【正文】 中心配備有特長的人員，專門負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動(dòng)的組織和開展。開發(fā)商已配置了會(huì)所，給社區(qū)活動(dòng)的開展提供了一個(gè)很大的空間，會(huì)所中主要安排有健身中心、書法班、棋牌室、休閑活動(dòng)場所、閱覽室等。公共場所作為配套娛樂場所，并可組織各類文體活動(dòng)。利用戶外宣傳窗，經(jīng)常更新宣傳內(nèi)容，其中包括倡導(dǎo)生態(tài)消費(fèi)崇尚生態(tài)文化、張貼創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市內(nèi)容、社區(qū)文化活動(dòng)及有關(guān)新聞圖片等。倡導(dǎo)環(huán)保意識(shí)，鼓勵(lì)全員參與環(huán)境保護(hù)工作。管理處將經(jīng)常與社區(qū)居委會(huì)合作，組織集體義務(wù)宣傳等活動(dòng)，共同開展豐富多彩的環(huán)?；顒?dòng)。二、支持、配合業(yè)主委員會(huì)及社區(qū)居委會(huì)工作積極配合和支持業(yè)主委員會(huì)，按照《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》履行職權(quán)。如:業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主的合法權(quán)益代表人可以制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主遵守公約；審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理制度；檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)接受和積極配合支持。根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》規(guī)定的權(quán)利義務(wù)，認(rèn)真做好物業(yè)的五大管理、三大服務(wù)，每年一次向全體業(yè)主公布房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金、房屋日常維修費(fèi)及利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施和相關(guān)場地、物業(yè)經(jīng)營用房所得收益的使用情況。經(jīng)常匯報(bào)物業(yè)管理過程中的問題，主動(dòng)爭取業(yè)主委員會(huì)的支持和監(jiān)督，真正體現(xiàn)業(yè)主自治與專業(yè)管理公司管理相結(jié)合。支持、配合社區(qū)居委會(huì)工作。四、依法管理裝修、違章搭建和房屋外觀管理措施（一）依法管理裝修和違章搭建措施在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和訂立《業(yè)主臨時(shí)公約》，為物業(yè)管理行為的法制化、規(guī)范化奠定基礎(chǔ)。把好入住辦理時(shí)宣傳交底關(guān)。辦理住戶入住手續(xù)時(shí)，發(fā)給業(yè)主《住戶手冊》，手冊中包含《小區(qū)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主守則》、《裝修指南》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《深圳市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等，均含有不得違規(guī)裝修、私搭亂建、改變房屋使用性質(zhì)等內(nèi)容，以及違反規(guī)章的法律責(zé)任，并加強(qiáng)口頭宣傳。把好裝修申請審核關(guān)。嚴(yán)格審核裝修申請，對于不符合規(guī)定的內(nèi)容不予同意，裝修審核工程不僅要耐心宣傳違章裝修、私搭亂建對于房屋安全、小區(qū)物業(yè)保值增值以及相關(guān)鄰里關(guān)系的害處，而且還要從業(yè)主切身利益出發(fā)，提出合理化建議。把好檢查落實(shí)關(guān)。加強(qiáng)巡查，切實(shí)執(zhí)行建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《深圳市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》的規(guī)定，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違規(guī)裝修、破壞房屋結(jié)構(gòu)、私搭亂建、破壞房屋外立面美觀統(tǒng)一以及改變房屋用途等行為。（1）嚴(yán)格裝修檢查、巡視。加強(qiáng)管理力度，掌握并記錄每一業(yè)主的裝修進(jìn)度，工程維修部每天到施工現(xiàn)場隨機(jī)了解施工情況，以防止亂搭亂建現(xiàn)象的發(fā)生和建筑外立面及公共部位發(fā)生損壞，阻止亂倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行為，避免火險(xiǎn)險(xiǎn)情的發(fā)生。（2）加強(qiáng)對施工人員的管理。管理處與裝修企業(yè)簽訂《房屋裝修責(zé)任協(xié)議》，以禁止各種不規(guī)范野蠻裝修行為。（3）對違章裝修、野蠻裝修損壞共有部位共用設(shè)施，除賠償或恢復(fù)原狀外，必要時(shí)提交政府相關(guān)部門追究和處理。（4）對裝修重要事項(xiàng)的重點(diǎn)規(guī)定：①物品搬運(yùn)：業(yè)主承擔(dān)其所有聘請的搬運(yùn)工人在運(yùn)送物品過程中對小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備破壞的賠償責(zé)任。裝修材料使用樓梯走廊進(jìn)行搬運(yùn)時(shí)應(yīng)避免損壞樓梯踏步、扶手、窗臺(tái)、燈具、開關(guān)及墻面等。②禁止損壞房屋結(jié)構(gòu)（如拆改原房屋的外墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件，開挖洞等）、公共設(shè)施（如損壞、擅自改變公共給排水管線、照明燈具、電力管線及弱電系統(tǒng)等）、改變或影響房屋結(jié)構(gòu)、外觀、性質(zhì)、設(shè)計(jì)用途、功能布局等，侵占公共空間、在房屋頂面上擅自加層建房或搭棚。電器線路必須從預(yù)留孔中通過，不可在框架梁上、樓面結(jié)構(gòu)層上穿洞、開槽安裝各類管道。公共管道不可擅自改道、搭接，不可將衛(wèi)生間或廚房間的污水接入雨水管、封閉公共管道檢查孔。不可封閉或暗設(shè)燃?xì)夤艿?，拆改須由燃?xì)夤具M(jìn)行。不可附加建造洗手間、沐浴房之類的設(shè)施。不可擅自改變與其他業(yè)主相聯(lián)共用的電器、電話、有線電視等插座和給排水管道。③業(yè)主裝修僅限于室內(nèi)部分，不可將公用部位納入裝修范圍。不可破壞或隨意在樓宇外墻開孔、改變色彩。需在外墻增開孔的，須報(bào)管理處并經(jīng)書面同意后，在統(tǒng)一規(guī)定的部位方可用金鋼鉆開孔機(jī)開孔。④空調(diào)安裝：分體式空調(diào)室外機(jī)組管理處制定統(tǒng)一安放位置，空調(diào)排出的冷凝水接入統(tǒng)一的排水管中。⑤多層住宅晾衣架須按照管理處確定的統(tǒng)一式樣、規(guī)格、材質(zhì)、顏色安裝，不可安裝花架。 ⑥提倡不裝防盜網(wǎng)。若要安裝，須在內(nèi)窗臺(tái)安裝（按管理處確定的材質(zhì)、顏色和式樣）；敞開式陽臺(tái)不可安裝防盜網(wǎng)。（二）外觀管理措施外觀管理措施結(jié)合制止私搭亂建等裝修管理措施一起進(jìn)行，以制止各種不合規(guī)定或未經(jīng)批準(zhǔn)在外墻上附加設(shè)施以及隨意在外墻上開門開窗挖洞、破壞外墻或改變外墻色彩等行為。將外觀管理具體內(nèi)容在住戶《裝修指南》中，給予明確，在《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》或《業(yè)主臨時(shí)公約》中也作出約定，同時(shí)管理處事先制定對于外立面的一些統(tǒng)一管理方案，如空調(diào)外機(jī)的放置辦法、店鋪招牌的設(shè)置辦法等。工程維修人員每天一次對小區(qū)外觀進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)并配合有關(guān)單位采取措施盡快解決。五、車輛進(jìn)出、流動(dòng)人口、噪音控制等管理措施停車場及地面車輛管理方案（1）地下停車庫車位使用權(quán)多為業(yè)主所買斷，因此，車庫管理采用IC卡門禁系統(tǒng)+攝像監(jiān)視系統(tǒng)結(jié)合保安巡邏進(jìn)行管理。做好車庫的日常照明、排水、門禁、監(jiān)視等系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)。做好IC卡續(xù)費(fèi)、車庫防火等工作，制定車庫管理制度，并張掛在車庫醒目處，做到交通標(biāo)志、標(biāo)識(shí)、車位號(hào)清晰，及時(shí)通過監(jiān)視系統(tǒng)了解車庫內(nèi)車輛進(jìn)出、停放及意外等情況，每月統(tǒng)計(jì)整理車位使用情況。（2）機(jī)動(dòng)車出入小區(qū)實(shí)行出入證制度、登記制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害、有污染性物品的車輛進(jìn)入小區(qū)（具體辦法按“**小區(qū)”實(shí)際情況定）。小區(qū)醒目處公布機(jī)動(dòng)車出入和停放規(guī)定。（3）建立業(yè)主車輛檔案，動(dòng)態(tài)掌握業(yè)主擁有車輛的數(shù)量狀況。業(yè)主自有車輛包月停放的，由管理處發(fā)放小區(qū)車輛停放證，放于車內(nèi)擋風(fēng)玻璃后，確定固定車位，并以書面形式告知車主停車規(guī)定，按車位停放，簽訂車輛停放協(xié)議。（4）在小區(qū)主要出入口設(shè)有交通標(biāo)志，對車輛準(zhǔn)入、限速、禁鳴等作出規(guī)定。車輛進(jìn)出須登記（牌號(hào)、進(jìn)出時(shí)間等）。（5）地面停車場地劃線規(guī)劃停車位，按車位停放。（6）門崗對機(jī)動(dòng)車輛出入行駛進(jìn)行指引，巡邏車管保安負(fù)責(zé)車輛停放秩序和交通疏導(dǎo)，做到管理有序，排列整齊，不堵塞交通，不影響行人通行。（7）摩托車、助動(dòng)車、自行車或電動(dòng)自行車、其他非機(jī)動(dòng)車劃出集中停放場地，管理制度落實(shí)、停放整齊，場地清潔。（8）耐心勸導(dǎo)不遵守制度的車主，遇嚴(yán)重影響停放秩序和區(qū)域交通的事件按應(yīng)急處理程序執(zhí)行。第六章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和措施一、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及措施（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)　　目標(biāo)　　準(zhǔn)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃要求1屋面、外墻無堵塞，無滲漏每季度上屋面檢查一次，檢查各落水口及清掃屋面；小修/年；中修/4年；大修/8年、屋面、外墻滲漏，及時(shí)維修2排污、雨水管/井、化糞池?zé)o堵、漏、滲現(xiàn)象，無外溢，無缺陷，井（口）無缺蓋，完好率99%以上雨水管（口）1次/月清理疏通污物；化糞池1次/年清淤。檢修1次/年3道路、停車場平整，無缺陷，無積水，無起砂，無開裂，完好率99%以上專項(xiàng)巡查2次/天，即壞即修，車庫、道路清洗1次/月；小修1次/年’中修/4年；大修/8年4樓梯、樓面及圍護(hù)整潔，無缺扶手，走廊燈，梯燈完好，開關(guān)無破損、脫落，墻體無亂張貼，亂涂寫，無脫落，無違章，無滲漏，無大面積脫焊查修走廊燈，梯燈1次/周，樓道扶手、裝修結(jié)束墻面重新粉刷一次，平時(shí)即壞即修，每8年粉刷一次，小修/年；中修/4年；大修/8年5公共娛樂場所完好，整潔，無損壞，無亂堆亂放，完好率98%以上每周檢查一遍，平時(shí)即壞即修6公共燈路燈，庭園燈，景觀射燈，入口門燈，完好率保持100%每天檢查，即壞即修，每月養(yǎng)護(hù)一次7供水供電、弱電系統(tǒng)運(yùn)行正常，無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象，設(shè)備完好率99%以上每天例行檢查一遍，月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題立即采取措施，并報(bào)有關(guān)部門8明暗溝暢通，無積水，無塌陷，溝蓋完好率99%以上每周檢查一次，檢修1次/年9室內(nèi)維修憑單維修，按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不索小費(fèi)，住戶滿意率99%以上小修，急修即時(shí)處理，中修、大修一天內(nèi)答復(fù)，常規(guī)水、電工程不過夜10消防設(shè)備無滴漏缺附件每天巡查，即壞即修，檢修1次/年11避雷設(shè)施無腐蝕、損壞、脫焊每天巡查，即壞即修，檢修1次/年12燃?xì)庀到y(tǒng)無滲漏現(xiàn)象每天巡查，即壞即修，每月養(yǎng)護(hù)一次 (二)相關(guān)措施分系統(tǒng)、按類別建立基礎(chǔ)工程資料，維修技術(shù)檔案，設(shè)備設(shè)施運(yùn)行和維修的管理制度；按年、季、月分別制訂物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的作業(yè)計(jì)劃并組織實(shí)施；堅(jiān)持預(yù)防為主的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)制度，按日、月、季、年確定各類別和內(nèi)容的維修和養(yǎng)護(hù)；落實(shí)維修、養(yǎng)護(hù)的負(fù)責(zé)部門，配備專業(yè)人員負(fù)責(zé)實(shí)施； 管理上采用綜合管理和專業(yè)化管理相結(jié)合的方式，大、中修集中管理，維修、保養(yǎng)分散管理。二、住戶報(bào)修、維修回訪制度。白天由管理處受理報(bào)修，夜間由保安室受理報(bào)修，維修人員值班到晚上9：00（夏季延長到晚上10：00），維修單寫明報(bào)修內(nèi)容和維修人員、維修時(shí)間、維修情況，維修完畢由住戶驗(yàn)收簽字確認(rèn)，小區(qū)公布值班電話。同時(shí)，實(shí)行“首問責(zé)任制”，即第一個(gè)被業(yè)主問到或接待的管理人員必須作為責(zé)任人負(fù)責(zé)解答、辦理或協(xié)調(diào)處理、落實(shí)業(yè)主要解決的問題。凡遇業(yè)主到物業(yè)管理處反映需維修項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)場填寫維修單，并隨業(yè)主去現(xiàn)場確認(rèn)需維修項(xiàng)目。維修單即時(shí)送交工程維修部。屋面維修當(dāng)天到現(xiàn)場查看，與住戶約定時(shí)間維修；急修15分鐘（夜間1小時(shí)）內(nèi)到現(xiàn)場，不能立即解決的采取臨時(shí)措施；采取小修不過夜的原則。維修完畢，由業(yè)主進(jìn)行檢查，認(rèn)為合格后簽字為準(zhǔn)，三日內(nèi)，管理處派人復(fù)查或電話回訪，并作出記錄，對于程度嚴(yán)重者，派專人定期上門查詢。管理處員工都要熱情接待來訪人員，可以當(dāng)場解決的問題應(yīng)當(dāng)場解塊。如確有人手缺少等困難，也要解釋清楚，不冷言相對或置之不理。維修過程中，管理處員工不得接受業(yè)主的饋贈(zèng)，保質(zhì)保量盡快完成報(bào)修內(nèi)容。遇有維修任務(wù)，公司任何員工一經(jīng)指派，不得以任何理由推諉，按時(shí)趕到現(xiàn)場。對于任何違反制度的行為，業(yè)主均可向公司進(jìn)行投訴，公司將對違紀(jì)行為嚴(yán)厲查處。三、公建配套設(shè)備、設(shè)施及各類管線的管理措施主動(dòng)協(xié)助郵政、電訊電話公司、網(wǎng)通信息港、有線電視、燃?xì)獾认嚓P(guān)公建配套、設(shè)備設(shè)施管理部門的工作，在接線、維修等施工時(shí)，兼顧小區(qū)管理有關(guān)要求，在開通電話、有線電視時(shí)，必須按布線規(guī)范操作，嚴(yán)禁亂拉亂接。如有故障或問題及時(shí)通知相關(guān)部門解決。對于計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)線路、監(jiān)控設(shè)備線路因小區(qū)已預(yù)埋管線，主要是防止業(yè)主改裝時(shí)亂拉亂接。個(gè)別地方如在原設(shè)計(jì)時(shí)未能考慮周到，需增加或重新布線、增設(shè)設(shè)備，必須向管理處申報(bào)方案，經(jīng)同意后方可施工。制止野蠻裝修或施工引起管線及設(shè)備設(shè)施損壞。定期對管線及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡撿，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理。第七章 創(chuàng)新措施一、監(jiān)控系統(tǒng)安裝管理、維護(hù)皓月小區(qū)是目前智能化設(shè)施較為齊全的小區(qū)，開發(fā)商已在小區(qū)安裝監(jiān)控系統(tǒng)。如何在實(shí)施管理中發(fā)揮其作用，設(shè)施的管理維修是關(guān)鍵，基本思路如下:了解。了解、熟悉整個(gè)系統(tǒng)的施工質(zhì)量和產(chǎn)品性能。業(yè)主培訓(xùn)。為使業(yè)主能熟練掌握智能化設(shè)施的使用方法，降低管理難度，提高管理效率，管理處將編制《小區(qū)智能設(shè)備使用手冊》并加以培訓(xùn)，讓業(yè)主真正感受到智能化設(shè)施給生活帶來的好處，并能積極配合管理。維護(hù)保養(yǎng)。(1)裝修期間管理，為防止不必要的損失，管理處從裝修管理階段開始加強(qiáng)對智能化設(shè)施的管理，嚴(yán)把審批關(guān)，對智能化設(shè)施管線提出特殊保護(hù)要求，采取相應(yīng)保護(hù)措施。(2)切實(shí)抓好日常維護(hù)保養(yǎng)工作。①嚴(yán)格執(zhí)行公司相關(guān)管理規(guī)定。②運(yùn)用公司管理的相似小區(qū)智能系統(tǒng)管理方面的成功經(jīng)驗(yàn)。③從公司內(nèi)部調(diào)用經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)過硬、責(zé)任心強(qiáng)并具有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)二年以上的員工擔(dān)任智能設(shè)備管理員。④由生產(chǎn)、安裝單位對管理處員工進(jìn)行再培訓(xùn)(重點(diǎn):產(chǎn)品性能、特點(diǎn)、操作維護(hù)注意事項(xiàng)、故障分析排除)，⑤有條件的派員到廠方代培，掌握工作的主動(dòng)權(quán)。(3)納入質(zhì)量保證體系。通過智能化系統(tǒng)管理方案的具體落實(shí)和公司質(zhì)量保證體系在管理過程中的實(shí)施，使小區(qū)智能化技防系統(tǒng)始終處于良好的狀態(tài)。