【正文】 力已滿足最低要求。2）售價、建安工程費的變動對財務內(nèi)部收益率的影響。②土地增值稅=[銷售收入－（總成本費用+銷售稅金及附加+開發(fā)成本20%）]30%。 則該單位定價為：Pu＝Pa（1177。F）U其中：216?？偝杀举M用匯總及分攤表項目的總成本費用：詳見投資成本費用估算匯總表（表13）。通過大力度宣傳，使項目的開發(fā)理念，區(qū)域的價值得到消費者的認同與關(guān)注，為后期的銷售作好市場鋪墊。 年平均相對濕度：80%216。海南省某房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究報告（模板）二0一四年三月目 錄第一章：總論 4一、建設(shè)項目概況 4二、項目建設(shè)的必要性 4三、可行性研究編制的依據(jù)（?？跒槔?4四、可行性研究結(jié)論 5第二章：市場分析 5一、宏觀經(jīng)濟形勢分析 6二、市房地產(chǎn)市場分析 6三、一般供給市場預測 6四、項目自身因素分析 7五、項目市場分析結(jié)論 7第三章：項目建設(shè)條件 7一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件 8二、項目建設(shè)的用地條件 9四、項目建設(shè)的市政配套條件 10第四章：項目開發(fā)定位 10第五章：項目規(guī)劃設(shè)計方案 10一、設(shè)計思想、設(shè)計理念及設(shè)計特點 11二、總體規(guī)劃 11三、建筑設(shè)計 11四、結(jié)構(gòu)設(shè)計 12五、專項設(shè)計 12六、消防設(shè)計 12七、環(huán)境保護 12八、經(jīng)濟技術(shù)指標 12第六章：項目實施進度安排 13一、項目進度安排的原則 13二、項目實施的進度安排 14第七章：項目營銷方案策劃 16一、營銷賣點 16二、銷售策略 16三、促銷策略 16四、準備策略 18五、項目銷售收入實現(xiàn)計劃 18第八章：項目總投資估算及資金籌措計劃 18一、項目總投資估算的依據(jù) 18二、項目總投資估算的原則 19三、項目投資估算及資金籌措計劃 19第九章：項目銷售和收入測算 25一、住宅銷售單價的確定 25二、商鋪銷售單價的確定 28三、車位銷售單價的確定 29四、項目總銷售收入的確定 29五、項目住宅定價模擬 30第十章：項目財務評價 32一、財務評價技術(shù)線路 33二、財務評價 33三、項目不確定性分析 38第十一章： 39一、項目綜合評價結(jié)論 40二、項目風險規(guī)避建議 40第一章：總論一、建設(shè)項目概況建設(shè)單位基本情況項目概況二、項目建設(shè)的必要性（某城市）房地產(chǎn)市場的需要（某區(qū)）城市建設(shè)的需要三、可行性研究編制的依據(jù)（?？跒槔┖Ｄ鲜〗ㄖ惭b工程預算工作手冊；海南省建筑工作估算指標；海口市最新材料價格信息；2014年海南省建筑工作概算定額；海南省建設(shè)廳文件瓊建價[2013]578號文；省定額站建定價[2013]138號文有關(guān)人工工資的規(guī)定；海南省建設(shè)系統(tǒng)行政事業(yè)性收費項目表；房地產(chǎn)公司某區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計方案；委托方提供的其他有關(guān)資料；項目公司近期類似項目有關(guān)造價資料；1現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料等。 年最小降雨量：㎜濕度216。主要通過報紙軟性新聞、報紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點，同時又能迅速抓住消費者的注意力。2）銷售費用銷售費用：詳見銷售費用估算表銷售費用估算表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費銷售收入2銷售代理費銷售收入%3其他銷售費用銷售收入%合計3）財務費用財務費用：詳見貸款還本付息表4）開發(fā)費用開發(fā)費用：前面1～3項之和。S）（1177。216。二、財務評價稅金計算本項目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表22）表22：銷售稅金及附加表序號項目建設(shè)經(jīng)營期1234561銷售收入2銷售稅金及附加營業(yè)稅城市建設(shè)維護稅教育附加防洪工程維護費印花稅產(chǎn)權(quán)登記費3土地增值稅注：①營業(yè)稅5%；城建稅為營業(yè)稅的7%；教育附加稅為營業(yè)稅的5%；%提?。唬ヌ崛?；％提取。因此，項目的敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動10%、20%時，對經(jīng)濟評價指標影響，計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表27）表27：敏感性分析表全部投資基準方案售價變動建安工程費變動10%5%5%10%20%10%10%20%財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值升降幅度財務內(nèi)部收益率財務內(nèi)部收益率升降幅度投資利潤率投資利潤率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得：1）售價、建安工程費的變動對財務凈現(xiàn)值的影響。② 財務凈現(xiàn)值（FNPV）是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于0的項目是可以考慮接受的。本項目的銷售單價主要以市場比較法結(jié)合成本法來確定。 F為樓層系數(shù)，均價層以上的取正值，均價層以下的取負值。4=e元/平方米本案商鋪的價格預測：本案商鋪平均價格=現(xiàn)時平均價格（1+房地產(chǎn)價格走勢幅度+宏觀政策影響）=元/平方米。銷售期間：要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個客戶，與重點客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。間距控制：建設(shè)間距類區(qū)：建筑高度控制：四、項目建設(shè)的市政配套條件1 道路 供電 供水 排水 暖通 供氣電話通訊 網(wǎng)絡(luò)第四章：項目開發(fā)定位一、