【正文】 明表表16：房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說(shuō)明表項(xiàng)目名稱本案周邊1周邊2周邊3標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元/㎡）待估交易時(shí)間修正交易情況修正正常正常正常正常區(qū)域因素交通較好良好良好良好配套較好良好良好良好環(huán)境較好較好較好較好區(qū)位較好較好較好較好個(gè)別因素裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修發(fā)展商實(shí)力較雄厚較雄厚較雄厚較雄厚項(xiàng)目規(guī)模較大一般一般較小小區(qū)綠化良好一般一般一般小區(qū)配套良好一般一般一般建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建成年代期房2004年期房2005建筑形態(tài)小高層小高層小高層小高層4）、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素修正系數(shù)表設(shè)定本案的各項(xiàng)影響因素比較系數(shù)為0，以本案的各項(xiàng)影響因素與交易實(shí)例進(jìn)行比較，得出價(jià)格影響因素修正系數(shù)比較表如表17：表17：本項(xiàng)目小高層住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱本案周邊1周邊2周邊3標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)（元/㎡）待估交易時(shí)間修正0000交易情況修正0000區(qū)域因素交通0+1+1+1配套0+1+1+1環(huán)境0000區(qū)位0000小計(jì)0+2+2+2個(gè)別因素裝修0000發(fā)展商實(shí)力0000項(xiàng)目規(guī)模0224小區(qū)綠化0222小區(qū)配套0222建筑結(jié)構(gòu)0000建成年代0201建筑形態(tài)0000小計(jì)0869修正后均價(jià)5）計(jì)算結(jié)果比較修正后，以三個(gè)比準(zhǔn)均價(jià)的算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果6）本案價(jià)格預(yù)測(cè)近幾年來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)影響較大的因素有：房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、宏觀政策影響等。8）開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本：以上1～7項(xiàng)合計(jì)。此階段的廣告頻率相應(yīng)減少，以降低宣傳成本。開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)銷期銷售尾期：三、促銷策略廣告銷售準(zhǔn)備期：在這一階段，項(xiàng)目剛剛動(dòng)工，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目情況一無(wú)所知，人們從施工現(xiàn)狀無(wú)法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。 年最大凍土深度：5㎝日照216。 年平均降雨量：㎜216。區(qū)域發(fā)展分析二、市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)供給情況?？诜康禺a(chǎn)需求情況?？诜康禺a(chǎn)價(jià)格分析住宅市場(chǎng)的戶型特點(diǎn)住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)?？谧≌M(fèi)者分析住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)三、一般供給市場(chǎng)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)家政策變化的預(yù)期開(kāi)發(fā)商對(duì)需求市場(chǎng)的預(yù)期四、項(xiàng)目自身因素分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1）區(qū)域環(huán)境分析2）地段分析3）地塊特征分析4）開(kāi)發(fā)商實(shí)力分析5）生活配套分析項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)分析1）強(qiáng)有力的消費(fèi)支持2）區(qū)域規(guī)劃前景與政策支持3）咸嘉湖改造利好五、項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論綜合以上分析可得出以下結(jié)論：第三章：項(xiàng)目建設(shè)條件一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件?？趯賮啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤(rùn)氣候。第二章：市場(chǎng)分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析?？诮?jīng)濟(jì)持續(xù)、快速增長(zhǎng)。 ℃216。 年平均風(fēng)速：216。同時(shí)，短平快的工程會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)運(yùn)營(yíng)效率高的良好印象。在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色處，還應(yīng)突出了熱賣(mài)的景象。經(jīng)營(yíng)期銷售比例（%）銷售金額（萬(wàn)元）10023456合計(jì)第八章：項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì)劃一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)海南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊(cè)；海南省建筑工作估算指標(biāo)；?？谑凶钚虏牧蟽r(jià)格信息；2013年海南省建筑工作概算定額；海南省建設(shè)廳文件瓊建價(jià)[2013]578號(hào)文；省定額站建定價(jià)[2013]138號(hào)文有關(guān)人工工資的規(guī)定；房地產(chǎn)公司項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；我司近期類似項(xiàng)目有關(guān)造價(jià)資料。基于本案規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個(gè)別因素不能確定，所以本次對(duì)其價(jià)格的測(cè)算僅從平均價(jià)格的程度作估算。詳見(jiàn)銷售總收入預(yù)測(cè)表（表20）和銷售收入分批按比例預(yù)測(cè)表（表21）。216。具體單位定價(jià)模擬在此以一個(gè)假設(shè)單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)模擬過(guò)程的參考。D）（1177。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是由稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有資金現(xiàn)金流量表的計(jì)算得出該項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)，然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標(biāo)相比較。2）評(píng)價(jià)指標(biāo)A、投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/總投資額）100%=%B、投資利稅率=（利稅總額/總投資額）100%=%C、資本金利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/自有資金）100%=%現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，%時(shí)，該項(xiàng)目全部投資利潤(rùn)率為零，即投資剛能保本。第十一章：項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議一、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性，綜合前面九章內(nèi)容所述，我們提出以下結(jié)論：二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議成本風(fēng)險(xiǎn)：銷售風(fēng)險(xiǎn)：決策風(fēng)險(xiǎn)：工期風(fēng)險(xiǎn)：其它風(fēng)險(xiǎn)：45 / 45。敏感性分析敏感性指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)全部投資現(xiàn)金流量表（表24）、自有資金現(xiàn)金流量表（表25）。再進(jìn)行項(xiàng)目的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。F）U＝2700（1＋%）（1＋1%）（1＋0）（1＋2%）1＝2851元/平方米第十章：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)技術(shù)線路為了評(píng)價(jià)該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益方面的可行性，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、收