積 4 萬 2 千多方，該區(qū)域中部是洛解村小學(xué)，目前小學(xué)新址已確定，但仍位于洛解村內(nèi)。洛解村有巷道與小河區(qū)長江路居住區(qū)聯(lián)接。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較大。西 7 面與規(guī)劃中的珠江路相接，現(xiàn)在是一條便道，便道一另一面是樂街小區(qū)與之相接，現(xiàn)樂街小區(qū)的建設(shè)已接近此處。北面是一片山麓。 （二）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 珠江路 A 地塊用地平衡表： 項(xiàng)目 用地面積（公頃） 百分比（ %） 居住用地 % 公建用地 % 道路用地 15% 公共綠地 % 總用地 % 珠江路 A 地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 8 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 1 總建筑面積 萬㎡ 2 住宅建筑面積 萬㎡ 3 公建建筑面積 萬㎡ 4 總居住戶數(shù) 3244 戶 5 總居住人數(shù) 11354 人 6 人口毛密度 313 人 /公頃 7 人口凈密度 535 人 /公頃 8 容積率 9 綠地率 % （三） 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)： 現(xiàn)金流量表（單位：萬元） % 年度銷售量 合計(jì) 9 一 二 三 四 五 六 七 八 九 啟動(dòng) % % % % % % % 現(xiàn)金流入 銷售收入 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72021 小計(jì) 0 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72021 現(xiàn)金流出 土地費(fèi)用 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 17220 前期費(fèi)用 212 212 212 212 212 212 212 212 1696 建安費(fèi)用 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 42228 開發(fā)費(fèi)用 778 778 778 778 778 778 778 778 778 7002 開發(fā)稅金 347 347 347 347 347 347 347 347 2776 不可預(yù)見費(fèi) 10 小計(jì) 7897 8244 8244 8244 8244 8244 8244 8244 5817 70922 現(xiàn)金凈流量 7897 756 756 756 756 756 756 756 3183 1078 土地及其它費(fèi)用按八年計(jì)，平均分批付出。 二、項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 （一） 貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r： 2021 年貴陽市國民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康和協(xié)調(diào)發(fā)展的良好勢頭，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得成效，人民生活繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。 綜合： 全市經(jīng)濟(jì)快速增長。全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長%，增幅是近年來的最好水平，比全國平均水平高出 個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高出 個(gè)百分點(diǎn)。人均生產(chǎn)總值達(dá) 10962 元，比上年增長 %。 11 三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： ，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %。 2 3 7 . 5 92 6 4 . 8 13 0 2 . 7 53 3 6 . 3 73 8 0 . 9 29 . 7 0 % 1 0 . 6 0 %1 1 . 2 0 %1 1 . 3 0 %1 3 . 0 0 %01002003004001999年 2021年 2021年 2021年 2021年生產(chǎn)總值（億元）增長 非公有經(jīng)濟(jì)快速增長。全年非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長了 %，高于全市經(jīng)濟(jì)增長 9 個(gè)百分點(diǎn)，占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá) %， 12 比上年提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 價(jià)格總體水平有所上揚(yáng)。全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 ，比上年上漲 %。從居民消費(fèi)的八大類別看，食品、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、居住、娛樂教育文化用品及服務(wù)等四大類價(jià)格分別 上漲 %、 %、 %、 %，煙酒及用品、衣著、交通和通訊、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)等四大類價(jià)格分別下降 %、 %、 %、 %。 勞動(dòng)就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。年末全市在崗職工 萬人，在崗職工年平均工資 12182元，比上年增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %。全年有 萬下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %。 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要問題是：電力供需矛盾仍較突出，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有待進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不盡合理；部分行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)尚未解決，資源浪 費(fèi)狀況仍不同程度存在；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍顯薄弱，農(nóng)民增收渠道不多；城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)擴(kuò)大，就業(yè)再就業(yè)壓力仍然比較大等。 13 工業(yè)和建筑業(yè)： 工業(yè)生產(chǎn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中穩(wěn)定增長，在國民經(jīng)濟(jì)中仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。全年全部工業(yè)增加值完成 億元，比上年增長 %。全部工業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá) %，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長 個(gè)百分點(diǎn)，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)全市經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)力量。 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，增長 %。其中：重工業(yè)完成增加值 億元，輕工業(yè)完成增加值 億元，分別比上年增長 %和 %；國有及國有控股企業(yè)完成增加值 億元，增長 %；股份制企業(yè)完成增加值 79 億元，增長 %；大中型企業(yè)完成增加值 億元，增長 %。產(chǎn)品銷售率達(dá) %。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元，比上年增長 倍，其中：市屬扭虧增盈考核企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤 3238 萬元。 建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展。全市建筑業(yè)完成增加值 億元，比上年增長 %。全年具有資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元，實(shí)現(xiàn)稅金總額 億 元。全年房屋建筑施工面積 萬平方米，比上年增長 %，房屋建筑竣工面積 萬平方米，比上年 14 下降 %。 固定資產(chǎn)投資： 固定資產(chǎn)投資快速增長。金陽新區(qū)建設(shè)取得明顯成效，西出口、貴陽大劇院、火車站中心廣場環(huán)境工程、藥業(yè) GMP 改造、海信工業(yè)園彩電生產(chǎn)線、南方匯通微硬盤項(xiàng)目等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施工程和技改項(xiàng)目順利推進(jìn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。其中：基本建設(shè)投資突破百億元大關(guān)，完成 億元，增長 %；更新改造投資完成 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。 國內(nèi)貿(mào)易： 消費(fèi)品市場繼續(xù)保持增長。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 億元，比上年增長了%。從城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售總額完成 億元，比上年增長了 %，占零售總 15 額的 %；縣及縣以下消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %，占零 售總額的%。從行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)完成零售額 億元，比上年增長 %；餐飲業(yè)完成零售額 億元，比上年增長 %，增幅高于批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重由上年的 %上升到 %。 財(cái)政和金融： 2021 貴陽市財(cái)政收入穩(wěn)定增長。全市財(cái)政總收入 億元，比上年增長 %，其中：地方財(cái)政收入完成 億元，增長 %；財(cái)政支出保持適度增長，支出結(jié)構(gòu)日趨合理，全年財(cái)政總支出 億元，增長 %。 金融存貸款業(yè)務(wù)量繼續(xù) 增加，中長期貸款增長較快，資金運(yùn)行趨于活躍。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 億元，比年初增長 %，其中：企業(yè)存款余額 億元，增長 %；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 ，增長 %。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 億元，比年初增長 %，其中：中長期貸款 億元，增長 %；短期貸款 16 億元，增長 %。全市金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入 億元，現(xiàn)金支出 億元，收支相抵，凈回籠現(xiàn)金 億元，比上年多回籠現(xiàn)金 億元。 保險(xiǎn)、證券 業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全市保險(xiǎn)部門的保費(fèi)收入 億元，增長 %，其中：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)收入 億元，壽險(xiǎn)保費(fèi)收入 億元，分別增長 %和 %。 全年保費(fèi)陪付金額為 億元，其中：財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)陪付 億元，壽險(xiǎn)陪付 億元，分別增長 %和 %。年末全市共有上市公司 8 家，股票交易戶數(shù)為 17 萬戶，比上年增長 %，全年股票交易額為 億元。 城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù) 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，公用事業(yè)綜合服務(wù)水平不斷提高。年末市區(qū)道路總長 787公里，道路面積 萬平方米。公交運(yùn)營車輛 1870 輛，折合標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營車輛 2238 標(biāo)臺(tái)，其中：公共汽車 1077 輛，中巴車 793 輛。運(yùn)營線路網(wǎng)長度 1298 公里，公交客運(yùn)總量 億人次，城市出租汽車 2444 輛。 17 全市自來水綜合生產(chǎn)能力 萬立方米 /日，供水管道長度 公里。全年供水總量 25551 萬立方米，其中生活用水 13687 萬立方米。自來水普及率達(dá) % 年末有煤氣用戶 萬戶，液化氣用戶 19 萬戶。全年煤氣供應(yīng)量 10990 萬立方米，其中家庭用氣 5737 萬立方米；液化氣供應(yīng)量氣量 23517 噸。 環(huán)境保護(hù)工 作不斷加強(qiáng)。建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)型生態(tài)城市工作順利實(shí)施，深入開展城市環(huán)境綜合治理，積極實(shí)施清潔能源工程建設(shè)，大氣環(huán)境質(zhì)量有所改善，全市空氣質(zhì)量污染指數(shù)降至 65，空氣質(zhì)量好于國家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（優(yōu)良）的天數(shù)達(dá)到 351 天，占全年總天數(shù)的 96%；市區(qū)大氣可吸入顆粒物年平均值為 毫克 /平方米；二氧化硫的年平均值為 毫克 /平方米，酸雨污染得到有效的控制，降水 PH 值為 。地面水環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步提高，水質(zhì)達(dá)標(biāo)率為 %，飲用水水源水質(zhì)達(dá)標(biāo)率 100%。城市區(qū)域環(huán)境噪音和交通干線噪音平均值分別為 （ A） 和 69 DB（ A）。加強(qiáng)對(duì)廢水、廢氣、廢渣和噪音等污染源的治理，新增工業(yè)廢水處理能力 8980 噸 /日和工業(yè)廢氣處理能力 16. 76 萬標(biāo)立方米 /時(shí)，主要污染物排放量進(jìn)一步降低，治理污水、生活垃圾、工業(yè)固體廢物取得明顯的成效。 18 年末建成區(qū)園林綠地面積 4738 公頃，建成區(qū)綠化覆蓋面積 4801 公頃，公共綠地面積1691 公頃。建成區(qū)綠地率 %，綠化覆蓋率 %，人均公共綠地面積 平方米。 人口、人民生活和社會(huì)保障： 年末全市總?cè)丝跒? 萬人（常住人口），比上年增加 萬人，增長 %， 其中城市人口 163 萬人。人口出生率 12‰，人口死亡率 ‰，人口自然增長率 ‰。 城鄉(xiāng)居民收入