【正文】 入?yún)^(qū)企業(yè)員工需求打造的 配套用房。目前將住宅納為配套設施的工業(yè)園區(qū)都是體量較大的工業(yè)區(qū)。青羊綠舟稅源總部基地未來規(guī)劃中也將出現(xiàn)對外出售的住宅配套。差異僅僅在于設施的種類以及場地的大小。目前，采用此類運營模式的工 16 業(yè)園區(qū)主要有融智總部工業(yè)園、西城國際、青羊工業(yè)總部基地 3 期及慧谷總部辦公基地等。通常情況下，需配合園區(qū)其他項目進行操作，對開發(fā)商實力具有很大挑戰(zhàn)。根據(jù)調(diào)查，青羊綠舟稅 源總部基地主要采用此類運營模式，而且僅需企業(yè)年納稅額在 8001800 萬元，即有條件免租入住。目前市場上以此類運營模式較為流行。 從目前市場情況來看，三類運營模式在具體操作過程中，通常采用分棟或分層進行出售或出租，暫無項目整體打包出售或出租。 2）開發(fā)商獲得土地后，完成土地的基礎設施建設，以及項目的整體包裝推廣，然后部分或整體轉(zhuǎn)讓土地，通過土地溢價的方式來實現(xiàn)盈利目的。 除以上三大主要模式外，近期即將上市的位于青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的青羊綠舟工業(yè)園 D區(qū)綠嶺總部公園城推出新的運營模式 ——免租入住，企業(yè)僅需每年繳納稅收 8001800 萬元，既有條件入住。 17 總結(jié) （ 1）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 開發(fā)模式分為工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式、政府獨立開發(fā)模式、綜合開發(fā)模式。 本產(chǎn)業(yè)園采用政企合作、市場化運作模式：以高科技產(chǎn)業(yè)為支撐，以企業(yè)為主體，以創(chuàng)新為理念，傾力打造中國首個國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)園。但總的來看，在借鑒了國際經(jīng)驗以后，目前成都工業(yè)園產(chǎn)品模式的發(fā)展方向在逐漸向?qū)I(yè)型、低密度景觀園區(qū)發(fā)展，工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃更為科學，園林景觀更加美觀、配套設施更為齊全，園區(qū)功能也更為專業(yè)化，與其針對的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成之間的聯(lián)系也更為緊密。 （ 3）工業(yè)園區(qū)盈利模式 目前的工業(yè)園區(qū)運營模式相對比較簡單，分為出租 \只租不售、出售 \只售不租以及可租可售。 （三）重點個案分析 龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū) （ 1）園區(qū)概況 成都市龍?zhí)抖际屑泄I(yè)區(qū)，占地面積 12900 畝，于 2020 年 9月被批準設立為 “總部經(jīng)濟實驗區(qū) ”。截止到 2020 年底，園區(qū)共引進項目 310 個，其中總部項目 252 個，投資上億元項目 58 個；協(xié)議投資額約 285 億 元。 （ 3）開發(fā)模式 龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)采用工業(yè)園區(qū)的綜合開發(fā)模式。 可根據(jù)實際需求配置不 超過總建筑面積 2 0 %的配套服務設施用房。 2）入駐企業(yè)要求 要求入駐企業(yè)的投資強度在 500 萬元 /畝 (含地價 )以上，稅收 30萬元 /畝 4）產(chǎn)權可分割 對入駐園區(qū)的總部企業(yè) ,300 平米以上可根據(jù)需要將產(chǎn)權分割到戶。 （ 5）合作方式 1）購地自建 對于入園企業(yè)，可以根據(jù)自身企業(yè)的實際用地、建設規(guī)模等要求，在園區(qū)內(nèi)選擇適合企業(yè)發(fā)展的地塊自建，項目的土地指標由園區(qū)管委會上報，然后經(jīng)政府綠色通道完成定向掛牌，確保項目建成投產(chǎn)后 1年內(nèi)取得國有土地使用權證。 青羊工業(yè)發(fā)展區(qū) 青羊工業(yè)發(fā)展區(qū)位于日月大道以北，成飛生活區(qū)以南， A 線大道以西，項目占地約為 3453 畝，距三環(huán)路 公里，投資規(guī)模 66 億元，投資密度 400 萬元／畝，建筑面積為 177 萬平方米，容積率為 (凈地占總用地比例 90％ )。 （ 2）產(chǎn)業(yè)定位 東區(qū)以發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)為主線 ,以航空產(chǎn)品、電子信息與精密加工及信息產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)。 實行 統(tǒng)一規(guī)劃 、 統(tǒng)一建設、統(tǒng)一投資 、 統(tǒng)一開發(fā) 、 統(tǒng)一招商 、 統(tǒng)一管理。 （ 5）優(yōu)惠政策（購置科創(chuàng)孵化樓） 世界 500 強企業(yè)：按定價購置科創(chuàng)孵化樓面積在 2020 平方米以上的世界 500 強企業(yè)，公司按定價的 30%～ 50%給予優(yōu)惠。 （四）本項目競爭力分析 項目建設主體優(yōu)勢分析 中國中鐵股份有限公司是世界雙 “500”強企業(yè)，它作為我國基建行業(yè)的絕對龍頭企業(yè)，是 中國和亞洲第一大鐵路基建公司和工程公司，全球第二大工程公司。 工業(yè)園市場對比優(yōu)勢分析 通過對國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園調(diào)查綜合分析得出，本產(chǎn)業(yè)園項目集聚了目前市場上眾多成功開發(fā)園區(qū)的優(yōu)點，它是一個集主題、產(chǎn)業(yè)、品牌和市場導向四大優(yōu)勢于一身的產(chǎn)業(yè)園。 同時，本項目品質(zhì)較高，在物 業(yè)形態(tài)及價格上都具備優(yōu)勢。因此本產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)具有較高的性價比，在價格上較區(qū)域其它工業(yè)園區(qū)更具競爭力。 綜上，本項目具有建設主體、工業(yè)園市場對比及園區(qū)特有的政策等優(yōu)勢，發(fā)展前景看好。以中國中鐵成員單位為核心基礎，拓展至與中鐵有業(yè)務合作的企事業(yè)單位，擴展至國內(nèi)外交通行業(yè)的其他企業(yè)。 成都市工業(yè)園區(qū)基礎信息 表 表 21 目前成都市工業(yè)類地產(chǎn)項目售價的總體市場均價約為 4600 元 /㎡。月，市場最低租金平均水平約為 23 元 /㎡ 月。 40005000 元 /平方米的工業(yè)園大多位于成都三環(huán)路與四環(huán)路（又稱 “繞城高速 ”）之間。本產(chǎn)業(yè)園位于城北的三環(huán)路與四環(huán)路之間，處于房地產(chǎn)的價格洼地，在物業(yè)價格上為 40005000 元 /平方米之間。隨著這種主城區(qū)與周邊新城將共同形成大都市格局的出現(xiàn)，就需要五環(huán)路這樣大的交通格局來與之相適應。 （二）北部新城規(guī)劃 成都市城北是進出成都的主要交通要道。北部新城將形成生態(tài) 廊道、物流商貿(mào)廊道、 23 生活廊道 3 條廊道格局，它們將承擔起 “大成都 ”區(qū)域的工業(yè)、商貿(mào)、物流等重要職能。 （三）金牛區(qū)發(fā)展規(guī)劃 金牛區(qū)將按照 “合理布局、科學規(guī)劃、突出特色、錯位發(fā)展 ”的原則，到 2020 年，基本構(gòu)筑起 “一園、兩核、三城、四帶 ”的空間戰(zhàn)略新格局。本產(chǎn)業(yè)園位于該區(qū)域內(nèi)，它的建 設符合金牛區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃。 注：本部分國內(nèi)外工業(yè)園的詳細內(nèi)容，請參見附件。 一、軌道交通高科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)內(nèi)容 （一）軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)鏈的需求分析 設備制造環(huán)節(jié)的高新技術需求 軌道交通產(chǎn)品的制造包括從材料生產(chǎn)，到零部件生產(chǎn)到整車制造三個部分。 建設施工安裝環(huán)節(jié)的高新技術需求 交通產(chǎn)品的建設施工安裝分為施工準備、施工過程和系統(tǒng)調(diào)試運行三個階段。 運營維護環(huán)節(jié)的高新技術需求分析 運營維護環(huán)節(jié)涉及運營、控制和維護保修三個方面。 （二）主導產(chǎn)業(yè)選擇 基于軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈條各環(huán)節(jié)對高新技術的需求，通過市場導向、政策導向分析，結(jié)合中鐵自身優(yōu)勢，確定了產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化重點發(fā)展以下幾大類產(chǎn)業(yè)，同時為未來發(fā)展預留彈性產(chǎn)業(yè)空間： （ 1）交通新材料產(chǎn)業(yè)：重點關注設備制造領域和施工材料領域的技術提供。 25 （ 2）光機電與系統(tǒng)集成產(chǎn)業(yè)：關注光學、機械、電子電路、計算機系統(tǒng)四個領域在交通產(chǎn)業(yè)方面的應用。 （ 4）交通節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)：重點關注施工過程中持久能源提供技術，以及在運營階段機車運營模式，通過發(fā)掘新能源，提供生態(tài)環(huán)保的持久動力。 （ 6）其他彈性產(chǎn)業(yè)：關注其它新技術所導向的新興產(chǎn)業(yè)類型，在空間上預留足夠的彈性。如 圖 31 所示 ： 26 0500100015002020250030003500400045005000交通技術服務 693 1370 1370 光機電市場 160 400 400 交通信息產(chǎn)業(yè) 226 847 1287 新材料新技術 140 350 350 節(jié)能環(huán)保 277 767 1096 2 0 1 1 年合計 2 0 1 5 年合計 2 0 2 0 年合計 圖 31 交通高科技五大主導產(chǎn)業(yè)未來市場需求總和 根據(jù)交通高科技產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃分析，交通高科技產(chǎn)業(yè)蘊藏著巨大潛力，產(chǎn)業(yè)園重點發(fā)展的五大主導產(chǎn)業(yè)有著廣闊的市場空間。 （二）產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模 按產(chǎn)業(yè)園占未來高科技產(chǎn)業(yè)總體目標市場 5%的市場份額，每年單位地均產(chǎn)出 5000 元 /平方米 (2020 年 54 個國家高新區(qū)平均地均產(chǎn)值為 5000 元 /平方米 )，同時結(jié)合產(chǎn)業(yè)規(guī)模預估方法得到的產(chǎn)業(yè)規(guī)模高值和低值，分別為 102 公頃（ 1530 畝）和 90 公頃（ 1350 畝），因此規(guī)劃的本產(chǎn)業(yè)園用地范圍可控制在 1400 畝左右。 2020 年產(chǎn)值 3000萬元，簽定合同額 9000 萬元。 成都亞佳工程新技術開發(fā)有限公司（合資），產(chǎn)業(yè)方向主要是研究鐵路橋梁減震技術。需要建筑面積 10000 平方米。 2020 年已簽合同額 2020多萬元，需要 4000 平方米的建筑面積。 從中鐵二院目前已實施的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化項目看，已形成了新的利潤增長點。 已確定入駐的 24 個公司或項目成立新公司擬進入產(chǎn)業(yè)園的第一年業(yè)務效益和空間需求面積匯總情況 表 。 注：本部分詳細內(nèi)容，請參見附件《軌道交通搞科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化概況及空間需求》。 定位于國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與服務基地，它將成為成都、乃至全國 /國際范圍內(nèi)軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的交匯點，對區(qū)域軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)價值鏈的協(xié)同具備良好的輻射、示范和帶動作用，是促進國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)和世界軌道交通經(jīng)濟發(fā)展的 助推器。 在客戶細分上，將根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的五大主導產(chǎn)業(yè)定位分類引進。 四、產(chǎn)品定位 從目前國內(nèi)外高新技術產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展特征來看，高科技產(chǎn)業(yè)園發(fā)展共分為四代： 第一代是以交通沿線發(fā)展，呈現(xiàn)單個企業(yè)的發(fā)展格局。 第三代是在空間形態(tài)的表現(xiàn)上是多個產(chǎn)業(yè)的耦合發(fā)展，產(chǎn)生協(xié)同效應，形成產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展布局。 從目前國內(nèi)外高新技術產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展特征分析，結(jié)合調(diào)研分析得出，本產(chǎn)業(yè)園初期定位將選擇高科技園區(qū)的第三代承接發(fā)展，逐步向第四代高新技術園區(qū)轉(zhuǎn)變，建設以信息和技術為先導、市場為導向的 32 復合型現(xiàn)代科技都市。結(jié)合功能區(qū)的定位，本產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)品定位如下： 物業(yè)建筑形態(tài)建議：建議在園區(qū)中，主要以小高層和高層形成 “小組團 ”為核心的商務辦公樓組群及相互連通圍合式建筑群為主，輔以低密度 生態(tài)獨立建筑群組成主要建筑形態(tài)。 建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)及面積建議：本園區(qū)在物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)上，將采用框架和框剪結(jié)構(gòu)，針對入園企業(yè)的大小差異性特征，內(nèi)部實行未封閉的敞開式布局結(jié)構(gòu)，根據(jù)入園企業(yè)需求面積分割封閉。 五、價格定位 本項目有科研辦公樓、配套商業(yè)及產(chǎn)業(yè)綜合技術服務中心三種主要物業(yè)形態(tài)，現(xiàn)對它們的價格定位如下： 科研辦公樓 科研辦公樓評估價格表 表 42 項 目 主要可類比項目 本 案 倍科國際新城 IP 科技中心 火炬動力港 2 期 項目均價 3380 元／ m2 3800 元／ m2 5300 元／ m2 評估得分 57 61 65 66 可比系數(shù) 可調(diào)均價 3913 4111 5381 可比參數(shù) 30% 40% 30% 評估均價 4432 元／ m2 33 配套商業(yè)及產(chǎn)業(yè)綜合技術服務中心 項目區(qū)域商業(yè)和中試物業(yè)租金情況如圖 4 42 所示： 項目區(qū)域中檔商業(yè)月租金情況( 元/ 平方米)655553020406080大豐街辦 天回街辦 新都區(qū) 圖 41 項目區(qū)域中檔商 業(yè)月租金情況 項目區(qū)域中試物業(yè)月租金情況( 元/ 平方米)313436283032343638大豐街辦 天回街辦 新都區(qū) 圖 42 項目區(qū)域中試物業(yè)月租金情況 利用周邊市場的對比情況，運用商業(yè)租金反推法，本項目的商業(yè)定價為 5536 元 /平方米。 綜合各因素考慮，本產(chǎn)業(yè)園主要物業(yè)的保守定價為： 科研辦公物業(yè)： 4100～ 4300 元 /平方米 配套商業(yè)： 5500～ 5600 元 /平方米 產(chǎn)業(yè)綜合技術服務中心： 3200～ 3400 元 /平方米 本產(chǎn)業(yè)園內(nèi)涉及有面積較少的商務會所物業(yè)類型，由于其區(qū)域市 34 場沒有可比案例，便于成本核算，在此考慮結(jié)合成本、園區(qū)品質(zhì)及商業(yè)屬性等因素， 該產(chǎn)品價格初定在 6000～ 6500 元 /平方米之間。 社會：承接前述對新一代產(chǎn)業(yè)園特征的研究，打造功能復合的產(chǎn)業(yè)都市，與城市有機融合； 經(jīng)濟：構(gòu)建完善可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈條，研究其空間發(fā)展需求，使空間與產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度適配，最大化提供產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與展示平臺； 環(huán)境：關注可持續(xù)發(fā)展，通過規(guī)劃、建筑、環(huán)境、技術運用等不同層面營造低碳型綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 二、空間發(fā)展策略 36 科技先導：結(jié)合西側(cè)規(guī)劃的城市商業(yè)節(jié)點，及北新干道等交通條件，整體園區(qū)沿橫軸導入核心研發(fā)產(chǎn)業(yè)。 鏈條擴展：完善產(chǎn)業(yè)鏈條，由核心向外圍結(jié)合周邊功能與資源條件拓展配套功能，完善功能組團。 生態(tài)串聯(lián)：從北側(cè)景觀綠地至九道堰之間，規(guī)劃一條串聯(lián)各功能組團的生態(tài)景觀綠地，加強組團聯(lián)系，營造良好的生態(tài)景觀環(huán)境。 圖 52 產(chǎn)業(yè)園空間發(fā)展策略圖 根據(jù)園區(qū)空間發(fā)展策略，本產(chǎn)業(yè)園首期 500 畝啟動區(qū)結(jié)合西側(cè)規(guī)劃的城市商業(yè)節(jié)點及地鐵 1 號線、北新干道等交通條件，整體園區(qū)沿橫軸發(fā)展的模式，最先啟動產(chǎn)業(yè)園的西側(cè)靠園區(qū)主干線區(qū)域。遵從整體功能結(jié)構(gòu)，注重組團聯(lián)系，營造富有特色與吸引力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 四、空間格局 橫向?qū)?，縱向延伸，一心多點，線性串聯(lián)。通過水系廊道串聯(lián)，在各地塊中形成空間節(jié)點。如圖 53 所示： 38 圖 54 項目空間格局 五、建筑風格及園區(qū)鳥瞰 （一）建筑風格 產(chǎn)業(yè)園以小高層和高層及低密度生態(tài)獨立建筑群為主要建筑形態(tài)