【正文】 集相關(guān)估算指標(biāo)的基礎(chǔ)上，首先估算該項(xiàng)目的投資額及計(jì)劃資金籌措。 該單位的假設(shè)條件如下：南向；景觀好；既非復(fù)式單位也非遺憾單位；位于12層小高層中的第9層（比中間基準(zhǔn)層高2層）；無特別的不良因素干擾。216。項(xiàng)目中具體單位定價(jià)模擬公式Pu＝Pa（1177?！?）比較案例：根據(jù)替代原則，選取近期交易的四個(gè)周邊案例作為比較案例。三、項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)量單位項(xiàng)目數(shù)量單位總用地面積㎡容積率總建筑面積㎡建筑密度地上住宅建筑面積㎡綠地率地上店面建筑面積㎡車位個(gè)地上配套設(shè)施面積㎡戶數(shù)戶地下建筑面積㎡建筑類型構(gòu)成表類型面積（㎡）商鋪?zhàn)≌瑫?huì)所及管理用房地下層項(xiàng)目開發(fā)成本估算1）土地成本2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2可行性研究費(fèi)/3招投標(biāo)費(fèi)4地質(zhì)、水文勘察費(fèi)/5三通一平費(fèi)/6綜合(報(bào)建)費(fèi)合計(jì)3）建安工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)表類型面積（㎡）單方造價(jià)(元/㎡)投資總額（萬元）小高層住宅商鋪地下室合計(jì)4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1供電工程總用地面積 元/㎡2供水工程總用地面積 元/㎡3排水工程總用地面積 元/㎡4道路工程總用地面積 元/㎡5綠化工程總用地面積 元/㎡電信、媒氣工程總用地面積 元/㎡合計(jì)5）公建配套設(shè)施費(fèi)公建配套設(shè)施費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1會(huì)所、幼兒園及管理用房/合計(jì)6）開發(fā)期間稅費(fèi)（公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等）開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1教育設(shè)施配套費(fèi)總建筑面積元/㎡2物業(yè)基金建安工程費(fèi)％3公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)%4工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)總建筑面積元/㎡5工程監(jiān)理費(fèi)總建筑面積元/㎡6供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（住宅）總戶數(shù)元/戶7供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（商業(yè)）商業(yè)建筑面積元/㎡8供電用電負(fù)荷費(fèi)（住宅）總戶數(shù)元/戶9供電用電負(fù)荷費(fèi)（商業(yè)）商業(yè)建筑面積元/㎡10其他建安工程費(fèi)合計(jì)7）不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)：取以上1～5項(xiàng)之和的2%。同時(shí)，通過宣傳樹立企業(yè)品牌，并為項(xiàng)目二期銷售打下基礎(chǔ)，做好鋪墊。分片分期開發(fā)住宅和配套同步高效運(yùn)用資金二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排項(xiàng)目開發(fā)期計(jì)劃表開發(fā)期數(shù)項(xiàng)目名稱時(shí)間一期主體建筑工程建筑安裝工程銷售二期主體建筑工程建筑安裝工程銷售三期主體建筑工程建筑安裝工程銷售項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期進(jìn)度表建設(shè)經(jīng)營期時(shí)間主要工作內(nèi)容完成整個(gè)項(xiàng)目投資的比例1前期準(zhǔn)備工作一期主體建筑基礎(chǔ)工程2一期主體建筑工程06年4月一期開始銷售3一期銷售工作一期建筑安裝工程二期主體建筑部分工程4二期銷售工作二期主體建筑部分工程二期建筑安裝工程5二期銷售工作三期主體建筑工程三期銷售工作6三期建筑安裝工程三期銷售工作第七章：項(xiàng)目營銷方案策劃一、營銷賣點(diǎn)二、銷售策略。 年最大積雪深度：20㎝216。 極端最低氣溫：雨量216。城市規(guī)劃促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。居民消費(fèi)能力，消費(fèi)意識(shí)。 極端最高氣溫：216。 最大風(fēng)速：24m/s雪216。為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個(gè)施工隊(duì)同時(shí)開工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進(jìn)施工進(jìn)度。銷售尾期：該時(shí)間段，一期銷售已進(jìn)尾聲，這時(shí)的宣傳應(yīng)重點(diǎn)放在優(yōu)惠促銷上。二、項(xiàng)目總投資估算的原則項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；項(xiàng)目總投資估算對(duì)于無法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備中考慮?！臼袌霰容^法，是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。表20：銷售總收入預(yù)測表項(xiàng)目可銷售面積（㎡）建議銷售單價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬元）住宅商鋪車庫合計(jì)表21：銷售收入分批按比例預(yù)測表期數(shù)項(xiàng)目可銷售面積（㎡）建議銷售單價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬元）銷售比例（%）合計(jì)（萬元）2期住宅商鋪車庫3期住宅商鋪車庫4期住宅商鋪車庫5期住宅商鋪車庫6期住宅商鋪車庫五、項(xiàng)目住宅定價(jià)模擬均價(jià)確定根據(jù)以上方法測算可得出項(xiàng)目推出時(shí)住宅的基礎(chǔ)均價(jià)（Pa）約為元/平方米。 D為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定。216。S）（1177。通過資金來源與運(yùn)用表可看出本項(xiàng)目的貸款償還能力和自身平衡能力。本項(xiàng)目的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。故本項(xiàng)目方案風(fēng)險(xiǎn)程度在可控制