【導(dǎo)讀】安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目可行性研究報告

　　

【正文】 材“生態(tài)商圈”正在逐步形成。為了共同做大建材 城 ，在這個建材“生態(tài)商圈”中，中外建材流通企業(yè)應(yīng)該錯位競爭 ,共同和諧生存、有序發(fā)展，而不應(yīng)該今天你倒閉一批、明天他再倒閉一批，使整個建材市場處于波動狀態(tài)。 在另外一部分消費者眼中，則出現(xiàn)了消費觀念的更新，更希望在建材 城 享受到一站式的服務(wù) 。 消費者注重品牌，一是建材市場的自 身品牌 ： 規(guī)模、環(huán)境、服務(wù)、品種等 ； 一是市場內(nèi)的產(chǎn)品品牌 ： 質(zhì)量、信譽、價格、服務(wù)、知名度、品位等。 項目定位方案 SWOT分析 項目發(fā)展機會 Opportunity 建機 建材經(jīng)營戶和消費者、市民均看好并支持 具有服務(wù)配套的建機 建材 城 項目的出現(xiàn) ； 目前 廣德縣建機 建材行業(yè) 正在逐步發(fā)展 ，為項目發(fā)展提供了市場資源的支持 ； 宣城 市、 廣德縣 兩級政府均看好并支持項目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵措施 ； 經(jīng)營戶和市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 30 間 ； 大型 建材超市的連鎖發(fā)展趨 勢，為本項目的主力店招商提供了契機 ； 未來商品房市場的發(fā)展，將有利于本項目的銷售、招商和后期經(jīng)營 ； 目前 建機 建材經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有 具有服務(wù)配套的建機建材城 填補市場空白 。 項目發(fā)展威脅 Weakness 業(yè)態(tài)與 周邊的建材市場 部分重疊，可能會有相關(guān)方面的利益沖突 ； 行業(yè)商鋪租賃價格 多少 ，對項目銷售價格的 高低 存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、免租政策 ； 周邊存在的 自發(fā)形成的市場地位難以撼動，項目招商面臨不小的壓力 ； 經(jīng)營戶 大多 不愿意進(jìn)駐 樓 上 ，項目 樓上 的銷售和招商面臨困難，需通過主力店設(shè)置進(jìn)行良好的規(guī)避和化解 ； 部分商家在市場競爭中 會 喪失行業(yè)信心，可能在項目發(fā)展過程中起負(fù)面作用 ； 失敗 商鋪投資 案例 使部分市民喪失了投資信心，市民對商鋪投資已經(jīng)更為謹(jǐn)慎和理性 。 項目發(fā)展優(yōu)勢 Strength 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 31 地理位置優(yōu)勢； 臨街面 可以 在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價值 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 ； 受 行業(yè)及周邊市場 影響明顯，未來升值前景可觀 ； 本項目為填補市場空白的項目，發(fā)展機會和空間較大 ； 項目總體成本不高，從而降低了銷售單價，有利于中小客戶的投資 ； 項目引進(jìn)主力店的營銷策略，將有利于本項目刷新 建機 建材行業(yè)格局，成為市場領(lǐng)袖 。 項目發(fā)展劣勢 Threat 項目所在地街區(qū)面貌有待改善； 人流量有限； 商業(yè)氣氛尚不濃厚 ； 部分經(jīng)營戶和市民對本項目地段抱懷疑態(tài) ； 增加了項目宣傳推廣難度 ； 推廣、招商難度加大； 推廣、招商費用增加 ； 地塊規(guī)模有限 ； 市場對項目預(yù)計的銷售價格和租賃價格存在接受難度 。 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 32 項目營銷推廣 以嚴(yán)格縝密的推廣設(shè)計、緊密銜 接的推廣步驟以及最具爆炸力的推廣方式，快速提升 安徽省廣德縣富通國際建機建材城的 知名度與美譽度，實現(xiàn)發(fā)展商鍛造頂級 建機建材城 品牌的終極目標(biāo)。 選擇適當(dāng)媒體，為創(chuàng)意提供最佳的演出舞臺與發(fā)揮空間，使廣告對經(jīng)營商戶及消費者產(chǎn)生最佳的說服效果。 通過科學(xué)的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達(dá)率，避免不必要浪費的前提下，吸引經(jīng)營商戶前來咨詢，感受現(xiàn)場氛圍，產(chǎn)生入駐本項目的欲望。 樹立發(fā)展商及項目形象，增強經(jīng)營商戶的信心，發(fā)揮口碑宣傳的優(yōu)勢，提高項目的知名度和美譽度。通過市場推廣，有力配合招商工作 ，使本項目盡可能短的時間內(nèi)打開局面，迅速實現(xiàn)回籠資金。 發(fā)展商與經(jīng)營商戶精誠合作，共同鍛造項目品牌，實現(xiàn)‘雙贏’的目標(biāo)。并以可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念，確保為項目以后的經(jīng)營發(fā)展夯實基礎(chǔ)。 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 33 第四 章 本 項目 建設(shè)規(guī)模 確定 原則 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 ，屬于 商貿(mào) 業(yè) 項目，建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案確定原則為： （ 1）符合國家產(chǎn)業(yè)政策 ， 以及廣德縣 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求 ； （ 2）在滿足市場需要的前提下，適應(yīng)市場競爭的需要； （ 3） 充分考慮項目 商家的信譽、產(chǎn)品質(zhì)量及供貨渠道 ； （ 4） 充分考慮項目建設(shè)的可行性，綜合分 析項目業(yè)主本身的管理水平、資金籌措等綜合能力 ； （ 5）符合資源綜合利用與環(huán)境保護(hù)的要求； （ 6）符合技術(shù)經(jīng)濟(jì)的要求。 建設(shè)規(guī)模 項目 占地 200 畝， 建設(shè) 及建筑機械、建材產(chǎn)品和相關(guān)配套服務(wù)功能為一體的商品市場。 主要建設(shè)內(nèi)容包括： 總建筑面積 183000m2， 主要 建筑物如表 11所示； 建機倉庫 50000m2， 建材市場 90000m2， 物流配套服務(wù)用房40000m2， 物業(yè)辦公用房 3000m2； 與場地環(huán)境相適應(yīng)和配套的給排水、供電、網(wǎng)絡(luò)通訊、接線道路 等設(shè)施，以及樓房周圍景觀綠化和廣場等設(shè)施。 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 34 營業(yè)方案 根據(jù)項目建設(shè)規(guī)模及相關(guān)實際情況，現(xiàn)對項目中建材市場及建機倉庫進(jìn)行對外租賃銷售。 詳見下表。 表 41 營業(yè)方案 表 序號 產(chǎn)品 租賃 單價 規(guī)模 （ m2） 總 價 1 建材市場 4000 元 /m2 90000 36000 萬元 2 建機倉庫 1500 元 /m2 5000 750 3 合計 36750 萬元 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 35 第 五 章 廠址選擇 與建設(shè)條件 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 選址 于 安徽省 宣城 市 廣德縣 ，占地 200 畝 。 地理位置 廣德縣位于安徽省東南部，宣城市東境，蘇浙皖三省交界處。東鄰浙江省長興縣和安吉 縣，東北與江蘇省溧陽市和宜興市交界。東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊“兩個半小時經(jīng)濟(jì)圈”有上海、杭州、南京、合肥等 4 個省會城市和 16 個大中發(fā)達(dá)城市，是安徽省唯一與蘇浙兩個發(fā)達(dá)省份毗鄰接壤的縣份，是東進(jìn)西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟(jì)的結(jié)合點，是華東沿海經(jīng)濟(jì)挺進(jìn)安徽等中西部地區(qū)的第一站。 廣德縣位于安徽省東南部，蘇浙皖三省八縣（市）交界處，東臨杭嘉湖，北倚蘇錫常，周邊“兩個半小時經(jīng)濟(jì)圈”有上海、杭州、南京、合肥等 4 個省會城市和 16 個大中發(fā)達(dá)城市，是安徽省唯一與蘇浙兩個發(fā)達(dá)省份毗鄰接壤的縣份，是東進(jìn)西出的橋頭堡、南北經(jīng)濟(jì)的結(jié) 合點，是華東沿海經(jīng)濟(jì)挺進(jìn)安徽等中西部地區(qū)的第一站?？偯娣e2165 平方千米?？?cè)丝?49 萬人（ 20xx 年），物流暢通，經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件優(yōu)越，廣德縣已成為長三角經(jīng)濟(jì)向內(nèi)地輻射的物流副中心 廠址建設(shè)條件 氣候條件 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 36 廣德縣屬亞熱帶季風(fēng)氣候，干濕冷暖，四季分明，雨量充沛，無霜期長，日照充足。全年平均溫度 ℃，其中：一月份 ℃，七月份 ℃。年均降水量 毫米。其中，一月份 毫米，七月 毫米。大約日照時間，一月份 小時，七月份 229 小時。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 電力設(shè)施完善，供應(yīng)充沛可靠，年內(nèi)將新開工新建 500 千伏變電所 1 座，現(xiàn)有 220 千伏變電所 2 座， 110 千伏變電所 4 座， 35 千伏供電主網(wǎng)覆蓋全縣，是安徽省唯一擁有 2 座 220 千伏變電所的縣級城市。道路運輸四通八達(dá)，全縣鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路?？h城供水日產(chǎn)已達(dá) 萬噸，日產(chǎn) 10 萬噸的新水廠已投入使用。城市建設(shè)日新月異，按照加快建設(shè)現(xiàn)代化中等城市的要求，修訂完善了《廣德縣城市總體規(guī)劃》。廣德經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于縣城東郊，規(guī)劃總面積 43 平方公里， 20xx 年 2 月被批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū) ，按照建設(shè)長江三角洲一流開發(fā)區(qū)的目標(biāo)，堅持高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)有外貿(mào)加工、特色工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)綜合服務(wù)等多個功能區(qū)，區(qū)內(nèi)主干道按省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，供水、供電、供氣、排水、排污、通訊管線均已一次性鋪設(shè)到位。目前開發(fā)區(qū)已成為吸引長三角投資者創(chuàng)業(yè)的腹地。 廣德縣被評選為 長三角最具投資價值縣市 。廣德開發(fā)區(qū)被評為長三角最具投資價值開發(fā)區(qū)。 新杭開發(fā)區(qū)也被評為省級開發(fā)區(qū)。 旅游資源 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 37 廣德位于風(fēng)光秀麗的皖南山區(qū)，屬北亞熱帶濕潤氣候區(qū)，年平均氣溫 ℃，年均降水量 1328 毫米，無霜期近 300 天，是休閑度假的理想場所。國家重點風(fēng)景名勝區(qū)太極洞，是華東地區(qū)最大的天然溶洞，與“錢塘江潮、登州海市、雷州換鼓”齊稱“天下四絕”，素有“桂林山水、廣德石洞”并相媲美之說；始建于公元 979 年巍巍壯觀的天壽寺塔、古樸典雅的鼓角樓、聞名遐邇的岳飛抗金遺址、靈秀甲東南的桃姑迷宮、萬頃碧波的盧湖竹海及富有濃郁祠山文化的橫山國家森林公園，各以其獨特風(fēng)姿吸引著四海賓朋、八方游客。廣德已經(jīng)編制了全縣旅游總體發(fā)展規(guī)劃，正致力于把廣德建設(shè)成為長三角發(fā)達(dá)地區(qū)旅游休閑的“后花園”。 創(chuàng)業(yè)投資 廣德投 資環(huán)境日趨優(yōu)化，出臺《廣德縣承接轉(zhuǎn)移、加快發(fā)展二十條》等一系列政策文件，公開承諾讓利于商、取信于商。開發(fā)區(qū)對國家鼓勵類項目用地給予再優(yōu)惠和扶持。打造高效、務(wù)實、廉潔的服務(wù)型政府，是歷屆縣委、縣政府孜孜追求的目標(biāo)。高質(zhì)量、快速度完成全縣電子政務(wù)工程，在全省縣市區(qū)率先實現(xiàn)辦公自動化，行政效率和服務(wù)水平進(jìn)一步提高。一年一度的公開評議機關(guān)活動，徹底扭轉(zhuǎn)了機關(guān)作風(fēng)。縣行政服務(wù)中心建成行政審批辦證、招投標(biāo)交易、縣長熱線投訴受理 三個平臺 ，提供快捷、高效和方便的 一站式 全程服務(wù)，幫助外商開展全程代理服務(wù)和投訴 受理服務(wù)，堅決為外商在廣德發(fā)展保駕護(hù)航。 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 38 公用設(shè)施依托條件 （ 1） 基礎(chǔ)設(shè)施 電力設(shè)施完善，供應(yīng)充沛可靠，現(xiàn)有 220 千伏變電所 2 座， 110 千伏變電所 4 座， 35 千伏供電主網(wǎng)覆蓋全縣，是安徽省 唯一擁有 2 座 220 千伏變電所的縣級城市。道路運輸四通八達(dá)，全縣鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路?？h城供水日產(chǎn)已達(dá) 萬噸，日產(chǎn) 10 萬噸的新水廠已投入使用。城市建設(shè)日新月異，按照加快建設(shè)現(xiàn)代化中等城市的要求，修訂完善了《廣德縣城市總體規(guī)劃》，近期規(guī)劃廣德縣城 20xx 年目標(biāo)為建成區(qū) 12 平方公里、 15 萬人口。廣德經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于縣城東郊，規(guī)劃總面積 43 平方公里， 20xx 年 2 月被批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)，按照建設(shè)長江三角洲一流開發(fā)區(qū)的目標(biāo)，堅持高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)有外貿(mào)加工、特色工業(yè)、高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)綜合服務(wù)等多個功能區(qū)，區(qū)內(nèi)主干道按省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，供水、供電、供氣、排水、排污、通訊管線均已一次性鋪設(shè)到位。目前開發(fā)區(qū)已成為吸引長三角投資者創(chuàng)業(yè)的腹地。 20xx 年 10 月廣德經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在“長三角投資發(fā)展論壇”上被評為“長三角最具投資價值開發(fā)區(qū)”。 （ 2） 交通 廣德縣距上海 200 公里、杭州 130 公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機場 150 公里，距杭州蕭山機場 130 多公里。宣杭鐵路、商杭客運專線（在建）、 318 國道穿境而過。近幾年來，廣德縣努力改善投資發(fā)展環(huán)境，加大對交通基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)的投入。安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 39 目前，宣廣高速、廣宜、廣祠等一二級公路先后竣工使用，“三縱兩橫”的公路網(wǎng)絡(luò)功能初步顯現(xiàn)，全縣已通車 1250 公里公路和 68 公里鐵路線。 項目所在地的水、電、氣、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，且容量足夠，可直接為本項目提供服務(wù)。 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 40 第 六 章 項目建設(shè) 方案 建筑設(shè)計指導(dǎo)思想及原則 規(guī)劃設(shè)計原則 （ 1） 以社會效益、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為中心 ， 精心設(shè)計 ， 向 業(yè)主 提供高水平、高質(zhì)量和高效益的優(yōu)化方案。 （ 2） 貫徹適用、安全、衛(wèi)生的原則，建筑的規(guī)劃和設(shè)計應(yīng)符合國家和自治區(qū)當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法律、法規(guī)以及行業(yè)規(guī)范 標(biāo)準(zhǔn)。 （