【正文】 都市鳳凰山休閑、運(yùn)動(dòng)、居住新城區(qū)，東靠寶成鐵路線和川陜公路及天回鎮(zhèn)，西靠地鐵 1 號線和北新干線及大豐商住新區(qū)。 （二）限制性因素 產(chǎn)業(yè)園土地權(quán)屬不能轉(zhuǎn)讓。 市場前景好，發(fā)展?jié)摿Υ?:本項(xiàng)目符合國家規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策，滿足當(dāng)?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃，填補(bǔ)了行業(yè)空白，具有良好的市場前景。 建議本項(xiàng)目在推進(jìn)過程中，要充分爭取股份公司在政策、技術(shù)、品牌、市場、資金等方面的支持。 （三）承諾交地時(shí)間 出讓合同簽訂后半年內(nèi)，具體交地、付款條件及細(xì)節(jié)在出讓合同中明確。 五、結(jié) 論 項(xiàng)目區(qū)域交通路網(wǎng)通達(dá)，通暢便捷，周邊 生活配套日益成熟。 成都經(jīng)濟(jì)連續(xù) 6 年保持高位增長，在汶川地震和全球金融危機(jī)下，仍保持了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，并抓住機(jī)遇及時(shí)出臺(tái)實(shí)施了一系列應(yīng)對措施?；诋a(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，通過構(gòu)筑具有高層次形態(tài)產(chǎn)業(yè)，將高科技產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)行有機(jī)融合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)功能拓展與升級，使交通產(chǎn)業(yè)聚集聯(lián)動(dòng)效應(yīng)得以強(qiáng)化，將成為成都未來新經(jīng)濟(jì)增長的又一模式。同時(shí)本項(xiàng)目取得的土地成本價(jià)相對較低，具備較大的成本優(yōu)勢。 （二）成都工業(yè)地產(chǎn)及總部基地分析 成都每個(gè)區(qū)都有自己的工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)不明顯。 工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品模式 （ 1）建筑形態(tài) 1）別墅式 典型代表項(xiàng)目：青羊工業(yè)總部基地 （如圖 22 所示） 、西城國際等 圖 22 青羊工業(yè)總部基地獨(dú)棟樓效果圖 2）寫字樓模式 目前市場的大型工業(yè)園區(qū)中，基本上都包含了小高層 /高層寫字樓 15 產(chǎn) 品。 4）園區(qū)配套 住宅配套：是專門針對入?yún)^(qū)企業(yè)員工需求打造的 配套用房。目前，采用此類運(yùn)營模式的工 16 業(yè)園區(qū)主要有融智總部工業(yè)園、西城國際、青羊工業(yè)總部基地 3 期及慧谷總部辦公基地等。 從目前市場情況來看，三類運(yùn)營模式在具體操作過程中，通常采用分棟或分層進(jìn)行出售或出租，暫無項(xiàng)目整體打包出售或出租。 本產(chǎn)業(yè)園采用政企合作、市場化運(yùn)作模式：以高科技產(chǎn)業(yè)為支撐，以企業(yè)為主體，以創(chuàng)新為理念，傾力打造中國首個(gè)國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)園。截止到 2020 年底，園區(qū)共引進(jìn)項(xiàng)目 310 個(gè)，其中總部項(xiàng)目 252 個(gè)，投資上億元項(xiàng)目 58 個(gè)；協(xié)議投資額約 285 億 元。 4）產(chǎn)權(quán)可分割 對入駐園區(qū)的總部企業(yè) ,300 平米以上可根據(jù)需要將產(chǎn)權(quán)分割到戶。 實(shí)行 統(tǒng)一規(guī)劃 、 統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一投資 、 統(tǒng)一開發(fā) 、 統(tǒng)一招商 、 統(tǒng)一管理。 同時(shí)，本項(xiàng)目品質(zhì)較高，在物 業(yè)形態(tài)及價(jià)格上都具備優(yōu)勢。 成都市工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)信息 表 表 21 目前成都市工業(yè)類地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)的總體市場均價(jià)約為 4600 元 /㎡。本產(chǎn)業(yè)園位于城北的三環(huán)路與四環(huán)路之間，處于房地產(chǎn)的價(jià)格洼地，在物業(yè)價(jià)格上為 40005000 元 /平方米之間。 （三）金牛區(qū)發(fā)展規(guī)劃 金牛區(qū)將按照 “合理布局、科學(xué)規(guī)劃、突出特色、錯(cuò)位發(fā)展 ”的原則，到 2020 年，基本構(gòu)筑起 “一園、兩核、三城、四帶 ”的空間戰(zhàn)略新格局。 建設(shè)施工安裝環(huán)節(jié)的高新技術(shù)需求 交通產(chǎn)品的建設(shè)施工安裝分為施工準(zhǔn)備、施工過程和系統(tǒng)調(diào)試運(yùn)行三個(gè)階段。 （ 4）交通節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)：重點(diǎn)關(guān)注施工過程中持久能源提供技術(shù)，以及在運(yùn)營階段機(jī)車運(yùn)營模式，通過發(fā)掘新能源，提供生態(tài)環(huán)保的持久動(dòng)力。 2020 年產(chǎn)值 3000萬元，簽定合同額 9000 萬元。 從中鐵二院目前已實(shí)施的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目看，已形成了新的利潤增長點(diǎn)。 在客戶細(xì)分上，將根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位分類引進(jìn)。結(jié)合功能區(qū)的定位，本產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)品定位如下： 物業(yè)建筑形態(tài)建議：建議在園區(qū)中，主要以小高層和高層形成 “小組團(tuán) ”為核心的商務(wù)辦公樓組群及相互連通圍合式建筑群為主，輔以低密度 生態(tài)獨(dú)立建筑群組成主要建筑形態(tài)。 社會(huì)：承接前述對新一代產(chǎn)業(yè)園特征的研究，打造功能復(fù)合的產(chǎn)業(yè)都市，與城市有機(jī)融合； 經(jīng)濟(jì)：構(gòu)建完善可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈條，研究其空間發(fā)展需求，使空間與產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度適配，最大化提供產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與展示平臺(tái)； 環(huán)境：關(guān)注可持續(xù)發(fā)展，通過規(guī)劃、建筑、環(huán)境、技術(shù)運(yùn)用等不同層面營造低碳型綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 圖 52 產(chǎn)業(yè)園空間發(fā)展策略圖 根據(jù)園區(qū)空間發(fā)展策略，本產(chǎn)業(yè)園首期 500 畝啟動(dòng)區(qū)結(jié)合西側(cè)規(guī)劃的城市商業(yè)節(jié)點(diǎn)及地鐵 1 號線、北新干道等交通條件，整體園區(qū)沿橫軸發(fā)展的模式，最先啟動(dòng)產(chǎn)業(yè)園的西側(cè)靠園區(qū)主干線區(qū)域。如圖 53 所示： 38 圖 54 項(xiàng)目空間格局 五、建筑風(fēng)格及園區(qū)鳥瞰 （一）建筑風(fēng)格 產(chǎn)業(yè)園以小高層和高層及低密度生態(tài)獨(dú)立建筑群為主要建筑形態(tài)。 四、空間格局 橫向?qū)?，縱向延伸，一心多點(diǎn)，線性串聯(lián)。 鏈條擴(kuò)展：完善產(chǎn)業(yè)鏈條，由核心向外圍結(jié)合周邊功能與資源條件拓展配套功能，完善功能組團(tuán)。 五、價(jià)格定位 本項(xiàng)目有科研辦公樓、配套商業(yè)及產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務(wù)中心三種主要物業(yè)形態(tài)，現(xiàn)對它們的價(jià)格定位如下： 科研辦公樓 科研辦公樓評估價(jià)格表 表 42 項(xiàng) 目 主要可類比項(xiàng)目 本 案 倍科國際新城 IP 科技中心 火炬動(dòng)力港 2 期 項(xiàng)目均價(jià) 3380 元／ m2 3800 元／ m2 5300 元／ m2 評估得分 57 61 65 66 可比系數(shù) 可調(diào)均價(jià) 3913 4111 5381 可比參數(shù) 30% 40% 30% 評估均價(jià) 4432 元／ m2 33 配套商業(yè)及產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務(wù)中心 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)和中試物業(yè)租金情況如圖 4 42 所示： 項(xiàng)目區(qū)域中檔商業(yè)月租金情況( 元/ 平方米)655553020406080大豐街辦 天回街辦 新都區(qū) 圖 41 項(xiàng)目區(qū)域中檔商 業(yè)月租金情況 項(xiàng)目區(qū)域中試物業(yè)月租金情況( 元/ 平方米)313436283032343638大豐街辦 天回街辦 新都區(qū) 圖 42 項(xiàng)目區(qū)域中試物業(yè)月租金情況 利用周邊市場的對比情況，運(yùn)用商業(yè)租金反推法，本項(xiàng)目的商業(yè)定價(jià)為 5536 元 /平方米。 第三代是在空間形態(tài)的表現(xiàn)上是多個(gè)產(chǎn)業(yè)的耦合發(fā)展，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，形成產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展布局。 注：本部分詳細(xì)內(nèi)容，請參見附件《軌道交通搞科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化概況及空間需求》。需要建筑面積 10000 平方米。如 圖 31 所示 ： 26 0500100015002020250030003500400045005000交通技術(shù)服務(wù) 693 1370 1370 光機(jī)電市場 160 400 400 交通信息產(chǎn)業(yè) 226 847 1287 新材料新技術(shù) 140 350 350 節(jié)能環(huán)保 277 767 1096 2 0 1 1 年合計(jì) 2 0 1 5 年合計(jì) 2 0 2 0 年合計(jì) 圖 31 交通高科技五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)未來市場需求總和 根據(jù)交通高科技產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃分析，交通高科技產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏著巨大潛力，產(chǎn)業(yè)園重點(diǎn)發(fā)展的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有著廣闊的市場空間。 （二）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)選擇 基于軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈條各環(huán)節(jié)對高新技術(shù)的需求，通過市場導(dǎo)向、政策導(dǎo)向分析，結(jié)合中鐵自身優(yōu)勢，確定了產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)發(fā)展以下幾大類產(chǎn)業(yè)，同時(shí)為未來發(fā)展預(yù)留彈性產(chǎn)業(yè)空間： （ 1）交通新材料產(chǎn)業(yè)：重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備制造領(lǐng)域和施工材料領(lǐng)域的技術(shù)提供。 注：本部分國內(nèi)外工業(yè)園的詳細(xì)內(nèi)容，請參見附件。 （二）北部新城規(guī)劃 成都市城北是進(jìn)出成都的主要交通要道。月。 綜上，本項(xiàng)目具有建設(shè)主體、工業(yè)園市場對比及園區(qū)特有的政策等優(yōu)勢，發(fā)展前景看好。 （四）本項(xiàng)目競爭力分析 項(xiàng)目建設(shè)主體優(yōu)勢分析 中國中鐵股份有限公司是世界雙 “500”強(qiáng)企業(yè)，它作為我國基建行業(yè)的絕對龍頭企業(yè)，是 中國和亞洲第一大鐵路基建公司和工程公司，全球第二大工程公司。 青羊工業(yè)發(fā)展區(qū) 青羊工業(yè)發(fā)展區(qū)位于日月大道以北，成飛生活區(qū)以南， A 線大道以西，項(xiàng)目占地約為 3453 畝，距三環(huán)路 公里，投資規(guī)模 66 億元，投資密度 400 萬元／畝，建筑面積為 177 萬平方米，容積率為 (凈地占總用地比例 90％ )。 可根據(jù)實(shí)際需求配置不 超過總建筑面積 2 0 %的配套服務(wù)設(shè)施用房。 （ 3）工業(yè)園區(qū)盈利模式 目前的工業(yè)園區(qū)運(yùn)營模式相對比較簡單，分為出租 \只租不售、出售 \只售不租以及可租可售。 除以上三大主要模式外，近期即將上市的位于青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的青羊綠舟工業(yè)園 D區(qū)綠嶺總部公園城推出新的運(yùn)營模式 ——免租入住，企業(yè)僅需每年繳納稅收 8001800 萬元，既有條件入住。根據(jù)調(diào)查，青羊綠舟稅 源總部基地主要采用此類運(yùn)營模式，而且僅需企業(yè)年納稅額在 8001800 萬元，即有條件免租入住。青羊綠舟稅源總部基地未來規(guī)劃中也將出現(xiàn)對外出售的住宅配套。該類產(chǎn)品零星分布在各個(gè)工業(yè)園內(nèi)。 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 從調(diào)研情況來看，工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式主要分為以下三點(diǎn)： （ 1）工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式 流程：政府供地 → 開發(fā)商 → 開發(fā)項(xiàng)目 → 招商入駐 代表項(xiàng)目：青羊綠舟稅源總部基地 （ 2）政府獨(dú)立開發(fā)模式 流程：政 府 → 政府成立投資公司 → 開發(fā)項(xiàng)目 → 招商入駐 代表項(xiàng)目：西部智谷 14 此種模式最大的優(yōu)點(diǎn)就是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策支持和稅收優(yōu)惠等是直接與政府掛鉤洽談，彈性空間較大。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 為加快四川省軌道交通產(chǎn)業(yè)發(fā)展，四川省和成都市已經(jīng)出臺(tái)了關(guān)于發(fā)展軌道交通產(chǎn)業(yè)的一系列政策措施。 （二）競爭項(xiàng)目用地分析 為貫徹落實(shí)西部綜合交通樞紐政策措施及承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，成都市確立 “一區(qū)一主業(yè) ”的發(fā)展思路。 （四）西部綜合交通樞紐及 “ 鐵半城 ” 11 為加快建設(shè)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地，四川將打造成為西部綜合交通樞紐，成都作為西部綜合交通樞紐的核心城市，已開展建設(shè) “兩樞紐、三中心、四基地 ”。 （二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 2020 年成都市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %，增速提高 %。 （三）現(xiàn)狀生活配套及規(guī)劃情況 醫(yī)療配套：成都軍區(qū)總醫(yī)院、大豐鎮(zhèn) 醫(yī)院和天回鎮(zhèn)醫(yī)院等。 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)南面有九道堰，無池塘及高壓線等對開發(fā)有 8 較大影響的因素。 經(jīng)保守估計(jì)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)符合公司決策要求，項(xiàng)目自有資金內(nèi)含報(bào)酬率達(dá)到股份公司要求的期望報(bào)酬率（ 16%），項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)可行。 六、可行性研究結(jié)論 （一）結(jié) 論 項(xiàng)目具有極大成本優(yōu)勢 ： 本項(xiàng)目用地取得成本大大低于區(qū)域內(nèi)工業(yè)園項(xiàng)目。項(xiàng)目每期用地取得方式均實(shí)行公開市場出讓，帶規(guī)劃方案、產(chǎn)業(yè)方向、投資強(qiáng)度掛牌。 中鐵二院是以交通勘察設(shè)計(jì)為主業(yè)的企業(yè)，已連續(xù) 5 年在國內(nèi)勘察設(shè)計(jì)行業(yè)中營業(yè)收入排名第一。為實(shí)現(xiàn)中鐵二院的可持續(xù)發(fā)展，除了要不斷拓展交通勘察設(shè)計(jì)市場外，還必須緊密依托主業(yè)，尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，從深度和廣度上拓展產(chǎn)業(yè)鏈，打造富有特色的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。 在與政府簽定項(xiàng)目投資協(xié)議三個(gè)月內(nèi)，項(xiàng)目首期 500 畝土地實(shí)現(xiàn)公開掛牌出讓，摘牌后三個(gè)月內(nèi)辦理完成國有土地使用權(quán)證。 項(xiàng)目交通便捷 ： 項(xiàng)目位于成都市北部新城、在三環(huán)以北、繞城高速以南、北新干道以東、川陜公路以西， 區(qū)域內(nèi)有建設(shè)中的地鐵 1 號 4 線和規(guī)劃中的地鐵 3 號線等。 根據(jù)前期已經(jīng)實(shí)施和正在推進(jìn)的交通高科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化情況來看，產(chǎn)業(yè)效益較為樂觀。 宗地現(xiàn)狀見圖 15 所示： 圖 15 宗地現(xiàn)狀 圖 地面現(xiàn)有建筑物情況：地塊內(nèi)現(xiàn)有少量村民住宅，政府正在實(shí)施拆遷。 商業(yè)配套：緊臨成都市國際商貿(mào)城、天回鎮(zhèn)和大豐鎮(zhèn)等商業(yè)區(qū)。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %。而 “兩樞紐、三中心、四基地 ”的建設(shè)，對于軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而言，是一個(gè)非常良好的條件。本項(xiàng)目所在金牛高科技產(chǎn)業(yè)園二期北區(qū)被確定為成都市以及四川省的 “軌道交通集中發(fā)展區(qū) ”，這從政策上保證了園區(qū)發(fā)展的主題性和排他性。由省政府牽頭，整合四川交通資源，確立以中鐵二院為主體，發(fā)展軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)，組建軌道交通產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，建立產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。 （ 3）綜合開發(fā)模式 流程：政府 → 投資公司（管委會(huì)） 1） → 開發(fā)項(xiàng)目 → 招商入駐 2） → 開發(fā)商 → 開發(fā)項(xiàng)目 → 招商入駐 代表項(xiàng)目：龍?zhí)犊偛炕? 綜合開發(fā)模式是指對集中工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式進(jìn)行綜合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。 典型代表項(xiàng)目：倍科國際新城、 IP 科技中心等 3）工廠式 該類產(chǎn)品主要針對一些勞動(dòng)密級型的生產(chǎn)加工企業(yè) ——生產(chǎn)基地。 休閑娛樂配套：無論園區(qū)大小，基本上每個(gè)園區(qū)都擁有自成一體的休閑娛樂配套。 3）出售 +出租 出售 +出租的運(yùn)營模式比較靈活，市場客戶面相對較廣，開發(fā)商所面臨的壓力的相對較小。而項(xiàng)目本身的盈 利主要來自園區(qū)后期的商務(wù)休閑及住宅項(xiàng)目。不過盈利模式則有了創(chuàng)新，不再僅僅局限于租金和銷售利潤，土地溢價(jià)、后期服務(wù)費(fèi)、配套產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)也成為重要的創(chuàng)收來源。用地性質(zhì)不變?nèi)詾楣I(yè)用地性質(zhì)。 （ 1）項(xiàng)目主體 成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司（簡稱青羊發(fā)展） ， 成立于 2020年 6 月，由成都市青羊區(qū)政府、成都置信實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司、四川合信實(shí)業(yè)有限公