【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國土所，建設(shè)，現(xiàn)進(jìn)行二期的開發(fā)，項(xiàng)目名稱為“新華苑”(二期)。產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的資金實(shí)力。有限公司策劃部擔(dān)任該項(xiàng)目的可行性研究。工程造價(jià)信息、本項(xiàng)目的地塊價(jià)值。平米，容積率為，其中住宅平米，商業(yè)平米。目前龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，住宅售價(jià)在3300元-4000元/M²,一層臨街商鋪售價(jià)在10000元-15000元/M²?？傊?，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)極小，利潤(rùn)可觀，前景看好。年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。收，并全部實(shí)現(xiàn)銷售。新華苑(二期)本身具有地處龍華中心廣場(chǎng)的地段優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)，初步預(yù)測(cè)，2021年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)８．６％，比上年提高０．６。2021年，中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)就業(yè)帶動(dòng)作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加。進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長(zhǎng)，貿(mào)易順差減少。貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長(zhǎng)。格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)９．１％，是１９９７年以來增長(zhǎng)最快的年份。

　　

【正文】 ，南側(cè)一排為 18層，北側(cè)一排為8 層，充分利用南北 兩側(cè)良好的自然景觀，在小區(qū)中部自然形成一個(gè)中心庭院。 北側(cè)一排中小戶型可將東環(huán)二路的躁音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧靜。 沿東環(huán)二路臨街一層布置成商鋪，充分利用了地塊的商業(yè)價(jià)值。 單體設(shè)計(jì)，確保了戶戶均有開闊視野，功能分區(qū)明確，通風(fēng)采光良好，做到了明廚明衛(wèi)，經(jīng)濟(jì)合理，實(shí)用率高。 建筑立面造型上，以流暢的線條和優(yōu)雅豐富的造型為體量上的主要特征，以簡(jiǎn)潔的色彩和的景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)造了繽紛燦爛的空間效果，從而形成本建筑典雅、精致的特征。 交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。 總之，經(jīng)過近半年的時(shí)間，反復(fù)幾 易其稿，目前的方案應(yīng)屬比較理想的方案，既結(jié)合了項(xiàng)目地價(jià)特征，充分挖掘了地段價(jià)值又貼近市場(chǎng)，符號(hào)目標(biāo)客戶的需求。 五、 目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 . 有關(guān)工程計(jì)劃說明 新華苑二期籌備工作從二 OO 三年五月份即已經(jīng)展開，請(qǐng)專業(yè)的市場(chǎng)策劃公司進(jìn)行了充分的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和物業(yè)品質(zhì)進(jìn)行了深入的策劃，并邀請(qǐng)了三家甲級(jí)設(shè)計(jì)院進(jìn)行了建筑投標(biāo)。 到目前為止，已充分把握住了市場(chǎng)并獲得了一個(gè)較為理想的方案。 本項(xiàng)目計(jì)劃二 OO四年七月份破土動(dòng)工。 二 OO四年十二月份達(dá)到正負(fù)零。 二 OO五年五月份主體全 面封頂。 二 OO五年八月基本完成主體外裝。 二 OO五年十二月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。 . 項(xiàng)目開發(fā)橫道圖 見附件 六、 投資估算與資金籌措 本項(xiàng)目計(jì)劃投資總額為 萬元， (不含地價(jià)款 )按可銷售面積計(jì)算，銷售建設(shè)成本為 1017 元 /M178。 其中： 前期費(fèi)用 萬元 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 萬元 政府規(guī)費(fèi) 萬元 建筑安裝工程費(fèi) 萬元 其它費(fèi)用 萬元 6． 2 資金籌措 發(fā)展商源發(fā)實(shí)業(yè)公司已在龍華獨(dú)立或 合作開發(fā)了多個(gè)樓盤，而且均為有資金開發(fā)。現(xiàn)已積累了較強(qiáng)的資金實(shí)力。開發(fā)新華苑二期這樣的小規(guī)模樓盤，源發(fā)實(shí)業(yè)已有足夠的現(xiàn)金支持，不需向銀行或其它融資渠道籌措資金。 七、銷售及經(jīng)營收入測(cè)定 7． 1 各類物業(yè)銷售收入估算 住宅：可售面積 27945m178。,為保守起見，整體均價(jià)按 3400 元 / m178。計(jì)算 27945 m178。*3400 元 / m178。= 萬元 商業(yè)：可售面積 1399 m178。，均價(jià)按 10000 元 / m178。計(jì)算 1399 m178。*10000 元 / m178。=1399 萬元 銷售總收入為：住宅銷售收入 +商業(yè)銷售收入 萬元 +1339 萬元 = 萬元 7． 2 銷售利潤(rùn) 本項(xiàng)目的總銷售額為 萬元。 土地成本按樓面地價(jià) 1300 元 /平米計(jì)算， 萬元 前期費(fèi)用及建安費(fèi)用為 萬元。 銷售成本按銷售額的 6%計(jì)算， 萬元。 本項(xiàng)目銷售利潤(rùn)為 萬元。 = 萬元。 扣除營業(yè)稅 5%為 542 萬元。 扣除合同印花稅 ，城建維護(hù)稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費(fèi)共為%，即： 萬元。 本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)為 萬元。 扣除所得稅額 15%，即 萬元。 本項(xiàng)目稅后純利潤(rùn)預(yù)計(jì)為 萬元。 八、財(cái)務(wù)與敏感性分析 8． 1 敏感性分析 8． 2 社會(huì)效益和影響分析 由于本項(xiàng)目地處龍華中心廣場(chǎng)南側(cè)，對(duì)市政廣場(chǎng)的景觀有很大影響，成功開發(fā)新華苑項(xiàng)目，使之成為與中心廣場(chǎng)相得益彰的一道城市風(fēng)景線。 由于龍華的房地產(chǎn)開發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵營排列，或“農(nóng)民房”形象 ，與特區(qū)內(nèi)建筑尚有一定差路。本項(xiàng)目的成功開發(fā)，力爭(zhēng)打造成一個(gè)精品樓盤，成為龍華人居的一個(gè)人性典范。 開發(fā)商源發(fā)實(shí)業(yè)，尚有三塊儲(chǔ)備用地，待建面積近 30 萬平方米。本項(xiàng)目的成功開發(fā)，將使源發(fā)實(shí)業(yè)在專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作上步上新臺(tái)階，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)提供成功經(jīng)驗(yàn)。 九、可行性研究結(jié)論 9． 1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范 由于本項(xiàng)目較低的地價(jià)成本。加之科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研、精心的方案設(shè)計(jì)、良好的市場(chǎng)環(huán)境，可以說，是一個(gè) 風(fēng)險(xiǎn)極小安全度高的項(xiàng)目 。 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在于建筑工程上面。如何將一個(gè)好的項(xiàng)目轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益工程環(huán)節(jié)對(duì)本項(xiàng)目 來說至關(guān)重要。建議 **部加強(qiáng)工程管理人才的 引進(jìn)建立科學(xué)的施工管理流程、外部聘請(qǐng)專業(yè)務(wù)實(shí)的監(jiān)理隊(duì)伍，確保本項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、高效的工程形象。 附 表 《項(xiàng)目工程進(jìn)度一覽表》 《項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表》 新 華 苑 二期 工 程 進(jìn) 度 一 覽 2021 年 4 月 2021 年 7 月 2021 年 12 月 2021 年 5 月 2021 年 8 月 2021 年 12 月 一、地質(zhì)勘探 進(jìn)場(chǎng)準(zhǔn)備 野外作業(yè) 內(nèi)業(yè)資 料整理 二、樁基施工 設(shè)計(jì)院提供施工圖 樁基施工單位確定 樁基隊(duì)伍人員、設(shè)備進(jìn)場(chǎng)臨時(shí)搭建 施工準(zhǔn)備及放線 打樁施工 三、樁基檢測(cè) 檢測(cè)單位確定 檢測(cè)單位進(jìn)場(chǎng)及設(shè)備就位 現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)作業(yè) 提交檢測(cè)報(bào)告 四、主體工程施工封頂 主體施工單位確定 主體單位人員、設(shè)備進(jìn)場(chǎng) 、臨時(shí)搭建 已有工程檢測(cè) 主體結(jié)構(gòu)施工 封頂 五、室內(nèi)砌體、抹灰、水電安裝及裝飾施工 砌體、抹灰、水電安裝 外墻及室內(nèi)裝飾裝修 外架拆除 六、室外管網(wǎng)及小區(qū)綠化 室外給排水及強(qiáng)弱電施工單位確定 上述施工單位進(jìn)場(chǎng) 施工前準(zhǔn)備 室外管網(wǎng)施工 小區(qū)道路施工 小區(qū)園林及綠 化 七、調(diào)試驗(yàn)收 新華苑 (二期 )項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 分類 序號(hào) 投資分項(xiàng)名稱 數(shù)量 單位 總價(jià)(萬元 ) 備注 前期費(fèi)用 1 地塊地價(jià)款 建設(shè)用地面積 8384M178。，容積率 ，源發(fā)實(shí)早取得土地證 2 施工水電設(shè)施費(fèi) 一次性 –— 施工用電設(shè)施 6 萬元，水設(shè)施 2 萬元 3 界樁點(diǎn)測(cè)量放點(diǎn)費(fèi) 三次 –— 深圳市規(guī)劃與國土資源局寶安分局地籍測(cè)繪中隊(duì) 4 重新繪制宗地圖費(fèi) 一次性 .010 同上 5 施工現(xiàn)場(chǎng)平整費(fèi) 一次性 自行組織施工 6 施工現(xiàn)場(chǎng)圍墻費(fèi) 一次性 自行組織施工 7 小計(jì) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 8 地質(zhì)鉆探勘察費(fèi) 29344 5 元 /M178。 專業(yè)地質(zhì)勘察單位 9 方案初步設(shè)計(jì)、施工圖環(huán)境綠化設(shè)計(jì) 29344 15 元 /M178。 含土建、設(shè)備 、人防、燃?xì)庠O(shè)計(jì) 10 室外電源點(diǎn)設(shè)計(jì)費(fèi) 一次性 –— 深圳供電局規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 11 效果圖、模型圖 一次性 –— 專業(yè)設(shè)計(jì)及制作單位 12 小計(jì) 應(yīng)繳政府部門規(guī)定 13 施工圖審查費(fèi) 29344 規(guī)劃與國土資源局寶安分局指定設(shè)計(jì)審查單位 14 消防報(bào)建 (設(shè)施費(fèi) ) 三次 –— 取消 深圳市公安消防局 15 地下管線查詢費(fèi) 一次性 元 /M178。 深圳市城檔案館 16 總包合同鑒證費(fèi) 一次性 –— 深圳市工商行政管理局寶安分局 17 工程造價(jià)審核費(fèi) 2‰ 深圳市寶安區(qū)造價(jià)站 (二次 ) 18 工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi) 2‰ 深圳市專業(yè)工程造價(jià)咨詢公司 (二次 ) 19 房地產(chǎn)協(xié)會(huì)上網(wǎng)費(fèi) 二 年 深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì) 20 建設(shè)工程交易費(fèi) ‰ 深圳市建設(shè)工程交易中心 21 投資許可證費(fèi) 一次性 深圳市寶安區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局 22 土地使用費(fèi) 8384M178。X2元 X2 年 深圳市規(guī)劃與國寺資源局寶安分局 23 建筑灰線復(fù)測(cè)費(fèi) 一次性 –— 寶安分局地籍測(cè)繪中隊(duì) 24 預(yù)售和竣工查丈費(fèi) 元 /M178。 深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì) 25 白蟻防治費(fèi) 元 /M178。 專業(yè)防治施工單位 26 墻體改造保證金 5 元 /M178。 深圳市寶安區(qū)建設(shè)局 27 燃?xì)夤こ藤|(zhì)監(jiān)費(fèi) 100 萬 2% 深圳市工程質(zhì)量監(jiān)督總站 28 燃?xì)夤こ瘫O(jiān)理費(fèi) 100 萬 3% 深圳市燃?xì)夤こ探ㄔO(shè)監(jiān)理有限公司 29 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 17606 % 專業(yè)工程建設(shè)監(jiān)理單位 (不含裝修費(fèi) ) 30 工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi) 17606 1‰ 深圳市寶安區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督站 31 施工安全監(jiān)理費(fèi) 17606 1‰ 深圳市寶安區(qū)施工安全監(jiān)督站 32 小計(jì) 分類 序號(hào) 投資分項(xiàng)名稱 數(shù)量 單位 (元 /平米 ) 總價(jià)(萬元 ) 備注 建筑安裝工程費(fèi)用 33 土方挖掘外運(yùn)費(fèi) 25000M179。 12 專業(yè)土方挖運(yùn)施工單位 34 基坑護(hù)坡工程 1500 M178。 120 專業(yè)基坑支護(hù)施工單位 35 樁基工程建設(shè)費(fèi) 37190 M178。 400 人工控孔樁施工單位 36 地下室土建工程費(fèi) 6735 M178。 500 37 人防工程設(shè)施費(fèi) 1110 M178。 80 專 業(yè)人防設(shè)施施工單位 38 地下室水電工程費(fèi) 6735 M178。 50 參照 2021年第 2期深圳建設(shè)工程價(jià)格信息。 39 地面以上土建工程費(fèi) 29344 600 40 地面以上水電工程費(fèi) 29344 30 41 消防工程建設(shè)費(fèi) 29344 20 42 電話通訊建設(shè)費(fèi) 29344 5 43 電梯工程建設(shè)費(fèi) 29344 M178。 70 參照 2021 年第 2 期深圳建設(shè)工程 (價(jià)格 )信息 44 智能化工程建 設(shè)費(fèi) 29344 M178。 10 45 變配電所建設(shè)費(fèi) 29344 M178。 20 46 250KVA發(fā)電機(jī)組 29344 M178。 10 47 環(huán)保工程建設(shè)費(fèi) 29344 M178。 1 48 寬頻網(wǎng)絡(luò)建設(shè)費(fèi) 免費(fèi) 中國電信深大電話有限公司 49 小計(jì) 其它 50 綜合管理費(fèi) 萬 2% 以建安工程總投資為基數(shù) 51 小計(jì) * 52 建設(shè)成本費(fèi)總計(jì)