【導讀】桐鄉(xiāng)市榮舜置業(yè)有限公司烏鎮(zhèn)項目可行性報告。©2021年桐鄉(xiāng)市榮舜置業(yè)有限公司版權(quán)所有。烏鎮(zhèn)·黃金水岸可行性研究。第一部分項目投資環(huán)境分析。第二部分項目目標市場分析。人口萬人僅次于嘉興市區(qū)，列第二位。GDP總額億元次于嘉興市區(qū)、海寧，列第三位。人均可支配收入12595元落后于平湖、海寧、嘉善、海鹽，居第五位。提高人民生活水平、加強科技與教育投入、加快文化與體育等方面取得了較大。另外，從桐鄉(xiāng)市第一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)情況來看，第二產(chǎn)業(yè)占絕對優(yōu)勢，GDP. 烏鎮(zhèn)現(xiàn)有高中1所，初級中學1所，小學2所，縣級綜合醫(yī)院1所，精神病專。水廠有深井四口，綠化面積逾公頃，綠蔭覆蓋率達%以上。烏鎮(zhèn)作為桐鄉(xiāng)市的一個下轄鎮(zhèn)，無獨立的房地產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)政策，各項法律法。規(guī)主要依據(jù)嘉興、桐鄉(xiāng)及國家規(guī)定。

　　

【正文】 Page 30 of 108 169。2021 年桐鄉(xiāng)市榮舜置業(yè)有限公司版權(quán)所有 ? 整體規(guī)劃 該案由美國知名 F+A商業(yè)建筑大師全程規(guī)劃，在商業(yè)廣場的規(guī)劃中，業(yè)態(tài)的分配比較突出，顯示了獨特的商 業(yè)個性。鋪鋪面街而設(shè)，店店獨立經(jīng)營。 六大特色區(qū) 中外美食區(qū) 大型主題餐飲 /國際快餐連鎖 /特色小吃 中國特色商品區(qū) 中國特色 /旅游紀念品 /工藝品 /陶藝街等 湖濱休閑區(qū) 湖濱主題餐飲 /湖岸咖啡 /湖景茶藝館 /風情酒吧 /娛樂中心 主題文化區(qū) 主題文化敬仰館 /宗教文化商品 河街品牌區(qū) 國際品牌 /服飾 /禮品 /皮件箱包 /鐘表眼鏡 湖濱酒店區(qū) 商務假日酒店 /游泳池 包括五大主題：文化館，為商業(yè)中心地標，將體現(xiàn)中國文化特色；河街品牌區(qū)，為中外品牌特色商業(yè)街，走精品路線，匯聚世界特色品牌；中外美食街， 集國外知名連鎖速食，建成中外美食街；中國特色街，集結(jié)中國 100 個最具特色之商品；湖濱休閑旅游區(qū)，包含 150 間房的國際級湖濱休閑度假酒店。這個格局的安排，將打破原來周莊一日游的模式，將游客的消費時間延長一天。 桐鄉(xiāng)市榮舜置業(yè)有限公司 烏鎮(zhèn)項目可行性報告 Tongxiang Rongshun Property Co.,LTD Page 31 of 108 169。2021 年桐鄉(xiāng)市榮舜置業(yè)有限公司版權(quán)所有 ? 產(chǎn)品分析 商 業(yè)項目 的成功運作靠硬件和軟件。 財富周莊 的硬件可以說是達到了目前 周莊最高的標準。 純一樓挑高 6米，面寬 30— 60 平方米獨立式街鋪空間闊綽大氣，用途多樣。眾所周知 ，沿街商鋪的價值最高， 該案 在進行商業(yè)部分規(guī)劃時， 鋪鋪面街而設(shè)，店店獨立經(jīng)營， 從而最大程度的幫助經(jīng)營者和投資 者創(chuàng)造更多的商業(yè)價值。 該項目 營業(yè)后將集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體，并引入專業(yè)經(jīng)營管理團隊，把時尚舒適的 消費 理念帶到 周莊 。在２００ 4 年 8 月初 財富周莊 就在各類媒體上強勁亮相，開始了開盤前的大規(guī)模宣傳，開盤前一天出現(xiàn)了爭相排隊搶購商鋪的場面，掀開了 周莊 房地產(chǎn)市場上一股強勁的商鋪投資熱潮。 至今，已 推出的中國特色區(qū)和湖濱休閑區(qū)基本售完 。 未來將推出中外美食區(qū)，預計價格在13000元 /平方米左右。 與此同時 ， 招商 方面，已與意中交流協(xié)會等重要國際商貿(mào)團體簽約合作招商， 并得到很多意大利品牌商的支持 。 ? 經(jīng)營管理 該案聘請臺 灣太聯(lián)企管 — 北京太平洋百福物業(yè)管理有限公司為經(jīng)營管理顧問，他們具有豐富的管理各地太平洋百貨的經(jīng)驗。提供建筑物基本的安全管理、環(huán)境維護、生活服務、租賃管理等服務，獨創(chuàng)適合中國環(huán)境的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)。 ? 案例小結(jié) 財富周莊 從建筑規(guī)模、建筑格局、商業(yè)定位、公司實力上來說都是在行業(yè)中領(lǐng)先的。 桐鄉(xiāng)市榮舜置業(yè)有限公司 烏鎮(zhèn)項目可行性報告 Tongxiang Rongshun Property Co.,LTD Page 32 of 108 169。2021 年桐鄉(xiāng)市榮舜置業(yè)有限公司版權(quán)所有 人流量是商鋪盈利的關(guān)鍵因素之一，周莊的旅游人數(shù)在不斷攀升，連續(xù)數(shù)年以30%的速度遞增，預期 2021 年人流量將突破 300萬人次，旅游收入預期將突破10 億元。周莊作為江南第一水鄉(xiāng)， 長時間以來形成它特有的，其他地區(qū)無法取代的商業(yè)地位 ， 公眾對于 周莊 的這種很高的認可度，便是 該案 的商業(yè)價值地位所在 。 .此外，上海政府要斥巨資打造藍色游艇公路，從外灘出發(fā)，經(jīng)過蘇州河、淀浦河，然后連通周莊。 二、烏鎮(zhèn)旅游市場分析 1 旅游市場基本特征分析 ? 烏鎮(zhèn)旅游資源豐富，特色鮮明 烏鎮(zhèn)地處兩省三府七縣之間 ， 有 千年古鎮(zhèn) 之稱， 1300 多年的建鎮(zhèn)歷史留下了眾多的歷史遺跡與深厚的文化底蘊。 1991年被浙江省列為歷史文化名城，現(xiàn)已通過國家“ AAAA”級景區(qū)的評審。烏鎮(zhèn)至今 仍保存了一大批獨具特色的清、明時 代的江南水鄉(xiāng)民居建筑， 古橋、古廳、古巷鑲嵌其中，保存完好。 鎮(zhèn)區(qū) 古建筑面積達 ，占總建筑面積的 %，呈 “ 十 ” 字型的水系將烏鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)劃分為東柵、西柵、南柵、北柵等四個傳統(tǒng)民居區(qū)塊，現(xiàn)有全國重點文物保護單位 —— 茅盾故居及翰林第、修真觀戲臺、昭明太子讀書處等許多名勝古跡。 浙江烏鎮(zhèn)與同處江南地區(qū)的其它五鎮(zhèn)并稱為“江南水鄉(xiāng)六大古鎮(zhèn)”，它們分別為浙江的西塘、南潯、蘇州的周莊、同里和甪直。六大古鎮(zhèn)同具有典型的江南水鄉(xiāng)風情，悠久的歷史均為六鎮(zhèn)留下了豐富的自然和人文資源，但六鎮(zhèn)風格各異—— 周莊，前街后河，前店后房，典型的江南“河街式”貿(mào)易集鎮(zhèn)，作為最早啟動開發(fā)旅游 市場的古鎮(zhèn)，周莊儼然成為了六大古鎮(zhèn)的“大哥大”，人氣最旺，知名度最高，由于商業(yè)化味道極濃，在一定程度上破壞了古鎮(zhèn)“小橋、流水、人家”的獨特韻味；同里，富家大園或雅者小院，體現(xiàn)出寧靜的水鄉(xiāng)居住環(huán)境，著名的“退思園”已成功列入世界文化遺產(chǎn)名錄；甪直，擁有唐代大寺廟，以桐鄉(xiāng)市榮舜置業(yè)有限公司 烏鎮(zhèn)項目可行性報告 Tongxiang Rongshun Property Co.,LTD Page 33 of 108 169。2021 年桐鄉(xiāng)市榮舜置業(yè)有限公司版權(quán)所有 廟興鎮(zhèn)，水系多、古橋多，被譽為神州第一水鄉(xiāng)；南潯，絲綢興旺，巨賈輩出，是工商業(yè)托起的古鎮(zhèn)，完好的保留了古鎮(zhèn)全盛時期中西合璧的特色遺跡；西塘，以酒興市，長廊遍布整個古鎮(zhèn)，紅燈籠高掛的夜西塘體現(xiàn)的是一種純樸自然的農(nóng)家水鄉(xiāng)文化；烏鎮(zhèn)，典型的“人家盡枕河” ，保留了大量的傳統(tǒng)民居、傳統(tǒng)作坊、傳統(tǒng)文化，體現(xiàn)出茅盾筆下《林家鋪子》的風情。 表 六鎮(zhèn)旅游資源分布對比 建筑要素 人文要素 古橋 名人故居 傳統(tǒng)民居 傳統(tǒng)街巷 古典園林 古建筑 名人軼事 風尚習俗 周莊 雙橋、富安橋、貞豐橋、福洪橋等 14座石拱古橋 葉楚傖故居 等 沈廳、張廳 、章廳 / 南湖園 全福寺、迷樓、澄虛道院 張瀚、劉禹錫、陸龜蒙 、沈萬三等 節(jié)日傳統(tǒng)花會、 萬三蹄 、搖快船、劃燈、絲弦宣卷、傳統(tǒng)服飾、茶道、打田財?shù)? 同里 太平橋、吉利橋、長慶橋等13 座古橋 陳去病故居 耕樂堂、南園茶樓、世德 堂 明清街 退思園、 羅星洲 崇本堂、嘉蔭堂 等 葉茵、王寵、桂芬等 點羅漢、鬧元宵、朱天會、神仙會、競龍舟、射水龍、燒地香、芡實、狀元蹄等 甪直 現(xiàn)存 41 座古橋（三元橋、萬安橋等） 葉圣陶紀念館、王韜紀念館 沈宅、蕭宅 2021多米的古街 張陵公園 保圣寺、孫妃 寺、吳王宮 陸龜蒙 江南水鄉(xiāng)婦女服飾、繡花鞋、包頭巾、醬菜、蘑菇、紅菱等 西塘 送子來鳳橋、永寧橋、五福橋等 13 座古橋 倪天增古居 種福堂、醉園、桐村雅居、薛宅 米行街、魚行街、里仁街、石皮弄 西園 廊棚、圣堂、 七老爺廟 張正 進香、拜橋神、護國 隨糧廟會、阿牛粉蒸肉等 南潯 通津橋、虹濟橋、廣惠橋等 張石銘故居、張靜江故居 世德堂、壽俊堂等 唐家兜、花園弄等 小蓮莊、 穎園、 述園等 嘉應廟、望海禪院、朝真堂等 董份、朱國禎、王國禎、劉鏞 地藏皇生日、撐腰糕、薰豆茶等 烏鎮(zhèn) 逢源雙橋、永安橋、挹秀橋 茅盾故居 立志書院、翰林第、江南百床館等 西柵老街 / 清代民居、修真觀戲臺 沈擇民、嚴獨鶴 杭白菊、絲棉被、藍印花布、皮影戲等 數(shù)據(jù)來源：上海中原研究咨詢部 ? 區(qū)域旅游發(fā)展起步較晚，但發(fā)展勢頭良好 1999 年 5 月，桐鄉(xiāng)市府作出了烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)保護與旅 游開發(fā)的重大決策，組建了烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)保護與旅游開發(fā)管理委員會，引導 13個經(jīng)濟實力較強的單位組建了烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)保護與旅游開發(fā)股份有限公司，注冊資金 2430萬元，具體實施古鎮(zhèn)保護整治與合理開發(fā)。 2021 年底， 投資 8000 多萬元、面積 平方公里的一期工程全面完成并對外開放， 2021 年公司又投資 2500 萬元建成了旅游停車場、餐飲中心及售票中心、旅游商品街等。 較之周邊五大古鎮(zhèn)，烏鎮(zhèn)旅游業(yè)起步落后于周莊、西塘、同里、甪直，僅早于南潯，但由于規(guī)劃保護和推廣力度較為到位，桐鄉(xiāng)市榮舜置業(yè)有限公司 烏鎮(zhèn)項目可行性報告 Tongxiang Rongshun Property Co.,LTD Page 34 of 108 169。2021 年桐鄉(xiāng)市榮舜置業(yè)有限公司版權(quán)所有 烏鎮(zhèn)景區(qū) 每年接待游客的人次持續(xù)保持 20%以上的年增長率， 2021 年 接待游客超過 230 萬 人 次， 其中 有 超過 6 萬人次的境外游客作客烏鎮(zhèn) ， 目前旅游收入、游客人數(shù)和旅游資源名氣都已達到了六鎮(zhèn)之中的中游水平，旅游業(yè)的發(fā)展勢頭良好。 ? 區(qū)域 旅游產(chǎn)業(yè)還存在諸多問題，面臨激烈的業(yè)內(nèi)競爭 自周莊 1994年打出“江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)”旅游概念以后，其余五鎮(zhèn)也相繼加入其中，近十年來有上千萬游客紛至沓來。由于“水鄉(xiāng)概念”的雷同性，游客的選擇能力強，江南六大古鎮(zhèn)互相之間面臨著激烈的競爭，在一定程度上分散了游客數(shù)量。烏鎮(zhèn)景區(qū)作為一個新興的旅游開發(fā)區(qū)，自身規(guī)模仍然有限，旅游配套設(shè)施尚不齊全，宣傳力度相 對不夠，投資建設(shè)速度慢，相比周邊五大古鎮(zhèn)，烏鎮(zhèn)沒有明顯高出一籌的特色旅游主題。 業(yè)內(nèi)競爭已經(jīng)進入了綜合實力競爭階段，旅游產(chǎn)業(yè)的改造需求極為迫切，需要外來資本、經(jīng)驗和技術(shù)來提升產(chǎn)業(yè)競爭力，旅游產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)成為一種復合型產(chǎn)業(yè)，它結(jié)合了商業(yè)、酒店業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)等各種不同種類的其他產(chǎn)業(yè)。單純的旅游業(yè)競爭已經(jīng)不再適合當前形勢，只有因地制宜地復合其他資源，旅游產(chǎn)業(yè)才能在競爭中獲取更大的利潤空間。 表 六鎮(zhèn)推廣語之比較分析 古鎮(zhèn)企劃推廣語 包裝力度 蘇州周莊 中國第一水鄉(xiāng) 上有天堂，下有蘇杭， 最美是周莊 ????? 蘇州同里 中國歷史文化古鎮(zhèn) 小橋流水人家，千年文化名鎮(zhèn) ???? 蘇州 甪直 神州水鄉(xiāng)第一鎮(zhèn) 難識的地名，難忘的古鎮(zhèn) ??? 嘉興烏鎮(zhèn) 江南尋幽到烏鎮(zhèn) ??? 嘉興西塘 嬉戲兒時的小巷 生活著的江南古鎮(zhèn) ??? 湖州南潯 一樣的古鎮(zhèn)，不一樣的南潯 巨富之鎮(zhèn)，錦繡南潯 ?? 桐鄉(xiāng)市榮舜置業(yè)有限公司 烏鎮(zhèn)項目可行性報告 Tongxiang Rongshun Property Co.,LTD Page 35 of 108 169。2021 年桐鄉(xiāng)市榮舜置業(yè)有限公司版權(quán)所有 ? 游客消費金額少，過夜率低 由于烏鎮(zhèn)旅游商業(yè)配套尚未成型，當?shù)氐牟惋?、娛樂行業(yè)也并不發(fā)達，故游客來烏鎮(zhèn)的消費場所不多，消費水平也就不高，加上景區(qū)規(guī)模的有限性，游客的過夜率不高，烏鎮(zhèn)旅游主要還是一日游。此外 ，由于當?shù)厝狈Ω邫n次的酒店物業(yè)，也喪失了大部分高端客戶，高端客戶往往被桐鄉(xiāng)、嘉興的高星級酒店所分流。 ? 二期開發(fā)工程啟動，烏鎮(zhèn)旅游具備后發(fā)優(yōu)勢， 烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)景區(qū) 二期工程項目分為西柵和南柵兩塊， 總面積 平方公里， 其中南柵在烏鎮(zhèn)南部，全長 1100 米；西柵在烏鎮(zhèn)西北部，全長 1300 米。整個工程包括古宅廳堂及文物古跡保護修繕工程，古鎮(zhèn)管線地埋工程，河道治理、旅游通道及古道整治、民居拆遷安置及附屬工程等，項目總投資 預計達到 。烏鎮(zhèn) 古鎮(zhèn)區(qū) 二期工程是一個：規(guī)劃更超前、內(nèi)涵更豐富、設(shè)施更完善和功能更齊全的高起點 保護與開發(fā)工程 。 古鎮(zhèn) 二期的開發(fā)將使烏鎮(zhèn)景區(qū)較之現(xiàn)在擴大了一倍，景點資源趨于豐富，較之周莊、同里等古鎮(zhèn)飽和的景點資源，烏鎮(zhèn)新的旅游設(shè)施和旅游景點的開發(fā)必將大大提升烏鎮(zhèn)旅游的市場競爭力，良好的規(guī)劃成長性使烏鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的后發(fā)優(yōu)勢非常明顯。 三、烏鎮(zhèn)商業(yè)市場分析 1 區(qū)域消費能力分析 消費水平與結(jié)構(gòu) 據(jù)抽樣調(diào)查，區(qū)域 2021 年居民人均消費支出 8232 元，其中各項消費的支出如下圖所示。從中可以看出，食品類、文化娛樂、教育類支出、衣著類分列支出的前三位，食品類支出以超過 40%的比重占據(jù)了主導地位。在外用餐、旅 游和教育是居民消費的熱點。 桐鄉(xiāng)市榮舜置業(yè)有限公司