【正文】 集相關(guān)估算指標的基礎(chǔ)上，首先估算該項目的投資額及計劃資金籌措。 該單位的假設(shè)條件如下：南向；景觀好；既非復(fù)式單位也非遺憾單位；位于12層小高層中的第9層（比中間基準層高2層）；無特別的不良因素干擾。216。項目中具體單位定價模擬公式Pu＝Pa（1177。】2）比較案例：根據(jù)替代原則，選取近期交易的四個周邊案例作為比較案例。三、項目投資估算及資金籌措計劃項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標表項目數(shù)量單位項目數(shù)量單位總用地面積㎡容積率總建筑面積㎡建筑密度地上住宅建筑面積㎡綠地率地上店面建筑面積㎡車位個地上配套設(shè)施面積㎡戶數(shù)戶地下建筑面積㎡建筑類型構(gòu)成表類型面積（㎡）商鋪住宅會所及管理用房地下層項目開發(fā)成本估算1）土地成本2）前期工程費前期工程費估算表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費2可行性研究費/3招投標費4地質(zhì)、水文勘察費/5三通一平費/6綜合(報建)費合計3）建安工程費建筑安裝工程費用組成每平方米建筑面積造價表類型面積（㎡）單方造價(元/㎡)投資總額（萬元）小高層住宅商鋪地下室合計4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1供電工程總用地面積 元/㎡2供水工程總用地面積 元/㎡3排水工程總用地面積 元/㎡4道路工程總用地面積 元/㎡5綠化工程總用地面積 元/㎡電信、媒氣工程總用地面積 元/㎡合計5）公建配套設(shè)施費公建配套設(shè)施費估算表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1會所、幼兒園及管理用房/合計6）開發(fā)期間稅費（公用設(shè)施建設(shè)費等）開發(fā)期間稅費一覽表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1教育設(shè)施配套費總建筑面積元/㎡2物業(yè)基金建安工程費％3公用設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費%4工程質(zhì)量監(jiān)督費總建筑面積元/㎡5工程監(jiān)理費總建筑面積元/㎡6供水管網(wǎng)補償費（住宅）總戶數(shù)元/戶7供水管網(wǎng)補償費（商業(yè)）商業(yè)建筑面積元/㎡8供電用電負荷費（住宅）總戶數(shù)元/戶9供電用電負荷費（商業(yè)）商業(yè)建筑面積元/㎡10其他建安工程費合計7）不可預(yù)見費不可預(yù)見費：取以上1～5項之和的2%。同時，通過宣傳樹立企業(yè)品牌，并為項目二期銷售打下基礎(chǔ)，做好鋪墊。分片分期開發(fā)住宅和配套同步高效運用資金二、項目實施的進度安排項目開發(fā)期計劃表開發(fā)期數(shù)項目名稱時間一期主體建筑工程建筑安裝工程銷售二期主體建筑工程建筑安裝工程銷售三期主體建筑工程建筑安裝工程銷售項目建設(shè)經(jīng)營期進度表建設(shè)經(jīng)營期時間主要工作內(nèi)容完成整個項目投資的比例1前期準備工作一期主體建筑基礎(chǔ)工程2一期主體建筑工程06年4月一期開始銷售3一期銷售工作一期建筑安裝工程二期主體建筑部分工程4二期銷售工作二期主體建筑部分工程二期建筑安裝工程5二期銷售工作三期主體建筑工程三期銷售工作6三期建筑安裝工程三期銷售工作第七章：項目營銷方案策劃一、營銷賣點二、銷售策略。 年最大積雪深度：20㎝216。 極端最低氣溫：雨量216。城市規(guī)劃促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。居民消費能力，消費意識。 極端最高氣溫：216。 最大風(fēng)速：24m/s雪216。為縮短工期，應(yīng)重點做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個施工隊同時開工，做好不同施工隊的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進施工進度。銷售尾期：該時間段，一期銷售已進尾聲，這時的宣傳應(yīng)重點放在優(yōu)惠促銷上。二、項目總投資估算的原則項目投資估算盡可能反映項目的實際情況；項目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；項目總投資估算對于無法準確估算的項目在預(yù)備中考慮?！臼袌霰容^法，是將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。表20：銷售總收入預(yù)測表項目可銷售面積（㎡）建議銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）住宅商鋪車庫合計表21：銷售收入分批按比例預(yù)測表期數(shù)項目可銷售面積（㎡）建議銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）銷售比例（%）合計（萬元）2期住宅商鋪車庫3期住宅商鋪車庫4期住宅商鋪車庫5期住宅商鋪車庫6期住宅商鋪車庫五、項目住宅定價模擬均價確定根據(jù)以上方法測算可得出項目推出時住宅的基礎(chǔ)均價（Pa）約為元/平方米。 D為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實現(xiàn)程度確定。216。S）（1177。通過資金來源與運用表可看出本項目的貸款償還能力和自身平衡能力。本項目的主要評價指標有：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項目動、靜態(tài)回收期等指標。故本項目方案風(fēng)險程度在可控制