【正文】 水、電、氣等資源完全能滿足園區(qū)的 9 開發(fā)和經(jīng)營需要。 （二）承諾交地狀況 項(xiàng)目用地按 “七通一平 ”標(biāo)準(zhǔn)出讓 。 圖 13 用地范圍 圖 7 首期首期 500 畝用地畝用地預(yù)預(yù) 留留預(yù)預(yù) 留留畝用地畝用地預(yù)預(yù) 留留預(yù)預(yù) 留留 圖 14 首 用地范圍 圖 二、用地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo) 項(xiàng)目用地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo) 表 表 11 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 中鐵軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)園地塊 用地性質(zhì) 工業(yè) 規(guī)劃凈用地面積（畝） 1432 畝 容積率 ≥ 建筑 密度 ≤40% 綠化率 ≥30% 綠地率 30% 限高 76 米 三、地塊現(xiàn)狀及交地條件 （一）宗地現(xiàn)狀 地勢(shì)情況：地勢(shì)平坦，與周邊無高差。 （二）建 議 建議本項(xiàng)目在推進(jìn)過程中，要充分爭(zhēng)取地方各級(jí)政府在政策、宣傳推廣、建設(shè)環(huán)境等方面的支持。按項(xiàng)目全部自有資金由股東方提供、項(xiàng)目全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，項(xiàng)目自有資金投資內(nèi)部收益率 %、投資動(dòng)態(tài)回收期 年。 項(xiàng)目所處區(qū)位優(yōu)越，在地理位置、規(guī)劃前景等方面具備優(yōu)勢(shì) :本項(xiàng)目是目前成都市規(guī)劃的繞城高速內(nèi)占地面積最大的一宗工業(yè)用地，周邊交通便捷，配套成熟，正在規(guī)劃中的北部新城、天回古鎮(zhèn)等，勢(shì)必帶來區(qū)域土地價(jià)值的提升。 園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)為交通領(lǐng)域上中下游相關(guān)聯(lián)企業(yè)，且入園企業(yè)的稅收必須在金牛區(qū)解繳。 五、本報(bào)告的編制依據(jù)及限制性因素 （一）編制依據(jù) 《成都市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化工業(yè)布局規(guī)劃促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集約集群發(fā)展的通知》成辦發(fā)（ 2020） 51 號(hào)； 《關(guān)于同意建立國家火炬計(jì)劃成都電子信息產(chǎn)業(yè)基地的復(fù)函》國科火字（ 2020） 4 號(hào)； 金牛區(qū)天回萬圣、甘油及石門片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃； 3 成都市大豐 ——天回片區(qū)城市分區(qū)規(guī)劃調(diào)整； 成都鳳凰山城市規(guī)劃方案概念性綱要規(guī)劃； 《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（ 2020）； 《全國工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)》； 關(guān)于印發(fā)《中國中鐵股份有限公司 投資管理暫行辦法》的通知（中鐵股份資【 2020】 389 號(hào)）； 關(guān)于印發(fā)《中國中鐵股份有限公司項(xiàng)目投資評(píng)審管理暫行辦法》的通知（中鐵股份資【 2020】 390 號(hào)文件）； 關(guān)于印發(fā)《中國中鐵股份有限公司投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告格式指引》的通知（中鐵股份資【 2020】 177 號(hào)文件）； 1關(guān)于印發(fā)《中國中鐵股份有限公司投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)指引》的通知（中鐵股份資【 2020】 178 號(hào)文件）； 1關(guān)于印發(fā)《中國置業(yè)集團(tuán)有限公司市場(chǎng)開發(fā)工作管理辦法（試行）》的通知（中鐵置市【 2020】 56 號(hào)文件）； 1《中鐵二院與金牛區(qū)人民政府投資合作的框架協(xié)議》。 四、項(xiàng)目取得條件 項(xiàng)目用地通過與政府協(xié)議鎖定其范圍和土地價(jià)格，首期 500 畝土地為 16 萬元 /畝（凈地價(jià)格），后期土地價(jià)格視先期項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、投資強(qiáng)度及對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)等情況在基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)給予最大優(yōu)惠。 二、項(xiàng)目來源方式 結(jié) 合四川省、成都市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)成都市 “一區(qū)一主業(yè) ”的良好發(fā)展，金牛區(qū)有意邀請(qǐng)中鐵置業(yè)和中鐵二院聯(lián)合引領(lǐng)打造金牛 “一區(qū)一主業(yè) ——軌道交通集中發(fā)展區(qū) ”。 （二）業(yè)務(wù)背景 中鐵置業(yè)是中國中鐵股份房地產(chǎn)板塊的旗艦企業(yè) ,要積極利用中國中鐵在區(qū)域、城 市軌道交通領(lǐng)域獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步完善自己的物業(yè)開發(fā)類型，在條件成熟時(shí)進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)，從而在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域更具競(jìng)爭(zhēng)力，在 3～ 5 年內(nèi)形成中鐵股份新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。而到 2020年近 8 萬億元的現(xiàn)代化交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將帶動(dòng)交通高科技新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新材料的研發(fā)、生產(chǎn)和制造等市場(chǎng)，這樣的市場(chǎng)將有條件完成交通高科技的產(chǎn)業(yè)集群和集聚，形成產(chǎn)業(yè)園。 中鐵置業(yè)和中鐵二院深度合作開發(fā) “中鐵軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)園 ”項(xiàng)目，將會(huì)成為各自新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前項(xiàng)目用地基本達(dá)到“三通一平 ”。土地摘牌價(jià)格高于與協(xié)議中承諾的 16 萬元 /畝，則差額部分由金牛區(qū)人民政府扶持 （詳見附件）。年。交通路網(wǎng)通達(dá)，交通便捷。 綜合結(jié)論：項(xiàng)目首期 500 畝需要自有資金 億元， 年收回，項(xiàng)目自有資金年均投資回報(bào)率 %。憑借中鐵股份在行業(yè)內(nèi)的品牌號(hào) 召力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，加之各級(jí)政府對(duì)發(fā)展交通行業(yè)的大力支持和優(yōu)惠政策，本產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目有能力、有條件形成產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的集群和集聚。 宗地位置如圖 1 12 所示： 圖 11 宗地位置 圖 6 圖 12 宗地位置 圖 （二）項(xiàng)目用地范圍與四至 地塊呈倒鉤形狀，西至九道堰，南至九道堰和規(guī)劃道路 (用地界限 )，東至寶成鐵路，北至園區(qū)天斑路 ，萬石路從北到南橫穿本項(xiàng)目 ，項(xiàng)目用地范圍如圖 13 所示，項(xiàng)目首期用地范圍如圖 14 所示 。 地下情況：據(jù)初步勘察，地下沒有影響項(xiàng)目開發(fā)的不利因素。 四、生活配套 （一）交通狀況 項(xiàng)目位于成都市北部新城、在三環(huán)以北、繞城高速以南、北新干道以東、川陜公路以西，交通路網(wǎng)通達(dá)，區(qū)域內(nèi)有建設(shè)中的地鐵 1 號(hào)線和規(guī)劃中的地鐵 3 號(hào)線。 金融機(jī)構(gòu)配套：建設(shè)銀行、招商銀行、工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、成都商業(yè)銀行等在該區(qū)域均有分支機(jī)構(gòu)。 10 第二部分 區(qū)域工業(yè)園市場(chǎng)分析 一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 （一）城市概況 成都市是四川省省會(huì)，國務(wù)院確定的西南科技、商貿(mào)、金融中心和交通通信樞紐，中國歷史文化名城，全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，全國文明城市，人口 1300 多萬人。第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。在實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重點(diǎn)工作中，著重提出了要加快推進(jìn) “兩樞紐、三中心 ”建設(shè)，這是成都建設(shè)國際性區(qū)域樞紐和中心城市的戰(zhàn)略支撐。 成都是除北京之外擁有交通資源最聚集的城市，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源豐富，被譽(yù)為 “鐵半城 ”。 二、區(qū)域工業(yè)園土地市場(chǎng)供應(yīng)分析 （一）區(qū)域供應(yīng)量分析 本產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位于成都城北區(qū)域，該區(qū)域在近一年內(nèi)沒有工業(yè)土地出讓。項(xiàng)目 作為 “北區(qū) ”的核心區(qū)域，將先行進(jìn)入園區(qū)，發(fā)展軌道交通產(chǎn)業(yè)，不存在與其他項(xiàng)目的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。 三、區(qū)域工業(yè)園市場(chǎng)分析 （一）項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)分析 國家產(chǎn)業(yè)政策及產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目是以軌道交通產(chǎn)業(yè)為主題的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從宏觀層面分析，交通高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展符合國家科學(xué)和技術(shù)發(fā)展方向，國家現(xiàn)代 化交通體系的構(gòu)建為交通高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)前景和強(qiáng)有力的政策支撐。 為順應(yīng)西部綜合交通樞紐和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及 升級(jí)換代的時(shí)勢(shì)，成都市出臺(tái)了工業(yè)園 “一區(qū)一主業(yè) ”的發(fā)展政策，并把金牛區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)園二期北區(qū)定位為 “軌道交通產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū) ”。 13 圖 21 成都主要工業(yè)集中區(qū)位置圖 在政府規(guī)范下，成都市區(qū)工業(yè)園已經(jīng)呈現(xiàn)向 三環(huán)外郊區(qū)集中的趨勢(shì)，其中南延線、西延線和武侯大道沿線最為集中，并逐漸形成各自產(chǎn)業(yè)特征。 由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有建設(shè)規(guī)模大、招商范圍廣、資金需求大等特點(diǎn)，既要求在土地出讓、稅收優(yōu)惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在資金投入方面有保障，能跟上 建設(shè)開發(fā)的進(jìn)度，還要有運(yùn)營工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)保證。往往是以某大型園區(qū)中一個(gè) “小組團(tuán) ”的形式存在，如龍?zhí)豆I(yè)園區(qū)中的倍科國際新城。產(chǎn)品的面積大，環(huán)境較好，同時(shí)價(jià)格相對(duì)低廉。目前將住宅納為配套設(shè)施的工業(yè)園區(qū)都是體量較大的工業(yè)區(qū)。差異僅僅在于設(shè)施的種類以及場(chǎng)地的大小。通常情況下，需配合園區(qū)其他項(xiàng)目進(jìn)行操作，對(duì)開發(fā)商實(shí)力具有很大挑戰(zhàn)。目前市場(chǎng)上以此類運(yùn)營模式較為流行。 2）開發(fā)商獲得土地后，完成土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及項(xiàng)目的整體包裝推廣，然后部分或整體轉(zhuǎn)讓土地，通過土地溢價(jià)的方式來實(shí)現(xiàn)盈利目的。 17 總結(jié) （ 1）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 開發(fā)模式分為工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式、政府獨(dú)立開發(fā)模式、綜合開發(fā)模式。但總的來看，在借鑒了國際經(jīng)驗(yàn)以后，目前成都工業(yè)園產(chǎn)品模式的發(fā)展方向在逐漸向?qū)I(yè)型、低密度景觀園區(qū)發(fā)展，工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃更為科學(xué)，園林景觀更加美觀、配套設(shè)施更為齊全，園區(qū)功能也更為專業(yè)化，與其針對(duì)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成之間的聯(lián)系也更為緊密。 （三）重點(diǎn)個(gè)案分析 龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū) （ 1）園區(qū)概況 成都市龍?zhí)抖际屑泄I(yè)區(qū)，占地面積 12900 畝，于 2020 年 9月被批準(zhǔn)設(shè)立為 “總部經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)區(qū) ”。 （ 3）開發(fā)模式 龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū)采用工業(yè)園區(qū)的綜合開發(fā)模式。 2）入駐企業(yè)要求 要求入駐企業(yè)的投資強(qiáng)度在 500 萬元 /畝 (含地價(jià) )以上，稅收 30萬元 /畝 （ 5）合作方式 1）購地自建 對(duì)于入園企業(yè)，可以根據(jù)自身企業(yè)的實(shí)際用地、建設(shè)規(guī)模等要求，在園區(qū)內(nèi)選擇適合企業(yè)發(fā)展的地塊自建，項(xiàng)目的土地指標(biāo)由園區(qū)管委會(huì)上報(bào)，然后經(jīng)政府綠色通道完成定向掛牌，確保項(xiàng)目建成投產(chǎn)后 1年內(nèi)取得國有土地使用權(quán)證。 （ 2）產(chǎn)業(yè)定位 東區(qū)以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主線 ,以航空產(chǎn)品、電子信息與精密加工及信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 （ 5）優(yōu)惠政策（購置科創(chuàng)孵化樓） 世界 500 強(qiáng)企業(yè)：按定價(jià)購置科創(chuàng)孵化樓面積在 2020 平方米以上的世界 500 強(qiáng)企業(yè)，公司按定價(jià)的 30%～ 50%給予優(yōu)惠。 工業(yè)園市場(chǎng)對(duì)比優(yōu)勢(shì)分析 通過對(duì)國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園調(diào)查綜合分析得出，本產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目集聚了目前市場(chǎng)上眾多成功開發(fā)園區(qū)的優(yōu)點(diǎn)，它是一個(gè)集主題、產(chǎn)業(yè)、品牌和市場(chǎng)導(dǎo)向四大優(yōu)勢(shì)于一身的產(chǎn)業(yè)園。因此本產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)具有較高的性價(jià)比，在價(jià)格上較區(qū)域其它工業(yè)園區(qū)更具競(jìng)爭(zhēng)力。以中國中鐵成員單位為核心基礎(chǔ)，拓展至與中鐵有業(yè)務(wù)合作的企事業(yè)單位，擴(kuò)展至國內(nèi)外交通行業(yè)的其他企業(yè)。月，市場(chǎng)最低租金平均水平約為 23 元 /㎡ 40005000 元 /平方米的工業(yè)園大多位于成都三環(huán)路與四環(huán)路（又稱 “繞城高速 ”）之間。隨著這種主城區(qū)與周邊新城將共同形成大都市格局的出現(xiàn)，就需要五環(huán)路這樣大的交通格局來與之相適應(yīng)。北部新城將形成生態(tài) 廊道、物流商貿(mào)廊道、 23 生活廊道 3 條廊道格局，它們將承擔(dān)起 “大成都 ”區(qū)域的工業(yè)、商貿(mào)、物流等重要職能。本產(chǎn)業(yè)園位于該區(qū)域內(nèi)，它的建 設(shè)符合金牛區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃。 一、軌道交通高科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)內(nèi)容 （一）軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)鏈的需求分析 設(shè)備制造環(huán)節(jié)的高新技術(shù)需求 軌道交通產(chǎn)品的制造包括從材料生產(chǎn)，到零部件生產(chǎn)到整車制造三個(gè)部分。 運(yùn)營維護(hù)環(huán)節(jié)的高新技術(shù)需求分析 運(yùn)營維護(hù)環(huán)節(jié)涉及運(yùn)營、控制和維護(hù)保修三個(gè)方面。 25 （ 2）光機(jī)電與系統(tǒng)集成產(chǎn)業(yè)：關(guān)注光學(xué)、機(jī)械、電子電路、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)四個(gè)領(lǐng)域在交通產(chǎn)業(yè)方面的應(yīng)用。 （ 6）其他彈性產(chǎn)業(yè)：關(guān)注其它新技術(shù)所導(dǎo)向的新興產(chǎn)業(yè)類型，在空間上預(yù)留足夠的彈性。 （二）產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模 按產(chǎn)業(yè)園占未來高科技產(chǎn)業(yè)總體目標(biāo)市場(chǎng) 5%的市場(chǎng)份額，每年單位地均產(chǎn)出 5000 元 /平方米 (2020 年 54 個(gè)國家高新區(qū)平均地均產(chǎn)值為 5000 元 /平方米 )，同時(shí)結(jié)合產(chǎn)業(yè)規(guī)模預(yù)估方法得到的產(chǎn)業(yè)規(guī)模高值和低值，分別為 102 公頃（ 1530 畝）和 90 公頃（ 1350 畝），因此規(guī)劃的本產(chǎn)業(yè)園用地范圍可控制在 1400 畝左右。 成都亞佳工程新技術(shù)開發(fā)有限公司（合資），產(chǎn)業(yè)方向主要是研究鐵路橋梁減震技術(shù)。 2020 年已簽合同額 2020多萬元，需要 4000 平方米的建筑面積。 已確定入駐的 24 個(gè)公司或項(xiàng)目成立新公司擬進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園的第一年業(yè)務(wù)效益和空間需求面積匯總情況 表 。 定位于國家級(jí)軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與服務(wù)基地，它將成為成都、乃至全國 /國際范圍內(nèi)軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，對(duì)區(qū)域軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的協(xié)同具備良好的輻射、示范和帶動(dòng)作用，是促進(jìn)國家級(jí)軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)和世界軌道交通經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 助推器。 四、產(chǎn)品定位 從目前國內(nèi)外高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展特征來看，高科技產(chǎn)業(yè)園發(fā)展共分為四代： 第一代是以交通沿線發(fā)展，呈現(xiàn)單個(gè)企業(yè)的發(fā)展格局。 從目前國內(nèi)外高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展特征分析，結(jié)合調(diào)研分析得出，本產(chǎn)業(yè)園初期定位將選擇高科技園區(qū)的第三代承接發(fā)展，逐步向第四代高新技術(shù)園區(qū)轉(zhuǎn)變，建設(shè)以信息和技術(shù)為先導(dǎo)、市場(chǎng)為導(dǎo)向的 32 復(fù)合型現(xiàn)代科技都市。 建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)及面積建議：本園區(qū)在物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)上，將采用框架和框剪結(jié)構(gòu)，針對(duì)入園企業(yè)的大小差異性特征，內(nèi)部實(shí)行未封閉的敞開式布局結(jié)構(gòu)，根據(jù)入園企業(yè)需求面積分割封閉。 綜合各因素考慮，本產(chǎn)業(yè)園主要物業(yè)的保守定價(jià)為： 科研辦公物業(yè)： 4100～ 4300 元 /平方米 配套商業(yè)： 5500～ 5600 元 /平方米 產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務(wù)中心： 3200～ 3400 元 /平方米 本產(chǎn)業(yè)園內(nèi)涉及有面積較少的商務(wù)會(huì)所物業(yè)類型，由于其區(qū)域市 34 場(chǎng)沒有可比案例，便于成本核算，在此考慮結(jié)合成本、園區(qū)品質(zhì)及商業(yè)屬性等因素， 該產(chǎn)品價(jià)格初定在 6000～ 6500 元 /平方米之間。 二、空間發(fā)展策略 36 科技先導(dǎo)：結(jié)合西側(cè)規(guī)劃的城市商業(yè)節(jié)點(diǎn)，及北新干道等交通條件，整體園區(qū)沿橫軸導(dǎo)入核心研發(fā)產(chǎn)業(yè)。 生態(tài)串聯(lián)：從北側(cè)景觀綠地至九道堰之間，規(guī)劃一條串聯(lián)各功能組團(tuán)的生態(tài)景觀綠地，加強(qiáng)組團(tuán)聯(lián)系，營造良好的生態(tài)景觀環(huán)境。遵從整體功能結(jié)構(gòu)，注重組團(tuán)聯(lián)系，營造富有特色與吸引力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。通過水系廊道串聯(lián)，在各地塊中形成空間節(jié)點(diǎn)