【正文】 對此，要加強政策研究，多與當?shù)卣M行溝通協(xié)商。通過深耕渠道，準確定位，提高市場應變能力，適時調整產(chǎn)品結構（別墅風格、面積等），打造適銷對路的產(chǎn)品（服務）。 39 第十四章 風險分析 經(jīng)營風險與對策 在項目的經(jīng)營管理上，存在著多環(huán)節(jié)、系列化的影響因素，如花卉規(guī)?；N植與生態(tài)旅游的同步性、系列產(chǎn)品營銷與生態(tài)旅游項目推廣的互補性等。項目圍繞熱帶花卉產(chǎn)業(yè)發(fā)展，著力建設熱帶花卉產(chǎn)業(yè)園 ,促進當?shù)鼗ɑ墚a(chǎn)業(yè)發(fā)展和社會主義新農(nóng)村建設，具有顯著社會效益。 ⑥ 攤銷費 無形資產(chǎn)和遞延 資產(chǎn)從第 4年開始攤銷，無形資產(chǎn)攤銷年限為 6 年，則年攤銷額為 560 萬元。 項目年銷售收入估算表 序號 項目與產(chǎn)品 單位 數(shù)量 單價（元） 金額 （萬元） 說明 一 花卉觀光 休閑旅游收入 人次 100000 100元 /人 1000 年接待 游客 10萬人次 ，含門票、購物收入 二 中心商務區(qū)收入 2520 1 旅游文化街租金收入 ㎡ 95000 10元 /㎡ /月 1140 2 酒店收入 間 210 300元 /間/晚 1380 平 均 入 住 率60% 三 主題園區(qū) 25284 34 1 物業(yè)管理服務費 ㎡ 42021 20元 /㎡ /年 84 合計 210000㎡ ,計算期內(nèi)平均年銷售42021 ㎡ . 2 木屋租賃收入 ㎡ 42021 6000 25200 合計 210000㎡ ,計 算期內(nèi)平均年銷售42021 ㎡ . 合計 28804 總成本及經(jīng)營成本估算 項目總成本估算 ① 外購原輔材料 ：主要包括主題園區(qū)花卉培育和養(yǎng)護相關種苗、農(nóng)藥、肥料、包裝材料等費用， 2021 元 /畝 ,2300 畝合計460 萬元 。 項目投資估算表 序號 項目 單位 單價 （元） 數(shù)量 金額 （萬元） 備注 一 工程建設費用 96320 32 （一） 主題花園景觀區(qū) 畝 2300 68370 木屋別墅 ㎡ 2900 210000 60900 熱帶雨林景觀 畝 40000 300 1200 生態(tài)停車場 ㎡ 100 10000 100 景觀綠化 ㎡ 30 660000 1980 其他休閑設施 ㎡ 1000 10000 1000 道路工程 ㎡ 150 90000 1350 污水和垃圾處理站 100 供、排水工程 850 供電工程 600 其他建設工程 110 環(huán)保、安全防護設備 180 （二） 中心商務 /辦公區(qū) 畝 500 27950 科研辦公中心 ㎡ 2021 7500 1500 度假酒店及會所 ㎡ 2500 15000 3750 職工公寓等 ㎡ 2021 10000 2021 旅游文化街 ㎡ 2021 95000 19000 生態(tài)停車場 ㎡ 100 20210 200 景觀綠化 ㎡ 80 40000 320 道路工程 ㎡ 150 20210 300 污水和垃圾處理 站 60 供、排水工程 280 供電工程 150 其他建設工程 50 花卉科研設備 160 環(huán)保、安全防護設備 80 運輸、辦公等設備 100 二 其他費用 3360 前期調研咨詢費 150 規(guī)劃設計費 1800 試投產(chǎn)費 550 建設管理費 860 三 預備費 4816 四 流動資金 2239 合計 106735 資金來源 項目計劃共投資 106735萬元，資金來源為 :企業(yè)自籌。 招標活動遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，不受地區(qū)和部門的限制。 （ 2）加強投資管理和組織計劃 建立科學的投資決策機制，實行專款專用，嚴格控制工程造價，并以國家相關政策為依據(jù)，嚴格資金管理。 主要污染源及主要污染物 本項目的環(huán)境污染主要有：項目施工建設期產(chǎn)生建筑垃圾、可能產(chǎn)生水土流失、設備產(chǎn)生的噪音、生活垃圾及污水、車輛產(chǎn) 26 生的尾氣排放污染等；項目運營期間產(chǎn)生的污水、廢氣、排放的煙氣、汽車尾氣、鍋爐排放的燃油廢氣、汽車機械噪音及其他固體廢棄物等等。 第二期：（ 2021 年 4 月 2021年 6月） 建設 二期（ 2021畝）、建設會議酒店、休閑會所、文化街、餐飲街、購物街。 節(jié)能減排措施 節(jié)能減排是實現(xiàn)項目生產(chǎn)經(jīng)濟目標的重要環(huán)節(jié)之一，也是社會化大生產(chǎn)的基本要求，節(jié)能還能有效地降低單位生產(chǎn)成本，本項目擬采用以下節(jié)能減排措施。 （ 6）消防系統(tǒng) 根據(jù)項目消防的要求，特別是培訓等綜合場所，基地內(nèi)各功能區(qū)的消防系統(tǒng)主要通過室外消防栓和水泵接合器與消防水系 22 統(tǒng)接通，且消防水系統(tǒng)與基地給水系統(tǒng)連接。停車場采用生態(tài)形式做法，總面積為 50000m2。建筑特征、結構、建筑裝修標準同科技中心。 戶內(nèi)內(nèi)墻裝飾：臥室、客廳、餐廳的墻面和天棚為混合砂漿壓實；廚房、衛(wèi)生間的墻面為水泥砂漿壓實搓毛，天棚為水泥砂漿壓實。主要采用美式輕型木結 構別墅，單體設計兩層，由木構架墻、木樓蓋和木屋蓋系統(tǒng)構成，所有構件之間設有可靠的連接和必要的錨固、支撐，保證結構的承載力、剛度和良好的整體性，結構設計符合我國《木結構結構設計規(guī)范（ GB500052021）》要求。 （ 3）度假酒店及會所： 15000 ㎡（ 300 間客房 ） ，接待游客8 萬人次 /年。同時在園區(qū)里建設熱帶雨林體系，將熱帶花卉與熱帶雨林結合。農(nóng)墾花卉公司充分利用土地資源優(yōu)勢，引進合作伙伴，發(fā)揮資本、人才、技術及市場優(yōu)勢，全面負責項目整體規(guī)劃、開發(fā)建設和運營管理，盤活土地資源，打造國內(nèi)一流的現(xiàn)代熱帶花卉產(chǎn)業(yè)園和休閑旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺。 近年來，定安縣提出創(chuàng)造性地“一城三地”發(fā)展戰(zhàn)略，加速實現(xiàn)定安跨越式發(fā)展，共同把定安打造為宜居宜商生態(tài)衛(wèi)星城、休閑養(yǎng)生旅游基地、新興工業(yè)基地和城郊型綠色高效農(nóng)業(yè)基地，社會經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展。比如：為了展現(xiàn)繁榮歡樂的社會風貌而舉辦的各種花展、花市和花節(jié)；將花與飲食聯(lián)系起來，形成獨特的花卉食品；根據(jù)不同鮮花特點，開展香花療法醫(yī)治病痛、消除疲勞；以花為題，借花傳情，闡述人生哲理，起到教育作用，或表示祝愿、希望和祈求，或表達個人的種種心態(tài)與冥想。地方政府的關心和支持，將大大地促進當?shù)責釒Щɑ墚a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。對此，除 11 了采取加強工程質量，建立防風林等防范措施外，還將通過參加保險、預留風險準備金等措施予以規(guī)避。 10 第四章 建設地點及建設條件分析 建設地點選擇 項目地點選擇依據(jù)： ① 項目區(qū)地質條件； ② 項目區(qū)交通及水、電條件； ③ 項目區(qū)氣候條件； ④ 項目區(qū)土地利用狀況； ⑤ 項目區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展狀況。到 2021 年 ,旅游管理、營銷、服務和產(chǎn)品開發(fā)的市場化、國際化水平顯著提升 ,綜 9 合生態(tài)環(huán)境質量保持全國領先水平。其中，接待國內(nèi)旅游者 萬人次，增長 %；接待入境旅游者 ，增長 %。 近年來，海南經(jīng)濟社會呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，但是經(jīng)濟總量小，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、 規(guī)?；?程度較低，旅游產(chǎn)業(yè)轉型升級有待加快，農(nóng)民收入 整體較低。 ，大項目帶動。近年來，海南省委、省政府、定安縣 政府對熱帶花卉產(chǎn)業(yè)的高度重視，制定了《海南省熱帶花卉產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，力求將花卉產(chǎn)業(yè)建設成為國際旅游島建設與富農(nóng)政策相結合的著力點。 項目建設符合國家和海南省、定安縣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，符合海南農(nóng)墾的發(fā)展戰(zhàn)略思想，承擔單位實力雄厚，項目前期工作充分，建設條件優(yōu)越，具有重大現(xiàn)實意義，是非常必要的，也是可行的，建議盡早實施項目。主要包括：工程建設投資 96320萬元（其中 主題景觀區(qū) 68370萬元、中心商務 /辦公區(qū) 27950萬元），工程建設其他費用 3360萬元，基本預備費 4816萬元，流動資金 2239萬元。在區(qū)域劃分上，主要以種植不同的花卉來作為劃分依據(jù)，建設玫瑰園、蘭花園、薰衣草園、三角梅園、向日葵園、百合園、菊花園、水性植物園、四 季草花園、珍貴鄉(xiāng)土樹園（花梨園、沉香園、鳳凰園、木棉園等）等花卉主題園區(qū)，確保一年四季均有花開，達到繽紛花海的效果。 可行性研究的依據(jù)和范圍 （ 1）《海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要 (20212020)》 （ 2）《海南省花卉產(chǎn)業(yè)規(guī)劃（ 20212021）》； （ 3）《農(nóng)業(yè)項目可行性研究報告編寫指南》； （ 4）《建設項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)》； （ 5）《海南省建設工程預算定額》； （ 6）國家、部委、省現(xiàn)行的設計規(guī)范、標準和定額； 2 （ 7）建設單位提供的其它資料、意見等。主要發(fā)展目標如下： 按 5A級景區(qū)標準，將項目建成獨具鄉(xiāng)村農(nóng)場特色的熱帶花卉主題生態(tài)旅游示范區(qū)。同時有利于促進定安區(qū)域經(jīng)濟加速發(fā)展。 當前，海南國際旅游 島建設上升為國家戰(zhàn)略，海南發(fā)展面臨新的歷史機遇。 目前花卉公司正面臨業(yè)務轉型，經(jīng)分析，發(fā)展集農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)于一體的產(chǎn)業(yè)園項目是一條可行之路。 因此 ，海南花卉產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要有大企業(yè)來支撐，需要大項目的示范和帶動。 8 第三章 項目市場分析 海南以獨特的熱帶風光、優(yōu)美的自然環(huán)境和古樸的黎苗民族風情吸引了大批國內(nèi)外游客，旅游業(yè)迅速崛起并一躍成為全省國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和新興的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 《海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要 (2021 2020)》中指出，海南發(fā)展 戰(zhàn)略定位為：我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗區(qū)、世界一流的海島休閑度