【正文】 建筑風格 意向 如 圖 54 所示 ： 圖 55 產(chǎn)業(yè)園建筑風格意向圖 39 （二）園區(qū)鳥瞰 圖 56 產(chǎn)業(yè)園鳥瞰圖 40 六、首期 500 畝初步設計后的主要經(jīng)濟技術指標 科研辦公 首期 500畝初步設計后的主要經(jīng)濟技術指標 表 表 51 序號 首 期 項 目 數(shù) 值 一 總占地面積（㎡ ) 。 核心啟動區(qū)建成后，未來向 “北區(qū) ”約 5700 畝園區(qū)的開發(fā)可以依托核心功能區(qū)，向沿縱軸北部拓展。 以交通高科技研發(fā)區(qū)、科技交流綜合區(qū)為功能及景觀標志核心，向西、向東南延展相關功能區(qū)。本項目具有以下特點： 建筑環(huán)境緊密結合：營造宜人空間； 發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢：借助水系打造景觀，提高土地價值； 強調(diào)地塊組團劃分：便于開發(fā)與實施控制； 單元式建筑組合：利于運營，可租可售。 37 首期首期 500 畝用地畝用地預預 留留預預 留留畝用地畝用地預預 留留預預 留留 圖 53 產(chǎn)業(yè)園首期位置圖 三、項目概念性設計 設計方案以 “生態(tài)優(yōu)先、價值提升、便于開發(fā)、利 于運營 ”為原則。 綠色交通：以內(nèi)部閉合的綠色交通系統(tǒng)環(huán)通各組團，提高園區(qū)運行效率。 多元復合：形成多元復合的功能格局，沿橫縱兩軸為科技研發(fā)組團，東北為產(chǎn)業(yè)基地組團，西南及西北為都市生活組團，核心區(qū) 及南部為產(chǎn)業(yè)服務組團。 技貿(mào)聯(lián)動：在核心區(qū)域構筑產(chǎn)業(yè)服務及公共服務核心。 產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設計理念如圖 51 所示： 圖 51 產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設計理念圖 （二）產(chǎn)業(yè)園的建筑設計理念 在建筑設計上，使用綠色可持續(xù)能源 LEED 建筑標準，營造綠色生態(tài)建筑模式。 35 第五部分 概念規(guī)劃設計 一、設計概念 （一）產(chǎn)業(yè)園整體設計理念 作為新一代的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，要從 “社會 ”、 “經(jīng)濟 ”、 “環(huán)境 ”三個方面進行目標設定。產(chǎn)業(yè)綜合技術服務中心定價為 3232～ 4040 元/平方米。小高層和高層建筑每層面積控制在 15002200 平方米，低密獨棟整體面積控制在20204000 平方米較好。同時為突出園區(qū)標志，在局部區(qū)域配以景觀標志性的高層。根據(jù)都市型園區(qū)的定位，項目定位有科技研發(fā)、技術服務、總部商務和園區(qū)配套四大功能區(qū)。 第 四代在空間形態(tài)上主要表現(xiàn)為綜合新城，城市功能和產(chǎn)業(yè)功能緊密融合。 第二代是在空間上呈現(xiàn)圍繞一個核心企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸布局。 交通新材料產(chǎn)業(yè)：將重點引進土建、彈性原件、減震降噪、軌道樹脂合成軌枕、車輛車體等新材料方面的企業(yè)； 光機電與系統(tǒng)集成產(chǎn)業(yè)：將重點引進光學、機械、電子電路、計算機交通系統(tǒng)、通信信號新產(chǎn)品制造及非晶合金變壓器制造等方面的企業(yè)； 交通技術咨詢產(chǎn)業(yè)：將重點引進巖 土測試、勘察設計、工程監(jiān)理等設計類咨詢企業(yè)； 交通節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)：將重點引進環(huán)保、給排水、采暖通風、電氣化、電力等專業(yè)方面的企業(yè)； 交通信息化及智能化產(chǎn)業(yè)：將重點引進線路、軌道、地質(zhì)、橋梁、隧道、弱電、信息等專業(yè)方面的企業(yè)。 三、客戶定位 31 本產(chǎn)業(yè)園圍繞交通高科技的新技術、新產(chǎn)品、新工藝、新材料，根據(jù)產(chǎn)品需要，客戶群總體定位為：國內(nèi)外與交通產(chǎn)業(yè)鏈相關聯(lián)的設計咨詢、制造、建設、運營維護和管理等類型的企業(yè)。 30 第四部分 項目初步定位分析 一、項目或地塊 SWOT分析 項目或地塊 SWOT 表 表 41 二、市場定位 項目市場定位：國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與服務基地 國家級基地體現(xiàn)為國家認定，一流的技術，并輻射國內(nèi)、國際兩個市場；以軌道交通領域的前沿、創(chuàng)新技術為主要導向；聚焦軌道交通領域的高科技研發(fā)及產(chǎn)業(yè)化綜合服務；成為軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同共生發(fā)展，軌道交通產(chǎn)業(yè)化培育基地。 產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)效益及空間需求表 表 31 序號 入駐公司或項目 入駐模式 需求面積 (m2) 入駐部分年產(chǎn)值 （萬元） 1 四川中鐵環(huán)保科技有限責任公司 獨資 5000 3000 2 成都亞佳工程新技術開發(fā)有限公司 合資 10000 3000～ 4000 3 四川曠谷信息工程有限公司 獨資 4000 5000 4 中鐵天寶數(shù)字工程有限責任公司 合資 6000 10000～ 12020 5 成都市新筑路橋機械股份有限公司 合資 30000 8000～ 10000 6 四川有色冶金研究設計院有限責任公司 合資 10000 8000 7 軌道交通自動化系統(tǒng)工程有限責任公司 合資 5000 5000 8 交通工程測試國家工程實驗室 合資 5000 3000 28 序號 入駐公司或項目 入駐模式 需求面積 (m2) 入駐部分年產(chǎn)值 （萬元） 9 四川巨星新型材料有限公司 引進 12020 7000～ 8000 10 成都西南高鐵軌道科技發(fā)展有限責任公司 引進 5000 3000 11 現(xiàn)代物流高科技服務基地 引進 10000 5000～ 6000 12 江西日月明鐵道設備開發(fā)有限公司 引進 8000 5000 13 聚脂軌枕項目 引進 6000 3000 14 荷蘭 TNO（皇家科學院）公司 引進 15000 5000～ 6000 15 浙江天鐵實業(yè)有限公司 引進 12020 3000～ 5000 16 香港煌盛集團 引進 5000 3000～ 4000 17 上海高格工程設計咨詢有限公司 合資 6000 2020～ 3000 18 上海步科交通自動化元器件開發(fā)項目 引進 3000 2020 19 法國碧優(yōu)康生物石油交通能源項目 引進 10000 8000 20 潤泰精密工程項目 引進 20200 10000 21 北京鐵道工程機電研究所 引進 5000 6000 22 遠大屏蔽門設備項目 引進 12020 7000～ 8000 23 德國卡棱貝格公司 引進 30000 8000～ 10000 24 西南交大海德科技有限公司 引進 3000 3000 合 計 237000 125000～ 140000 （二）準備推進的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)項目及空間需求 在產(chǎn)業(yè)園的建設的同時，將進一步加大產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化推進規(guī)模，下列產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)項目正在積極推進之中： ◆ 中鐵軌道新材料研究公司（交通新材料技術） ◆ 中鐵隧道安控技術研究中心（系統(tǒng)集成技術） ◆ 北京和利時電機技術有限公司（城市軌道交通大型綜合監(jiān)控系統(tǒng)） ◆ 重慶弘業(yè)交通勘察 設計咨詢有限責任公司公司（交通專業(yè)設計咨詢） ◆ 四川新源現(xiàn)代智能科技有限公司（智能交通系統(tǒng)） ◆ 加拿大 IBI 集團北京公司（工程項目咨詢） 29 ◆ 濰坊市宏源防水材料有限公司（科研設計開發(fā)于一體） …… 推進產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化需要空間平臺，形成集群和集聚，而投資建設一個以交通高科技為主題的園區(qū)是實現(xiàn)集群和集聚的最好形式。目前招商工作還未全面推進，已有 20 多個公司意向入駐產(chǎn)業(yè)園，這些公司投產(chǎn)后年產(chǎn)值約為 ～ 14 億元，需要的空間平臺面積約 萬平方米 （ 如 表 31 所示），市場前景看好。 中鐵天寶數(shù)字工程有限責任公司（合資） 產(chǎn)業(yè)方向：為交通工 程領域開發(fā)提供數(shù)字化設計施工全過程的產(chǎn)品與服務，預期 6 年營業(yè)收入 16 億左右，約需要建筑面積 6000 平方米，還需要一定規(guī)模的演示場地。 四川曠谷信息工程有限公司（獨資），產(chǎn)業(yè)方向：主要研究交通設計、施工建設和運營管理的系統(tǒng)軟件。預計在未來五年內(nèi)占有國內(nèi) 15%的鐵路相關產(chǎn)品市場率。需要建筑面積 5000 平方米。 四、產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化項目推進情況及空間需求 （一）正在實施的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)項目及空間需求 四川中鐵環(huán)?？萍加邢挢熑喂荆í氋Y），產(chǎn)業(yè)方向為鐵路、 27 城市 軌道、高速公路的降噪和綠色通道產(chǎn)品等技術。 三、產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的市場容量和用地規(guī)模 （一）產(chǎn)業(yè)規(guī)模預測 預估產(chǎn)業(yè)園五大主導產(chǎn)業(yè)占未來總市場容量將 大于 5%，產(chǎn)業(yè)園年產(chǎn)業(yè)規(guī)模在 50 億元以上。 二、產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的市場容量預測 通過投 資拉動法和分項預估法對以上五大類產(chǎn)業(yè)的市場容量進行了分析預測，投資拉動數(shù)據(jù)顯示未來交通投資帶來的交通高科技需求到 2020 年 2020 年約 5150 億元；分項預估數(shù)據(jù)顯示五大產(chǎn)業(yè)市場需求規(guī)模 2020 年～ 2020 年約 4500 億元。 （ 5）交通信息化及智能化產(chǎn)業(yè)：重點關注在機車輛調(diào)試階段和車輛運行控制維保階段的智能交通系統(tǒng)服務的提供，包括交通軟件信息技術、交通通訊信號技術、交通光電系統(tǒng)和智能檢修系統(tǒng)等。 （ 3）交通技術咨詢產(chǎn)業(yè)：重點關注施工 準備階段的巖土測試、勘察設計、工程監(jiān)理等設計咨詢服務，同時關注中介服務領域的技術咨詢提供。重點關注制造領域的固定設備建造的土建材料、彈性原件材料、減震降噪材料。其中，運營方面主要關注交通能源 環(huán)保技術；控制和維保方面重點關注智能交通 系統(tǒng)等技術。其中施工準備關注前期咨詢設計工作；施工過程關注安全施工技術、能源供給技術、施工設備的技術、施工材料技術、施工環(huán)保技術等；調(diào)試運行過程重點關注智能化的調(diào)試技術。在 這個系統(tǒng)中，交通新材料技術，包括彈性元件技術，減震降噪材料技術、特種涂料技術、絕緣材料技術和高分子復合材料技 術等具有廣闊的市場前景。 24 第三部分 軌道交通高科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化概況及空間需求 本部分對軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)內(nèi)容以及由產(chǎn)業(yè)帶動的企業(yè)入駐、空間需求等情況作必要的說明。 綜上所述，產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃符合成都市、北部新城及金牛區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃，這些規(guī)劃對產(chǎn)業(yè)園未來發(fā)展提供了良好發(fā)展平臺。 根據(jù)金牛區(qū)發(fā)展規(guī)劃，成都國際商貿(mào)城區(qū)域，將作為重點發(fā)展區(qū)域。北部新城規(guī)劃圖如下 24 所示： 圖 24 北部新城規(guī)劃圖 產(chǎn)業(yè)園位于北部新城起步區(qū)，它的建設對提升整個城北及成都市的功能結構具有重要作用，項目符合北部新城整體規(guī)劃。北部新城總規(guī)劃面積為 平方公里，包括新都區(qū)、青白江區(qū)、成華區(qū)及金牛區(qū)三環(huán)路和繞城高速之間的部分區(qū)域。 在大成都總體規(guī)劃影響下，本產(chǎn)業(yè)園的建設和發(fā)展符合成都市總體規(guī)劃。 六、項目所在區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展 （一）全域成都規(guī)劃 圖 23 工 業(yè)園所處大成都 位置 圖 根據(jù)成都城市總體規(guī)劃，至 2020 年整個成都市 3681 平方公里的都市區(qū)，它將包括今后的新都區(qū)、溫江區(qū)、郫縣等地，與金牛區(qū)、青羊區(qū)等同屬于城區(qū)范圍。而 60006500 22 元 /平方米的工業(yè)園區(qū)主要分布在成都房價最高的城南和城西三環(huán)區(qū)域。 從上表看出，目前成都工業(yè)園區(qū)物業(yè)價格主要維持在 40005000元 /平方米及 60006500 元 /平方米之間。月，綜合平均指數(shù)為 元 /㎡ 而租金最高平均水平約為 30 元 /㎡ 五、區(qū)域價格分析 下表是目前成都市工業(yè)園區(qū)的信息表。 四、區(qū) 域市場目標客戶特征及輻射范圍 本產(chǎn)業(yè)園是以發(fā)展軌道交通為主題的園區(qū)，定位清晰，其目標客戶為國內(nèi)外交通產(chǎn)業(yè)鏈相關聯(lián)的設計咨詢、制造、建設、運營維護和管理等類型的企業(yè)。 政策優(yōu)勢 2020 年初，成都市政府已確定金牛區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)園北區(qū)（約 5700畝）規(guī)劃定位為 “軌道交通產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū) ”，在政策上保證了軌道交 21 通相關聯(lián)的企業(yè)集聚到本產(chǎn)業(yè)園。產(chǎn)業(yè)園取得土地的價格遠低于土地整理成本價，物業(yè)開發(fā)的總成本也相對較低，同時在物業(yè)設計規(guī)格上可根據(jù)入園企業(yè)要求，在整體規(guī)劃基本保持不變的原則下，量身定做。而目前國內(nèi)也尚未有囊括鐵路、城市軌道交通所有專業(yè)，并以軌道交通高新技術為主題的工業(yè)園區(qū)。由于其在中國乃至世界交通領域中都具有舉足輕重的作用，完全有能力引進國內(nèi)外與中國中鐵有業(yè)務合作和聯(lián)系的企業(yè)入駐本園區(qū)，共同打造中國首個國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)園。 國內(nèi)行業(yè)前 100 強企業(yè)：國內(nèi)行業(yè)前 100 強企業(yè)，按定價購置科創(chuàng)孵化樓，面積在 2020 平方米以上，且固定資產(chǎn)投資超過 5000 萬元，給予 20%～ 35%的優(yōu)惠。 （ 4）招商目標 招商目標為世界 500 強企業(yè)、國內(nèi)工業(yè)行業(yè) 100 強企業(yè)和其他高 20 科技、高 附加值、環(huán)保型的優(yōu)質(zhì)企業(yè)（比如：航空產(chǎn)品、電子電器、精密加工企業(yè)）。 （ 3）運作模式 搭建平臺，按 “六統(tǒng)一 ”原則，做好載體建設。 （ 1）項目主體 成都青羊工業(yè)建設發(fā)展有限公司（簡稱青羊發(fā)展） ， 成立于 2020年 6 月，由成都市青羊區(qū)政府、成都置信實業(yè)集團有限公司、四川合信實業(yè)有限公司三方共同出資組建。 2）直接購買樓宇 企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展需要，在園區(qū)內(nèi)購買、租賃辦公樓和廠房。 5）地價參考 19 對于入園企業(yè)，土地價格原則上為 65 萬元 /畝，可根據(jù)企業(yè)效益及影響力等實際情況考慮入園地價，但最低土地價不能低于 40 萬元 /畝的區(qū)域工業(yè)基準地價。年以上， 3）稅收扶持政策 對于稅收解繳關系在園區(qū)的企業(yè)，給予前 5 年上交區(qū)級地方稅收70％的扶持優(yōu)惠。用地性質(zhì)不變?nèi)詾楣I(yè)用地性質(zhì)。 簡單流程： ① 政府 → 投資公司（管委會） → 開發(fā)項目 → 招商入駐；② 政府 → 投資公司（管委會） → 開發(fā)商 → 開發(fā)項目 → 招商入駐 （ 4）政策優(yōu)勢