【正文】 力已滿足最低要求。2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。②土地增值稅=[銷售收入－（總成本費(fèi)用+銷售稅金及附加+開發(fā)成本20%）]30%。 則該單位定價(jià)為：Pu＝Pa（1177。F）U其中：216?？偝杀举M(fèi)用匯總及分?jǐn)偙眄?xiàng)目的總成本費(fèi)用：詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表（表13）。通過大力度宣傳，使項(xiàng)目的開發(fā)理念，區(qū)域的價(jià)值得到消費(fèi)者的認(rèn)同與關(guān)注，為后期的銷售作好市場(chǎng)鋪墊。 年平均相對(duì)濕度：80%216。海南省某房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（模板）二0一四年三月目 錄第一章：總論 4一、建設(shè)項(xiàng)目概況 4二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 4三、可行性研究編制的依據(jù)（?？跒槔?4四、可行性研究結(jié)論 5第二章：市場(chǎng)分析 5一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 6二、市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 6三、一般供給市場(chǎng)預(yù)測(cè) 6四、項(xiàng)目自身因素分析 7五、項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論 7第三章：項(xiàng)目建設(shè)條件 7一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件 8二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 9四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件 10第四章：項(xiàng)目開發(fā)定位 10第五章：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 10一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn) 11二、總體規(guī)劃 11三、建筑設(shè)計(jì) 11四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 12五、專項(xiàng)設(shè)計(jì) 12六、消防設(shè)計(jì) 12七、環(huán)境保護(hù) 12八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 12第六章：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 13一、項(xiàng)目進(jìn)度安排的原則 13二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排 14第七章：項(xiàng)目營銷方案策劃 16一、營銷賣點(diǎn) 16二、銷售策略 16三、促銷策略 16四、準(zhǔn)備策略 18五、項(xiàng)目銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃 18第八章：項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì)劃 18一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 18二、項(xiàng)目總投資估算的原則 19三、項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 19第九章：項(xiàng)目銷售和收入測(cè)算 25一、住宅銷售單價(jià)的確定 25二、商鋪銷售單價(jià)的確定 28三、車位銷售單價(jià)的確定 29四、項(xiàng)目總銷售收入的確定 29五、項(xiàng)目住宅定價(jià)模擬 30第十章：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 32一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)技術(shù)線路 33二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 33三、項(xiàng)目不確定性分析 38第十一章： 39一、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 40二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議 40第一章：總論一、建設(shè)項(xiàng)目概況建設(shè)單位基本情況項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性（某城市）房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要（某區(qū)）城市建設(shè)的需要三、可行性研究編制的依據(jù)（?？跒槔┖Ｄ鲜〗ㄖ惭b工程預(yù)算工作手冊(cè)；海南省建筑工作估算指標(biāo)；?？谑凶钚虏牧蟽r(jià)格信息；2014年海南省建筑工作概算定額；海南省建設(shè)廳文件瓊建價(jià)[2013]578號(hào)文；省定額站建定價(jià)[2013]138號(hào)文有關(guān)人工工資的規(guī)定；海南省建設(shè)系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目表；房地產(chǎn)公司某區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；委托方提供的其他有關(guān)資料；項(xiàng)目公司近期類似項(xiàng)目有關(guān)造價(jià)資料；1現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查收集的有關(guān)資料等。 年最小降雨量：㎜濕度216。主要通過報(bào)紙軟性新聞、報(bào)紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進(jìn)行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點(diǎn)，同時(shí)又能迅速抓住消費(fèi)者的注意力。2）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用：詳見銷售費(fèi)用估算表銷售費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入2銷售代理費(fèi)銷售收入%3其他銷售費(fèi)用銷售收入%合計(jì)3）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用：詳見貸款還本付息表4）開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用：前面1～3項(xiàng)之和。S）（1177。216。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)稅金計(jì)算本項(xiàng)目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表22）表22：銷售稅金及附加表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期1234561銷售收入2銷售稅金及附加營業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅教育附加防洪工程維護(hù)費(fèi)印花稅產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)3土地增值稅注：①營業(yè)稅5%；城建稅為營業(yè)稅的7%；教育附加稅為營業(yè)稅的5%；%提取；％提取；％提取。因此，項(xiàng)目的敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10%、20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響，計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表（表27）表27：敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)建安工程費(fèi)變動(dòng)10%5%5%10%20%10%10%20%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度投資利潤率投資利潤率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得：1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。② 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目是可以考慮接受的。本項(xiàng)目的銷售單價(jià)主要以市場(chǎng)比較法結(jié)合成本法來確定。 F為樓層系數(shù)，均價(jià)層以上的取正值，均價(jià)層以下的取負(fù)值。4=e元/平方米本案商鋪的價(jià)格預(yù)測(cè)：本案商鋪平均價(jià)格=現(xiàn)時(shí)平均價(jià)格（1+房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)幅度+宏觀政策影響）=元/平方米。銷售期間：要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個(gè)客戶，與重點(diǎn)客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。間距控制：建設(shè)間距類區(qū)：建筑高度控制：四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件1 道路 供電 供水 排水 暖通 供氣電話通訊 網(wǎng)絡(luò)第四章：項(xiàng)目開發(fā)定位一、