【正文】 培訓提高安全防范意識不定期區(qū)消防大隊16金秋（國慶）綜藝活動展現(xiàn)小區(qū)學苑文化主題中秋前后居委會合辦17幫困助殘、擁軍優(yōu)屬獻愛心長期公司組織 （三）場地安排皓月小區(qū)作為“生態(tài)、環(huán)保、智能”的大型住宅區(qū)，社區(qū)文化的硬件設施配備也相當完善，我們將在業(yè)主服務中心配備有特長的人員，專門負責社區(qū)文化活動的組織和開展。開發(fā)商已配置了會所，給社區(qū)活動的開展提供了一個很大的空間，會所中主要安排有健身中心、書法班、棋牌室、休閑活動場所、閱覽室等。公共場所作為配套娛樂場所，并可組織各類文體活動。利用戶外宣傳窗，經(jīng)常更新宣傳內(nèi)容，其中包括倡導生態(tài)消費崇尚生態(tài)文化、張貼創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市內(nèi)容、社區(qū)文化活動及有關新聞圖片等。倡導環(huán)保意識，鼓勵全員參與環(huán)境保護工作。管理處將經(jīng)常與社區(qū)居委會合作，組織集體義務宣傳等活動，共同開展豐富多彩的環(huán)保活動。二、支持、配合業(yè)主委員會及社區(qū)居委會工作積極配合和支持業(yè)主委員會，按照《前期物業(yè)管理服務合同》履行職權。如:業(yè)主委員會作為業(yè)主的合法權益代表人可以制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主遵守公約；審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理制度；檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；物業(yè)公司應當接受和積極配合支持。根據(jù)建設部《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理服務合同》規(guī)定的權利義務，認真做好物業(yè)的五大管理、三大服務，每年一次向全體業(yè)主公布房屋共用部位共用設施設備維修資金、房屋日常維修費及利用物業(yè)共用部位共用設施和相關場地、物業(yè)經(jīng)營用房所得收益的使用情況。經(jīng)常匯報物業(yè)管理過程中的問題，主動爭取業(yè)主委員會的支持和監(jiān)督，真正體現(xiàn)業(yè)主自治與專業(yè)管理公司管理相結合。支持、配合社區(qū)居委會工作。四、依法管理裝修、違章搭建和房屋外觀管理措施（一）依法管理裝修和違章搭建措施在簽訂《商品房買賣合同》時，與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》和訂立《業(yè)主臨時公約》，為物業(yè)管理行為的法制化、規(guī)范化奠定基礎。把好入住辦理時宣傳交底關。辦理住戶入住手續(xù)時，發(fā)給業(yè)主《住戶手冊》，手冊中包含《小區(qū)管理條例》、《業(yè)主守則》、《裝修指南》、國務院《物業(yè)管理條例》、《深圳市城市房屋使用安全管理條例》、建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等，均含有不得違規(guī)裝修、私搭亂建、改變房屋使用性質等內(nèi)容，以及違反規(guī)章的法律責任，并加強口頭宣傳。把好裝修申請審核關。嚴格審核裝修申請，對于不符合規(guī)定的內(nèi)容不予同意，裝修審核工程不僅要耐心宣傳違章裝修、私搭亂建對于房屋安全、小區(qū)物業(yè)保值增值以及相關鄰里關系的害處，而且還要從業(yè)主切身利益出發(fā)，提出合理化建議。把好檢查落實關。加強巡查，切實執(zhí)行建設部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《深圳市城市房屋使用安全管理條例》的規(guī)定，及時發(fā)現(xiàn)和制止違規(guī)裝修、破壞房屋結構、私搭亂建、破壞房屋外立面美觀統(tǒng)一以及改變房屋用途等行為。（1）嚴格裝修檢查、巡視。加強管理力度，掌握并記錄每一業(yè)主的裝修進度，工程維修部每天到施工現(xiàn)場隨機了解施工情況，以防止亂搭亂建現(xiàn)象的發(fā)生和建筑外立面及公共部位發(fā)生損壞，阻止亂倒香蕉水、油漆、木屑刨花等行為，避免火險險情的發(fā)生。（2）加強對施工人員的管理。管理處與裝修企業(yè)簽訂《房屋裝修責任協(xié)議》，以禁止各種不規(guī)范野蠻裝修行為。（3）對違章裝修、野蠻裝修損壞共有部位共用設施，除賠償或恢復原狀外，必要時提交政府相關部門追究和處理。（4）對裝修重要事項的重點規(guī)定：①物品搬運：業(yè)主承擔其所有聘請的搬運工人在運送物品過程中對小區(qū)公共設施、設備破壞的賠償責任。裝修材料使用樓梯走廊進行搬運時應避免損壞樓梯踏步、扶手、窗臺、燈具、開關及墻面等。②禁止損壞房屋結構（如拆改原房屋的外墻、柱、梁、樓板等主體結構部件，開挖洞等）、公共設施（如損壞、擅自改變公共給排水管線、照明燈具、電力管線及弱電系統(tǒng)等）、改變或影響房屋結構、外觀、性質、設計用途、功能布局等，侵占公共空間、在房屋頂面上擅自加層建房或搭棚。電器線路必須從預留孔中通過，不可在框架梁上、樓面結構層上穿洞、開槽安裝各類管道。公共管道不可擅自改道、搭接，不可將衛(wèi)生間或廚房間的污水接入雨水管、封閉公共管道檢查孔。不可封閉或暗設燃氣管道，拆改須由燃氣公司進行。不可附加建造洗手間、沐浴房之類的設施。不可擅自改變與其他業(yè)主相聯(lián)共用的電器、電話、有線電視等插座和給排水管道。③業(yè)主裝修僅限于室內(nèi)部分，不可將公用部位納入裝修范圍。不可破壞或隨意在樓宇外墻開孔、改變色彩。需在外墻增開孔的，須報管理處并經(jīng)書面同意后，在統(tǒng)一規(guī)定的部位方可用金鋼鉆開孔機開孔。④空調(diào)安裝：分體式空調(diào)室外機組管理處制定統(tǒng)一安放位置，空調(diào)排出的冷凝水接入統(tǒng)一的排水管中。⑤多層住宅晾衣架須按照管理處確定的統(tǒng)一式樣、規(guī)格、材質、顏色安裝，不可安裝花架。 ⑥提倡不裝防盜網(wǎng)。若要安裝，須在內(nèi)窗臺安裝（按管理處確定的材質、顏色和式樣）；敞開式陽臺不可安裝防盜網(wǎng)。（二）外觀管理措施外觀管理措施結合制止私搭亂建等裝修管理措施一起進行，以制止各種不合規(guī)定或未經(jīng)批準在外墻上附加設施以及隨意在外墻上開門開窗挖洞、破壞外墻或改變外墻色彩等行為。將外觀管理具體內(nèi)容在住戶《裝修指南》中，給予明確，在《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》或《業(yè)主臨時公約》中也作出約定，同時管理處事先制定對于外立面的一些統(tǒng)一管理方案，如空調(diào)外機的放置辦法、店鋪招牌的設置辦法等。工程維修人員每天一次對小區(qū)外觀進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報并配合有關單位采取措施盡快解決。五、車輛進出、流動人口、噪音控制等管理措施停車場及地面車輛管理方案（1）地下停車庫車位使用權多為業(yè)主所買斷，因此，車庫管理采用IC卡門禁系統(tǒng)+攝像監(jiān)視系統(tǒng)結合保安巡邏進行管理。做好車庫的日常照明、排水、門禁、監(jiān)視等系統(tǒng)設備設施的運行、維護和保養(yǎng)。做好IC卡續(xù)費、車庫防火等工作，制定車庫管理制度，并張掛在車庫醒目處，做到交通標志、標識、車位號清晰，及時通過監(jiān)視系統(tǒng)了解車庫內(nèi)車輛進出、停放及意外等情況，每月統(tǒng)計整理車位使用情況。（2）機動車出入小區(qū)實行出入證制度、登記制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害、有污染性物品的車輛進入小區(qū)（具體辦法按“**小區(qū)”實際情況定）。小區(qū)醒目處公布機動車出入和停放規(guī)定。（3）建立業(yè)主車輛檔案，動態(tài)掌握業(yè)主擁有車輛的數(shù)量狀況。業(yè)主自有車輛包月停放的，由管理處發(fā)放小區(qū)車輛停放證，放于車內(nèi)擋風玻璃后，確定固定車位，并以書面形式告知車主停車規(guī)定，按車位停放，簽訂車輛停放協(xié)議。（4）在小區(qū)主要出入口設有交通標志，對車輛準入、限速、禁鳴等作出規(guī)定。車輛進出須登記（牌號、進出時間等）。（5）地面停車場地劃線規(guī)劃停車位，按車位停放。（6）門崗對機動車輛出入行駛進行指引，巡邏車管保安負責車輛停放秩序和交通疏導，做到管理有序，排列整齊，不堵塞交通，不影響行人通行。（7）摩托車、助動車、自行車或電動自行車、其他非機動車劃出集中停放場地，管理制度落實、停放整齊，場地清潔。（8）耐心勸導不遵守制度的車主，遇嚴重影響停放秩序和區(qū)域交通的事件按應急處理程序執(zhí)行。第六章 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和措施一、房屋共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護計劃及措施（一）房屋共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護計劃序號項　　目標　　準維修養(yǎng)護計劃要求1屋面、外墻無堵塞，無滲漏每季度上屋面檢查一次，檢查各落水口及清掃屋面；小修/年；中修/4年；大修/8年、屋面、外墻滲漏，及時維修2排污、雨水管/井、化糞池無堵、漏、滲現(xiàn)象，無外溢，無缺陷，井（口）無缺蓋，完好率99%以上雨水管（口）1次/月清理疏通污物；化糞池1次/年清淤。檢修1次/年3道路、停車場平整，無缺陷，無積水，無起砂，無開裂，完好率99%以上專項巡查2次/天，即壞即修，車庫、道路清洗1次/月；小修1次/年’中修/4年；大修/8年4樓梯、樓面及圍護整潔，無缺扶手，走廊燈，梯燈完好，開關無破損、脫落，墻體無亂張貼，亂涂寫，無脫落，無違章，無滲漏，無大面積脫焊查修走廊燈，梯燈1次/周，樓道扶手、裝修結束墻面重新粉刷一次，平時即壞即修，每8年粉刷一次，小修/年；中修/4年；大修/8年5公共娛樂場所完好，整潔，無損壞，無亂堆亂放，完好率98%以上每周檢查一遍，平時即壞即修6公共燈路燈，庭園燈，景觀射燈，入口門燈，完好率保持100%每天檢查，即壞即修，每月養(yǎng)護一次7供水供電、弱電系統(tǒng)運行正常，無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象，設備完好率99%以上每天例行檢查一遍，月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題立即采取措施，并報有關部門8明暗溝暢通，無積水，無塌陷，溝蓋完好率99%以上每周檢查一次，檢修1次/年9室內(nèi)維修憑單維修，按標準收費，不索小費，住戶滿意率99%以上小修，急修即時處理，中修、大修一天內(nèi)答復，常規(guī)水、電工程不過夜10消防設備無滴漏缺附件每天巡查，即壞即修，檢修1次/年11避雷設施無腐蝕、損壞、脫焊每天巡查，即壞即修，檢修1次/年12燃氣系統(tǒng)無滲漏現(xiàn)象每天巡查，即壞即修，每月養(yǎng)護一次 (二)相關措施分系統(tǒng)、按類別建立基礎工程資料，維修技術檔案，設備設施運行和維修的管理制度；按年、季、月分別制訂物業(yè)維修養(yǎng)護的作業(yè)計劃并組織實施；堅持預防為主的計劃養(yǎng)護制度，按日、月、季、年確定各類別和內(nèi)容的維修和養(yǎng)護；落實維修、養(yǎng)護的負責部門，配備專業(yè)人員負責實施； 管理上采用綜合管理和專業(yè)化管理相結合的方式，大、中修集中管理，維修、保養(yǎng)分散管理。二、住戶報修、維修回訪制度。白天由管理處受理報修，夜間由保安室受理報修，維修人員值班到晚上9：00（夏季延長到晚上10：00），維修單寫明報修內(nèi)容和維修人員、維修時間、維修情況，維修完畢由住戶驗收簽字確認，小區(qū)公布值班電話。同時，實行“首問責任制”，即第一個被業(yè)主問到或接待的管理人員必須作為責任人負責解答、辦理或協(xié)調(diào)處理、落實業(yè)主要解決的問題。凡遇業(yè)主到物業(yè)管理處反映需維修項目，應當場填寫維修單，并隨業(yè)主去現(xiàn)場確認需維修項目。維修單即時送交工程維修部。屋面維修當天到現(xiàn)場查看，與住戶約定時間維修；急修15分鐘（夜間1小時）內(nèi)到現(xiàn)場，不能立即解決的采取臨時措施；采取小修不過夜的原則。維修完畢，由業(yè)主進行檢查，認為合格后簽字為準，三日內(nèi)，管理處派人復查或電話回訪，并作出記錄，對于程度嚴重者，派專人定期上門查詢。管理處員工都要熱情接待來訪人員，可以當場解決的問題應當場解塊。如確有人手缺少等困難，也要解釋清楚，不冷言相對或置之不理。維修過程中，管理處員工不得接受業(yè)主的饋贈，保質保量盡快完成報修內(nèi)容。遇有維修任務，公司任何員工一經(jīng)指派，不得以任何理由推諉，按時趕到現(xiàn)場。對于任何違反制度的行為，業(yè)主均可向公司進行投訴，公司將對違紀行為嚴厲查處。三、公建配套設備、設施及各類管線的管理措施主動協(xié)助郵政、電訊電話公司、網(wǎng)通信息港、有線電視、燃氣等相關公建配套、設備設施管理部門的工作，在接線、維修等施工時，兼顧小區(qū)管理有關要求，在開通電話、有線電視時，必須按布線規(guī)范操作，嚴禁亂拉亂接。如有故障或問題及時通知相關部門解決。對于計算機網(wǎng)絡線路、監(jiān)控設備線路因小區(qū)已預埋管線，主要是防止業(yè)主改裝時亂拉亂接。個別地方如在原設計時未能考慮周到，需增加或重新布線、增設設備，必須向管理處申報方案，經(jīng)同意后方可施工。制止野蠻裝修或施工引起管線及設備設施損壞。定期對管線及設備設施進行巡撿，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。第七章 創(chuàng)新措施一、監(jiān)控系統(tǒng)安裝管理、維護皓月小區(qū)是目前智能化設施較為齊全的小區(qū)，開發(fā)商已在小區(qū)安裝監(jiān)控系統(tǒng)。如何在實施管理中發(fā)揮其作用，設施的管理維修是關鍵，基本思路如下:了解。了解、熟悉整個系統(tǒng)的施工質量和產(chǎn)品性能。業(yè)主培訓。為使業(yè)主能熟練掌握智能化設施的使用方法，降低管理難度，提高管理效率，管理處將編制《小區(qū)智能設備使用手冊》并加以培訓，讓業(yè)主真正感受到智能化設施給生活帶來的好處，并能積極配合管理。維護保養(yǎng)。(1)裝修期間管理，為防止不必要的損失，管理處從裝修管理階段開始加強對智能化設施的管理，嚴把審批關，對智能化設施管線提出特殊保護要求，采取相應保護措施。(2)切實抓好日常維護保養(yǎng)工作。①嚴格執(zhí)行公司相關管理規(guī)定。②運用公司管理的相似小區(qū)智能系統(tǒng)管理方面的成功經(jīng)驗。③從公司內(nèi)部調(diào)用經(jīng)驗豐富、技術過硬、責任心強并具有相關工作經(jīng)驗二年以上的員工擔任智能設備管理員。④由生產(chǎn)、安裝單位對管理處員工進行再培訓(重點:產(chǎn)品性能、特點、操作維護注意事項、故障分析排除)，⑤有條件的派員到廠方代培，掌握工作的主動權。(3)納入質量保證體系。通過智能化系統(tǒng)管理方案的具體落實和公司質量保證體系在管理過程中的實施，使小區(qū)智能化技防系統(tǒng)始終處于良好的狀態(tài)。