【正文】 六、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)（元）10000 七、辦公費(fèi)（元）61980 八、管理費(fèi)分?jǐn)偅ㄔ?九、固定資產(chǎn)折舊（元） 十、其它費(fèi)用（元） 支 出 合 計(jì) 100 注：根據(jù)上報(bào)數(shù)據(jù)整理。重要成本項(xiàng)目說(shuō)明：（一）人員費(fèi)用支出包括工資、補(bǔ)貼、社保醫(yī)保費(fèi)、意外保險(xiǎn)、伙食費(fèi)、住宿費(fèi)、保安培訓(xùn)費(fèi)、年檢費(fèi)、服裝費(fèi)等，%。綿陽(yáng)城區(qū)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員平均工資水平為8428元/人﹒年、702元/。而綿陽(yáng)市在崗職工平均工資19741元/人﹒年、1645元/。（二）電梯費(fèi)（含電梯檢測(cè)、保養(yǎng)費(fèi)）所調(diào)查的住宅小區(qū)共有電梯46部，主要是電費(fèi)和日常維護(hù)費(fèi)用。（三）二次供水費(fèi)用所調(diào)查的住宅小區(qū)共有增壓水泵11臺(tái)，主要是電費(fèi)和日常維護(hù)費(fèi)用。對(duì)用戶既有按用水量每方加收二次供水費(fèi)的（），也有按戶數(shù)收取定額費(fèi)用的。（四）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)。（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)。（六）程序維護(hù)費(fèi)。（七）辦公費(fèi)。（八）管理費(fèi)分?jǐn)?。（九）固定資產(chǎn)折舊。（十）其他費(fèi)用 包括除“四害”、防雷檢測(cè)、對(duì)講機(jī)頻率占用等其它費(fèi)用。三、經(jīng)營(yíng)狀況就物業(yè)管理服務(wù)而言，量入為出，保本微利是企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的基本原則，然而由于企業(yè)剛性成本逐年增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)日益加大，企業(yè)效益普遍較差。四、存在的主要問(wèn)題及原因隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題，也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)參與調(diào)查的企業(yè)普遍認(rèn)為，現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)價(jià)格水平較低，而影響企業(yè)成本的人員工資、物價(jià)水平等各種因素都發(fā)生了重大變化，如果僅靠物業(yè)服務(wù)費(fèi)根本入不敷出，為了維持經(jīng)營(yíng)，只能通過(guò)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、裁減人員、壓縮人工成本和收取停車費(fèi)、公共配套設(shè)施租金等途徑來(lái)彌補(bǔ)。另一方面，現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是與物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)等級(jí)相掛鉤的，企業(yè)服務(wù)等級(jí)劃分受到小區(qū)硬件條件的制約，企業(yè)認(rèn)為應(yīng)以服務(wù)質(zhì)量為等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，即以小區(qū)的綠化面積、智能化配備、人員配備、配套設(shè)施等指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)劃分等級(jí)收費(fèi)，才能更充分地體現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符、等價(jià)交換的市場(chǎng)規(guī)則。再者，個(gè)別企業(yè)反映：原來(lái)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是一個(gè)小區(qū)一個(gè)價(jià)，隨著物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的調(diào)整，規(guī)定“向業(yè)主分?jǐn)偟墓菜娰M(fèi)，需單獨(dú)設(shè)立計(jì)量表”。有些小區(qū)建樓之時(shí)沒(méi)有單獨(dú)設(shè)表，開(kāi)發(fā)商移交給物業(yè)企業(yè)時(shí)也沒(méi)有留下改造資金，業(yè)主便以沒(méi)有單獨(dú)設(shè)表為由拒絕交納公共分?jǐn)偹娰M(fèi)，這無(wú)疑是給物業(yè)企業(yè)增加了負(fù)擔(dān)。（二）代收代繳費(fèi)調(diào)查顯示，代收代繳費(fèi)用問(wèn)題主要集中在水、電費(fèi)，居民用電、用水已部分抄表到戶，但商業(yè)用電、用水仍未實(shí)現(xiàn)，還是以小區(qū)作為一個(gè)用水、用電單位，按總表讀數(shù)來(lái)收費(fèi)，而一個(gè)小區(qū)內(nèi)存在著不同用戶、不同性質(zhì)的用水、用電，收費(fèi)基本上只能由物業(yè)企業(yè)代收代繳，企業(yè)不僅沒(méi)有收取任何代收代繳手續(xù)費(fèi)，且占用企業(yè)資金，增加了企業(yè)成本。而這中間實(shí)際發(fā)生的滴、漏、跑、冒和變損、線損等，則由各物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)住戶分?jǐn)?，而水、電費(fèi)的損耗分?jǐn)傄彩俏寤ò碎T(mén)，基本上由企業(yè)操作，水、電的損耗和本應(yīng)由供水、供電部門(mén)承擔(dān)的人員工資等費(fèi)用全部轉(zhuǎn)嫁到住戶或由企業(yè)承擔(dān)，導(dǎo)致業(yè)主與物管公司的矛盾，造成企業(yè)對(duì)水電費(fèi)的代收虧損。（三）住房維修基金住房維修基金是用于公共部位和物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。目前主要存在以下問(wèn)題：一是未設(shè)立住房維修基金。由于歷史原因，部分房屋當(dāng)時(shí)售房時(shí)沒(méi)有收取住房維修基金，尤其在老小區(qū)更為普遍，使得后來(lái)出現(xiàn)的必要的維修管理得不到保障，給物業(yè)管理工作造成困難，引發(fā)一系列問(wèn)題。二是現(xiàn)行住房維修基金使用管理辦法相對(duì)死板，依照規(guī)定，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立前，這筆專項(xiàng)資金是不得使用的，這就造成了有些小區(qū)雖有維修基金，受限于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，在確實(shí)有必要?jiǎng)佑玫臅r(shí)候卻不得動(dòng)用的尷尬局面。（四）人工成本及其費(fèi)用物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型服務(wù)行業(yè)，勞動(dòng)力成本及其費(fèi)用占企業(yè)成本的60%以上。近幾年，員工工資待遇逐年提高，即便如此，企業(yè)還是難以留住人，員工隊(duì)伍相當(dāng)不穩(wěn)定，直接原因首先是工資待遇低，只占綿陽(yáng)市在崗職工平均工資19741元/人﹒年的43％，認(rèn)同感弱，與此不相符的是工作勞動(dòng)強(qiáng)度大，每天工作至少8—12小時(shí)，因此他們一旦找到待遇更好的工作就會(huì)立刻跳槽，造成崗位人員經(jīng)常缺崗，直接影響到小區(qū)的正常管理。（五）老舊小區(qū)問(wèn)題老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套，當(dāng)初興建之時(shí)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、規(guī)模小、基礎(chǔ)設(shè)施不配套，在道路、綠化、用電、污水排放、垃圾處理、路燈照明、安全防范、消防設(shè)施、車輛停放等方面，普遍存在設(shè)施不到位、不完善等問(wèn)題，且公建配套、公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體性及收費(fèi)管理等方面的矛盾也很突出，又缺少資金投入和相關(guān)政策支持，所謂的物業(yè)管理基本上只是進(jìn)行維持型管理。（六）業(yè)主委員會(huì)未能充分發(fā)揮作用我市中心城區(qū)部分小區(qū)都沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，部分小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會(huì)，但都沒(méi)有形成和發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間橋梁與紐帶作用，服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管沒(méi)有真正開(kāi)展起來(lái)，對(duì)物業(yè)服務(wù)與公共財(cái)務(wù)的收支疏于監(jiān)管。業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)不規(guī)范，導(dǎo)致其作用發(fā)揮不夠，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而難以解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。五、對(duì)策與建議實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理服務(wù)勢(shì)在必行，其表現(xiàn)出來(lái)對(duì)城市管理、社區(qū)建設(shè)以及和諧社會(huì)建設(shè)的巨大作用不可低估，物業(yè)管理搞好了，人們安居樂(lè)業(yè)；搞不好，將引發(fā)大量社會(huì)問(wèn)題。（一）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的扶持理順物業(yè)服務(wù)行業(yè)與相關(guān)行業(yè)之間的關(guān)系物業(yè)管理服務(wù)與水、電等公共事業(yè)單位的責(zé)任區(qū)分不明確，物業(yè)企業(yè)承擔(dān)了很多份外責(zé)任。水、電供應(yīng)部門(mén)應(yīng)盡快實(shí)現(xiàn)抄表到戶，將分戶收費(fèi)工作落實(shí)到位。委托物業(yè)企業(yè)代收代繳的，應(yīng)支付代辦費(fèi)用，給予相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，避免增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。政府及各職能部門(mén)給予適當(dāng)扶持一是本著合情、合理、合法的原則，在政策、稅收等方面提供支持，加大政策傾斜力度，減少企業(yè)管理成本，如保安人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)避免重復(fù)培訓(xùn)、重復(fù)收費(fèi)，質(zhì)檢部門(mén)電梯檢測(cè)費(fèi)適當(dāng)優(yōu)惠，地方稅收在一定時(shí)期內(nèi)適當(dāng)減免或調(diào)整企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)等，創(chuàng)造一個(gè)有利于企業(yè)發(fā)展的環(huán)境，逐步使企業(yè)做大做強(qiáng)，最終促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。二是政府應(yīng)出臺(tái)鼓勵(lì)物業(yè)公司之間的資源整合，壯大物業(yè)公司服務(wù)規(guī)模，有利于降低物業(yè)管理和服務(wù)成本，從而提高物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)效益。（二）探索建立與物價(jià)水平相掛鉤的聯(lián)動(dòng)定價(jià)機(jī)制就目前我市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而言，從各項(xiàng)收入對(duì)成本的貢獻(xiàn)情況看，單純的管理服務(wù)收費(fèi)不足以支付全部規(guī)定項(xiàng)目服務(wù)成本的開(kāi)支，也就是說(shuō)，僅靠收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)是很難維持按規(guī)定提供服務(wù)所需成本的，中間的缺口只能通過(guò)開(kāi)發(fā)商補(bǔ)助和其他的市場(chǎng)拓展收入（如電梯廣告收入、出租公共場(chǎng)所收入）來(lái)加以彌補(bǔ)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以提高，依然停留在收費(fèi)、保安、保潔的基本管理層次。盡管政府規(guī)定確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可在相應(yīng)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)的范圍內(nèi)確定，但具體標(biāo)準(zhǔn)必須取得業(yè)主大會(huì)的同意，實(shí)際情況是部分小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)絕大部分業(yè)主都不愿意取高限，甚至還低于最低物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，由于物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象的多樣化，且大部分是普通大眾，政府在其價(jià)格方面采取了政府指導(dǎo)價(jià)與協(xié)商機(jī)制相結(jié)合的模式，可在實(shí)際執(zhí)行中，協(xié)商機(jī)制形同虛設(shè)。近幾年，社會(huì)物價(jià)水平高漲，勞動(dòng)用工價(jià)格持續(xù)攀升，但物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻基本維持不變。導(dǎo)致一些企業(yè)難以為繼，只能采取減員、減服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量等不規(guī)范的行為來(lái)壓縮成本求生存。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與社會(huì)物價(jià)水平相掛鉤，每經(jīng)過(guò)一個(gè)周期便根據(jù)物價(jià)指數(shù)、勞動(dòng)力成本增長(zhǎng)指數(shù)等因素進(jìn)行科學(xué)、客觀地調(diào)整，使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更為符合市場(chǎng)實(shí)際。（三）提高業(yè)主意識(shí)，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化建設(shè)業(yè)主自治是搞好小區(qū)物業(yè)管理的根本出路。業(yè)主們應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)主人翁意識(shí)，盡快成立業(yè)主委員會(huì)，選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，發(fā)揮其在物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁作用，建立雙方的信任關(guān)系。企業(yè)也應(yīng)當(dāng)創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供更細(xì)致、更周到的人性化服務(wù)，定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況，增加透明度，使業(yè)主知道自己交納的費(fèi)用花在什么地方，明明白白消費(fèi)，消除過(guò)去那種認(rèn)為物業(yè)公司收了很多錢(qián)，卻沒(méi)有用在業(yè)主身上的誤解。相信在雙方相互溝通、相互理解、相互信任的基礎(chǔ)上，協(xié)商機(jī)制將可得到充分發(fā)揮。（四）加強(qiáng)老小區(qū)的配套改造，進(jìn)一步完善維修基金管理制度 通過(guò)物業(yè)企業(yè)投資，政府支持等多種方式更新、改造老舊小區(qū)的配套公共設(shè)施，改善小區(qū)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施到位，提高群眾居住環(huán)境，共同創(chuàng)建平安小區(qū)。同時(shí)，進(jìn)一步完善、規(guī)范住房維修基金制度，幫助沒(méi)有維修專項(xiàng)資金的小區(qū)盡快建立，逐步健全維修基金收繳、使用管理的各項(xiàng)制度，提高靈活性，并加強(qiáng)監(jiān)管，增加透明度和使用效益，使資金做到有效歸集、合法使用、保障有力，把每一個(gè)小區(qū)都建成“基金依法交、問(wèn)題有人管、故障有人修、設(shè)備有人換、物業(yè)質(zhì)量?jī)?yōu)、生活環(huán)境好”的和諧小區(qū)。（五）加大宣傳力度，形成輿論氛圍 相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《價(jià)格法》和有關(guān)法律法規(guī)的宣傳，一方面，可以規(guī)范物業(yè)企業(yè)的服務(wù)行為，提高服務(wù)品位，樹(shù)立企業(yè)形象，鼓勵(lì)和推行企業(yè)通過(guò)質(zhì)量體系認(rèn)證，以高素質(zhì)的隊(duì)伍、嚴(yán)格的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；另一方面，能夠使廣大業(yè)主了解自己的權(quán)利和義務(wù)，樹(shù)立“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，也損害了廣大業(yè)主的利益。同時(shí)要不斷總結(jié)和推廣物業(yè)服務(wù)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，大力宣傳先進(jìn)典型，使物業(yè)管理的觀念逐漸深入人心，提高廣大業(yè)主接受服務(wù)和自覺(jué)交費(fèi)的意識(shí)，奠定物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)健康良性發(fā)展的民眾基礎(chǔ)。綜上所述，城市物業(yè)管理作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下逐步發(fā)展起來(lái)的一種新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是當(dāng)前建設(shè)城市、管理城市和經(jīng)營(yíng)城市的重要環(huán)節(jié)，已成為衡量社會(huì)發(fā)展和城市管理水平的重要標(biāo)志，在促進(jìn)城市協(xié)調(diào)發(fā)展和構(gòu)建市民群眾和諧生活中，發(fā)揮著日益重要的作用。但從目前的情況來(lái)看，該行業(yè)尚處于一個(gè)相對(duì)艱難的境地。希望通過(guò)政府、企業(yè)、業(yè)主及社會(huì)各界的共同努力，促進(jìn)我市物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)向市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化發(fā)展，并形成良性的充分競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為業(yè)主創(chuàng)造并保持舒適的環(huán)境，提高居住質(zhì)量，為構(gòu)建和諧綿陽(yáng)、文明綿陽(yáng)打下物質(zhì)基礎(chǔ)。