【導讀】偉貨幣出資1800萬元。詢有限公司編制本項目可行性研究報告的委托書；山東宗匯工程咨詢有限公司在接受委托后，即組成項目組，需求和企業(yè)自身發(fā)展，決定進行**陽光海岸小鎮(zhèn)建設。米；車庫建筑面積16908平方米，附屬建筑面積243平方米。本項目規(guī)劃總戶數(shù)940戶，居住人口3290人，車庫900個。本項目住宅樓為多層建筑。之外基本無其他污染物排放。本項目承辦單位在施工期及運營期。采取相應的治理措施后，可滿足相應的國家排放標準和質量標準，經(jīng)測算，本項目總投資估算為。本項目銷售收入。比例，是目前我國房地產(chǎn)發(fā)展政策的主要內容之一。方人民生活水平的重要指標。雖然政府計劃在2020年使人均使用面積提高到18平方米（居

　　

【正文】 網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 家用電負荷 )，其表達式如下： PM=Ped Sη 式中 PM—— 實際最大負荷， kW Ped—— 單位面積計算負荷， W/m2 S—— 小區(qū)總面積， m2 η —— 同時系數(shù)， Ped 取山東省標準 50W/m2，項目住宅總建筑面積 82736m2，同時系數(shù)取 ，則計算得實際最大用電負荷為： PM=50 82736/1000 ＝ b．公建用電負荷 采用負荷密度法，按 110W/m2計。項目公建建筑面積為 243m2，取同時系數(shù) ，則公建用電負荷為 243 110 ＝ ②用電量計算 住宅小區(qū)負荷中占比重較大的是照明及家用電負荷，照明及家用電負荷出現(xiàn)最大值的時段為 每天 19： 00～ 22： 00，因而在計算小區(qū)的最大負荷時就以 19： 00～ 22： 00 時段的照明及家用電負荷為基礎。由以上計算可知，本項目居住最大用電負荷為，計算用電量為： Q1＝ 3 小時 365 天＝ 萬 公建用電按每天 10小時計，用電量為 Q2＝ 10小時 365天＝ 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 由以上計算結果可知，項目年總用電量為： Q＝ Q1+Q2 =+＝ 。 ③用電折標煤量 項目年總用電量為 ，折標煤 噸。 注：電力折標煤系數(shù)來源于 《綜合能耗計算通則 》，采用當量值 。 （ 3） 天然氣 本項目住宅居民廚房用氣采用天然氣，由市政天然氣管網(wǎng)供給，根據(jù)煙臺地區(qū)人均天然氣用量統(tǒng)計數(shù)據(jù)，居民生活用氣耗熱指標為 2930MJ/人年（ 70 萬大卡 /人年），天然氣低熱值按，則人均用氣標準為 m3/人年。項目規(guī)劃居住人數(shù)為 3290人，經(jīng)核算項目天然氣年用量為 萬 m3，折標煤 。具體用量表詳見下表表 72 注：天然 氣折標煤系數(shù)來源于《中國能源統(tǒng)計年鑒》，采用等價值 。 表 72 天然氣用量統(tǒng)計表 用氣位置 用氣標準 用氣人數(shù) 用氣量 日用量（ m3/d） 年用量（ m3/a） 規(guī)劃總人口 年 3290 人 （ 4）采暖 本項目采暖采用集中供熱方式，采暖范圍為住宅及其他附屬建筑，采暖室內設計溫度按 20℃計算，綜合采暖規(guī)劃熱指標取31W/m2（已含 3%管網(wǎng)熱損失），項目總供熱面積 82979 ㎡ ，則項目熱負荷為 105W。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 按照供熱 111 天，每日按供暖 24小時計，則年總耗能為： 105W 24 111 注： 1W＝ 標準煤低位發(fā)熱量為 7000千卡 /kg。 項目的綜合能耗指標 綜合能耗 本工程主要耗能工質有：水、電、天然氣、采暖用熱四類。各種實物能源年耗量如下： 自來水： 電： 天然氣： m3 采暖用熱： （折標煤） 本工程年耗能源的實物量、熱值 、折標煤系數(shù)和折標煤量見下表 73： 表 73 項目能耗指標分析表 序號 主要能源和耗能 工質名稱 計量單位 年耗量 實物單位 折標煤系數(shù) 實物量 年耗量折標煤量（ T） 1 自來水 萬 m3 31 2 電 萬 Kwh 3 天然氣 萬 m3 4 采暖用熱 噸 合計 單位建筑能耗指標 （ 1）單位建筑耗標煤量： 標煤 /99887平方米＝ /平方米 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) （ 2）單位建筑耗電量 /99887平方米＝ 度 /平方米。 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 總體規(guī)劃節(jié)能 （ 1）良好的朝向 大部分住宅為南北向或接近南北向。 （ 2）適宜的間距 最小間距滿足消防要求。 （ 3）綠化系統(tǒng) 小區(qū)設置分級綠化，從社區(qū)中心綠化到宅前綠化，提高了綠地率和綠化率，可起到遮陽、降溫、導風的作用，對節(jié)能有利。 建筑節(jié)能 建筑能耗一般是指建筑物使用過程中的能耗，主要包括建筑采暖、熱水供應、電氣、炊事等方面的能耗 。本項目采用的降低建筑能耗的主要措施有： （ 1）利用建筑物本身節(jié)能的方式，大部分樓宇采取南北朝向。在設計上，注重自然光及自然通風，使大部分房間保持很好的采光性及通風性。 （ 2）體形系數(shù) 建筑外形較為規(guī)則。體形系數(shù)小于規(guī)范要求。 （ 3）外墻 外墻面采用外保溫，傳熱系數(shù)不大于 ℃。 （ 4）門窗 房間門窗面積盡量控制在規(guī)范要求的范圍內，且選用密閉性 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 能高的門窗，滿足國家規(guī)范對窗戶密閉性的要求級別。傳熱系數(shù)不大于 W/m2℃。 （ 5）屋頂 屋面設隔熱保溫系統(tǒng)，傳熱系數(shù)不大于 W/m2℃。屋面的保溫層應選用容重小、導熱系數(shù)低、吸水率低的材料。采用倒置式屋面和屋面綠化來降低建筑的能耗，采用 蓄水屋面， 大量消耗曬到屋面的太陽輻射熱，從而有效地減弱了屋面的傳熱量和降低屋面溫度，是一種較好的隔熱措施，是改善屋面熱工性能的有效途徑。 （ 6）樓板 對于有架空層樓板下部采用保溫材料外包。 （ 7）電氣 主要耗電點為居民生活用電和道路照明用電，電線均采用銅電纜，不采用鋁膠線架空的方案，以減少線路損耗；燈具采用高效熒光燈類產(chǎn)品、高強度氣體放電燈及電子鎮(zhèn)流器；樓梯采用聲控開關及室外路燈用光控和時控雙向控制。 （ 8）設計時對采暖供熱系統(tǒng)進行水力平衡計算，確保各環(huán)路水量符合設計要求，戶外采暖管道采取保溫措施，供熱系統(tǒng)采用溫控和分戶熱表計量方式。 本項目采取的節(jié)能措施，均按國家及行業(yè)相關標準與規(guī)范的要求實行，能達到國家及行業(yè)規(guī)定的節(jié)能效果，所以節(jié)能措施是現(xiàn)實可行的。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 第八章 環(huán)境保護 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 地理位置 **，位于山東半島最北端，渤海、黃海在此浩蕩交匯，與遼東半島、日韓隔海相望，全市總面積 1129 平方公里，海岸線 60公里，人口 45萬。 氣候條件 **地處中緯度，屬暖溫帶季風區(qū) 大陸性氣候，年平均氣溫℃ ，年平均日最高氣溫 ℃ ，年平均日最低氣溫－ ℃ ，極端最高氣溫 ℃ ，極端最低氣溫－ ℃ ，年平均降水量664mm，年平均日照量 2826 小時，無霜期平均 206 天，相對濕度65%，年均風速 /秒，無洪水，不受臺風影響。 地質條件 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) **市位于膠東半島北部突出部分，地處渤海、黃海之濱，其地勢南高北低，屬山前沖洪積、丘陵剝蝕平地為主的地帶，平均海拔高度在 15－ 25m 之間，市內的主要地層結構為強風化玄武巖層，持力層的容許承載力一般為 300Kpa。淺基礎適用于城 區(qū)的絕大部分地區(qū)，其持力層或土或巖石。樁基礎主要用于海濱一帶，一般樁徑為Φ 400－Φ 600，樁深 8－ 15m，單樁承載力一般可達 500－ 1000Kpa。根據(jù)水質分析報告和水土污染分析結果，地下水對混凝土無侵蝕性，水土無污染?？傮w而言，城區(qū)承載力相對較高，在工程建設上有著工期短，經(jīng)濟效益好的特點。 水文條件 **市地處膠東半島北部，瀕臨黃、渤海。境內分布黃水河、平暢河、戰(zhàn)山河、平山河等主要河流，市域內地下水資源較為豐富，水質較好。雨季防汛排澇暢通。 大氣與水質 **市區(qū)內大氣質量為二級，大氣環(huán)境 良好。地表水、地下水水質均符合相應功能區(qū)標準。 污染控制 **市區(qū)內環(huán)境噪聲屬 3 類區(qū)，空氣質量屬Ⅱ類區(qū)。地表水在平山河、龍山河、平暢河上游屬Ⅲ類區(qū)，平山河下游屬Ⅳ類區(qū)。大氣污染物排放執(zhí)行《大氣污染物綜合排放標準》 GB16297－ 1996二級和《鍋爐大氣污染物排放標準》 GWPB－ 1999 二類區(qū)標準；噪聲排放執(zhí)行《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準》 GB12348－ 90Ⅲ類標準；污水排放執(zhí)行《污水綜合排放標準》 GB8978－ 1996 標準，在市政管 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 網(wǎng)范圍內污水能進入城市污水處理廠的企業(yè)執(zhí)行三級標準，在市政管網(wǎng)范圍外污水執(zhí)行 一級標準。 環(huán)境污染分析及治理措施 主要污染源與污染物 本項目施工期間產(chǎn)生的污染主要有施工機械產(chǎn)生的噪聲、揚塵、固體廢棄物等。施工期對環(huán)境污染隨施工期結束而消失。 本項目運營期主要可能的污染源有住宅排放的生活污水、廚房油煙、停車場汽車尾氣和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放。因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。 （ 1）項目施工期間環(huán)境污染因素分析 ① 施工過程中各種施工機械的作業(yè)處、砂石料的運送及存放物料的堆場等造成的揚塵污染； ② 施工期 間產(chǎn)生的生活垃圾和生產(chǎn)固體廢棄物對環(huán)境的影響； ③ 各種機械施工作業(yè)產(chǎn)生的噪聲污染。 （ 2）項目運營期間環(huán)境污染因素分析 住宅區(qū)建設主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生，避免對周圍環(huán)境產(chǎn)生不良影響，對上述污染源必經(jīng)采取適當?shù)闹卫泶胧? 環(huán)保治理措施 （ 1）項目施工期環(huán)保治理措施 本項目施工過程中，機械設備噪聲及施工中粉塵對周圍人群和環(huán)境會造成污染。因此施工中對產(chǎn)生噪聲較大的機械設備需要隔聲裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。施工過程中產(chǎn)生的固體廢棄 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 物要進 行分類堆放，充分利用其中可再利用部分，其他可以納入生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門及時清運并統(tǒng)一處理。 （ 2）項目運營期環(huán)保治理措施 本項目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小。其主要防治措施如下： ①生活污水治理 本項目采用化糞池對生活污水進行處理，達標后直接排入污水干管。 ②廢氣治理 本項目在廚房采取設置出屋頂?shù)拇怪迸欧艧煔獾溃⒓訌姺乐篃煔饣亓骱痛疅煹拇胧?，盡可能不在外墻或窗戶上開洞設置排油煙裝置。以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 車庫設有汽車尾氣排煙設施，排風量按 6 次 /h 換氣計算，送風量按 5 次 /h 換氣計算， 晚上送、排風量均減半，排煙口設在屋頂。 ③ 生活垃圾治理 本項目所產(chǎn)生的固體廢棄物主要來自生活垃圾，垃圾處理采用集中式垃圾中轉站，組織專職衛(wèi)生保潔人員；住宅區(qū)垃圾收集采用流動環(huán)衛(wèi)車定點、定時、分類統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理廠。 ④噪聲污染治理 本工程的主要噪聲源為制冷機組、各種水泵、風機及空調器等。為了減少這些設備噪聲對環(huán)境的污染，設計中在設備選型上盡量選用低噪聲音型。為了減少對環(huán)境的污染，設備均設置在封 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 閉地單獨房間內，其墻面進行一定的吸噪處 理，使噪聲降到規(guī)范允許的范圍內。 綠化 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護環(huán)境方面也有特殊的作用。 綠化應本著點、線、面相結合的原則，充分發(fā)揮綠地的防護、活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保住宅區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。 環(huán)境分析結論 該項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合 **市整體規(guī)劃和城市建設發(fā)展的需要，地塊內總體布局較為合理，并具有較明顯的社會 經(jīng)濟環(huán)境綜合效益。項目所在地環(huán)境質量尚好，項目在施工期與營運期間將對附近的環(huán)境產(chǎn)生負面影響，但只要項目承辦單 位能夠在施工期、營運期落實所提出的各項環(huán)境保護措施，本項目所產(chǎn)生的負面環(huán)境影響是可以得到控制的。因此，本項目在采取相應的治理措施后，可滿足相應的國家排放標準和質量標準，本項目建設從環(huán)境保護的角度考慮是可行的。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 第九章 組織機構與物業(yè)管理 本項目開發(fā)單位 **陽光世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機構見下圖所示： 蓬萊陽光世紀房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 營銷副總 （市場推廣、銷售） 工程副總 （設計、實施） 項目經(jīng)理 辦 公 室 材 料 部 工 程 部 銷 售 部 財 務 部 預 算 部 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 物業(yè)管理 本項目建成后，物業(yè)管理由 **陽光世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司統(tǒng)一向社會公開招標，由有資質 并符合條件的物業(yè)管理公司來組織管理，負責對住宅樓的綠化、衛(wèi)生、房屋維修和治安等進行綜合管理，為業(yè)主營造一個整潔、文明、安全、方便的環(huán)境。隨著居住水平的提高，居住的安全性已被提到一個非常重要的位置。在規(guī)劃中已經(jīng)充分考慮到居住的安全性、空間的私密性，各個住宅組群均形成較強的領域感；同時，通過在車行入