【正文】 物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)向市場(chǎng)化、社會(huì)化、專業(yè)化發(fā)展，并形成良性的充分競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為業(yè)主創(chuàng)造并保持舒適的環(huán)境，提高居住質(zhì)量，為構(gòu)建和諧綿陽(yáng)、文明綿陽(yáng)打下物質(zhì)基礎(chǔ)。（四）加強(qiáng)老小區(qū)的配套改造，進(jìn)一步完善維修基金管理制度 通過(guò)物業(yè)企業(yè)投資，政府支持等多種方式更新、改造老舊小區(qū)的配套公共設(shè)施，改善小區(qū)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施到位，提高群眾居住環(huán)境，共同創(chuàng)建平安小區(qū)。也就是說(shuō)，由于物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象的多樣化，且大部分是普通大眾，政府在其價(jià)格方面采取了政府指導(dǎo)價(jià)與協(xié)商機(jī)制相結(jié)合的模式，可在實(shí)際執(zhí)行中，協(xié)商機(jī)制形同虛設(shè)。五、對(duì)策與建議實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理服務(wù)勢(shì)在必行，其表現(xiàn)出來(lái)對(duì)城市管理、社區(qū)建設(shè)以及和諧社會(huì)建設(shè)的巨大作用不可低估，物業(yè)管理搞好了，人們安居樂業(yè)；搞不好，將引發(fā)大量社會(huì)問(wèn)題。目前主要存在以下問(wèn)題：一是未設(shè)立住房維修基金。四、存在的主要問(wèn)題及原因隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問(wèn)題，也有客觀環(huán)境制約帶來(lái)的問(wèn)題；既有歷史遺留的老問(wèn)題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。（四）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)。二、物業(yè)服務(wù)支出的成本構(gòu)成物業(yè)服務(wù)支出成本由人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定，但不得突破最高限價(jià)”。照此計(jì)算，平均每個(gè)物業(yè)公司服務(wù)面積27910萬(wàn)平方米、每月每平方米凈利潤(rùn)－。第二十三條 本協(xié)議一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。二、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金使用和管理按政府有關(guān)文件執(zhí)行。第四章 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》以及本合同的有關(guān)規(guī)定。第七條 房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理共用設(shè)施設(shè)備是指不為單個(gè)產(chǎn)權(quán)人所有而為產(chǎn)權(quán)人所共有并共同使用的設(shè)施設(shè)備，包括共用的上下水管道（自來(lái)水分戶水表以外計(jì)費(fèi)水表以內(nèi)的上水管道、樓內(nèi)下水立管及通向污水井的下水管道）、雨水管、水箱、加壓水泵、共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、樓道、郵政信箱、避雷裝置、電子對(duì)講防盜門、紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)、空調(diào)冷凝水管、化糞池、物業(yè)管理區(qū)域的外圍護(hù)欄、圍墻和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。同時(shí)還提供保證金（押金）管理和與金蝶、用友等財(cái)務(wù)系統(tǒng)對(duì)接的功能。如送奶送報(bào)，看護(hù)老人、病人、兒童，訂票送票，代為購(gòu)物，送貨上門等等。消防工作：物業(yè)管理應(yīng)高度重視消防工作，一定要保證消防設(shè)備處于良好待用狀態(tài)，并培訓(xùn)一支業(yè)余消防隊(duì)伍，一遇火情可立即作出反應(yīng)。法定稅費(fèi)。威信天瑞祥合園小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包含的內(nèi)容為：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利等。六、本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解無(wú)效的，可向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》對(duì)小區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)管理，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。但應(yīng)盡力協(xié)助甲方或有關(guān)部門恢復(fù)其正常運(yùn)行?？晌袑I(yè)公司承擔(dān)本小區(qū)的專項(xiàng)物業(yè)管理，但不得將全部管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。為保持整潔、完好、統(tǒng)一的房屋外觀。七、業(yè)主于每年月日前交清下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。月。九、乙方根據(jù)甲方的需求，為甲方提供相應(yīng)的有償服務(wù)。在小區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故，需及時(shí)報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門處理。第二十二條本細(xì)則由市價(jià)格主管部門會(huì)同市房產(chǎn)行政主管部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以任何理由拒絕交納。第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價(jià)格自律，遵守價(jià)格法律、法規(guī)、政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。車輛停放服務(wù)費(fèi)用于車位（車庫(kù)）的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購(gòu)買公眾責(zé)任保險(xiǎn)等。出入證制作工本費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門另行公布。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。第十一條 達(dá)不到法定交房條件的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因，造成住宅小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購(gòu)房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)相應(yīng)降低，差額部分由建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自用辦公及生活等用水、用氣、用電，應(yīng)單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表，其費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)?。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。已辦理房屋所有權(quán)證的，按房屋所有權(quán)證登記的建筑面積收?。晃崔k理房屋所有權(quán)證的，以經(jīng)審核的房屋測(cè)繪成果報(bào)告中確定的建筑面積收??；未取得房屋所有權(quán)證，也未經(jīng)審核的房屋測(cè)繪成果報(bào)告的，暫以商品房買賣合同標(biāo)明的建筑面積收取。專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主（或使用人）提供專項(xiàng)性服務(wù)而向該部分業(yè)主（或使用人）收取的服務(wù)費(fèi)用。制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，既要考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、服務(wù)等級(jí)、硬件配套設(shè)施等因素，也要考慮廣大業(yè)主的承受能力。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。公共性服務(wù)費(fèi)指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主提供公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備的日常維護(hù)以及公共環(huán)境保潔、公共綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)等公共性服務(wù)而向全體業(yè)主收取的費(fèi)用。公共性服務(wù)費(fèi)的計(jì)價(jià)單位為：元/，計(jì)費(fèi)面積為房屋建筑面積，建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公攤面積。市價(jià)格主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行成本監(jiān)審和價(jià)格監(jiān)測(cè)。不列入物業(yè)服務(wù)成本的，公共能耗費(fèi)合理分?jǐn)偂s獲國(guó)家物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽(yù)稱號(hào)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上浮10%；榮獲自治區(qū)級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽(yù)稱號(hào)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上浮8%；榮獲市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽(yù)稱號(hào)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可上浮5%。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)。業(yè)主申請(qǐng)多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按成本收取工本費(fèi)。業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共停車位（車庫(kù)）內(nèi)停車應(yīng)交納車輛停放服務(wù)費(fèi)、車位租賃費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)收費(fèi)收入單獨(dú)設(shè)立帳目，并定期向全體業(yè)主公布收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕繳納。成立業(yè)主委員會(huì)的，按照業(yè)主大會(huì)決定執(zhí)行。嚴(yán)格檢查出入車輛并做好記錄。八、在房屋保修期內(nèi)乙方為甲方聯(lián)系施工單位，協(xié)調(diào)甲方處理入住(使用)后發(fā)現(xiàn)的施工質(zhì)量問(wèn)題。二次供水水箱清洗費(fèi)、二次供水水泵加壓費(fèi)(電費(fèi))：1 5．00元／戶六、甲方首次繳費(fèi)時(shí)間(物業(yè)服務(wù)費(fèi)起計(jì)時(shí)間)為公告的交房之日起算。對(duì)違反本小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)定造成損失、損害的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定相關(guān)管理制度和《威信天瑞祥合園小區(qū)管理規(guī)約》，并書面告知甲方。第五條其它約定事項(xiàng)一、不可抗力責(zé)任如出現(xiàn)乙方不能控制的情況或非管理原因而使小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中斷，乙方不承擔(dān)責(zé)任。公共部位的修繕按維修資金的使用規(guī)定按國(guó)家相關(guān)執(zhí)行。五、本協(xié)議未盡事宜，均遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度或雙方另行補(bǔ)充約定執(zhí)行。物業(yè)保修期滿后的大修、中修、更新改造等工程費(fèi)用根據(jù)國(guó)家《城市房屋維修專項(xiàng)維修資金使用與管理規(guī)定》執(zhí)行。企業(yè)傭金。物業(yè)管理應(yīng)切實(shí)做好安全保衛(wèi)工作，將不安全因素消滅在萌芽狀態(tài)，讓業(yè)主和使用人無(wú)后顧之憂，確保人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。特約服務(wù)：特約服務(wù)是指根據(jù)業(yè)主和住戶需要，提供各類特別服務(wù)，這些通常是有償?shù)?。收費(fèi)管理模塊對(duì)物業(yè)服務(wù)公司向客戶收取各種費(fèi)用的活動(dòng)進(jìn)行管理，所有收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、損耗分?jǐn)?、滯納金計(jì)算等都可采用用戶自定義的方式，滿足物業(yè)服務(wù)公司靈活多變的收費(fèi)管理。第三章 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容第六條 房屋建筑共用部位的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、公共門廳、樓梯間、走廊通道等。第十四條 協(xié)議期限本協(xié)議自 年 月 日起至本小區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)與甲方簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)止。第十八條 公共部位、公共設(shè)施、設(shè)備維修基金一、按照《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088號(hào)）的規(guī)定，各產(chǎn)權(quán)人在其購(gòu)買房屋時(shí)，須按購(gòu)房款2%的比例繳納共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。第二十二條 本協(xié)議內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，《房屋使用說(shuō)明書》、《質(zhì)量保證書》、《住戶手冊(cè)》，遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》、承諾書、頂層平臺(tái)使用《承諾書》，《承諾書》為本協(xié)議的附件。共有物業(yè)服務(wù)公司147個(gè)、服務(wù)人員2269人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)凈利潤(rùn)－。（三）現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)綿陽(yáng)市物價(jià)局、綿陽(yáng)市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《綿陽(yáng)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則的通知》（綿價(jià)費(fèi)［2004］56號(hào)）規(guī)定，我市“各縣（市、區(qū)）應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取3%以內(nèi)的手續(xù)費(fèi)（不得計(jì)入價(jià)內(nèi)），但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。對(duì)用戶既有按用水量每方加收二次供水費(fèi)的（），也有按戶數(shù)收取定額費(fèi)用的。三、經(jīng)營(yíng)狀況就物業(yè)管理服務(wù)而言，量入為出，保本微利是企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的基本原則，然而由于企業(yè)剛性成本逐年增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)日益加大，企業(yè)效益普遍較差。（三）住房維修基金住房維修基金是用于公共部位和物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)不規(guī)范，導(dǎo)致其作用發(fā)揮不夠，沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和問(wèn)題因缺少溝通而難以解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來(lái)隱患。盡管政府規(guī)定確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可在相應(yīng)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)的范圍內(nèi)確定，但具體標(biāo)準(zhǔn)必須取得業(yè)主大會(huì)的同意，實(shí)際情況是部分小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)絕大部分業(yè)主都不愿意取高限，甚至還低于最低物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。相信在雙方相互溝通、相互理解、相互信任的基礎(chǔ)上，協(xié)商機(jī)制將可得到充分發(fā)揮。