【正文】 告 28 前，發(fā)達(dá)國家 95％的建材零售通過連鎖超市的渠道，而目前國內(nèi)水平最高的上海這 一比例只有 20％。這類市場而對于投資者的投資空間存在著一定的限制性，一方面來源于各大物業(yè)沒有產(chǎn)權(quán)式銷售的權(quán)利，另一方面則局限于經(jīng)營戶對產(chǎn)權(quán)式銷售的認(rèn)識存在著不足。 項目發(fā)展優(yōu)勢 Strength 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 31 地理位置優(yōu)勢； 臨街面 可以 在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價值 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化 ； 受 行業(yè)及周邊市場 影響明顯，未來升值前景可觀 ； 本項目為填補市場空白的項目，發(fā)展機會和空間較大 ； 項目總體成本不高，從而降低了銷售單價，有利于中小客戶的投資 ； 項目引進(jìn)主力店的營銷策略，將有利于本項目刷新 建機 建材行業(yè)格局，成為市場領(lǐng)袖 。并以可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念，確保為項目以后的經(jīng)營發(fā)展夯實基礎(chǔ)。東鄰浙江省長興縣和安吉 縣，東北與江蘇省溧陽市和宜興市交界。大約日照時間，一月份 小時，七月份 229 小時。廣德開發(fā)區(qū)被評為長三角最具投資價值開發(fā)區(qū)。高質(zhì)量、快速度完成全縣電子政務(wù)工程，在全省縣市區(qū)率先實現(xiàn)辦公自動化，行政效率和服務(wù)水平進(jìn)一步提高。目前開發(fā)區(qū)已成為吸引長三角投資者創(chuàng)業(yè)的腹地。 （ 2） 貫徹適用、安全、衛(wèi)生的原則，建筑的規(guī)劃和設(shè)計應(yīng)符合國家和自治區(qū)當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法律、法規(guī)以及行業(yè)規(guī)范 標(biāo)準(zhǔn)。近幾年來，廣德縣努力改善投資發(fā)展環(huán)境，加大對交通基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)的投入。道路運輸四通八達(dá)，全縣鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路。廣德已經(jīng)編制了全縣旅游總體發(fā)展規(guī)劃，正致力于把廣德建設(shè)成為長三角發(fā)達(dá)地區(qū)旅游休閑的“后花園”。城市建設(shè)日新月異，按照加快建設(shè)現(xiàn)代化中等城市的要求，修訂完善了《廣德縣城市總體規(guī)劃》?？?cè)丝?49 萬人（ 20xx 年），物流暢通，經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件優(yōu)越，廣德縣已成為長三角經(jīng)濟(jì)向內(nèi)地輻射的物流副中心 廠址建設(shè)條件 氣候條件 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 36 廣德縣屬亞熱帶季風(fēng)氣候，干濕冷暖，四季分明，雨量充沛，無霜期長，日照充足。 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 34 營業(yè)方案 根據(jù)項目建設(shè)規(guī)模及相關(guān)實際情況，現(xiàn)對項目中建材市場及建機倉庫進(jìn)行對外租賃銷售。 通過科學(xué)的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達(dá)率，避免不必要浪費的前提下，吸引經(jīng)營商戶前來咨詢，感受現(xiàn)場氛圍，產(chǎn)生入駐本項目的欲望。 在另外一部分消費者眼中，則出現(xiàn)了消費觀念的更新，更希望在建材 城 享受到一站式的服務(wù) 。 應(yīng)于市場的發(fā)展需求，專業(yè)型零售市場 （ 如 建機、 建材、家電、百貨等 ） 將成為投資者的首選對象，而更多的投資者則表示他們選擇投資專業(yè)市場的理由是看中未來發(fā)展趨勢及良好利潤 空間。 建材工業(yè)發(fā)展速度在一段時期內(nèi)將高于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，預(yù)計到“十 二 五”末，僅裝飾建材工業(yè)產(chǎn)值將達(dá)萬億元 ，成為國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點。建材市場在硬件條件普遍達(dá)到一定水準(zhǔn)后，市場的管理模式、經(jīng)營理念、營銷策略成為當(dāng)安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 27 前需要提高的重要軟件條件。市場投資人要針對市場需求的變化，及時調(diào)整好經(jīng)營定位。這些都是完善建材 市場功能的必要條件，是建材市場可持續(xù)發(fā)展的必然要素，也是客觀時代發(fā)展需求的推動。由于缺乏知名品牌，目前我國建材產(chǎn)品在市場上面臨著雙重夾擊。攤位制存在的幾大弊端包括：第一，經(jīng)營與管理相分離，沒有強有力的質(zhì)量與服務(wù)監(jiān)督制約機制，很難保障商品質(zhì)量，致使價格欺騙、劣質(zhì)服務(wù)成為痼疾。根據(jù)建材行業(yè)“十 二 五”結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)，我國將鼓勵支持建材行業(yè)的大企業(yè)集團(tuán)發(fā)展，提高產(chǎn)業(yè)集中度；大力發(fā)展新型干法水泥等先進(jìn)工藝和玻璃深加工業(yè)務(wù)，淘汰落后產(chǎn)能工藝。建材行業(yè)作為高耗能行業(yè)，其過熱和不平衡發(fā)展，加大了節(jié)能減排任務(wù)實現(xiàn)的難 度。 另外隨著 國內(nèi)宏觀調(diào)控有效的實施，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都表明通脹已有下滑的趨勢，并將導(dǎo)致國內(nèi)電價、油價等走低，屆時信貸放松將成為順理成章之舉。目前，如德國的邊寧荷夫、阿曼(AMMANN)、日本的日工 (NIKKO)和英國的 GENCOR(原 ACP 公司 )等公司都已在中國設(shè)立了辦事處。 分產(chǎn)品看，全年生鐵產(chǎn)量為 萬噸，較上年增長 %，為歷 史最高生鐵年產(chǎn)量。 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 19 表 31 20xx 年 1～ 11 工程機械銷售收入與主要產(chǎn)品銷量增長表 工程機械內(nèi)由于市場需求不同．增長情況有明顯差異：鏟運機械(含推土機、裝載機 平地機 )工業(yè)車輛仍為負(fù)增長。總之，自改革開放至今，中國的建筑機械行業(yè)成績很大。經(jīng)過轉(zhuǎn)制，設(shè)計水平和制造水平有了明顯提升，不僅保住了我國 自己的市場，而且也使我們走出國門占領(lǐng)國際市場，變成了現(xiàn)實。最主要的原因仍然是品種和性能問題。全國有 300 多個生產(chǎn)廠家中，取得生產(chǎn)許可證的就有 230 多家，年產(chǎn)量已經(jīng)超過 1 萬臺，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)極端不合理，上萬臺的產(chǎn)品型號不超過 30 種，且絕大多數(shù)大同小異。鋼筋網(wǎng)片是典型的建筑鋼筋部 品，與捆扎鋼筋相比具有質(zhì)量好、節(jié)約鋼材、施工速度快等特點。同時，對利用粉煤灰等工業(yè)廢料生產(chǎn)砌塊的廠家，實行減免所得稅的鼓勵政策，促使砌塊生產(chǎn)加速發(fā)展。 該項目能夠為社會做出一定貢獻(xiàn)，促進(jìn) 廣德縣 社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是建設(shè)本項目重點之一?，F(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是與社會發(fā)展階段水平相適應(yīng)的。通過聯(lián)合規(guī)劃與運營 ，形成高度整合的供應(yīng)鏈體系改善各自為政發(fā)展的阻力。屬于國家鼓勵類，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。中國聯(lián)想弘毅以 6000 萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔 建材 產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。 渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 9 雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識的增強以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過了。洋建材超市背后大都是有著雄厚實力和良好信譽的大型跨國集團(tuán)，所經(jīng)營的產(chǎn)品在質(zhì)量和科技含量上都具有相當(dāng)?shù)母偁幜Α? 表 12 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序 號 項 目 單 位 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 備 注 1 占地面積 畝 200 2 建筑面積 m2 183000 建機倉庫 m2 建材市場 m2 物流配套服務(wù)用房 m2 物業(yè)辦公用房 m2 3 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 項目總投資 萬元 其中：規(guī)模總投資 萬元 建設(shè)投資 萬元 流動資金 萬元 年均營業(yè)（銷售）收入 萬元 年均補貼收入和其他收入 萬元 年均營業(yè)稅金及附加 萬元 項目管理費 萬元 年均總成本費用 萬元 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 7 其中：折舊 萬元 年均利潤總額 萬元 年均所得稅 萬元 年均凈利潤 萬元 4 評價指標(biāo) 項目財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 所得稅前 項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=10%） 萬元 所得稅前 項目投資回收期 年 所得稅前（含建設(shè)期 2年） 項目財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 所得稅后 項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=10%） 萬元 所得稅后 項目投資回收期 年 所得稅后（含建設(shè)期 2年） 建議 項目的實施涉 及到 機械 、 物流 、市場銷售等諸多方面，建議在 項目 的實施過程中抓好以下幾個方面： （ 1） 創(chuàng)新 建機建材市場 經(jīng)營模式 ， 不斷完善經(jīng)營機制，使之符合 廣德縣 發(fā)展及產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的 需要 。 （ 5） 20xx 年 8 月開始對購入設(shè)備進(jìn)行安裝。 項目建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 （ 1） 建設(shè)規(guī)模 項目場地 占地 200 畝 ， 建設(shè) 及建筑機械、建材產(chǎn)品和相關(guān)配套服務(wù)功能為一體的商品市場 。研究范圍包括： （ 1） 項目建設(shè)的背景和必要性 （ 2） 產(chǎn)品市場分析 （ 3） 項目建設(shè)生產(chǎn)規(guī)模和產(chǎn)品方案 （ 4） 工藝技術(shù)方案和原輔材料供應(yīng) （ 5） 工程建設(shè)方案 （ 6） 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能 （ 7） 投資估算和資金籌措 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 3 （ 8） 財務(wù)分析與評價 編制原則 堅持客觀、公正、科學(xué)、可靠的原則和實事求是的工作態(tài)度，力求做到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、重點突出、結(jié)論科學(xué)。 （ 2） 20xx 年 5 月底以前完成設(shè)計、施工計劃及審批工作。 對 勞動人員 人均純收入增長的貢獻(xiàn)率 提高明顯 ， 加工企業(yè) 和核心基地 直接 安排 本地人員 就業(yè) 100人， 福利工資共計 萬元 。硬件上：壯大發(fā)展規(guī)模、豐富營銷品種、配套服務(wù)設(shè)施、布局連鎖網(wǎng)絡(luò)、整合細(xì)化分流、提升實力水平；軟件上：整合人力資源、提升服務(wù)質(zhì)量、實施強勢舉措、蓄勢厚積薄發(fā)。木材、鋼材、五金等原材料的價格上漲，一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。全球最大建材超市家得寶出資近 1 億美元借家世界之殼進(jìn)入中國市場。 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 10 跨界招募專業(yè)人才 建機 建材業(yè)其實是競爭仍不太充分的行業(yè)。本項目的投資將集中 廣德縣建機建材專業(yè)的優(yōu)勢要素，力爭成為具有一定影響力的建機 建材市場的交易和倉儲的集散中心、信息服務(wù)中心。促進(jìn) 宣城 市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的進(jìn)程。有效解決目前 廣德建機建材市場 在商業(yè)化模式下運營成本的壓力，提高經(jīng)濟(jì)危機對 建機 建材市場需求萎縮的抵抗力。 一、我國建筑機械產(chǎn)品的生產(chǎn)情況 一、混凝土制品機械 。美國、德國、日本等國家應(yīng)用十分普遍。國家科技攻關(guān)項安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 16 目 型砂漿泵，可以完成砂漿的輸送、噴涂作業(yè)，也可用于各種漿狀材料的水平和垂直運輸，噴涂效果好，粘著牢固、效率高，尤其適合于護(hù)坡、碼頭回填、石料的灌漿等施工。因此，對于建筑機械行業(yè)來說，也要具有開拓精神，要敢于冒風(fēng)險，去嘗試，去研發(fā)。自主開發(fā)、創(chuàng)新不是簡單的模仿別人的產(chǎn)品，而是必須要開發(fā)具有自主知識產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品。所以，二次開發(fā)重點要解決適用性問題。國務(wù)院確定的進(jìn)一步擴大內(nèi)需。主要是受出口的影響， 4 萬億的擴大內(nèi)需還是起到了積極的作用。 在近日召開的 BAUMACHINA20xx(上海寶馬展 )暨第四屆中國國際工程機械博覽會上，業(yè)界談?wù)撟疃嗟氖菄页雠_擴大內(nèi)需的十項措施，總投資 4 萬億元成為談?wù)摰慕裹c。寬松的貨幣政策將刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由于金融危機不斷深入，實體經(jīng)濟(jì)的問題亦不斷顯現(xiàn)，致使現(xiàn)階段我國以及周邊國家都已進(jìn)入降息周期。水泥新型干法工藝比 例可望達(dá)到 56%，浮法玻璃比例達(dá)到 85%。 未來幾年，我國建材工業(yè)發(fā)展速度可能略高于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，但是與世界發(fā)達(dá)國家相比，中國建材工業(yè)總體水平還比較落后，高檔產(chǎn)品需要進(jìn)口。其積極影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 第一，能夠加快落后產(chǎn)能的退出，降低由落后生產(chǎn)工藝產(chǎn)生的較新型干法工藝更高的能耗； 第二，促進(jìn)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善供求關(guān)系； 第三，推進(jìn)行業(yè)并購重組，進(jìn)而提高行業(yè)集中度，并促進(jìn)行業(yè)競爭模式由低價無序競爭轉(zhuǎn)向增強區(qū)域控制力的競爭； 第四，通過建設(shè)余熱發(fā)電、循環(huán)經(jīng)濟(jì)等項目，在降低行業(yè)自身成本的同時，產(chǎn)生較好的社會效益。 第三，缺少具有相當(dāng)知名度的品牌。推銷商品的時候把商品或服務(wù)說得天花亂墜，一旦貨物出手，商家自己就變成了“上帝”。做大規(guī)模，一靠實力，二靠聯(lián)合。目前，在我國建材流通領(lǐng)域已經(jīng)出現(xiàn)了一批有能力的策劃人和經(jīng)理人。事實上，現(xiàn)在已有一些具有一定實力的建材市場，開始了超大范圍的擴張，特別是硬件設(shè)施的檔次提升相當(dāng)快。預(yù)計未來 3 至 5 年，上海、北京、廣州等中心城市，建材連鎖店的銷售額將占到 50％至 80％。 建機 建材 城 消費觀念與消費 文化 安徽省廣德縣富通國際建機建材城項目 可行性研究報告 29 自主選擇消費者主導(dǎo)下的市場模式：一邊是現(xiàn)代化建材超市，一邊是傳統(tǒng) 建機 建材市場；一邊是先進(jìn)零售業(yè)態(tài)，一邊是的批發(fā)模式。 項目發(fā)展劣勢 Threat 項目所在地街區(qū)面貌有待改善； 人流量有限； 商業(yè)氣氛尚不濃厚 ； 部分經(jīng)營戶和市民對本項目地段抱懷疑態(tài) ； 增加了項目宣傳推廣難度 ； 推廣、招商難度加大； 推廣、招商費用增加 ； 地塊規(guī)模有限 ； 市場