【導(dǎo)讀】實施舊村改造建設(shè)商貿(mào)物流城項目可行性研究報告。蒼山縣商貿(mào)物流城項目可行性研究報告

　　

【正文】 急救消防設(shè)施 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 42 品牌建材家居展示交易和綜合信息服務(wù)中心區(qū)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處 配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災(zāi)。 消防水量 室外消火栓用水量： 20L/S 室內(nèi)消火栓用水量： 10L/S 自動噴水滅火用水量： 20L/S 本工程消防總用水量： 50L/S 通風(fēng)空調(diào) 根據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》及國家和地區(qū)的有關(guān)規(guī)定， 設(shè)置適當(dāng)?shù)牟膳?、通風(fēng)、空調(diào)及防排煙設(shè)施。為庫房內(nèi)能達到勞保要求，封閉庫房需設(shè)置通風(fēng)裝置。 節(jié)能措施 A 庫房內(nèi)無采暖情況下采取節(jié)能設(shè)計，增加采光面積或采用屋面采光板可節(jié)約照明能源。 B 衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。 C 選用低損耗高效變壓器，合理選擇 變壓器電容，使變壓器在經(jīng)濟方式下運行。 D 選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進行無功補償，減少蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 43 無功損耗。 第 七 章 項目環(huán)境保護與勞動保護 主要污染源狀況 本項目主要污染源狀況為生活廢水和雨水，經(jīng)化糞池厭氧處理后排入城市污水管網(wǎng)。 污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn) 處理后的廢水排放，執(zhí)行《 蒼山縣 水污染物排入標(biāo)準(zhǔn)》中的規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。 勞動安全保護 建設(shè)施工中嚴(yán)格執(zhí)行勞動部門頒發(fā)的 《 蒼山縣 勞動保護監(jiān)察條例》 及各級政府部門的法規(guī) ， 制定嚴(yán)格的操作規(guī)程。 建筑 節(jié)能 本項目將嚴(yán)格實施節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，依照《公共建筑節(jié)能 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的要求進行施工建設(shè)，建筑節(jié)能的基本技術(shù)要求高于標(biāo)準(zhǔn)。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 44 環(huán)境綠化 建筑平面布置充分利用現(xiàn)有的空地進行綠化，種植花草樹木、草坪、綠籬。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調(diào)節(jié)氣溫、改善勞動條件、保護和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場內(nèi)車輛及場外道路灰塵對庫區(qū)環(huán)境的污染，使庫區(qū)綠化率達到 30%以上，綠化效果達到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標(biāo)準(zhǔn)。 安全衛(wèi)生 確保本項目在運營后，人員在工作崗位上安全和健康不受傷害。因本項目無崗位有害物質(zhì)存在，故本報告只考慮安全防護設(shè)施。 倉庫內(nèi)勞動安全防 護重點是防火、防盜、防物品從高架上脫落砸傷等。庫外勞動安全防護以商品運輸中的交通安全為重點。 職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)計中采取的主要防范措施： A 本項目按照國家規(guī)定的倉儲建設(shè)項目安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)規(guī)范進行設(shè)計，分析各種危害因素，選用可靠安全的設(shè)備。 B 庫房內(nèi)安裝通風(fēng)設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。 C 庫房內(nèi)地面采用無積水設(shè)計，防止地滑。 D 建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實警衛(wèi)、值班制度。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 45 第 八 章 項目實施進度安排 本項目計劃在 3 年左右的時間建成。 具體實施進度見下表 ： 20xx年 6 月 9 月 完成規(guī)劃設(shè)計、規(guī)劃局批復(fù) 20xx年 9 月 10 月 項目 立項、落實資金 20xx年 10月 11 月 項目評估、論證 20xx 年 11月 — 20xx 年 2 月 危房拆遷、項目報建、征用土地 20xx 年 3 月 — 20xx 年 6 月 完成土建、安裝工程 20xx年 6 月 7 月 工程竣工驗收 20xx年 8 月 9 月 開業(yè)、入住 建設(shè)進度計劃如下 表 81： 表 81 項目實施進度表 年份 20xx 20xx20xx 20xx 月份 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 完成規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃局批復(fù) 項目立項 、 落實資金 項目評估、論證 危房拆遷、項目報建、征用土地 完成土建 安裝工程 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 46 工程竣工驗收 開業(yè)入住 本項目建議書 20xx 年 6 月批復(fù)， 7 月開始建筑方案設(shè)計， 9月進行綜合管網(wǎng)設(shè)計， 10 月作施工圖設(shè)計， 12 月報建，領(lǐng)取開工許可證， 20xx 年 3 月 工程開工。 20xx 年 10 月 開始預(yù)售。 20xx年 4 月 主體工程供水。 20xx 年 5 月 單項工程驗收。 20xx 年 6 月分項工程驗收。 20xx 年 9 月 正式入住。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 47 第 九 章 投資估算與資金籌措 投資 估算 總投資造價見下 表 91： 單位：萬元 序號 項目 開發(fā)產(chǎn)品成本 （總投資） 計算說明 1 開發(fā)建設(shè) 115312 土地費用 11000 土地評估 建安工程費 71765 1300 元 /m2 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 11774 200 元 /m2 前期工程費 1890 前 13 項和的 2% 其他費用 1418 前 13 項和的 % 不可預(yù)見費 1418 前 14 項和的 % 開發(fā)間接費 用 945 前 13 項和的 1% 管理費用 964 前 14 項和的 1% 銷售費用 1648 213000m2 3000 元/m2 的 1% 開發(fā)期間稅費 9890 213000m2 3000 元/m2 的 6% 財務(wù)費用 300 2 經(jīng)營資金 2300 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 48 3 項目總投資 53375 開發(fā)產(chǎn)品成本 115312 資金籌措 本項目預(yù)計資金需求為 115312 萬元， 申請國家、省、市、縣政策資金； 投資商投 資聯(lián)合開發(fā)； 公司自籌解決 ； 共計分兩批次投入，首批投入 26500 萬元，第二批投入其余資金，全部資金于項目建設(shè)期內(nèi)投入，若有資金不足情況則由首期的銷售所得補齊。 效益分析 本項目建設(shè)面積 588720 平方米，商業(yè)物流 440220 平方米，單價 4000 元；住宅及停車位 169700 平方米，單價 2700 元，預(yù)計銷售額為 221907 萬元。 分析結(jié)論 本項目總投資成本約 115312 萬元，總收入約 221907 萬元，稅前利潤約 106595 萬元，稅后利潤約 96705 萬 元。 以上指標(biāo)顯示，本項目具有良好的經(jīng)濟效益和 社會效益，又由于本項目含報酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽，所以本項目的抗風(fēng)險能力較強。 可見本項目開發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報豐厚，投資價值十分誘人，項目的社會效益和經(jīng)濟效益比較好，是一個值得投資的好項目。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 49 由于本項目的投資回報收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險能力強，完全可以充分利用經(jīng)濟效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進度，以獲取更高的投資回報。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 50 第 十 章 項目組織及運營 本項目 建設(shè)與經(jīng)營管理的總體目標(biāo)是積極采用先進的管理技術(shù) ，加快建立多層次、多元化、符合市場經(jīng)濟規(guī)律 ,與國際通行規(guī)則接軌 ,物暢其流、快捷準(zhǔn)時、經(jīng)濟合理、用戶滿意的商貿(mào)物流城。 項目的管理系統(tǒng) 項目完工后，公司將按項目需求安排管理人員 30 人，市場人員人、司機、技術(shù)及服務(wù)人員 90 人，共 120 人。 為保證商貿(mào)物流中心正常運轉(zhuǎn)，一般行政管理人員實行一班制，一般服務(wù)人員將實行兩班運轉(zhuǎn)制，保衛(wèi)實行三班運轉(zhuǎn)制。 綜合信息服務(wù)中心實行 24 小時值班制，實現(xiàn)實時處理相關(guān)業(yè)務(wù)信息，以保證達到服務(wù)集成化、運輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學(xué)化、操作標(biāo)準(zhǔn)化、作業(yè)機械化、業(yè)務(wù)規(guī)?；凸芾黼娔X化。因此，公司發(fā)展需要的是復(fù)合型、高層次的管理人才和技術(shù)人才。人員培訓(xùn)是公司核心競爭力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長足發(fā)展的重要保證。 本項目所配備的人員，必須經(jīng)培訓(xùn)并考核合格后方能上崗。人員培訓(xùn)要制定具體實施計劃，指定專人負(fù)責(zé)組織落實，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進行。人員的培訓(xùn)和考核擬在本項目試運營前完成。 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 51 項目實施方案 通過與政府相關(guān)部門進行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項目招商建立基礎(chǔ)條件。 為適應(yīng)專業(yè)市場發(fā)展的需要，項目的建設(shè)遵循“高起點、高 標(biāo)準(zhǔn)”的原 則，力求創(chuàng)立現(xiàn)代專業(yè)市場集聚高地。 擬與中國蔬菜產(chǎn)業(yè)協(xié)會進行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵政策，為項目管理和運營人才的引進創(chuàng)造良好的條件。 堅持“信譽和服務(wù)第一”宗旨，通過嚴(yán)格的規(guī)范選擇入園企業(yè)，力求樹立“優(yōu)質(zhì)、獨特、忠誠”的專業(yè)市場服務(wù)品牌。 圖：組織架構(gòu)圖 行政管理 人力資源管理 會計核算 財務(wù)審計 前期策劃 營銷手續(xù)、客戶服務(wù) 工程管理 設(shè)計規(guī)劃 計劃管理 合同管理及物業(yè) 工程造價管理 開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo) 綜 合 部 財 審 部 營 銷 部 施 工 部 經(jīng) 營 部 運營部 股東 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 52 第 十 一 章 風(fēng)險分析及對策 市場風(fēng)險分析 項目預(yù)計的未來經(jīng)營銷售狀況是基于目前 蒼山縣 房地產(chǎn)供求態(tài)勢，及該類樓盤的市場需求情況而作出的預(yù)測，同時 考慮到了一定程度的市場不確定性變化。如果未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不可抗力因素，使消費者的購房需求、購房心理和購買能力發(fā)生重大變 化，導(dǎo)致項目的銷售受到嚴(yán)重阻礙，將直接影響項目的收入 。 因此，項目開發(fā)商將在保證工程質(zhì)量的同時采取各種有效的促銷手段以盡快回收資金，消除未來市場不確定因素對項目收入的影響 經(jīng)營管理風(fēng)險分析 建設(shè)工期的影響： 項目計算開工時間為 20xx 年 9 月，建設(shè)期為 2 年，如工程不能按時開工和按期竣工投入使用將影響到項目的銷售。因此，項目開發(fā)商在建設(shè)期間將及時作好開工準(zhǔn)備，合理安排工程進度，以保證本項 目的順利實施。 敏感性分析 根據(jù)下表可以判斷： 本項目的銷售收入變化對內(nèi)部收益率的蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 53 影響較大，這說明房產(chǎn)價格是影響經(jīng)濟效益的最敏感因素。當(dāng)銷售收入降低 10%時，項目內(nèi)部收益率為 %，接近基準(zhǔn)收益率。 表 101 不確定性因素變化影響表 變化因素 10% 5% 0 +5% +10% 銷售收入 經(jīng)營成本 經(jīng)營成本 銷售收入 15 10 5 +5 +10 +15 內(nèi)部收益率 幅動系數(shù) 蒼山縣商貿(mào)物流城 項目 可行性研究報告 54 第 十 二 章 社會效益分析 本項目的開發(fā)建設(shè)，契合 蒼山縣 城市發(fā)展規(guī)劃，為城市小戶型建設(shè)起到了積極的帶動作用。通過部分舊城區(qū)改造， 節(jié)約建設(shè)用地 400 多畝 ， 為美化城市作出了貢獻， 能夠使項目有著極大的社會美譽度。本項目的園林規(guī)劃別樹一幟，并依照環(huán)保、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將建成 蒼山縣 綠色節(jié)能小區(qū)，為 蒼山縣 的小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)樹立標(biāo)桿。 從而形成了項目建設(shè)與地方規(guī)劃、地方經(jīng)濟互相依存、互相促進、互相增益、同步發(fā)展的新局面。 商貿(mào) 物流 城項目實施以后，周邊地區(qū)迅速向大市場聚攏。 萬人的市場人氣流量， 140 萬 人口大 縣 條件為市場注入嶄新的活力。全新的市場管理、產(chǎn)生高效的市場經(jīng)濟 ， 實現(xiàn)年銷售額產(chǎn)值過 100 億、利稅 13 億 。 與此同時，地域的優(yōu)勢迅速提升，物流、農(nóng)貿(mào)以及其它市場的功能進一步發(fā)揮。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生的變化，城鎮(zhèn)水平大大改善，社會效益 36 億 。 項目的建設(shè)將 極大地提升了商貿(mào) 物流城 專業(yè)市場的地位。從主體上改善了地區(qū)投資環(huán)境。從側(cè)面上改變了 蒼山 城市形象。匯聚強大的專業(yè)化