【導讀】中鐵軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)園。中鐵二院工程集團有限責任公司。中鐵置業(yè)集團有限公司

　　

【正文】 0 畝）和 90 公頃（ 1350 畝），因此規(guī)劃的本產(chǎn)業(yè)園用地范圍可控制在 1400 畝左右。 四、產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化項目推進情況及空間需求 （一）正在實施的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)項目及空間需求 四川中鐵環(huán)保科技有限責任公司（獨資），產(chǎn)業(yè)方向為鐵路、 27 城市 軌道、高速公路的降噪和綠色通道產(chǎn)品等技術。 2020 年產(chǎn)值 3000萬元，簽定合同額 9000 萬元。需要建筑面積 5000 平方米。 成都亞佳工程新技術開發(fā)有限公司（合資），產(chǎn)業(yè)方向主要是研究鐵路橋梁減震技術。預計在未來五年內(nèi)占有國內(nèi) 15%的鐵路相關產(chǎn)品市場率。需要建筑面積 10000 平方米。 四川曠谷信息工程有限公司（獨資），產(chǎn)業(yè)方向：主要研究交通設計、施工建設和運營管理的系統(tǒng)軟件。 2020 年已簽合同額 2020多萬元，需要 4000 平方米的建筑面積。 中鐵天寶數(shù)字工程有限責任公司（合資） 產(chǎn)業(yè)方向：為交通工 程領域開發(fā)提供數(shù)字化設計施工全過程的產(chǎn)品與服務，預期 6 年營業(yè)收入 16 億左右，約需要建筑面積 6000 平方米，還需要一定規(guī)模的演示場地。 從中鐵二院目前已實施的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化項目看，已形成了新的利潤增長點。目前招商工作還未全面推進，已有 20 多個公司意向入駐產(chǎn)業(yè)園，這些公司投產(chǎn)后年產(chǎn)值約為 ～ 14 億元，需要的空間平臺面積約 萬平方米 （ 如 表 31 所示），市場前景看好。 已確定入駐的 24 個公司或項目成立新公司擬進入產(chǎn)業(yè)園的第一年業(yè)務效益和空間需求面積匯總情況 表 。 產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)效益及空間需求表 表 31 序號 入駐公司或項目 入駐模式 需求面積 (m2) 入駐部分年產(chǎn)值 （萬元） 1 四川中鐵環(huán)?？萍加邢挢熑喂? 獨資 5000 3000 2 成都亞佳工程新技術開發(fā)有限公司 合資 10000 3000～ 4000 3 四川曠谷信息工程有限公司 獨資 4000 5000 4 中鐵天寶數(shù)字工程有限責任公司 合資 6000 10000～ 12020 5 成都市新筑路橋機械股份有限公司 合資 30000 8000～ 10000 6 四川有色冶金研究設計院有限責任公司 合資 10000 8000 7 軌道交通自動化系統(tǒng)工程有限責任公司 合資 5000 5000 8 交通工程測試國家工程實驗室 合資 5000 3000 28 序號 入駐公司或項目 入駐模式 需求面積 (m2) 入駐部分年產(chǎn)值 （萬元） 9 四川巨星新型材料有限公司 引進 12020 7000～ 8000 10 成都西南高鐵軌道科技發(fā)展有限責任公司 引進 5000 3000 11 現(xiàn)代物流高科技服務基地 引進 10000 5000～ 6000 12 江西日月明鐵道設備開發(fā)有限公司 引進 8000 5000 13 聚脂軌枕項目 引進 6000 3000 14 荷蘭 TNO（皇家科學院）公司 引進 15000 5000～ 6000 15 浙江天鐵實業(yè)有限公司 引進 12020 3000～ 5000 16 香港煌盛集團 引進 5000 3000～ 4000 17 上海高格工程設計咨詢有限公司 合資 6000 2020～ 3000 18 上海步科交通自動化元器件開發(fā)項目 引進 3000 2020 19 法國碧優(yōu)康生物石油交通能源項目 引進 10000 8000 20 潤泰精密工程項目 引進 20200 10000 21 北京鐵道工程機電研究所 引進 5000 6000 22 遠大屏蔽門設備項目 引進 12020 7000～ 8000 23 德國卡棱貝格公司 引進 30000 8000～ 10000 24 西南交大海德科技有限公司 引進 3000 3000 合 計 237000 125000～ 140000 （二）準備推進的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)項目及空間需求 在產(chǎn)業(yè)園的建設的同時，將進一步加大產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化推進規(guī)模，下列產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)項目正在積極推進之中： ◆ 中鐵軌道新材料研究公司（交通新材料技術） ◆ 中鐵隧道安控技術研究中心（系統(tǒng)集成技術） ◆ 北京和利時電機技術有限公司（城市軌道交通大型綜合監(jiān)控系統(tǒng)） ◆ 重慶弘業(yè)交通勘察 設計咨詢有限責任公司公司（交通專業(yè)設計咨詢） ◆ 四川新源現(xiàn)代智能科技有限公司（智能交通系統(tǒng)） ◆ 加拿大 IBI 集團北京公司（工程項目咨詢） 29 ◆ 濰坊市宏源防水材料有限公司（科研設計開發(fā)于一體） …… 推進產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化需要空間平臺，形成集群和集聚，而投資建設一個以交通高科技為主題的園區(qū)是實現(xiàn)集群和集聚的最好形式。 注：本部分詳細內(nèi)容，請參見附件《軌道交通搞科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化概況及空間需求》。 30 第四部分 項目初步定位分析 一、項目或地塊 SWOT分析 項目或地塊 SWOT 表 表 41 二、市場定位 項目市場定位：國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與服務基地 國家級基地體現(xiàn)為國家認定，一流的技術，并輻射國內(nèi)、國際兩個市場；以軌道交通領域的前沿、創(chuàng)新技術為主要導向；聚焦軌道交通領域的高科技研發(fā)及產(chǎn)業(yè)化綜合服務；成為軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同共生發(fā)展，軌道交通產(chǎn)業(yè)化培育基地。 定位于國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與服務基地，它將成為成都、乃至全國 /國際范圍內(nèi)軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的交匯點，對區(qū)域軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)價值鏈的協(xié)同具備良好的輻射、示范和帶動作用，是促進國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)和世界軌道交通經(jīng)濟發(fā)展的 助推器。 三、客戶定位 31 本產(chǎn)業(yè)園圍繞交通高科技的新技術、新產(chǎn)品、新工藝、新材料，根據(jù)產(chǎn)品需要，客戶群總體定位為：國內(nèi)外與交通產(chǎn)業(yè)鏈相關聯(lián)的設計咨詢、制造、建設、運營維護和管理等類型的企業(yè)。 在客戶細分上，將根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的五大主導產(chǎn)業(yè)定位分類引進。 交通新材料產(chǎn)業(yè)：將重點引進土建、彈性原件、減震降噪、軌道樹脂合成軌枕、車輛車體等新材料方面的企業(yè)； 光機電與系統(tǒng)集成產(chǎn)業(yè)：將重點引進光學、機械、電子電路、計算機交通系統(tǒng)、通信信號新產(chǎn)品制造及非晶合金變壓器制造等方面的企業(yè)； 交通技術咨詢產(chǎn)業(yè)：將重點引進巖 土測試、勘察設計、工程監(jiān)理等設計類咨詢企業(yè)； 交通節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)：將重點引進環(huán)保、給排水、采暖通風、電氣化、電力等專業(yè)方面的企業(yè)； 交通信息化及智能化產(chǎn)業(yè)：將重點引進線路、軌道、地質、橋梁、隧道、弱電、信息等專業(yè)方面的企業(yè)。 四、產(chǎn)品定位 從目前國內(nèi)外高新技術產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展特征來看，高科技產(chǎn)業(yè)園發(fā)展共分為四代： 第一代是以交通沿線發(fā)展，呈現(xiàn)單個企業(yè)的發(fā)展格局。 第二代是在空間上呈現(xiàn)圍繞一個核心企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸布局。 第三代是在空間形態(tài)的表現(xiàn)上是多個產(chǎn)業(yè)的耦合發(fā)展，產(chǎn)生協(xié)同效應，形成產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展布局。 第 四代在空間形態(tài)上主要表現(xiàn)為綜合新城，城市功能和產(chǎn)業(yè)功能緊密融合。 從目前國內(nèi)外高新技術產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展特征分析，結合調(diào)研分析得出，本產(chǎn)業(yè)園初期定位將選擇高科技園區(qū)的第三代承接發(fā)展，逐步向第四代高新技術園區(qū)轉變，建設以信息和技術為先導、市場為導向的 32 復合型現(xiàn)代科技都市。根據(jù)都市型園區(qū)的定位，項目定位有科技研發(fā)、技術服務、總部商務和園區(qū)配套四大功能區(qū)。結合功能區(qū)的定位，本產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)品定位如下： 物業(yè)建筑形態(tài)建議：建議在園區(qū)中，主要以小高層和高層形成 “小組團 ”為核心的商務辦公樓組群及相互連通圍合式建筑群為主，輔以低密度 生態(tài)獨立建筑群組成主要建筑形態(tài)。同時為突出園區(qū)標志，在局部區(qū)域配以景觀標志性的高層。 建筑內(nèi)部結構及面積建議：本園區(qū)在物業(yè)建筑結構上，將采用框架和框剪結構，針對入園企業(yè)的大小差異性特征，內(nèi)部實行未封閉的敞開式布局結構，根據(jù)入園企業(yè)需求面積分割封閉。小高層和高層建筑每層面積控制在 15002200 平方米，低密獨棟整體面積控制在20204000 平方米較好。 五、價格定位 本項目有科研辦公樓、配套商業(yè)及產(chǎn)業(yè)綜合技術服務中心三種主要物業(yè)形態(tài)，現(xiàn)對它們的價格定位如下： 科研辦公樓 科研辦公樓評估價格表 表 42 項 目 主要可類比項目 本 案 倍科國際新城 IP 科技中心 火炬動力港 2 期 項目均價 3380 元／ m2 3800 元／ m2 5300 元／ m2 評估得分 57 61 65 66 可比系數(shù) 可調(diào)均價 3913 4111 5381 可比參數(shù) 30% 40% 30% 評估均價 4432 元／ m2 33 配套商業(yè)及產(chǎn)業(yè)綜合技術服務中心 項目區(qū)域商業(yè)和中試物業(yè)租金情況如圖 4 42 所示： 項目區(qū)域中檔商業(yè)月租金情況( 元/ 平方米)655553020406080大豐街辦 天回街辦 新都區(qū) 圖 41 項目區(qū)域中檔商 業(yè)月租金情況 項目區(qū)域中試物業(yè)月租金情況( 元/ 平方米)313436283032343638大豐街辦 天回街辦 新都區(qū) 圖 42 項目區(qū)域中試物業(yè)月租金情況 利用周邊市場的對比情況，運用商業(yè)租金反推法，本項目的商業(yè)定價為 5536 元 /平方米。產(chǎn)業(yè)綜合技術服務中心定價為 3232～ 4040 元/平方米。 綜合各因素考慮，本產(chǎn)業(yè)園主要物業(yè)的保守定價為： 科研辦公物業(yè)： 4100～ 4300 元 /平方米 配套商業(yè)： 5500～ 5600 元 /平方米 產(chǎn)業(yè)綜合技術服務中心： 3200～ 3400 元 /平方米 本產(chǎn)業(yè)園內(nèi)涉及有面積較少的商務會所物業(yè)類型，由于其區(qū)域市 34 場沒有可比案例，便于成本核算，在此考慮結合成本、園區(qū)品質及商業(yè)屬性等因素， 該產(chǎn)品價格初定在 6000～ 6500 元 /平方米之間。 35 第五部分 概念規(guī)劃設計 一、設計概念 （一）產(chǎn)業(yè)園整體設計理念 作為新一代的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，要從 “社會 ”、 “經(jīng)濟 ”、 “環(huán)境 ”三個方面進行目標設定。 社會：承接前述對新一代產(chǎn)業(yè)園特征的研究，打造功能復合的產(chǎn)業(yè)都市，與城市有機融合； 經(jīng)濟：構建完善可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈條，研究其空間發(fā)展需求，使空間與產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度適配，最大化提供產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與展示平臺； 環(huán)境：關注可持續(xù)發(fā)展，通過規(guī)劃、建筑、環(huán)境、技術運用等不同層面營造低碳型綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設計理念如圖 51 所示： 圖 51 產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設計理念圖 （二）產(chǎn)業(yè)園的建筑設計理念 在建筑設計上，使用綠色可持續(xù)能源 LEED 建筑標準，營造綠色生態(tài)建筑模式。 二、空間發(fā)展策略 36 科技先導：結合西側規(guī)劃的城市商業(yè)節(jié)點，及北新干道等交通條件，整體園區(qū)沿橫軸導入核心研發(fā)產(chǎn)業(yè)。 技貿(mào)聯(lián)動：在核心區(qū)域構筑產(chǎn)業(yè)服務及公共服務核心。 鏈條擴展：完善產(chǎn)業(yè)鏈條，由核心向外圍結合周邊功能與資源條件拓展配套功能，完善功能組團。 多元復合：形成多元復合的功能格局，沿橫縱兩軸為科技研發(fā)組團，東北為產(chǎn)業(yè)基地組團，西南及西北為都市生活組團，核心區(qū) 及南部為產(chǎn)業(yè)服務組團。 生態(tài)串聯(lián)：從北側景觀綠地至九道堰之間，規(guī)劃一條串聯(lián)各功能組團的生態(tài)景觀綠地，加強組團聯(lián)系，營造良好的生態(tài)景觀環(huán)境。 綠色交通：以內(nèi)部閉合的綠色交通系統(tǒng)環(huán)通各組團，提高園區(qū)運行效率。 圖 52 產(chǎn)業(yè)園空間發(fā)展策略圖 根據(jù)園區(qū)空間發(fā)展策略，本產(chǎn)業(yè)園首期 500 畝啟動區(qū)結合西側規(guī)劃的城市商業(yè)節(jié)點及地鐵 1 號線、北新干道等交通條件，整體園區(qū)沿橫軸發(fā)展的模式，最先啟動產(chǎn)業(yè)園的西側靠園區(qū)主干線區(qū)域。 37 首期首期 500 畝用地畝用地預預 留留預預 留留畝用地畝用地預預 留留預預 留留 圖 53 產(chǎn)業(yè)園首期位置圖 三、項目概念性設計 設計方案以 “生態(tài)優(yōu)先、價值提升、便于開發(fā)、利 于運營 ”為原則。遵從整體功能結構，注重組團聯(lián)系，營造富有特色與吸引力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。本項目具有以下特點： 建筑環(huán)境緊密結合：營造宜人空間； 發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢：借助水系打造景觀，提高土地價值； 強調(diào)地塊組團劃分：便于開發(fā)與實施控制； 單元式建筑組合：利于運營，可租可售。 四、空間格局 橫向導入，縱向延伸，一心多點，線性串聯(lián)。 以交通高科技研發(fā)區(qū)、科技交流綜合區(qū)為功能及景觀標志核心，向西、向東南延展相關功能區(qū)。通過水系廊道串聯(lián)，在各地塊中形成空間節(jié)點。 核心啟動區(qū)建成后，未來向 “北區(qū) ”約 5700 畝園區(qū)的開發(fā)可以依托核心功能區(qū)，向沿縱軸北部拓展。如圖 53 所示： 38 圖 54 項目空間格局 五、建筑風格及園區(qū)鳥瞰 （一）建筑風格 產(chǎn)業(yè)園以小高層和高層及低密度生態(tài)獨立建筑群為主要建筑形態(tài)。建筑風格 意向 如 圖 54 所示 ： 圖 55 產(chǎn)業(yè)園建筑風格意向圖 39 （二）園區(qū)鳥瞰 圖 56 產(chǎn)業(yè)園鳥瞰圖 40 六、首期 500 畝初步設計后的主要經(jīng)濟技術指標 科研辦公 首期 500畝初步設計后的主要經(jīng)濟技術指標 表 表 51 序號 首 期 項 目 數(shù) 值 一 總占地面積（㎡ )