【正文】 等。第五章 社區(qū)建設(shè)一、文明社區(qū)創(chuàng)建工作、配合社區(qū)活動安排社區(qū)活動是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，是創(chuàng)造良好人文環(huán)境、增強業(yè)住戶間的鄰里意識、和睦相處關(guān)系和提高人們生活品位的重要手段，是實施物業(yè)管理工作的潤滑劑。**小區(qū)社區(qū)文化的總體目標是:建成安全、舒適、健康、文明的生態(tài)型住宅區(qū)。我們擬定，社區(qū)文化的主題:第一年為“**小區(qū)我的家”，第二年為“我們的家園，我們的物業(yè)，您的參與”。(一)文明社區(qū)創(chuàng)建工作積極參加社區(qū)共建理事會，充分發(fā)揮物業(yè)管理的優(yōu)勢，為文明社區(qū)建設(shè)貢獻力量。文明社區(qū)創(chuàng)建工作一般以社區(qū)居委會為主組織實施，管理處要參加共建理事會的班子，成為文明小區(qū)共建的骨干，積極發(fā)揮自身優(yōu)勢，做好物業(yè)的五大管理，三大服務(wù)，為文明小區(qū)建設(shè)打好基礎(chǔ)。結(jié)合創(chuàng)優(yōu)達標，使文明社區(qū)創(chuàng)建工作落到實處。在文明社區(qū)創(chuàng)建工作中，如“環(huán)境整潔優(yōu)美，治安秩序井然”等很多內(nèi)容，實質(zhì)上也是物業(yè)管理的日常工作和目標，管理處結(jié)合物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達標，做好本職工作，以實際行動配合好文明社區(qū)創(chuàng)建工作，使創(chuàng)建工作的目標落到實處。開展豐富多彩的公益和社區(qū)文化活動，使創(chuàng)建工作豐富多彩。新型的物業(yè)管理，應(yīng)當復(fù)蘇被現(xiàn)代都市人所淡漠的人情味，盡量消除和減少業(yè)主之間隔閡、戒心、互不往來，這是文明社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。因此，管理處同社區(qū)居委會緊密配合，在管理預(yù)算中安排社區(qū)活動經(jīng)費，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，使小區(qū)住戶團結(jié)互助，和睦相處。設(shè)立社區(qū)文化活動室，使社區(qū)居民有經(jīng)常開展文化活動的場地。業(yè)主服務(wù)中心將與社區(qū)居委會密切配合，共同策劃、組織小區(qū)開展各類文體活動，促進小區(qū)的精神文明建設(shè)。（二）社區(qū)活動的設(shè)想及活動計劃序號項目名稱預(yù)想效果時間備注1棋牌活動（比賽）內(nèi)容豐富、層次廣泛長期文化活動室2圖書閱覽讀書自修、擴大視野長期文化活動室3紅十字會救護網(wǎng)絡(luò)健康保障，社區(qū)必備長期社區(qū)醫(yī)療機構(gòu)聯(lián)辦4社區(qū)體育比賽（拔河等）強身健體，提高自身素質(zhì)5月居委會聯(lián)辦5夕陽紅老年晨練強身健體，提高自身素質(zhì)長期居委會聯(lián)辦6社區(qū)歌詠比賽文藝活動，陶冶情操居委會聯(lián)辦7釣魚俱樂部（會員制）老少皆宜、修身養(yǎng)性不定期居委會聯(lián)辦8少兒暑期消防夏令營豐富青少年暑期生活暑期居委會聯(lián)辦9少兒暑期游泳培訓班豐富青少年暑期生活暑期居委會聯(lián)辦10世界環(huán)境日活動人人保護環(huán)境，減少污染六月公司組織11世界無煙日做新世紀文明使者五月公司組織12地球日熱愛地球，保護環(huán)境六月公司組織13無償獻血獻愛心無償獻血，培養(yǎng)公德心不定期醫(yī)療機構(gòu)合辦14禁毒法制教育活動普法宣傳，禁止毒害六月派出所合辦15消防知識培訓提高安全防范意識不定期區(qū)消防大隊16金秋（國慶）綜藝活動展現(xiàn)小區(qū)學苑文化主題中秋前后居委會合辦17幫困助殘、擁軍優(yōu)屬獻愛心長期公司組織（三）社區(qū)活動的制度為了規(guī)范社區(qū)文化行為朝著健康、有序的方向發(fā)展，我們制訂了《**小區(qū)精神文明建設(shè)公約》、《住宅區(qū)環(huán)境保護公約》等規(guī)定，制定了比較全面的社區(qū)工作運行制度，如《社區(qū)文化工作制度》、《會所管理規(guī)定》以及籃球場、游泳池、圖書室等專項管理制度，這些制度的建立為社區(qū)活動的良好運作提供了有力的保障。（四）場地安排**小區(qū)作為“生態(tài)、環(huán)保、智能”的大型住宅區(qū)，社區(qū)文化的硬件設(shè)施配備也相當完善，我們將在業(yè)主服務(wù)中心配備有特長的人員，專門負責社區(qū)文化活動的組織和開展。開發(fā)商已配置了會所，給社區(qū)活動的開展提供了一個很大的空間，會所中主要安排有健身中心、四點半學校、書法班、棋牌室、休閑活動場所、閱覽室等。公共場所作為配套娛樂場所，并可組織各類文體活動。利用戶外宣傳窗，經(jīng)常更新宣傳內(nèi)容，其中包括倡導(dǎo)生態(tài)消費崇尚生態(tài)文化、張貼創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市內(nèi)容、社區(qū)文化活動及有關(guān)新聞圖片等。倡導(dǎo)環(huán)保意識，鼓勵全員參與環(huán)境保護工作。管理處將經(jīng)常與社區(qū)居委會合作，組織集體義務(wù)宣傳等活動，共同開展豐富多彩的環(huán)?；顒?。二、支持、配合業(yè)主委員會及社區(qū)居委會工作積極配合和支持業(yè)主委員會，按照《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》履行職權(quán)。如:業(yè)主委員會作為業(yè)主的合法權(quán)益代表人可以制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主遵守公約；審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理制度；檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；物業(yè)公司應(yīng)當接受和積極配合支持。根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》規(guī)定的權(quán)利義務(wù)，認真做好物業(yè)的五大管理、三大服務(wù)，每年一次向全體業(yè)主公布房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金、房屋日常維修費及利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施和相關(guān)場地、物業(yè)經(jīng)營用房所得收益的使用情況。經(jīng)常匯報物業(yè)管理過程中的問題，主動爭取業(yè)主委員會的支持和監(jiān)督，真正體現(xiàn)業(yè)主自治與專業(yè)管理公司管理相結(jié)合。支持、配合社區(qū)居委會工作。第六章 初期管理措施一、前期管理人員安排、管理、監(jiān)督及配合方案下列人員在項目中標后，組成前期管理工作小組，進行前期管理工作:管理處主任、現(xiàn)場主管、工程主管、主要工程技術(shù)人員、業(yè)主服務(wù)中心主要人員：保安人員進行培訓和前期管理工作。介入方案由管理處主任負責起草，工程主管負責實施。(一)房屋前期物業(yè)管理工作主要從以下幾個方面展開：就設(shè)計中一些不合理或遺漏情況提出改進意見和建議；出功能布局或材料使用問題的專業(yè)意見；監(jiān)控系統(tǒng)位置、其他設(shè)備安裝和能源分配等問題提出專業(yè)意見。讓業(yè)主一跨進小區(qū)就感受到物業(yè)管理的氣氛。如:保安人員的形象和物業(yè)管理人員的言談舉止等。設(shè)想建立“**小區(qū)”的論壇，向業(yè)主介紹小區(qū)開發(fā)的工作進度、施工質(zhì)量、材料選用、智能化的配套、景觀綠化的設(shè)計及物業(yè)管理的介入工作情況等。參與房屋及公共設(shè)備設(shè)施的驗收和做好交房前期的安全保衛(wèi)工作。完善管理方案及相關(guān)管理制度。(二)竣工驗收配合及建認方案熟悉房屋中的各種設(shè)備設(shè)施和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能； 做好接管驗收事項。驗收小組按照建設(shè)部《房屋接管驗收標準》規(guī)定，認真核對接管資料，查驗房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。已驗收的，簽發(fā)驗收復(fù)函，對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由施工單位負責整改，并商定時間復(fù)查。對符合驗收標準要求的房屋，由管理處接收鑰匙。二、常規(guī)性、委托性、特約性服務(wù)內(nèi)容，便民服務(wù)措施，有償服務(wù)項目及收費標準（一）常規(guī)性、委托性、特約性服務(wù)內(nèi)容常規(guī)性服務(wù)的具體內(nèi)容：房屋及共有部位共用設(shè)施維修和養(yǎng)護；公共區(qū)域及周圍12小時保潔管理；規(guī)劃綠化的養(yǎng)護管理；24小時保安管理、車輛、交通秩序管理；消防管理；節(jié)日氣氛的布置安排；各項突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案。委托性服務(wù)的具體內(nèi)容：代訂牛奶；代訂純凈水；代訂代送報刊雜志；代辦產(chǎn)權(quán)證；代繳各種費用；代運裝修垃圾；調(diào)節(jié)電視節(jié)目；代購機票；代辦電話開戶、移機、有線電視開戶；代辦電腦網(wǎng)絡(luò)入網(wǎng)手續(xù)；代辦宴會、預(yù)定客房等；商鋪或房屋代為出租、管理；兒童4：30放心學校。特約性服務(wù)的具體內(nèi)容：預(yù)約上門維修水電管道、家政服務(wù)、商務(wù)助理、保健服務(wù)、鐘點工、地板打蠟、房間整理、送餐服務(wù)（如條件許可）、房產(chǎn)租賃中介、房屋裝修、電腦、網(wǎng)絡(luò)維護、空調(diào)維修和網(wǎng)上購物。（二）無償便民服務(wù)項目、有償便民服務(wù)項目及收費標準都市人生活節(jié)奏快，時間對他們十分重要，在處理家居生活瑣事問題時，要以最方便和最舒適的方式解決。在物業(yè)管理服務(wù)過程中提供便利、高效的服務(wù)是提高住戶生活質(zhì)量的一項重要保障。經(jīng)過小區(qū)物業(yè)管理實踐，我公司形成了一套完善的服務(wù)工作體系。我們將秉承“以住戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費”的經(jīng)營方針，充分考慮小區(qū)的居住人員結(jié)構(gòu)，針對不同的住戶提供個性化服務(wù)，通過提供舒適的服務(wù)項目，創(chuàng)造嶄新的居住生活方式。１、調(diào)研我們公司對**小區(qū)進行了詳實的調(diào)查、統(tǒng)計。結(jié)果表明，**小區(qū)住戶以工薪階層的高橋鎮(zhèn)拆遷安置人員為主的服務(wù)對象，文化水準較高，對物業(yè)服務(wù)的要求高，并渴望**小區(qū)能夠繼續(xù)保持物業(yè)增值的良好勢頭。 ２、分析這種情況說明在**小區(qū)居住的業(yè)主是有著較好文化素養(yǎng)期望的群體，他們對待物業(yè)管理工作期望值較高，并對服務(wù)的質(zhì)檢會提出更高的需求，具體體現(xiàn)在以下幾點：（1）安全需求安居樂業(yè)，“安”字為先，居民對財產(chǎn)安全和人身安全的需求在任何時候都是第一需求，同時也是對物業(yè)管理工作的第一要求。治安狀況的好壞直接影響住戶的生活質(zhì)量。**小區(qū)地處鬧市周邊，來往車輛較多，周邊環(huán)境較復(fù)雜，因此滿足住戶的安全需求將是管理工作的重點。（２）服務(wù)需求**小區(qū)住戶屬工薪階層中青年人士居多，文化水準較高，他們注重個人權(quán)益的實現(xiàn)，因此，他們對服務(wù)的要求將是全方位無缺陷的服務(wù)，這必將要求物業(yè)管理公司提供的服務(wù)要力求質(zhì)檢完美。（３）環(huán)境需求優(yōu)美的居住環(huán)境是舒適生活的重要保障，關(guān)心環(huán)境則體現(xiàn)了現(xiàn)代人整體環(huán)境意識的加強，和居住環(huán)境觀念的更新，同時表明未來物業(yè)管理工作對環(huán)境美化的重要意義。（４）精神要求隨著生活水平的不斷提高，除“衣、食、住、行”之外，住戶對住宅區(qū)的人文環(huán)境的要求也越來越高，特別是像**小區(qū)這樣的小區(qū)住戶，他們文化水平較高，因此，人們更多的是期望受到一種理想的精神環(huán)境，即社區(qū)營造出統(tǒng)一高尚的社區(qū)精神、社區(qū)文化和社區(qū)價值觀的文化大氛圍。（５）物業(yè)保值、增值的需求通過對物業(yè)提供良好的維修養(yǎng)護，營造舒適的居住環(huán)境，提供便利服務(wù)等，達到物業(yè)的保值、增值目的是業(yè)主對物業(yè)管理公司的一項明確的需求。由于**小區(qū)在開盤初期一直呈現(xiàn)強勁的增值潛力，這也為目前園區(qū)內(nèi)房屋價格的低迷形成強烈對比。因此，在接管**小區(qū)項目后，我們將努力改變現(xiàn)狀，通過我們良好的服務(wù)和對園區(qū)全方位的投入，一定能夠把**小區(qū)建筑的優(yōu)秀質(zhì)檢展示出來，并在房屋出售和出租的價格上得以有力的體現(xiàn)。 ３、無償便民服務(wù)項目類別序號服務(wù)項目家政服物01代訂牛奶02電話留言服務(wù)03送取干洗衣服04調(diào)試電視節(jié)目05代辦有線電視開通06代訂酒店客房07保安對講檢修服務(wù)08代辦電話開戶09代辦煤氣開戶10代辦收訂報刊雜志11介紹保姆文化娛樂服務(wù)12組織體育鍛煉活動13代購部分車船、飛機票14組織各種展銷活動15開設(shè)棋類、書法活動16組織小區(qū)內(nèi)少兒活動17組織老年人活動４、有償便民服務(wù)項目及收費標準序號服務(wù)項目收費標準備注1安裝窗玻璃、落地玻璃2030元/窗不含材料2調(diào)換、維修換氣扇20元/臺不含材料3掛畫、掛鏡框、安裝門鈴、毛巾架20元/個不含材料4門鈴安線15元/不含材料5安裝抽油煙機、拆窗式空調(diào)1535元/臺不含材料6空調(diào)移機、維修現(xiàn)場定價7拆熱水器1015元/臺8安裝窗軌、掛窗簾15元/付不含材料9更換馬桶水箱配件（水壓/外水壓）1530元/次不含材料10更換鐵門鎖（需電焊）木門鎖1530元/把不含材料11調(diào)換家俱、門鉸鏈（合頁）510元/副不含材料12安裝白熾燈、日光燈、消毒柜10－15元/臺不含材料13更換空氣、漏電開關(guān)15元/臺不含材料14檢修電路30元/15修理更換開關(guān)、插座、電話盒、信箱鎖10元/個不含材料16更換日光燈管、燈泡25元/次不含材料17安裝吊扇、壁燈、吊燈15元/臺不含材料18管道疏通、洗練盆、水漕、馬桶、浴缸205 0元/次不含材料19管道、龍頭堵漏，調(diào)換520元20其他維修、調(diào)換、安裝現(xiàn)場定價21全面清掃已入住居室㎡22擦洗已入住居室玻璃㎡23新居全套打掃㎡24新居清潔玻璃窗（包括窗、框、檔）㎡25皮沙發(fā)保養(yǎng)（2單1雙）5080元26衛(wèi)生間清潔保養(yǎng)（含水龍頭等五件）2040元/只27二衛(wèi)生間、一廚房清潔、保養(yǎng)100150元28廚房（脫排僅清潔表面）3050元29代辦有線電視20元/戶30代辦電話開戶（移機）20元/戶31代辦煤氣開戶、網(wǎng)通開戶20元/戶以上價格均需與業(yè)主委員會溝通，并經(jīng)業(yè)主委員會同意后報物價局批準后執(zhí)行，對于困難戶、孤寡老人、烈軍屬、殘疾人僅收材料費。三、入住公約、入住手續(xù)及相關(guān)工作等程序和制度（一）入住公約（按建設(shè)部樣本） （二）入住管理方案通過設(shè)計合理的入住方案，使業(yè)主辦事方便快捷、入住工作規(guī)范有序、各項資料收集歸檔齊全。入住前準備好以下文件：《房屋驗收單》、《住戶手冊》、《房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《房屋共有部位、共用設(shè)施維修委托協(xié)議》、《業(yè)主登記表》、《室內(nèi)安防系統(tǒng)說明書》及一些告知提示性文件。安排好入住辦理場地，準備好辦公設(shè)施，并將有關(guān)入住流程的指示、收費標準等公示的文件上墻。一般安排7—10天集中交房時段，組織較多的工作人員，開放多組流水作業(yè)通道。進入正常時段后由業(yè)主服務(wù)中心負責?！蹲羰謨浴芳肮娢飿I(yè)管理制度住戶手冊分七個部分，主要內(nèi)容有：（1）前言。主要是歡迎祝愿詞、小區(qū)簡介、介紹小區(qū)管理單位及其合作愿望、編制說明等。（2）住宅使用說明書。包括房屋開發(fā)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位，配套設(shè)施的配置，住宅內(nèi)配備的設(shè)施，注意事項等。（3）小區(qū)物業(yè)經(jīng)理人簡介。包括物業(yè)管理處機構(gòu)設(shè)置，物業(yè)管理處職能，物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)費的收取標準。（4）小區(qū)服務(wù)指南和物業(yè)管理服務(wù)項目。（5）**小區(qū)使用公約。（6）小區(qū)各項管理規(guī)定。包括公眾物業(yè)管理制度如環(huán)衛(wèi)、綠化、安全、消防、交通停車、裝修、廣告招牌與指示牌、物品搬運，公共設(shè)施管理制度、精神文明公約等。（7）其他。常用電話、小區(qū)平面圖、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《**市城市房屋使用安全管理條例》、建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。（8）重要提示。入住手續(xù)及相關(guān)工作程序和制度（1）入住手續(xù)流程：驗證—發(fā)放資料—填表和簽協(xié)議—收費—發(fā)放鑰匙—驗房。（2）驗證：交房通知書、交房流轉(zhuǎn)單、售房合同、業(yè)主身份證、其他注明應(yīng)具備的文件資料。（3）發(fā)放資料：《住戶手冊》、《裝修指引》（附裝修申請表）、《委托服務(wù)項目表》，請業(yè)主簽收。（4）填表、簽協(xié)議：《業(yè)主家庭情