【導讀】本項目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國土所，建設，現(xiàn)進行二期的開發(fā)，項目名稱為“新華苑”(二期)。產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗和較強的資金實力。有限公司策劃部擔任該項目的可行性研究。工程造價信息、本項目的地塊價值。平米，容積率為，其中住宅平米，商業(yè)平米。目前龍華房地產(chǎn)市場價格情況，住宅售價在3300元-4000元/M²,一層臨街商鋪售價在10000元-15000元/M²。總之，本項目風險極小，利潤可觀，前景看好。年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。收，并全部實現(xiàn)銷售。新華苑(二期)本身具有地處龍華中心廣場的地段優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，初步預測，2021年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長８．６％，比上年提高０．６。2021年，中國經(jīng)濟將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢。經(jīng)濟增長對就業(yè)帶動作用增強，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加。進出口恢復平穩(wěn)增長，貿(mào)易順差減少。貨幣政策強化微調(diào)預調(diào)，貨幣信貸適度增長。格計算，比上年增長９．１％，是１９９７年以來增長最快的年份。

　　

【正文】 ，南側(cè)一排為 18層，北側(cè)一排為8 層，充分利用南北 兩側(cè)良好的自然景觀，在小區(qū)中部自然形成一個中心庭院。 北側(cè)一排中小戶型可將東環(huán)二路的躁音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧靜。 沿東環(huán)二路臨街一層布置成商鋪，充分利用了地塊的商業(yè)價值。 單體設計，確保了戶戶均有開闊視野，功能分區(qū)明確，通風采光良好，做到了明廚明衛(wèi)，經(jīng)濟合理，實用率高。 建筑立面造型上，以流暢的線條和優(yōu)雅豐富的造型為體量上的主要特征，以簡潔的色彩和的景觀設計創(chuàng)造了繽紛燦爛的空間效果，從而形成本建筑典雅、精致的特征。 交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。 總之，經(jīng)過近半年的時間，反復幾 易其稿，目前的方案應屬比較理想的方案，既結合了項目地價特征，充分挖掘了地段價值又貼近市場，符號目標客戶的需求。 五、 目開發(fā)建設進度安排 . 有關工程計劃說明 新華苑二期籌備工作從二 OO 三年五月份即已經(jīng)展開，請專業(yè)的市場策劃公司進行了充分的市場調(diào)研，對項目的市場定位和物業(yè)品質(zhì)進行了深入的策劃，并邀請了三家甲級設計院進行了建筑投標。 到目前為止，已充分把握住了市場并獲得了一個較為理想的方案。 本項目計劃二 OO四年七月份破土動工。 二 OO四年十二月份達到正負零。 二 OO五年五月份主體全 面封頂。 二 OO五年八月基本完成主體外裝。 二 OO五年十二月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請竣工驗收。 . 項目開發(fā)橫道圖 見附件 六、 投資估算與資金籌措 本項目計劃投資總額為 萬元， (不含地價款 )按可銷售面積計算，銷售建設成本為 1017 元 /M178。 其中： 前期費用 萬元 勘察設計費 萬元 政府規(guī)費 萬元 建筑安裝工程費 萬元 其它費用 萬元 6． 2 資金籌措 發(fā)展商源發(fā)實業(yè)公司已在龍華獨立或 合作開發(fā)了多個樓盤，而且均為有資金開發(fā)?，F(xiàn)已積累了較強的資金實力。開發(fā)新華苑二期這樣的小規(guī)模樓盤，源發(fā)實業(yè)已有足夠的現(xiàn)金支持，不需向銀行或其它融資渠道籌措資金。 七、銷售及經(jīng)營收入測定 7． 1 各類物業(yè)銷售收入估算 住宅：可售面積 27945m178。,為保守起見，整體均價按 3400 元 / m178。計算 27945 m178。*3400 元 / m178。= 萬元 商業(yè)：可售面積 1399 m178。，均價按 10000 元 / m178。計算 1399 m178。*10000 元 / m178。=1399 萬元 銷售總收入為：住宅銷售收入 +商業(yè)銷售收入 萬元 +1339 萬元 = 萬元 7． 2 銷售利潤 本項目的總銷售額為 萬元。 土地成本按樓面地價 1300 元 /平米計算， 萬元 前期費用及建安費用為 萬元。 銷售成本按銷售額的 6%計算， 萬元。 本項目銷售利潤為 萬元。 = 萬元。 扣除營業(yè)稅 5%為 542 萬元。 扣除合同印花稅 ，城建維護稅，產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓登記費共為%，即： 萬元。 本項目稅前利潤為 萬元。 扣除所得稅額 15%，即 萬元。 本項目稅后純利潤預計為 萬元。 八、財務與敏感性分析 8． 1 敏感性分析 8． 2 社會效益和影響分析 由于本項目地處龍華中心廣場南側(cè)，對市政廣場的景觀有很大影響，成功開發(fā)新華苑項目，使之成為與中心廣場相得益彰的一道城市風景線。 由于龍華的房地產(chǎn)開發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵營排列，或“農(nóng)民房”形象 ，與特區(qū)內(nèi)建筑尚有一定差路。本項目的成功開發(fā)，力爭打造成一個精品樓盤，成為龍華人居的一個人性典范。 開發(fā)商源發(fā)實業(yè)，尚有三塊儲備用地，待建面積近 30 萬平方米。本項目的成功開發(fā)，將使源發(fā)實業(yè)在專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運作上步上新臺階，對后續(xù)項目的開發(fā)提供成功經(jīng)驗。 九、可行性研究結論 9． 1 項目風險及防范 由于本項目較低的地價成本。加之科學的市場調(diào)研、精心的方案設計、良好的市場環(huán)境，可以說，是一個 風險極小安全度高的項目 。 本項目的風險在于建筑工程上面。如何將一個好的項目轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟效益和社會效益工程環(huán)節(jié)對本項目 來說至關重要。建議 **部加強工程管理人才的 引進建立科學的施工管理流程、外部聘請專業(yè)務實的監(jiān)理隊伍，確保本項目優(yōu)質(zhì)、高效的工程形象。 附 表 《項目工程進度一覽表》 《項目投資計劃估算表》 新 華 苑 二期 工 程 進 度 一 覽 2021 年 4 月 2021 年 7 月 2021 年 12 月 2021 年 5 月 2021 年 8 月 2021 年 12 月 一、地質(zhì)勘探 進場準備 野外作業(yè) 內(nèi)業(yè)資 料整理 二、樁基施工 設計院提供施工圖 樁基施工單位確定 樁基隊伍人員、設備進場臨時搭建 施工準備及放線 打樁施工 三、樁基檢測 檢測單位確定 檢測單位進場及設備就位 現(xiàn)場檢測作業(yè) 提交檢測報告 四、主體工程施工封頂 主體施工單位確定 主體單位人員、設備進場 、臨時搭建 已有工程檢測 主體結構施工 封頂 五、室內(nèi)砌體、抹灰、水電安裝及裝飾施工 砌體、抹灰、水電安裝 外墻及室內(nèi)裝飾裝修 外架拆除 六、室外管網(wǎng)及小區(qū)綠化 室外給排水及強弱電施工單位確定 上述施工單位進場 施工前準備 室外管網(wǎng)施工 小區(qū)道路施工 小區(qū)園林及綠 化 七、調(diào)試驗收 新華苑 (二期 )項目開發(fā)成本估算表 分類 序號 投資分項名稱 數(shù)量 單位 總價(萬元 ) 備注 前期費用 1 地塊地價款 建設用地面積 8384M178。，容積率 ，源發(fā)實早取得土地證 2 施工水電設施費 一次性 –— 施工用電設施 6 萬元，水設施 2 萬元 3 界樁點測量放點費 三次 –— 深圳市規(guī)劃與國土資源局寶安分局地籍測繪中隊 4 重新繪制宗地圖費 一次性 .010 同上 5 施工現(xiàn)場平整費 一次性 自行組織施工 6 施工現(xiàn)場圍墻費 一次性 自行組織施工 7 小計 勘察設計費 8 地質(zhì)鉆探勘察費 29344 5 元 /M178。 專業(yè)地質(zhì)勘察單位 9 方案初步設計、施工圖環(huán)境綠化設計 29344 15 元 /M178。 含土建、設備 、人防、燃氣設計 10 室外電源點設計費 一次性 –— 深圳供電局規(guī)劃設計研究院 11 效果圖、模型圖 一次性 –— 專業(yè)設計及制作單位 12 小計 應繳政府部門規(guī)定 13 施工圖審查費 29344 規(guī)劃與國土資源局寶安分局指定設計審查單位 14 消防報建 (設施費 ) 三次 –— 取消 深圳市公安消防局 15 地下管線查詢費 一次性 元 /M178。 深圳市城檔案館 16 總包合同鑒證費 一次性 –— 深圳市工商行政管理局寶安分局 17 工程造價審核費 2‰ 深圳市寶安區(qū)造價站 (二次 ) 18 工程造價咨詢服務費 2‰ 深圳市專業(yè)工程造價咨詢公司 (二次 ) 19 房地產(chǎn)協(xié)會上網(wǎng)費 二 年 深圳市房地產(chǎn)協(xié)會 20 建設工程交易費 ‰ 深圳市建設工程交易中心 21 投資許可證費 一次性 深圳市寶安區(qū)計劃統(tǒng)計局 22 土地使用費 8384M178。X2元 X2 年 深圳市規(guī)劃與國寺資源局寶安分局 23 建筑灰線復測費 一次性 –— 寶安分局地籍測繪中隊 24 預售和竣工查丈費 元 /M178。 深圳市地籍測繪大隊 25 白蟻防治費 元 /M178。 專業(yè)防治施工單位 26 墻體改造保證金 5 元 /M178。 深圳市寶安區(qū)建設局 27 燃氣工程質(zhì)監(jiān)費 100 萬 2% 深圳市工程質(zhì)量監(jiān)督總站 28 燃氣工程監(jiān)理費 100 萬 3% 深圳市燃氣工程建設監(jiān)理有限公司 29 工程建設監(jiān)理費 17606 % 專業(yè)工程建設監(jiān)理單位 (不含裝修費 ) 30 工程質(zhì)量監(jiān)理費 17606 1‰ 深圳市寶安區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督站 31 施工安全監(jiān)理費 17606 1‰ 深圳市寶安區(qū)施工安全監(jiān)督站 32 小計 分類 序號 投資分項名稱 數(shù)量 單位 (元 /平米 ) 總價(萬元 ) 備注 建筑安裝工程費用 33 土方挖掘外運費 25000M179。 12 專業(yè)土方挖運施工單位 34 基坑護坡工程 1500 M178。 120 專業(yè)基坑支護施工單位 35 樁基工程建設費 37190 M178。 400 人工控孔樁施工單位 36 地下室土建工程費 6735 M178。 500 37 人防工程設施費 1110 M178。 80 專 業(yè)人防設施施工單位 38 地下室水電工程費 6735 M178。 50 參照 2021年第 2期深圳建設工程價格信息。 39 地面以上土建工程費 29344 600 40 地面以上水電工程費 29344 30 41 消防工程建設費 29344 20 42 電話通訊建設費 29344 5 43 電梯工程建設費 29344 M178。 70 參照 2021 年第 2 期深圳建設工程 (價格 )信息 44 智能化工程建 設費 29344 M178。 10 45 變配電所建設費 29344 M178。 20 46 250KVA發(fā)電機組 29344 M178。 10 47 環(huán)保工程建設費 29344 M178。 1 48 寬頻網(wǎng)絡建設費 免費 中國電信深大電話有限公司 49 小計 其它 50 綜合管理費 萬 2% 以建安工程總投資為基數(shù) 51 小計 * 52 建設成本費總計