【正文】 裝航線，**新港萬噸級深水碼頭投入運營；與全國各地和世界 180 多個國家和地區(qū)開通了傳真和直撥互聯(lián)網(wǎng)等通訊業(yè)務(wù)，緊臨的煙臺港已同世界 一百多個國家和地區(qū)直接通航。建設(shè)區(qū)域地勢平坦，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，周邊公共配套設(shè)施齊全，非常適合生活小區(qū)的建設(shè)，地理位置優(yōu)越。 本項目小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理先進、綜合配套設(shè)施完善，整個小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、休息健身、社區(qū)廣場各種公建設(shè)施應(yīng)有盡有，符合居民休憩健身等需求。到“十一五”末，城鎮(zhèn)居民基本實現(xiàn)小康社會居住目標(biāo)，人均住房面積達(dá)到 30平方米。而 **作為山東僅有的幾個沿海城市之一，其房地產(chǎn)市場尤其是旅游地產(chǎn)的市場更是前景廣闊。因此，本項目建設(shè)具有良好的市場發(fā)展空間。其中，住宅竣工面積 億平方米，增長 %；同時，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 億平方米，同比下降 %；完成土地開發(fā)面積，同比下降 %。 （ 2）供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面 在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，基于 2020年經(jīng)濟適用房和兩限房用地較 大幅度增加供給，可以預(yù)期 2020年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進一步改善。本項目建設(shè)將極大地促進當(dāng)?shù)睾拖嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。到“十一五”末，城鎮(zhèn)居民基本實現(xiàn)小康社會居住目標(biāo)，人均住房面積達(dá)到 30平方米。我國的住房建設(shè)所處的歷史階段是要面向廣大群眾，重點發(fā)展普通商品住房，而且既要保證必要的數(shù)量增長，更要注重提高住房水平，積極實行住房建設(shè)由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。 我國房地產(chǎn)業(yè)要從國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā) ，重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從“有房住”向“住好房”方向轉(zhuǎn)變。黨的十六大確立了我國全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)，為住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了方向。全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率稅前 為 %，稅后為 %；投資回收期稅前 ，稅后 年。 經(jīng)測算，本項目總投資估算為 。 本項目住宅樓為多層建筑。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 第一章 基本概況 項目名稱 **陽光海岸小鎮(zhèn) 建設(shè)項目 項目承辦單位及其概況 單位名稱： **陽光世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住 所： **市海濱西路 25 號 法人代表：曹嚴(yán)偉 注冊資本：壹億元 公司類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 承辦單位概況： **陽光世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于 **市海濱西路 25號，公司于 2020 年 3 月注冊成立， **世嘉旅游置業(yè)有限公司出資 8200萬元（其中貨幣出資 1200 萬元、土地作價入股 7000 萬元）曹嚴(yán)偉貨幣出資 1800萬元。 項目建設(shè)地位于 **市城西，西臨 **閣西苑風(fēng)景旅游區(qū) 。 本項目計劃建設(shè)期為 2年，從 2020年 2月初開始至 2020年 1月底建成。 可行性研究結(jié)論 本項目建成后，可對 **市廣大居民提供優(yōu)質(zhì)商品住房，同時對推進 **市房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要作用。居住房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。 城鎮(zhèn)住房需 求量持續(xù)增加。 國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見中指出要進一步鼓勵普通商品住房消費，重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。本項目建設(shè)主要進行普通商品住房建設(shè)，符合國家房地產(chǎn)發(fā)展的總體要求。 本項目建設(shè)重在建設(shè)高質(zhì)量住房，符合現(xiàn)階段購買力的需求。 本項目建設(shè)在為 **市當(dāng)?shù)鼐用裉峁﹥?yōu)質(zhì)住房的同時，也推動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 （ 3）土地供給方面 土地供給方面，促進住房市場有效供給有望成為國家長期的政策目標(biāo)。 （ 2）商品房銷售和空置情況 2020年 110月，我國商品房銷售面積 ，同比下降 %。 城鎮(zhèn)住宅市場展現(xiàn)出強大發(fā)展?jié)摿?。一個城市房地產(chǎn)市場發(fā)展往往是基于城市的發(fā)展，房地產(chǎn)市場的發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)，近年來， **市經(jīng)濟穩(wěn)步增長、人民生活水平及城市化進程不斷提高為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力的支撐。 **市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃中提出要完善人居功能，鼓勵普通商品房發(fā)展，本項目建設(shè)符合 **市相關(guān)政策要求。 （ 4）營銷優(yōu)勢 本項目建設(shè)秉承“以人為本”的設(shè)計理念，力求環(huán)境優(yōu)美、方便、舒適，實行一級物業(yè)管理，結(jié)構(gòu)強調(diào)院落，強化人車分流，滿足多方面的需求。 擬建場地分析 （ 1）區(qū)位適宜，屬 **市房地產(chǎn)升值潛力較大的區(qū)域之一； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) （ 2）緊鄰道路，工程機械和材料出入口設(shè)置限制不大，施工便利； （ 3）水、電、暖供應(yīng)均有保障； （ 4）交通方便。已形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值，增長 %。土黃色，可塑狀態(tài)，高壓縮性，濕，切面較粗糙，無搖振反應(yīng)，見較多的植物根莖及少量的長石、石英顆粒，局部見玄武巖礫及粉土透鏡體。巖石堅硬等級為軟巖，巖體完整程度為破碎，巖體基本質(zhì)量等級為 V 級。因此，擬建場地較穩(wěn)定，適宜擬建建筑物的建設(shè)。住宅區(qū)內(nèi)新建燃?xì)庹{(diào)壓站一座，即可滿足用戶用燃?xì)獾膯栴}。 規(guī)劃目標(biāo) 環(huán)境優(yōu)先是本次規(guī)劃所倡導(dǎo)的理念，創(chuàng)造最佳的環(huán)境和宜人的空間，尋求人與城市、人與自然的和諧與均衡，建設(shè)綠色社區(qū)、生態(tài)社區(qū)、文化社區(qū)。在總體布局上，與自然地勢相互協(xié)調(diào)，既考慮滿足日照要求、留足綠地空間，又考慮相互間適當(dāng)?shù)母卟睿纬商厣?與基地周圍的建筑、城市道路、環(huán)境景觀和諧相處，相得益彰，最大限度地滿足城市設(shè)計、城市規(guī)劃的要求。 為適應(yīng)私人小汽車的數(shù)量迅速增加，規(guī)劃重點考慮了住戶小汽車的停放與組織。 本規(guī)劃在整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局的基礎(chǔ)上，堅持因地制宜的綠化設(shè)計基本原則，強調(diào)以綠為主。在戶型布置上，充分考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，所以盡量采用南向臥室，并且采用入口玄關(guān)的設(shè)計手法。 （ 1）平面布局 住宅單體為 5+1F、 4F格局，設(shè)計集中突出合理性、創(chuàng)造性和科學(xué)性。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) ③ 其他專業(yè)與建筑專業(yè)的配合應(yīng)盡量做到完美。在建筑的頂部與端部結(jié)合構(gòu)架，退臺以及本身的躍層處理，創(chuàng)造了獨特的空間感受，呈現(xiàn)出豐富的視覺效果。內(nèi)外墻采用加氣蒸壓混凝土砌塊砌筑。 室外消火栓沿消防通道布置，采用地下式，并有明顯的標(biāo)志，消火栓間距不大于 120 米。 暖通設(shè)計 設(shè)計依據(jù) 《采用通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（采用居住建筑部分） 《住宅設(shè)計 規(guī)范》 《城市熱力網(wǎng)設(shè)計規(guī)范》 建設(shè)方提供的項目產(chǎn)品定位報告及建筑專業(yè)提供的設(shè)計資料 設(shè)計內(nèi)容 本工程設(shè)計包括：采暖、通風(fēng)及防排煙系統(tǒng)設(shè)計。在不滿足自然排煙條件的部位，設(shè)置機械防煙及排煙設(shè)施。 ⑤防排煙控制為：排煙風(fēng)機及與之相關(guān)的送風(fēng)機均啟動，平時使用的空調(diào)機，排風(fēng)機以及冷熱源系統(tǒng)均停止運行。住戶電源交流 220/380KV 由小區(qū)內(nèi)戶外變電站供電；各棟住宅樓及各配套公建用房設(shè)低壓配電間，且低壓側(cè)設(shè)計量。 ⑦ 建筑物防雷及接地系統(tǒng) 本工程屬三類防雷建筑物，考慮所處地理位置，按二類防雷設(shè)計。同時可手動選擇某一攝象機進行跟蹤、錄象。 （ 2）燃?xì)夤芫W(wǎng) 從市政燃?xì)夤芙?DN100 燃?xì)夤苤苯咏尤敫髯≌瑔卧?，燃?xì)饬⒐茉诟鲬魪N房明裝，每戶預(yù)留一根 DN20的接口。 用水量表詳見下表 71。由以上計算可知，本項目居住最大用電負(fù)荷為，計算用電量為： Q1＝ 3 小時 365 天＝ 萬 公建用電按每天 10小時計，用電量為 Q2＝ 10小時 365天＝ 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 由以上計算結(jié)果可知，項目年總用電量為： Q＝ Q1+Q2 =+＝ 。具體用量表詳見下表表 72 注：天然 氣折標(biāo)煤系數(shù)來源于《中國能源統(tǒng)計年鑒》，采用等價值 。 （ 3）綠化系統(tǒng) 小區(qū)設(shè)置分級綠化，從社區(qū)中心綠化到宅前綠化，提高了綠地率和綠化率，可起到遮陽、降溫、導(dǎo)風(fēng)的作用，對節(jié)能有利。 （ 4）門窗 房間門窗面積盡量控制在規(guī)范要求的范圍內(nèi)，且選用密閉性 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 能高的門窗，滿足國家規(guī)范對窗戶密閉性的要求級別。 （ 7）電氣 主要耗電點為居民生活用電和道路照明用電，電線均采用銅電纜，不采用鋁膠線架空的方案，以減少線路損耗；燈具采用高效熒光燈類產(chǎn)品、高強度氣體放電燈及電子鎮(zhèn)流器；樓梯采用聲控開關(guān)及室外路燈用光控和時控雙向控制。根據(jù)水質(zhì)分析報告和水土污染分析結(jié)果，地下水對混凝土無侵蝕性，水土無污染。地表水在平山河、龍山河、平暢河上游屬Ⅲ類區(qū)，平山河下游屬Ⅳ類區(qū)。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生，避免對周圍環(huán)境產(chǎn)生不良影響，對上述污染源必經(jīng)采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? 車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按 6 次 /h 換氣計算，送風(fēng)量按 5 次 /h 換氣計算， 晚上送、排風(fēng)量均減半，排煙口設(shè)在屋頂。項目所在地環(huán)境質(zhì)量尚好，項目在施工期與營運期間將對附近的環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響，但只要項目承辦單 位能夠在施工期、營運期落實所提出的各項環(huán)境保護措施，本項目所產(chǎn)生的負(fù)面環(huán)境影響是可以得到控制的。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 第九章 組織機構(gòu)與物業(yè)管理 本項目開發(fā)單位 **陽光世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機構(gòu)見下圖所示： 蓬萊陽光世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 營銷副總 （市場推廣、銷售） 工程副總 （設(shè)計、實施） 項目經(jīng)理 辦 公 室 材 料 部 工 程 部 銷 售 部 財 務(wù) 部 預(yù) 算 部 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 物業(yè)管理 本項目建成后，物業(yè)管理由 **陽光世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司統(tǒng)一向社會公開招標(biāo)，由有資質(zhì) 并符合條件的物業(yè)管理公司來組織管理，負(fù)責(zé)對住宅樓的綠化、衛(wèi)生、房屋維修和治安等進行綜合管理，為業(yè)主營造一個整潔、文明、安全、方便的環(huán)境。 ④噪聲污染治理 本工程的主要噪聲源為制冷機組、各種水泵、風(fēng)機及空調(diào)器等。因此施工中對產(chǎn)生噪聲較大的機械設(shè)備需要隔聲裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。 環(huán)境污染分析及治理措施 主要污染源與污染物 本項目施工期間產(chǎn)生的污染主要有施工機械產(chǎn)生的噪聲、揚塵、固體廢棄物等。 水文條件 **市地處膠東半島北部，瀕臨黃、渤海。 本項目采取的節(jié)能措施，均按國家及行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的要求實行，能達(dá)到國家及行業(yè)規(guī)定的節(jié)能效果，所以節(jié)能措施是現(xiàn)實可行的?！妗１卷椖坎捎玫慕档徒ㄖ芎牡闹饕胧┯校? （ 1）利用建筑物本身節(jié)能的方式，大部分樓宇采取南北朝向。年 3290 人 （ 4）采暖 本項目采暖采用集中供熱方式，采暖范圍為住宅及其他附屬建筑，采暖室內(nèi)設(shè)計溫度按 20℃計算，綜合采暖規(guī)劃熱指標(biāo)取31W/m2（已含 3%管網(wǎng)熱損失），項目總供熱面積 82979 ㎡ ，則項目熱負(fù)荷為 105W。 注：電力折標(biāo)煤系數(shù)來源于 《綜合能耗計算通則 》，采用當(dāng)量值 。 表 71 用水量計算表 序號 用水項目 使用情況 用水標(biāo)準(zhǔn) 日用水量 年用水量 1 住宅樓 3290人 250 L /人 （ 2）燃?xì)獗淼陌惭b位置及燃?xì)獗淼拈y門安裝均應(yīng)符合《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定。監(jiān)控內(nèi)容包括：給水系統(tǒng)，排水系統(tǒng)、制冷系統(tǒng)、新風(fēng)機組、排風(fēng)機、 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) 送風(fēng)機、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等。屋頂上的各種金屬部件均與避雷網(wǎng)可靠連接；垂直敷設(shè)的金屬管道及金屬物的頂端和底部應(yīng)與避雷裝置連接，沿外墻垂直敷設(shè)的金屬管道及金屬物還需隔層與避雷引下線和防側(cè)擊雷主筋可靠焊接。環(huán)網(wǎng)供電具有配電網(wǎng)路簡化，供電運行合理、可靠，維修管理方便等特點，同時又可大節(jié)省高壓設(shè)備和土建投資。 （ 2）機房由建筑專業(yè)作 消聲處理，門采用甲級防火隔聲門。各層前室設(shè)有多葉送風(fēng)口 ,送風(fēng)口與風(fēng)機聯(lián)動。 （ 2）住宅樓采用分戶計量采暖系統(tǒng)，除廚房外各房間均采用散熱器采暖。 （ 2）排水：排水采用污廢分流制，樓內(nèi)污水匯集排至室外化糞池，經(jīng)化糞池處理后，排至市政污水管網(wǎng)。 （ 3） 建筑材料材質(zhì)和強度等級 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 買房地產(chǎn)資料光盤 到中商網(wǎng) ①混凝土： C25，基礎(chǔ)墊層： C10。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 設(shè)計依據(jù) （ 1）設(shè)計規(guī)范 國家現(xiàn)行的結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范，規(guī)程和構(gòu)造手冊。 ④ 建筑設(shè)計應(yīng)盡可能的考慮裝修時的思路，把建筑設(shè)計和裝修設(shè)計更有機的串聯(lián)起來，使整個戶型的設(shè)計理念達(dá)到完美的統(tǒng)一。創(chuàng)新性表現(xiàn)為