【文章內(nèi)容簡介】 價格下降了，但在仔細分析各區(qū)域的銷售價格，貴陽的房價不但沒有降低，反而在穩(wěn)步上漲。 2021 年兩城區(qū)商品住宅銷售均價達 2369 元 /平方米，同比上漲了 6%；小河區(qū)商品住宅銷售均價 1561 元 /平方米，同比上漲 8%；其他各區(qū)的房價同樣在逐年上漲。房價數(shù)據(jù)上的降低，更多的是反應出 2021 年貴陽房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應 32 結(jié)構發(fā)生變化，房價相對較低的產(chǎn)品交易量上升所致，降價只是一種表面現(xiàn)象而已。 2021 年貴陽的房地產(chǎn)市場競爭進一步增強，樓市面臨競爭是否會降價呢？ 房價將不降反漲。言房價上漲的原因主要是基 于幾個綜合因素影響的判斷。步入 2021年房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈，為了在競爭中勝出，開發(fā)商們將會在開發(fā)建設過程中提高產(chǎn)品技術含量、產(chǎn)品創(chuàng)新、通過環(huán)境建設、配套建設等手段來提高產(chǎn)品含金量，提升市場空間，這一切都以成本為支撐；從 2021 年起土地的協(xié)議出讓時代已經(jīng)結(jié)束，在貴陽這個土地本就緊缺的山地城市，有限的土地資源在眾多競爭者的爭奪，土地成本勢必增加；金融政策的調(diào)整，收緊，對需要大量資金在較長時間運作的地產(chǎn)行業(yè)來講，房地產(chǎn)的資金成本、財務成本必定會增多；再加上旺盛的市場需求、持續(xù)增長的宏觀經(jīng)濟、建筑原材料上漲等 因素， 2021 年房地產(chǎn)的成本必定上漲，房價向上漲的日子可以預測也就不遠了，不漲價是不太可能的，只是漲多少罷了。 ３、住宅市場需求情況分析： 33 （１） 改善居住條件，多次置業(yè)成為房地產(chǎn)消費主流； （２） 6080 平米的精巧二房和 91100 平米的 舒適二房， 90100 平米的小三房和111130 平米的舒適三房 是最受到消費者喜愛的戶型和面積。 4 房為希望購買大面積單位， 160 平米是復式單位的一個主要指標。 （３） 多層住宅類型和錯層結(jié)構單位獲得市場持續(xù)認可，小高層認同度呈上升趨勢；入戶花園和建筑朝向?qū)ψ》肯M有較大的影響力。 （４） 入戶花園 和陽臺面積并非越大越好，每套住宅兩個陽臺、鋼化玻璃陽臺欄桿是市場的主要選擇。建筑公共空間講求樸實、經(jīng)濟，住宅室內(nèi)應避免異型空間的出現(xiàn)。 （５） 消費者對小區(qū)交通和停車要求較高，項目設計需要考慮適度超前，但市場有挖掘成本機會。 （６） 明亮、清爽的外墻顏色和簡潔、明快的建筑立面受到市場歡迎，毛坯房仍然是消費者樂于接受的主要交付標準，廚衛(wèi)初裝修和裝修套餐有一定的市場機會。 34 （７） 消費者對小區(qū)及周邊配套需求完善實用，配套設置應該與項目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。地理位置和價格、配套資源是消費者購房時最注重的3 個因素，消費者對 物業(yè)管理要求呈上升局面。 （８） 市場 7 成客戶接受 15002500 元 /平方米單價，消費者對 1530萬一套的住宅有較強的購買能力， 20 萬和 30 萬是購房者的兩個心理關口，住房消費對房地產(chǎn)金融的依賴性強。 （９） 消費者對金陽評價好壞各半，市場對云巖、南明喜愛高溫不降，小河居家備選地位穩(wěn)定確立，烏當形勢不明，白云、三橋受到冷遇。 （１０） 市場成熟程度整體不高，缺乏絕對的品牌項目和開發(fā)公司；樓盤宣傳推廣、消費者信息獲知渠道相對傳統(tǒng)，信息面較窄。 （五）貴陽新興住宅區(qū)域的分布分析： 近一二年，城市中心區(qū)將保持約 100 萬平方米相對平穩(wěn)的 開發(fā)量。另外，三橋、烏當、 35 金陽幾個區(qū)域?qū)⒓休^大的開發(fā)量，這三個區(qū)域?qū)㈥懤m(xù)推出的總量預計達到 550萬平方米，其中三橋區(qū)域定點項目約 20 個，年內(nèi)陸續(xù)推出的開發(fā)量將達 250 萬平方米。 烏當根據(jù)去年的土地出讓情況，預計在年內(nèi)將有約 80 平方米的項目開工上市。金陽新區(qū)除碧海花園的待上市部分外，市政府規(guī)劃 200 萬平方米的森活林城也將在今年新鮮推出 ,如果進展順利全年預計有近 220 萬平方米項目開發(fā)。小河板塊由于興隆等大盤的支撐，加上近 10 個中小項目的開發(fā)建設，預計全年有約 50 萬平方米的項目開工。 即使不包括白云和花溪兩個板塊 ，結(jié)合各個項目的開發(fā)周期和每年新增加的新項目，初步估計貴陽房地產(chǎn)市場在未來三年內(nèi)的商品房新開工量將達到 1000 萬平方米以上，超過原來幾年的的開工記錄，成就又一歷史新高。 在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產(chǎn)公司乃至各板塊樓盤營銷工作的方向，向進一步細分市場、實施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。產(chǎn)品創(chuàng)新成為很多公司的選擇。 36 （六）項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價： 2021 年國家相關部門先后下發(fā)了： （１） 《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理通知》 121 文件； （２） 《關于促進房地產(chǎn)市場持 續(xù)健康發(fā)展的通知》 18 號文件； （３） 建設部頒布的《物業(yè)管理條例》； （４） 國土資源部下發(fā)的《關于加強土地供應管理促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》； （５） 建設部修訂的《商品房預售管理辦法》； 等以上政策，地方房地產(chǎn)銷售預售資金的監(jiān)管帳戶的設立。在房 地產(chǎn)行業(yè)，國家及相關部門在土地出讓、金融政策、開發(fā)后服務的各個方面為房地產(chǎn)業(yè)定下了行業(yè)發(fā)展的宏觀方向。 2021 年相繼傳出或報道的中國房地產(chǎn)擬在適當時機開征物業(yè)稅、商品房的保修責任明確有房開商負責、包括貴陽在內(nèi)的 26 個城市暫停審批建設用地等消息，無不反應出中國的 房地產(chǎn)行業(yè)正在向規(guī)范、成熟的方向發(fā)展。 37 房地產(chǎn)的行業(yè)門檻在提高，誠實守信、用心經(jīng)營、實力發(fā)展、專業(yè)開發(fā)成為房地產(chǎn)企業(yè)的基本方向。同時隨著法律法規(guī)的完善，在銷售中保護企業(yè)的合理利益，避免糾紛，為品品牌建設服務，是一個需要高度重視的問題。 三、貴陽城市總體規(guī)劃描述： （一）貴陽市 2021 年總體城市規(guī)劃： 《貴陽市城市總體規(guī)劃》是貴陽市政府于 2021 年在 1986 年國務院批準《貴陽市城市總體規(guī)劃》的基礎上調(diào)整、修訂的，規(guī)劃確定了 19962021 年間貴陽 15 年的中長期規(guī)劃方案 ，從社會、城市發(fā)展的各個方面明確了貴陽 未來發(fā)展的指導性方向。 其中各城區(qū)的規(guī)劃布局編制如下： 城區(qū)由中心區(qū)、小河 (含中曹、甘蔭塘 )、白云、金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨九個片區(qū)組成，規(guī)劃城區(qū)總用地 495 平方公里，其中，城市市建設用地約 157平方公里，規(guī)劃人口 174 萬人。 38 城區(qū)是省、市黨政機關所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化藝術、科技、商貿(mào)和旅游服務中心的功能，優(yōu)化城市用地結(jié)構，調(diào)整城市發(fā)展方向和規(guī)模，加強新區(qū)開發(fā)和舊城改造，開拓城市發(fā)展空間；嚴格控制中心區(qū)人口規(guī)模，提高城市基礎設施水平，改善城市環(huán)境質(zhì)量。 （二）貴陽城市 發(fā)展戰(zhàn)略目標： 到 2021 年，把貴陽市建設成為經(jīng)濟繁榮、產(chǎn)業(yè)結(jié)構合理、科學技術先進、服務體系完善、社會文明、城鎮(zhèn)布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、產(chǎn)通便捷的現(xiàn)代化城市，力爭 2021年城市經(jīng)濟社會和科技綜合實力達到全國省會城市中等水平。 （三）總體發(fā)展戰(zhàn)略： 經(jīng)濟發(fā)展目標：實施開發(fā)帶動、科技興市和可持續(xù)發(fā)展三大戰(zhàn)略，建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構，培植支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展特色經(jīng)濟，形成以高新技術為先導，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)突出，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度較高的現(xiàn)代經(jīng)濟結(jié)構。保持經(jīng)濟持續(xù)、健 39 康、穩(wěn)定發(fā)展，到 2021 年，國 內(nèi)生產(chǎn)總值比 1996 年翻 翻。 高起點快速發(fā)展金融、保險、通信、商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、信息咨詢、文化、教育、科技事業(yè)，建立功通齊全、行業(yè)配套、結(jié)構布局合理，高度產(chǎn)業(yè)化、社會化的第三產(chǎn)業(yè)體系。 第二產(chǎn)業(yè)要立足現(xiàn)有基礎和優(yōu)勢。發(fā)展壯大以優(yōu)質(zhì)鋁為代理的冶金工業(yè)；以橡膠、磷化工、媒化工為代表的化學工業(yè)；以汽車配件和磨具磨料為代表的機械工業(yè)；以卷煙為代表的食品工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。著力培育生物制藥、電子信息產(chǎn)品制造、新型材料等新技術產(chǎn)業(yè)和建材、建筑、旅游等新的支柱產(chǎn)業(yè)，使貴陽成為在西南和華南部分省區(qū)經(jīng)濟協(xié)作區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)特色突 出的重要工業(yè)基地。 第一產(chǎn)業(yè)要堅持城郊型、外向型、現(xiàn)代化的方向，全力發(fā)展蔬菜、糧食、優(yōu)質(zhì)烤煙、干鮮果、奶牛、禽蛋、豬牛羊、花卉、水產(chǎn)養(yǎng)殖、觀光農(nóng)業(yè)，形成生產(chǎn)基地，劃定基本農(nóng)田保護區(qū)。加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設。 社會發(fā)展目標：嚴格控制人口增長，人口增長率控制在 10%以下，提高全市人民的科 40 學文化素質(zhì)，普及九年制義務教育，大力發(fā)展職業(yè)教育和成人教育，加強貴陽作為全省高等教育基地的建設；加大科技成果的開發(fā)與推廣力度，提高國民生產(chǎn)總值增長中的科技貢獻率，進一步繁榮和發(fā)展文化、體育、衛(wèi)生、廣播電視、新聞出 版事業(yè)，逐步建立和形成設施齊全、配套完善的社會服務體系，提高精神文明建設水平，滿足全市人民不斷增長的精神文化生活需要。 城市建設目標：加快城市建設現(xiàn)代化進程，優(yōu)化城市用地結(jié)構，合理進行城市功能布局，為各項事業(yè)發(fā)展提供良好的物質(zhì)空間；建立多層次布局均衡的商業(yè)、文化、醫(yī)療、游憩、娛樂設施體系；建設安全高效便捷的城市交通體系；加快市政基礎設施建設，完善城市綜合防災體系；提高居住水平和居住環(huán)境質(zhì)量，加強環(huán)境保護，改善城市生態(tài)，把貴陽市建設成文明、繁榮、優(yōu)美、具有高原特色的現(xiàn)代化城市。 （四） 項目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評價： 41 四、項目區(qū)域環(huán)境分析： （一） 區(qū)域定義： 根據(jù) 2021 年《貴陽市城市總體規(guī)劃 19962021》， 2021 年，形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構。各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài)。 其中，小河片區(qū)（含中曹甘蔭塘）規(guī)劃總用地約 平方公里。完善基礎設施配套建設。工業(yè)以機械、電子、航空、新材料為主。片區(qū)公共服務設施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦山機械廠東 南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運輸和物質(zhì)、糧食倉儲區(qū)，甘蔭塘建設糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設污染水處理廠。金竹發(fā)展無污染工業(yè)，防止對阿哈水庫的污染，規(guī)劃期內(nèi)搬遷貴州水泥廠。規(guī)劃城市建設用地約 平方公里，規(guī)劃人口 萬人。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補、配套齊全的城市次 42 中心，分擔市級中心對外輻射、對內(nèi)服務的功能，并通過次中心的配套建設，完善城市基礎設施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。 （二） 現(xiàn)狀與規(guī)劃： 小河作為貴陽的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，第三個中心城區(qū)，經(jīng)過近幾年的開發(fā)建設，逐步 奠定了貴陽次中心區(qū)和貴陽市居住生活區(qū)域的地位?？v使除開南明、云巖區(qū)的貴陽其他區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了長足的發(fā)展，但無論從樓盤質(zhì)素、社區(qū)氛圍、居住環(huán)境、人文環(huán)境、樓盤定位、價格水平等各方面的指標來看，都無法與小河的發(fā)展水平相比，小河區(qū)的開發(fā)環(huán)境仍占有舉足輕重的地位，仍然是市民購房的主要選擇區(qū)域。但我們不能忽視的是隨著經(jīng)過幾年的開發(fā)建設，小河區(qū)的可開發(fā)用地日益減少，開發(fā)項目日益萎縮，市場熱度、區(qū)域版塊聲勢在削弱，不利于版塊的追捧效應。未來區(qū)域內(nèi)面臨主要由本公司兩個項目同時放量供應的局面，在宣傳造勢、產(chǎn)品差異化、 客戶分流等等環(huán)節(jié)上的壓力。 珠江路 A 地塊周邊的樓市一直以來就是小河區(qū)的一個大板塊，在小河區(qū)樓市中占有很 43 大的比重。目前只有樂街小區(qū)經(jīng)過多年的開發(fā)已形成一個成熟的小區(qū)，但現(xiàn)在又有了瑞和家園、華榕商廈、中興世家等樓盤正在開發(fā)。加上黃河路以西開發(fā)用地越來越少，珠江路區(qū)域的規(guī)劃已成為未來小河區(qū)開發(fā)的重心。 A、 B、 C 地塊面積相對比較大，將會成為小河區(qū)房地產(chǎn)市場的一個新熱點。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)供應量： 小河區(qū)人民政府 2021 年的發(fā)展重點將放在工業(yè)園的建設和珠江路、黔江路的改建工程。根據(jù)規(guī)劃，以黃河路為界，小河以南的部分 過漓江花園就是工業(yè)區(qū)，以工業(yè)發(fā)展為主。也就是說，小河的房地產(chǎn)開發(fā)將不再向南部移動。黃河路以西，沿南明河一帶，具有一定代表性的還是“興隆城市花園”和“山水黔城”兩個主要項目。黃河路以東，熱銷項目數(shù)量較 2021 年略有下降，目前較有規(guī)模、環(huán)境且銷售情況較好的項目以“中興世家”為首。小河東北方向，珠江路的改造將為“瑞和家園”的二期和“珠江灣畔”的啟動錦上添花。黃河路北端，黔江路的改造工程，“中海城市花園”二、三期的啟動以及“云凱頤園” 44 等項目也將使此地成為小河區(qū)近年的熱點，同時，沙沖路的改建也將帶動這一地段的商業(yè)氛 圍。 預計全年有約 50 萬平方米的項目開工。 五、項目開發(fā)條件分析： （一） 地塊概況： 項目規(guī)模： 項目占地面積 631 畝，總規(guī)劃面積 56 萬平方米，具備大盤開發(fā)的條件，因規(guī)模效應帶來的成本控制，配套相對完善，塑造項目形象，產(chǎn)品供應鏈的可調(diào)節(jié)性等。但目前市場上的大盤為數(shù)不少，此種優(yōu)勢已經(jīng)并非一家獨有，且大盤長周期開發(fā)帶來市場不可預測風險。 地理位置： 貴陽市區(qū)南部，小河城區(qū)的東北端邊緣地帶，因地塊屬于小河、南明兩城區(qū)間的飛地， 45 過去少有人煙，目前顯得較為偏僻。從發(fā)展趨勢看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會成為 城市中心南區(qū)的組成部分，有發(fā)展?jié)摿?。較其他區(qū)域的主要競爭項目而言，目前該地段缺乏優(yōu)勢可言。 人文條件： 該項目用地原主要為農(nóng)民聚居地、農(nóng)業(yè)耕地、水池、魚塘、墳地等，缺乏人文積淀，而周遍多為三線建設時搬遷的廠礦區(qū)，沒有可以挖掘的人文資源。開發(fā)后，因區(qū)域內(nèi)沒有其他的項