【正文】 1）規(guī)劃條件優(yōu)越 對于入園項目，建設項目容積率 以上，原則上不限高；建筑密度 ≤40％；綠化率 ≥30％。 （ 2）發(fā)展定位 該工業(yè)區(qū)的發(fā)展定位是發(fā)展都市型工業(yè)和總部經濟，重點引進 “三個中心 ”，即企業(yè)研發(fā)、銷售、結算中心，著重引進世界 500 強、國內外知名企業(yè)、行業(yè) 100 強企業(yè)的一級總部。該工業(yè)區(qū)位于成都市龍?zhí)秷鲦?zhèn)南 , 18 工業(yè)區(qū)共分為三個片區(qū)進行建設，一區(qū)是都市工業(yè)區(qū)，占地 2 平方公里；二區(qū)是總部經濟區(qū)，占地 6 平方公里；三區(qū)是綜合配套區(qū)，占地約 平方公里。不過盈利模式則有了創(chuàng)新，不再僅僅局限于租金和銷售利潤，土地溢價、后期服務費、配套產業(yè)經濟也成為重要的創(chuàng)收來源。本產業(yè)園區(qū)必須順應這一產品發(fā)展模式，打造環(huán)境友好型，更為人性化園區(qū)。 （ 2）工業(yè)園區(qū)產品模式 雖然工業(yè)園 區(qū)的各種產品構成復雜，在建筑類型、園區(qū)功能、園區(qū)配套和園區(qū)規(guī)劃上都有不同。這三種模式都有政府參與，只是政府的參與力度有所不同，總的來說，由于工業(yè)園在政策和稅收扶持方面具有特殊性，決定了政府在工業(yè)園開發(fā)中占有舉足輕重的作用，由此可見無論是采用那種開發(fā)模式，開發(fā)企業(yè)都無法脫離政府。而項目本身的盈 利主要來自園區(qū)后期的商務休閑及住宅項目。 3）開發(fā)商通過向入住園區(qū)的企業(yè)提供某些服務，以服務費的形式實現盈利目的，如物業(yè)管理及延伸服務等。 （ 2）工業(yè)園區(qū)盈利模式分析 本次調研的工業(yè)園區(qū)盈利模式主要有三大類： 1）開發(fā)商投資完成廠房、辦 公等園區(qū)物業(yè)的修建，通過統一招租的形式，將廠房及辦公物業(yè)出售出租一體化，從而實現盈利目的。如倍科國際新城、多元總部國際 1 號、 IP 科技中心及西部智谷等項目均可租可售。 3）出售 +出租 出售 +出租的運營模式比較靈活，市場客戶面相對較廣，開發(fā)商所面臨的壓力的相對較小。目前，市場上采取此類運營模式的項目數量比較有限。 2）出租 出租模式的后期回收成本并實現盈利的周期較長，是對開發(fā)商資金鏈的一種考驗。 工業(yè)園區(qū)運營盈利模式分析 （ 1）工業(yè)園區(qū)運營模式分析： 從本次調研的工業(yè)園區(qū)運營模式來看， 主要采用以下三類運營模式： 1）出售 對于采用出售運營模式的工業(yè)園區(qū)，對企業(yè)的資金實力、規(guī)模等指標具有很高的要求，市場客戶面相對較窄，招商周期相對較長，采用此類運營模式的工業(yè)園區(qū)數量有限。 休閑娛樂配套：無論園區(qū)大小，基本上每個園區(qū)都擁有自成一體的休閑娛樂配套。 如：青羊工業(yè)總部基地 ——青年時尚城 另外西部智谷的人才公寓也是為園區(qū)工作人員打造 ——兩棟小高層項目。項目建成后，將有效減輕企業(yè)投資配套建設的資金壓力，為入區(qū)企業(yè)員工提供便利的居所。目前的武侯工業(yè)園和早期的修建的天府軟件園中，有大量的此類產品存在。 典型代表項目：倍科國際新城、 IP 科技中心等 3）工廠式 該類產品主要針對一些勞動密級型的生產加工企業(yè) ——生產基地。與別墅式的辦公產品相比小高層或高層的寫字樓總價低，面積區(qū)間較小，更加適合新興的中小型企業(yè)入駐辦公。但其所占比例不高。因此，單純采用一種開發(fā)模式，難以保證建設項目順利進行。 （ 3）綜合開發(fā)模式 流程：政府 → 投資公司（管委會） 1） → 開發(fā)項目 → 招商入駐 2） → 開發(fā)商 → 開發(fā)項目 → 招商入駐 代表項目：龍?zhí)犊偛炕? 綜合開發(fā)模式是指對集中工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式進行綜合運用的工業(yè)地產開發(fā)模式。 如圖 21 所示： 通過實地調查錦江工業(yè)總部基地、青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、金牛高科技產業(yè)園、武侯工業(yè)園、龍?zhí)豆I(yè)集中發(fā)展區(qū)等五個大型工業(yè)集中發(fā)展區(qū)后，對目前成都工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式、產品模式、運營和盈利模式進行如下歸納。目前，以高新技術產業(yè)開發(fā)為主的工業(yè)園區(qū)主要集中成都六城區(qū)，而以傳統制造工業(yè)為特色的工業(yè)開發(fā)區(qū)主要位于周邊區(qū)縣。 四川省、成都市、金牛區(qū)對于軌道交通產業(yè)發(fā)展的規(guī)劃為本項目的建設和交通領域的企業(yè)集聚提供了良好的發(fā)展平臺。由省政府牽頭，整合四川交通資源，確立以中鐵二院為主體，發(fā)展軌道交通高科技產業(yè)，組建軌道交通產業(yè)聯盟，建立產業(yè)集聚區(qū)。 從國家中長期基礎設施投資計劃來看，到 2020 年有近 8 萬億元的現代化交通基礎設施建設，其新技術、新工藝、新產品、新材料方面的產業(yè)發(fā)展將帶動相關工業(yè)地產的蓬勃發(fā)展。成都市把城市四環(huán)線以內區(qū)域確定為城市的主城發(fā)展區(qū)，未來項目的土地升值潛力較大。 （三）結 論 本項目從全國以及成都市內工業(yè)園區(qū)的情況來看，不存在同質競 12 爭，項目具有良好的稀缺性。本項目所在金牛高科技產業(yè)園二期北區(qū)被確定為成都市以及四川省的 “軌道交通集中發(fā)展區(qū) ”，這從政策上保證了園區(qū)發(fā)展的主題性和排他性。目前項目所在的 “北區(qū) ”土地均未有企業(yè)權屬，本項目作為首家入園項目，除確定凈用地 1432 畝范圍外，還可延伸到 “北區(qū) ”的其他區(qū)域。 綜上，成都的投資環(huán)境良好，特別是在交通領域，我們應審時度勢，抓住 這一難得機遇，有所作為。它集中了包括中鐵二院、中鐵二局、成都鐵路局等在內的覆蓋軌道交通產業(yè)鏈上、中、下游的眾多企業(yè)，高素質人才群集，人力資源豐富。而 “兩樞紐、三中心、四基地 ”的建設，對于軌道交通高科技產業(yè)的發(fā)展而言，是一個非常良好的條件。因此成都作為西部中心城市，未來的經濟發(fā)展空間毋庸置疑。目前其 城鄉(xiāng)統籌發(fā)展，已形成了良好投資環(huán)境，相信未來成都更美好！ （三）城市發(fā)展定位 2020 年末，成都提出了建設 “世界現代田園城市 ”的發(fā)展目標。第三產業(yè)實現增加值 億元，增長 %。其中第一產業(yè)實現增加值 億元，增長 %。成都被譽為一座來了就不想離開的城市，擁有國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和國家經濟技術開發(fā)區(qū)，聚集了 15 家金融后臺服務中心， 130 多家世界五百強企業(yè)在蓉落戶，美國、德國、法國、韓國、新加坡、泰國、巴基斯坦、菲律賓 在成都設立領事館，先后被評為環(huán)境模范城市，國家園林城市，中國最具經濟活力城市，被世界銀行評為內陸投資環(huán)境標桿城市。項目地塊內無影響地塊順利開發(fā)的因素存在，已具備良好的開發(fā)條件。 項目所在區(qū)域周邊規(guī)劃有：位于產業(yè)園北面是金牛區(qū) “198”非物質遺產生態(tài)公園；位于產業(yè)園南面的鳳凰新城將打造為中高檔住宅區(qū)；位于項目東邊的天回鎮(zhèn)將著力打造天回古鎮(zhèn)，集旅游、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型度假區(qū)，同時以成都軍區(qū)總醫(yī)院為核心，打造醫(yī)療康體中心，項目周邊配套正在逐步完善。 商業(yè)配套：緊臨成都市國際商貿城、天回鎮(zhèn)和大豐鎮(zhèn)等商業(yè)區(qū)。 （二）大市政配套 該園區(qū)作為省級高新園區(qū)，水、電、氣等資源完全能滿足園區(qū)的 9 開發(fā)和經營需要。 （四）前期市政狀況 目前園區(qū)內規(guī)劃的市政主干道及管網都已修建完成，已基本達到“三通一平 ”水平。 （二）承諾交地狀況 項目用地按 “七通一平 ”標準出讓 。 宗地現狀見圖 15 所示： 圖 15 宗地現狀 圖 地面現有建筑物情況：地塊內現有少量村民住宅，政府正在實施拆遷。 圖 13 用地范圍 圖 7 首期首期 500 畝用地畝用地預預 留留預預 留留畝用地畝用地預預 留留預預 留留 圖 14 首 用地范圍 圖 二、用地性質與規(guī)劃指標 項目用地性質與規(guī)劃指標 表 表 11 項目技術經濟指標 中鐵軌道交通高科技產業(yè)園地塊 用地性質 工業(yè) 規(guī)劃凈用地面積（畝） 1432 畝 容積率 ≥ 建筑 密度 ≤40% 綠化率 ≥30% 綠地率 30% 限高 76 米 三、地塊現狀及交地條件 （一）宗地現狀 地勢情況：地勢平坦，與周邊無高差。 5 第一部分 項目基本情況 一、宗地位置及四至 （一）地理位置與區(qū)位關系 項目位于成都市金牛區(qū)高科技產業(yè)園二期內，北靠繞城高速和正在建設的成都國際商貿城；南靠金牛高科技產業(yè)園二期的起步園和即將打造的 萬畝的集休閑、運動、居住為一體的鳳凰新城區(qū)；東靠寶成鐵路線和川陜公路及金牛天回鎮(zhèn)；西靠地鐵 1 號線和北新干線及大豐商住新區(qū)。 （二）建 議 建議本項目在推進過程中，要充分爭取地方各級政府在政策、宣傳推廣、建設環(huán)境等方面的支持。 根據前期已經實施和正在推進的交通高科技產品產業(yè)化情況來看，產業(yè)效益較為樂觀。按項目全部自有資金由股東方提供、項目全投資財務內部收益率 %，項目自有資金投資內部收益率 %、投資動態(tài)回收期 年。 項目規(guī)模較大，綜合效益高，利于中鐵企業(yè)在成都的戰(zhàn)略布局 :項目規(guī)模較大，品質較高，利于中鐵企業(yè)順利進軍工業(yè)地產市場，并樹立一定的品牌影響力。 項目所處區(qū)位優(yōu)越，在地理位置、規(guī)劃前景等方面具備優(yōu)勢 :本項目是目前成都市規(guī)劃的繞城高速內占地面積最大的一宗工業(yè)用地，周邊交通便捷，配套成熟，正在規(guī)劃中的北部新城、天回古鎮(zhèn)等，勢必帶來區(qū)域土地價值的提升。 項目交通便捷 ： 項目位于成都市北部新城、在三環(huán)以北、繞城高速以南、北新干道以東、川陜公路以西， 區(qū)域內有建設中的地鐵 1 號 4 線和規(guī)劃中的地鐵 3 號線等。 園區(qū)內產業(yè)為交通領域上中下游相關聯企業(yè)，且入園企業(yè)的稅收必須在金牛區(qū)解繳。 規(guī)劃限制條件容積率 ≥；限高為 76 米；綠化率 ≥30%；建筑密度 ≤40%；投資強度 ≥260 萬元 /畝；稅收 ≥20 萬元 /畝 五、本報告的編制依據及限制性因素 （一）編制依據 《成都市人民政府辦公廳關于優(yōu)化工業(yè)布局規(guī)劃促進產業(yè)集約集群發(fā)展的通知》成辦發(fā)（ 2020） 51 號； 《關于同意建立國家火炬計劃成都電子信息產業(yè)基地的復函》國科火字（ 2020） 4 號； 金牛區(qū)天回萬圣、甘油及石門片區(qū)控制性詳細規(guī)劃； 3 成都市大豐 ——天回片區(qū)城市分區(qū)規(guī)劃調整； 成都鳳凰山城市規(guī)劃方案概念性綱要規(guī)劃； 《成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定》（ 2020）； 《全國工業(yè)用地出讓最低標準》； 關于印發(fā)《中國中鐵股份有限公司 投資管理暫行辦法》的通知（中鐵股份資【 2020】 389 號）； 關于印發(fā)《中國中鐵股份有限公司項目投資評審管理暫行辦法》的通知（中鐵股份資【 2020】 390 號文件）； 關于印發(fā)《中國中鐵股份有限公司投資項目可行性研究報告格式指引》的通知（中鐵股份資【 2020】 177 號文件）； 1關于印發(fā)《中國中鐵股份有限公司投資項目經濟評價方法與參數指引》的通知（中鐵股份資【 2020】 178 號文件）； 1關于印發(fā)《中國置業(yè)集團有限公司市場開發(fā)工作管理辦法（試行）》的通知（中鐵置市【 2020】 56 號文件）； 1《中鐵二院與金牛區(qū)人民政府投資合作的框架協議》。 在與政府簽定項目投資協議三個月內，項目首期 500 畝土地實現公開掛牌出讓，摘牌后三個月內辦理完成國有土地使用權證。 四、項目取得條件 項目用地通過與政府協議鎖定其范圍和土地價格，首期 500 畝土地為 16 萬元 /畝（凈地價格），后期土地價格視先期項目建設進度、投資強度及對區(qū)域經濟的貢獻等情況在基準地價內給予最大優(yōu)惠。 項目總凈用地 平方米（ 1432 畝），容積率 ≥；規(guī)劃總建筑面積約 160 萬平方米， 土地用途為工業(yè)。 二、項目來源方式 結 合四川省、成都市承接產業(yè)轉移，實現產業(yè)結構調整，促進成都市 “一區(qū)一主業(yè) ”的良好發(fā)展，金牛區(qū)有意邀請中鐵置業(yè)和中鐵二院聯合引領打造金牛 “一區(qū)一主業(yè) ——軌道交通集中發(fā)展區(qū) ”。為實現中鐵二院的可持續(xù)發(fā)展，除了要不斷拓展交通勘察設計市場外，還必須緊密依托主業(yè)，尋求新的經濟增長點，從深度和廣度上拓展產業(yè)鏈，打造富有特色的上下游產業(yè)鏈。 （二）業(yè)務背景 中鐵置業(yè)是中國中鐵股份房地產板塊的旗艦企業(yè) ,要積極利用中國中鐵在區(qū)域、城 市軌道交通領域獨特優(yōu)勢，進一步完善自己的物業(yè)開發(fā)類型，在條件成熟時進軍工業(yè)地產，從而在房地產開發(fā)領域更具競爭力，在 3～ 5 年內形成中鐵股份新的利潤增長點。 中鐵軌道交通高科技產業(yè)園 可行性研究報告 中鐵二院工程集團有限責任公司 中鐵置業(yè)集團有限公司 二○一○年三月 目 錄 總 論 ................................................................................................... 1 一、項目決策背景 ................................................................................ 1 （一）經濟背景 ................................................................................ 1 （二）業(yè)務背景 ................................................................................ 1 二、項目來源方式 ..........................................................................