【正文】 4土地畝8356000　5合計(jì)　　　　項(xiàng)目建設(shè)期限為1年（）。項(xiàng)目建設(shè)資金將按照工程實(shí)際進(jìn)度在預(yù)算期內(nèi)內(nèi)全部完成。（鋪底流動(dòng)資金20萬元），其中：2010年服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金500萬元，占總資金的10%，施工單位墊資1000萬元，占總資金的20%；，占總資金的70%。第十二章 項(xiàng)目效益分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評價(jià)是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的成本和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 ，市場正式啟用2009年6月底。，一是包括市場開發(fā)、物業(yè)管理、貿(mào)易市場、農(nóng)副產(chǎn)品市場等、二是項(xiàng)目賓館酒店的收入。 （不考慮享受到的優(yōu)惠政策）(1)營業(yè)稅金及附加預(yù)測：營業(yè)稅按收入的5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的3%計(jì)算。 (2)管理費(fèi)用：各年預(yù)測數(shù)據(jù)按年銷售收入計(jì)算(已計(jì)入成本費(fèi)用)。 項(xiàng)目收入及毛利的測定 項(xiàng)目收入根據(jù)泗縣統(tǒng)計(jì)局及大莊鎮(zhèn)政府統(tǒng)計(jì)站、工商管理所、國稅局、地稅局歷年來提供的各方面統(tǒng)計(jì)數(shù)字，經(jīng)過分析預(yù)測，項(xiàng)目建成后按年最保守估算，賓館收入年400萬元。12． 項(xiàng)目毛利，毛利率按同行利率20%下降2個(gè)點(diǎn)水平預(yù)算，年毛利2160萬元。賓館收入400萬元，按毛利率20%計(jì)算，年毛利80萬元。合計(jì)該項(xiàng)目每年產(chǎn)生毛利潤2240萬元。 成本費(fèi)用估算 總成本費(fèi)用估算項(xiàng)目所需總成本費(fèi)用包括日常管理費(fèi)、職工工資福利、折舊攤銷費(fèi)、維修費(fèi)、水電費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其它費(fèi)用。(1)工人福利：交易中心定員100人，按人均每年工資福利1200 0元，為144萬元。(2)電費(fèi)初步估算為56萬度，49萬元。(3)水費(fèi)按照每天用量1000立方計(jì)算，年36萬元。(4)固定資產(chǎn)折舊無形資產(chǎn)、開辦費(fèi)攤銷：采用直接折舊的方法，殘值采用5％，折舊年限20年，年均折舊額為(15％)5000／20=238萬元；(5)維修費(fèi)：維修內(nèi)容主要為房屋、設(shè)備、道路等，年提取維修費(fèi)50萬元。(7)財(cái)務(wù)費(fèi)用：本項(xiàng)目主要指經(jīng)營期間的利息支出，年均支出5 0萬元。(8)管理費(fèi)用按每年260萬元計(jì)取。(9)其它費(fèi)用年均130萬元。經(jīng)測算，該項(xiàng)目年均總成本費(fèi)用957萬元。 稅金 (1)營業(yè)稅為5％計(jì)算；(2)城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)按營業(yè)稅的5％提?。?(3)教育費(fèi)附加稅按營業(yè)稅的3％提?。唬?）堤圍費(fèi) 按收入萬分之一。(5)所得稅率提取3 3％。經(jīng)估算：營業(yè)稅 2240*5%=112萬元。 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)12．4．1依據(jù)及說明項(xiàng)目建設(shè)期12個(gè)月，經(jīng)營期1 5年，項(xiàng)目計(jì)算期1 7年；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率按15％。 財(cái)務(wù)分析計(jì)算根據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法參數(shù)》中的有關(guān)規(guī)定及有關(guān)財(cái)稅制度進(jìn)行財(cái)務(wù)計(jì)算。年均利潤總額=年經(jīng)營收入一年總成本費(fèi)一營業(yè)稅金及附加=2240—=。年均所得稅：25％=290萬元。年純利潤：=872萬元。回收期：5000247。872=(年)+1年建設(shè)期12．4．3 ．盈虧平衡分析選取計(jì)算期第10年（正常年）進(jìn)行盈虧平衡分析，用生產(chǎn)負(fù)荷表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）%。計(jì)算結(jié)果表明，%，企業(yè)就可保本?？梢娫擁?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。項(xiàng)目盈虧平衡圖見下圖1。 影響項(xiàng)目投資效益的不確定因素（風(fēng)險(xiǎn)因素）主要是營業(yè)收入、經(jīng)營成本和投資三個(gè)因素?？裳芯蜕鲜鰡我蛩夭焕麠l件下，浮動(dòng)10%對項(xiàng)目所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率做了敏感性分析。分析結(jié)果表明，當(dāng)營業(yè)收入向下波動(dòng)11％時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率仍然大于等于8%，這說明項(xiàng)目適應(yīng)各種因素變化的能力是比較強(qiáng)的。項(xiàng)目單因素敏感性分析評價(jià)指標(biāo)見下表： 財(cái)務(wù)敏感性分析表序號項(xiàng) 目基本方案增量營業(yè)收入 10%增量經(jīng)營成本+10%建設(shè)投資+10%1所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）%%%%2較基本方案減少　%%%3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）4靜態(tài)投資回收期（年）5敏感程度　敏感不敏感較敏感由上表對應(yīng)數(shù)據(jù)繪制的財(cái)務(wù)敏感性分析見下圖2。綜上財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，資金投入后回收期短，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。因此，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年新增利潤總額872萬元。%，%。%，（ic=8%）。%，（ic=8%）。上述財(cái)務(wù)指標(biāo)表明，項(xiàng)目稅前、稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目盈利能力可以達(dá)到投資者預(yù)期的收益，且高于類似行業(yè)平均收益水平。第十三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析、 投資籌資風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及宿州市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，經(jīng)測算該該項(xiàng)目總投資5000萬元，其中：；商鋪3622萬元；綜合樓（賓館、酒店、辦公室）340萬元；大棚2000m2，100萬元（鋼結(jié)構(gòu)）；其它（系統(tǒng)建設(shè)、變電站、供水庫、停車場、弱電、綠化、道路、車輛、廁所）。企業(yè)自籌資金3500萬元，申請服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金500萬元。施工單位墊資開發(fā)1000萬元，企業(yè)自籌資金占總投資的90%，截止2009年5月底，該項(xiàng)目已投入資金為2500萬元。 經(jīng)過評估測算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下： 項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤872萬元； 內(nèi)部投資收益率：%； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：按全部投資計(jì)為5000萬元； 動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：； 由以上可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按現(xiàn)行財(cái)務(wù)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。無投資籌資風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目已通過建設(shè)局、規(guī)劃局、環(huán)保局、消防大隊(duì)等各相關(guān)部門審批。 運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn) 公司是通過經(jīng)營市場和服務(wù)市場獲取收益的,市場攤位租金收入受到當(dāng)?shù)卣飪r(jià)管理部門的約束,攤位租金收入增長幅度因而受到限制,對公司的利潤增長有一定的影響。公司主營業(yè)務(wù)收入一部分來源于房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)成本受物價(jià)影響很大,建設(shè)開發(fā)成本中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格也隨著經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)而波動(dòng),從而影響到公司的經(jīng)濟(jì)效益。另外房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè),相對較長的開發(fā)周期和龐大的資金需求,給公司經(jīng)營形成融資風(fēng)險(xiǎn)。目前商品流通領(lǐng)域發(fā)展較快,各地相繼建立起各類商品批發(fā)市場,競爭日趨激烈,在一定程度上會(huì)削弱市場在周邊的影響力。、市場風(fēng)險(xiǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化及其引起的市場購買力的波動(dòng)均會(huì)導(dǎo)致市場成交量的下降,會(huì)影響市場經(jīng)營者的信心,對公司業(yè)務(wù)有間接的影響。、政策風(fēng)險(xiǎn)近年來,國家為增加出口、刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需,對商品批發(fā)市場的建立與發(fā)展給予了充分的支持,在政策上予以相應(yīng)的優(yōu)惠,本公司的成長是與國家政策及地方政府的大力扶持密不可分的,隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化以及商品流通市場的日益完善,國家在發(fā)展市場方面的政策及其導(dǎo)向的變化將對公司長期發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。本公司所擁有的市場群龐大,主要為封閉式室內(nèi)市場及沿街店面,因此可能面臨消防方面的風(fēng)險(xiǎn)。在本公司的市場開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)銷售、酒店服務(wù)與商品貿(mào)易等業(yè)務(wù)中,市場開發(fā)及商品貿(mào)易是本公司的核心業(yè)務(wù),即本公司自創(chuàng)立至今的主業(yè),其余業(yè)務(wù)是圍繞市場業(yè)務(wù)而展開的。本公司在經(jīng)營核心業(yè)務(wù)的同時(shí)涉足了賓館等其他業(yè)務(wù),今后也有可能涉足到其它新的行業(yè),這種多元化的跨行業(yè)經(jīng)營可能會(huì)由于人才結(jié)構(gòu)、管理經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)特長、國家政策調(diào)整等原因帶來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也存在新跨入行業(yè)原有競爭對手遏制的威脅,從而影響到企業(yè)的發(fā)展。 第十四章 社會(huì)效益分析，提高財(cái)政收入項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)營后，市場年成交量將達(dá)到12億元，市場的建設(shè)和配套，使市場成為蘇魯豫皖商品營銷中轉(zhuǎn)站，帶動(dòng)周邊縣市的發(fā)展，成為皖北最大的綜合批發(fā)基地。這將帶動(dòng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)民增收，提高財(cái)政收入具有積極作用。市場的建設(shè)，可以帶動(dòng)近千余戶農(nóng)民從事商業(yè)營銷，使其從過去的糧食生產(chǎn)轉(zhuǎn)移到經(jīng)商上來。同時(shí)，還可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)市場需求，振興地方經(jīng)濟(jì)。一是帶動(dòng)交易運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展。二是帶動(dòng)包裝業(yè)的發(fā)展。三是帶動(dòng)三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時(shí)圍繞市場經(jīng)營，帶動(dòng)住宿、餐飲、娛樂、日用百貨和餐飲服務(wù)業(yè)興旺發(fā)達(dá)。項(xiàng)目建城后，除市場自身的經(jīng)營管理直接吸納就業(yè)人口外，隨著市場信息化水平的提高和檢驗(yàn)、檢測的規(guī)范，一定程序上改善了市場軟硬件環(huán)境，加速了物流的進(jìn)出速度和規(guī)模，必將吸引更多的經(jīng)營戶入住市場，也必將為該市一部分貧困人口的就業(yè)找到出路。相對與其他項(xiàng)目來說，其解決就業(yè)能力大，項(xiàng)目受益人群面寬，對于促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)、構(gòu)建和諧社會(huì)都具有重要意義。，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級項(xiàng)目建設(shè)帶來的現(xiàn)代化的交易手段，要求項(xiàng)目組織者具備較高的技術(shù)管理水平，隨著項(xiàng)目組織者對技術(shù)的逐步消化吸收，經(jīng)營管理水平的提高，必然在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)中起到示范作用，促進(jìn)其他企業(yè)提高經(jīng)營管理水平，采用現(xiàn)代化的技術(shù)手段武裝自己，以適應(yīng)激烈的市場競爭。這將帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)檔次的提升，整體上提升產(chǎn)業(yè)的綜合競爭力，從而實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級。另外，本次改擴(kuò)建方案增加了市場系統(tǒng)建設(shè)內(nèi)容，可有效提高交易效率，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，也為當(dāng)?shù)厥卟斯瞎磥硎袌龅亩ㄎ恢该髁朔较颍磻?yīng)注意高檔、精細(xì)、高附加值蔬菜瓜果的發(fā)展，這對于引導(dǎo)農(nóng)民從粗放型生產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)型生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整具有積極引導(dǎo)作用。（1）農(nóng)民對項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度作為一個(gè)經(jīng)銷商，在沒有市場這個(gè)交易平臺(tái)時(shí)，其生產(chǎn)規(guī)模不能擴(kuò)大，只能保持自給自足的原始生產(chǎn)方式。因此，過多的產(chǎn)品無法實(shí)現(xiàn)便捷的交易，除了自己生活需要外，難以變現(xiàn)，這在一定程度上制約了農(nóng)民收入的提高和生產(chǎn)力的發(fā)展。隨著項(xiàng)目的實(shí)施，批發(fā)市場為其建立了一個(gè)便捷的交易平臺(tái)，生產(chǎn)的產(chǎn)品除生活需要外，可通過交易轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)富，這必將引導(dǎo)其擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，以獲得更多財(cái)富，走上富裕的道路。因此，作為受益群體，農(nóng)民對項(xiàng)目應(yīng)持積極支持的態(tài)度，并且隨著項(xiàng)目的順利實(shí)施，也必將成為項(xiàng)目的積極參與者。（2）經(jīng)營者對項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度經(jīng)營者作為市場運(yùn)營的主體，項(xiàng)目的成敗和他們的利益息息相關(guān)；項(xiàng)目成功，他們將是最大的受益者，項(xiàng)目失敗，他們也必將承擔(dān)最大的損失。因此，作為最大的利益相關(guān)者，為避免損失，獲取最大利益，必然對項(xiàng)目持積極支持的態(tài)度，也必然是積極參與者。就項(xiàng)目本身來說，該項(xiàng)目是泗縣2009年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，項(xiàng)目帶來的收益可直接增加地方的財(cái)政收入。同時(shí)作為管理者，政府擔(dān)負(fù)著促進(jìn)農(nóng)民增收，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重任。因此，作為利益相關(guān)者，積極支持和參與項(xiàng)目是其必然選擇。社會(huì)評價(jià)表明，項(xiàng)目的實(shí)施具有明顯的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，對于增加農(nóng)民收入、提高財(cái)政收入、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、解決城市下崗職工再就業(yè)和農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移、提升當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)營管理水平、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級以及促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極作用。同時(shí)項(xiàng)目利益相關(guān)群體對項(xiàng)目普遍持積極支持和參與的態(tài)度。因此，項(xiàng)目是可行的。 第十五章 結(jié)論與建議 研究結(jié)論泗縣綜合批發(fā)城項(xiàng)目，是符合國家產(chǎn)業(yè)政策的，是非常必要的。通過財(cái)務(wù)評價(jià)，項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年新增利潤總額872萬元。%，%。%，（ic=8%）。%，（ic=8%）。項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是顯著的。 建議項(xiàng)目獲批后，要認(rèn)真組織設(shè)計(jì)院和施工，堅(jiān)持百年大計(jì)質(zhì)量第一，項(xiàng)目要力爭為優(yōu)良工程。對項(xiàng)目的消防設(shè)施要堅(jiān)持“三同時(shí)”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)環(huán)境效益全面進(jìn)步。建議項(xiàng)目建設(shè)單位要認(rèn)真抓好項(xiàng)目前期各項(xiàng)工作，籌備好項(xiàng)目資金。安排、協(xié)調(diào)好企業(yè)的各項(xiàng)建設(shè)，使項(xiàng)目發(fā)揮更大的效益。第十六章 對本報(bào)告內(nèi)容和附屬文件真實(shí)性的免責(zé)聲明我單位對申報(bào)項(xiàng)目的以下材料真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任；泗縣綜合批發(fā)城項(xiàng)目資金申請報(bào)告的內(nèi)容；發(fā)改委對項(xiàng)目的有效證明文件；城市規(guī)劃部門出具的城市規(guī)劃選址意見書；國土資源部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見；環(huán)保部門出具的環(huán)境影響評估文件的審批意見；工程概算表。聯(lián)系人：潘金海聯(lián)系電話：15605570090法人代表簽字：