【正文】 通過水系廊道串聯(lián)，在各地塊中形成空間節(jié)點。 生態(tài)串聯(lián)：從北側景觀綠地至九道堰之間，規(guī)劃一條串聯(lián)各功能組團的生態(tài)景觀綠地，加強組團聯(lián)系，營造良好的生態(tài)景觀環(huán)境。 綜合各因素考慮，本產業(yè)園主要物業(yè)的保守定價為： 科研辦公物業(yè)： 4100～ 4300 元 /平方米 配套商業(yè)： 5500～ 5600 元 /平方米 產業(yè)綜合技術服務中心： 3200～ 3400 元 /平方米 本產業(yè)園內涉及有面積較少的商務會所物業(yè)類型，由于其區(qū)域市 34 場沒有可比案例，便于成本核算，在此考慮結合成本、園區(qū)品質及商業(yè)屬性等因素， 該產品價格初定在 6000～ 6500 元 /平方米之間。 從目前國內外高新技術產業(yè)園的發(fā)展特征分析，結合調研分析得出，本產業(yè)園初期定位將選擇高科技園區(qū)的第三代承接發(fā)展，逐步向第四代高新技術園區(qū)轉變，建設以信息和技術為先導、市場為導向的 32 復合型現(xiàn)代科技都市。 定位于國家級軌道交通高科技產業(yè)創(chuàng)新與服務基地，它將成為成都、乃至全國 /國際范圍內軌道交通高科技產業(yè)經(jīng)濟的交匯點，對區(qū)域軌道交通高科技產業(yè)價值鏈的協(xié)同具備良好的輻射、示范和帶動作用，是促進國家級軌道交通高科技產業(yè)和世界軌道交通經(jīng)濟發(fā)展的 助推器。 2020 年已簽合同額 2020多萬元，需要 4000 平方米的建筑面積。 （二）產業(yè)用地規(guī)模 按產業(yè)園占未來高科技產業(yè)總體目標市場 5%的市場份額，每年單位地均產出 5000 元 /平方米 (2020 年 54 個國家高新區(qū)平均地均產值為 5000 元 /平方米 )，同時結合產業(yè)規(guī)模預估方法得到的產業(yè)規(guī)模高值和低值，分別為 102 公頃（ 1530 畝）和 90 公頃（ 1350 畝），因此規(guī)劃的本產業(yè)園用地范圍可控制在 1400 畝左右。 25 （ 2）光機電與系統(tǒng)集成產業(yè)：關注光學、機械、電子電路、計算機系統(tǒng)四個領域在交通產業(yè)方面的應用。 一、軌道交通高科技產品產業(yè)內容 （一）軌道交通高科技產業(yè)鏈的需求分析 設備制造環(huán)節(jié)的高新技術需求 軌道交通產品的制造包括從材料生產，到零部件生產到整車制造三個部分。北部新城將形成生態(tài) 廊道、物流商貿廊道、 23 生活廊道 3 條廊道格局，它們將承擔起 “大成都 ”區(qū)域的工業(yè)、商貿、物流等重要職能。 40005000 元 /平方米的工業(yè)園大多位于成都三環(huán)路與四環(huán)路（又稱 “繞城高速 ”）之間。以中國中鐵成員單位為核心基礎，拓展至與中鐵有業(yè)務合作的企事業(yè)單位，擴展至國內外交通行業(yè)的其他企業(yè)。 工業(yè)園市場對比優(yōu)勢分析 通過對國內產業(yè)園調查綜合分析得出，本產業(yè)園項目集聚了目前市場上眾多成功開發(fā)園區(qū)的優(yōu)點，它是一個集主題、產業(yè)、品牌和市場導向四大優(yōu)勢于一身的產業(yè)園。 （ 2）產業(yè)定位 東區(qū)以發(fā)展高新技術產業(yè)為主線 ,以航空產品、電子信息與精密加工及信息產業(yè)為主導產業(yè)。 2）入駐企業(yè)要求 要求入駐企業(yè)的投資強度在 500 萬元 /畝 (含地價 )以上，稅收 30萬元 /畝 （三）重點個案分析 龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū) （ 1）園區(qū)概況 成都市龍?zhí)抖际屑泄I(yè)區(qū)，占地面積 12900 畝，于 2020 年 9月被批準設立為 “總部經(jīng)濟實驗區(qū) ”。 17 總結 （ 1）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 開發(fā)模式分為工業(yè)地產商開發(fā)模式、政府獨立開發(fā)模式、綜合開發(fā)模式。目前市場上以此類運營模式較為流行。差異僅僅在于設施的種類以及場地的大小。產品的面積大，環(huán)境較好，同時價格相對低廉。 由于工業(yè)地產項目具有建設規(guī)模大、招商范圍廣、資金需求大等特點，既要求在土地出讓、稅收優(yōu)惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在資金投入方面有保障，能跟上 建設開發(fā)的進度，還要有運營工業(yè)地產項目的經(jīng)驗保證。 為順應西部綜合交通樞紐和承接產業(yè)轉移及 升級換代的時勢，成都市出臺了工業(yè)園 “一區(qū)一主業(yè) ”的發(fā)展政策，并把金牛區(qū)高科技產業(yè)園二期北區(qū)定位為 “軌道交通產業(yè)集中發(fā)展區(qū) ”。項目 作為 “北區(qū) ”的核心區(qū)域，將先行進入園區(qū)，發(fā)展軌道交通產業(yè)，不存在與其他項目的同質競爭。 成都是除北京之外擁有交通資源最聚集的城市，區(qū)域內產業(yè)資源豐富，被譽為 “鐵半城 ”。第二產業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 金融機構配套：建設銀行、招商銀行、工商銀行、中國銀行、農業(yè)銀行、成都商業(yè)銀行等在該區(qū)域均有分支機構。 地下情況：據(jù)初步勘察，地下沒有影響項目開發(fā)的不利因素。憑借中鐵股份在行業(yè)內的品牌號 召力和競爭優(yōu)勢，加之各級政府對發(fā)展交通行業(yè)的大力支持和優(yōu)惠政策，本產業(yè)園項目有能力、有條件形成產品產業(yè)的集群和集聚。交通路網(wǎng)通達，交通便捷。土地摘牌價格高于與協(xié)議中承諾的 16 萬元 /畝，則差額部分由金牛區(qū)人民政府扶持 （詳見附件）。 中鐵置業(yè)和中鐵二院深度合作開發(fā) “中鐵軌道交通高科技產業(yè)園 ”項目，將會成為各自新的利潤增長點。 （二）業(yè)務背景 中鐵置業(yè)是中國中鐵股份房地產板塊的旗艦企業(yè) ,要積極利用中國中鐵在區(qū)域、城 市軌道交通領域獨特優(yōu)勢，進一步完善自己的物業(yè)開發(fā)類型，在條件成熟時進軍工業(yè)地產，從而在房地產開發(fā)領域更具競爭力，在 3～ 5 年內形成中鐵股份新的利潤增長點。 四、項目取得條件 項目用地通過與政府協(xié)議鎖定其范圍和土地價格，首期 500 畝土地為 16 萬元 /畝（凈地價格），后期土地價格視先期項目建設進度、投資強度及對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻等情況在基準地價內給予最大優(yōu)惠。 園區(qū)內產業(yè)為交通領域上中下游相關聯(lián)企業(yè)，且入園企業(yè)的稅收必須在金牛區(qū)解繳。按項目全部自有資金由股東方提供、項目全投資財務內部收益率 %，項目自有資金投資內部收益率 %、投資動態(tài)回收期 年。 圖 13 用地范圍 圖 7 首期首期 500 畝用地畝用地預預 留留預預 留留畝用地畝用地預預 留留預預 留留 圖 14 首 用地范圍 圖 二、用地性質與規(guī)劃指標 項目用地性質與規(guī)劃指標 表 表 11 項目技術經(jīng)濟指標 中鐵軌道交通高科技產業(yè)園地塊 用地性質 工業(yè) 規(guī)劃凈用地面積（畝） 1432 畝 容積率 ≥ 建筑 密度 ≤40% 綠化率 ≥30% 綠地率 30% 限高 76 米 三、地塊現(xiàn)狀及交地條件 （一）宗地現(xiàn)狀 地勢情況：地勢平坦，與周邊無高差。 （二）大市政配套 該園區(qū)作為省級高新園區(qū)，水、電、氣等資源完全能滿足園區(qū)的 9 開發(fā)和經(jīng)營需要。成都被譽為一座來了就不想離開的城市，擁有國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和國家經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，聚集了 15 家金融后臺服務中心， 130 多家世界五百強企業(yè)在蓉落戶，美國、德國、法國、韓國、新加坡、泰國、巴基斯坦、菲律賓 在成都設立領事館，先后被評為環(huán)境模范城市，國家園林城市，中國最具經(jīng)濟活力城市，被世界銀行評為內陸投資環(huán)境標桿城市。因此成都作為西部中心城市，未來的經(jīng)濟發(fā)展空間毋庸置疑。目前項目所在的 “北區(qū) ”土地均未有企業(yè)權屬，本項目作為首家入園項目，除確定凈用地 1432 畝范圍外，還可延伸到 “北區(qū) ”的其他區(qū)域。 從國家中長期基礎設施投資計劃來看，到 2020 年有近 8 萬億元的現(xiàn)代化交通基礎設施建設，其新技術、新工藝、新產品、新材料方面的產業(yè)發(fā)展將帶動相關工業(yè)地產的蓬勃發(fā)展。 如圖 21 所示： 通過實地調查錦江工業(yè)總部基地、青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、金牛高科技產業(yè)園、武侯工業(yè)園、龍?zhí)豆I(yè)集中發(fā)展區(qū)等五個大型工業(yè)集中發(fā)展區(qū)后，對目前成都工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式、產品模式、運營和盈利模式進行如下歸納。與別墅式的辦公產品相比小高層或高層的寫字樓總價低，面積區(qū)間較小，更加適合新興的中小型企業(yè)入駐辦公。 如：青羊工業(yè)總部基地 ——青年時尚城 另外西部智谷的人才公寓也是為園區(qū)工作人員打造 ——兩棟小高層項目。目前，市場上采取此類運營模式的項目數(shù)量比較有限。 3）開發(fā)商通過向入住園區(qū)的企業(yè)提供某些服務，以服務費的形式實現(xiàn)盈利目的，如物業(yè)管理及延伸服務等。本產業(yè)園區(qū)必須順應這一產品發(fā)展模式，打造環(huán)境友好型，更為人性化園區(qū)。 簡單流程： ① 政府 → 投資公司（管委會） → 開發(fā)項目 → 招商入駐；② 政府 → 投資公司（管委會） → 開發(fā)商 → 開發(fā)項目 → 招商入駐 （ 4）政策優(yōu)勢 1）規(guī)劃條件優(yōu)越 對于入園項目，建設項目容積率 以上，原則上不限高；建筑密度 ≤40％；綠化率 ≥30％。 2）直接購買樓宇 企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展需要，在園區(qū)內購買、租賃辦公樓和廠房。 國內行業(yè)前 100 強企業(yè)：國內行業(yè)前 100 強企業(yè)，按定價購置科創(chuàng)孵化樓，面積在 2020 平方米以上，且固定資產投資超過 5000 萬元，給予 20%～ 35%的優(yōu)惠。 政策優(yōu)勢 2020 年初，成都市政府已確定金牛區(qū)高科技產業(yè)園北區(qū)（約 5700畝）規(guī)劃定位為 “軌道交通產業(yè)集中發(fā)展區(qū) ”，在政策上保證了軌道交 21 通相關聯(lián)的企業(yè)集聚到本產業(yè)園。月，綜合平均指數(shù)為 元 /㎡ 在大成都總體規(guī)劃影響下，本產業(yè)園的建設和發(fā)展符合成都市總體規(guī)劃。 綜上所述，產業(yè)園的規(guī)劃符合成都市、北部新城及金牛區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃，這些規(guī)劃對產業(yè)園未來發(fā)展提供了良好發(fā)展平臺。其中，運營方面主要關注交通能源 環(huán)保技術；控制和維保方面重點關注智能交通 系統(tǒng)等技術。 二、產品產業(yè)的市場容量預測 通過投 資拉動法和分項預估法對以上五大類產業(yè)的市場容量進行了分析預測，投資拉動數(shù)據(jù)顯示未來交通投資帶來的交通高科技需求到 2020 年 2020 年約 5150 億元；分項預估數(shù)據(jù)顯示五大產業(yè)市場需求規(guī)模 2020 年～ 2020 年約 4500 億元。預計在未來五年內占有國內 15%的鐵路相關產品市場率。 產品產業(yè)效益及空間需求表 表 31 序號 入駐公司或項目 入駐模式 需求面積 (m2) 入駐部分年產值 （萬元） 1 四川中鐵環(huán)保科技有限責任公司 獨資 5000 3000 2 成都亞佳工程新技術開發(fā)有限公司 合資 10000 3000～ 4000 3 四川曠谷信息工程有限公司 獨資 4000 5000 4 中鐵天寶數(shù)字工程有限責任公司 合資 6000 10000～ 12020 5 成都市新筑路橋機械股份有限公司 合資 30000 8000～ 10000 6 四川有色冶金研究設計院有限責任公司 合資 10000 8000 7 軌道交通自動化系統(tǒng)工程有限責任公司 合資 5000 5000 8 交通工程測試國家工程實驗室 合資 5000 3000 28 序號 入駐公司或項目 入駐模式 需求面積 (m2) 入駐部分年產值 （萬元） 9 四川巨星新型材料有限公司 引進 12020 7000～ 8000 10 成都西南高鐵軌道科技發(fā)展有限責任公司 引進 5000 3000 11 現(xiàn)代物流高科技服務基地 引進 10000 5000～ 6000 12 江西日月明鐵道設備開發(fā)有限公司 引進 8000 5000 13 聚脂軌枕項目 引進 6000 3000 14 荷蘭 TNO（皇家科學院）公司 引進 15000 5000～ 6000 15 浙江天鐵實業(yè)有限公司 引進 12020 3000～ 5000 16 香港煌盛集團 引進 5000 3000～ 4000 17 上海高格工程設計咨詢有限公司 合資 6000 2020～ 3000 18 上海步科交通自動化元器件開發(fā)項目 引進 3000 2020 19 法國碧優(yōu)康生物石油交通能源項目 引進 10000 8000 20 潤泰精密工程項目 引進 20200 10000 21 北京鐵道工程機電研究所 引進 5000 6000 22 遠大屏蔽門設備項目 引進 12020 7000～ 8000 23 德國卡棱貝格公司 引進 30000 8000～ 10000 24 西南交大海德科技有限公司 引進 3000 3000 合 計 237000 125000～ 140000 （二）準備推進的產品產業(yè)項目及空間需求 在產業(yè)園的建設的同時，將進一步加大產品產業(yè)化推進規(guī)模，下列產品產業(yè)項目正在積極推進之中： ◆ 中鐵軌道新材料研究公司（交通新材料技術） ◆ 中鐵隧道安控技術研究中心（系統(tǒng)集成技術） ◆ 北京和利時電機技術有限公司（城市軌道交通大型綜合監(jiān)控系統(tǒng)） ◆ 重慶弘業(yè)交通勘察 設計咨詢有限責任公司公司（交通專業(yè)設計咨詢） ◆ 四川新源現(xiàn)代智能科技有限公司（智能交通系統(tǒng)） ◆ 加拿大 IBI 集團北京公司（工程項目咨詢） 29 ◆ 濰坊市宏源防水材料有限公司（科研設計開發(fā)于一體） …… 推進產品產業(yè)化需要空間平臺，形成集群和集聚，而投資建設一個以交通高科技為主題的園區(qū)是實現(xiàn)集群和集聚的最好形式。 第二代是在空間上呈現(xiàn)圍繞一個核心企業(yè)產業(yè)鏈延伸布局。小高層和高層建筑每層面積控制在 15002200 平方米，低密獨棟整體面積控制在20204000 平方米較好。 技貿聯(lián)動：在核心區(qū)域構筑產業(yè)服務及公共服務核心。本項目具有以下特點： 建筑環(huán)境緊密結合：營造宜人空間； 發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢：借助水系打造景觀，提高土地價值； 強調地塊組團劃分：便于開