【正文】 1 號線和北新干線及大豐商住新區(qū)。 項目總凈用地 平方米（ 1432 畝），容積率 ≥；規(guī)劃總建筑面積約 160 萬平方米， 土地用途為工業(yè)。 項目規(guī)模較大，綜合效益高，利于中鐵企業(yè)在成都的戰(zhàn)略布局 :項目規(guī)模較大，品質(zhì)較高，利于中鐵企業(yè)順利進軍工業(yè)地產(chǎn)市場，并樹立一定的品牌影響力。 （四）前期市政狀況 目前園區(qū)內(nèi)規(guī)劃的市政主干道及管網(wǎng)都已修建完成，已基本達到“三通一平 ”水平。目前其 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，已形成了良好投資環(huán)境，相信未來成都更美好！ （三）城市發(fā)展定位 2020 年末，成都提出了建設(shè) “世界現(xiàn)代田園城市 ”的發(fā)展目標(biāo)。成都市把城市四環(huán)線以內(nèi)區(qū)域確定為城市的主城發(fā)展區(qū)，未來項目的土地升值潛力較大。但其所占比例不高。 2）出租 出租模式的后期回收成本并實現(xiàn)盈利的周期較長，是對開發(fā)商資金鏈的一種考驗。 （ 2）工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品模式 雖然工業(yè)園 區(qū)的各種產(chǎn)品構(gòu)成復(fù)雜，在建筑類型、園區(qū)功能、園區(qū)配套和園區(qū)規(guī)劃上都有不同。 5）地價參考 19 對于入園企業(yè)，土地價格原則上為 65 萬元 /畝，可根據(jù)企業(yè)效益及影響力等實際情況考慮入園地價，但最低土地價不能低于 40 萬元 /畝的區(qū)域工業(yè)基準(zhǔn)地價。產(chǎn)業(yè)園取得土地的價格遠低于土地整理成本價，物業(yè)開發(fā)的總成本也相對較低，同時在物業(yè)設(shè)計規(guī)格上可根據(jù)入園企業(yè)要求，在整體規(guī)劃基本保持不變的原則下，量身定做。 六、項目所在區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展 （一）全域成都規(guī)劃 圖 23 工 業(yè)園所處大成都 位置 圖 根據(jù)成都城市總體規(guī)劃，至 2020 年整個成都市 3681 平方公里的都市區(qū)，它將包括今后的新都區(qū)、溫江區(qū)、郫縣等地，與金牛區(qū)、青羊區(qū)等同屬于城區(qū)范圍。其中施工準(zhǔn)備關(guān)注前期咨詢設(shè)計工作；施工過程關(guān)注安全施工技術(shù)、能源供給技術(shù)、施工設(shè)備的技術(shù)、施工材料技術(shù)、施工環(huán)保技術(shù)等；調(diào)試運行過程重點關(guān)注智能化的調(diào)試技術(shù)。需要建筑面積 5000 平方米。 交通新材料產(chǎn)業(yè)：將重點引進土建、彈性原件、減震降噪、軌道樹脂合成軌枕、車輛車體等新材料方面的企業(yè)； 光機電與系統(tǒng)集成產(chǎn)業(yè)：將重點引進光學(xué)、機械、電子電路、計算機交通系統(tǒng)、通信信號新產(chǎn)品制造及非晶合金變壓器制造等方面的企業(yè)； 交通技術(shù)咨詢產(chǎn)業(yè)：將重點引進巖 土測試、勘察設(shè)計、工程監(jiān)理等設(shè)計類咨詢企業(yè)； 交通節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)：將重點引進環(huán)保、給排水、采暖通風(fēng)、電氣化、電力等專業(yè)方面的企業(yè)； 交通信息化及智能化產(chǎn)業(yè)：將重點引進線路、軌道、地質(zhì)、橋梁、隧道、弱電、信息等專業(yè)方面的企業(yè)。 產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計理念如圖 51 所示： 圖 51 產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計理念圖 （二）產(chǎn)業(yè)園的建筑設(shè)計理念 在建筑設(shè)計上，使用綠色可持續(xù)能源 LEED 建筑標(biāo)準(zhǔn)，營造綠色生態(tài)建筑模式。建筑風(fēng)格 意向 如 圖 54 所示 ： 圖 55 產(chǎn)業(yè)園建筑風(fēng)格意向圖 39 （二）園區(qū)鳥瞰 圖 56 產(chǎn)業(yè)園鳥瞰圖 40 六、首期 500 畝初步設(shè)計后的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 科研辦公 首期 500畝初步設(shè)計后的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 表 表 51 序號 首 期 項 目 數(shù) 值 一 總占地面積（㎡ ) 。 技貿(mào)聯(lián)動：在核心區(qū)域構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)服務(wù)及公共服務(wù)核心。 第二代是在空間上呈現(xiàn)圍繞一個核心企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸布局。預(yù)計在未來五年內(nèi)占有國內(nèi) 15%的鐵路相關(guān)產(chǎn)品市場率。其中，運營方面主要關(guān)注交通能源 環(huán)保技術(shù)；控制和維保方面重點關(guān)注智能交通 系統(tǒng)等技術(shù)。 在大成都總體規(guī)劃影響下，本產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和發(fā)展符合成都市總體規(guī)劃。 政策優(yōu)勢 2020 年初，成都市政府已確定金牛區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)園北區(qū)（約 5700畝）規(guī)劃定位為 “軌道交通產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū) ”，在政策上保證了軌道交 21 通相關(guān)聯(lián)的企業(yè)集聚到本產(chǎn)業(yè)園。 2）直接購買樓宇 企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展需要，在園區(qū)內(nèi)購買、租賃辦公樓和廠房。本產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須順應(yīng)這一產(chǎn)品發(fā)展模式，打造環(huán)境友好型，更為人性化園區(qū)。目前，市場上采取此類運營模式的項目數(shù)量比較有限。與別墅式的辦公產(chǎn)品相比小高層或高層的寫字樓總價低，面積區(qū)間較小，更加適合新興的中小型企業(yè)入駐辦公。 從國家中長期基礎(chǔ)設(shè)施投資計劃來看，到 2020 年有近 8 萬億元的現(xiàn)代化交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新材料方面的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶動相關(guān)工業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。因此成都作為西部中心城市，未來的經(jīng)濟發(fā)展空間毋庸置疑。 （二）大市政配套 該園區(qū)作為省級高新園區(qū)，水、電、氣等資源完全能滿足園區(qū)的 9 開發(fā)和經(jīng)營需要。按項目全部自有資金由股東方提供、項目全投資財務(wù)內(nèi)部收益率 %，項目自有資金投資內(nèi)部收益率 %、投資動態(tài)回收期 年。 四、項目取得條件 項目用地通過與政府協(xié)議鎖定其范圍和土地價格，首期 500 畝土地為 16 萬元 /畝（凈地價格），后期土地價格視先期項目建設(shè)進度、投資強度及對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻等情況在基準(zhǔn)地價內(nèi)給予最大優(yōu)惠。 中鐵置業(yè)和中鐵二院深度合作開發(fā) “中鐵軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)園 ”項目，將會成為各自新的利潤增長點。交通路網(wǎng)通達，交通便捷。 地下情況：據(jù)初步勘察，地下沒有影響項目開發(fā)的不利因素。第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。項目 作為 “北區(qū) ”的核心區(qū)域，將先行進入園區(qū)，發(fā)展軌道交通產(chǎn)業(yè)，不存在與其他項目的同質(zhì)競爭。 由于工業(yè)地產(chǎn)項目具有建設(shè)規(guī)模大、招商范圍廣、資金需求大等特點，既要求在土地出讓、稅收優(yōu)惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在資金投入方面有保障，能跟上 建設(shè)開發(fā)的進度，還要有運營工業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗保證。差異僅僅在于設(shè)施的種類以及場地的大小。 17 總結(jié) （ 1）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 開發(fā)模式分為工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式、政府獨立開發(fā)模式、綜合開發(fā)模式。 2）入駐企業(yè)要求 要求入駐企業(yè)的投資強度在 500 萬元 /畝 (含地價 )以上，稅收 30萬元 /畝 工業(yè)園市場對比優(yōu)勢分析 通過對國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園調(diào)查綜合分析得出，本產(chǎn)業(yè)園項目集聚了目前市場上眾多成功開發(fā)園區(qū)的優(yōu)點，它是一個集主題、產(chǎn)業(yè)、品牌和市場導(dǎo)向四大優(yōu)勢于一身的產(chǎn)業(yè)園。 40005000 元 /平方米的工業(yè)園大多位于成都三環(huán)路與四環(huán)路（又稱 “繞城高速 ”）之間。 一、軌道交通高科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)內(nèi)容 （一）軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)鏈的需求分析 設(shè)備制造環(huán)節(jié)的高新技術(shù)需求 軌道交通產(chǎn)品的制造包括從材料生產(chǎn)，到零部件生產(chǎn)到整車制造三個部分。 （二）產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模 按產(chǎn)業(yè)園占未來高科技產(chǎn)業(yè)總體目標(biāo)市場 5%的市場份額，每年單位地均產(chǎn)出 5000 元 /平方米 (2020 年 54 個國家高新區(qū)平均地均產(chǎn)值為 5000 元 /平方米 )，同時結(jié)合產(chǎn)業(yè)規(guī)模預(yù)估方法得到的產(chǎn)業(yè)規(guī)模高值和低值，分別為 102 公頃（ 1530 畝）和 90 公頃（ 1350 畝），因此規(guī)劃的本產(chǎn)業(yè)園用地范圍可控制在 1400 畝左右。 定位于國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與服務(wù)基地，它將成為成都、乃至全國 /國際范圍內(nèi)軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的交匯點，對區(qū)域軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)價值鏈的協(xié)同具備良好的輻射、示范和帶動作用，是促進國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)和世界軌道交通經(jīng)濟發(fā)展的 助推器。 綜合各因素考慮，本產(chǎn)業(yè)園主要物業(yè)的保守定價為： 科研辦公物業(yè)： 4100～ 4300 元 /平方米 配套商業(yè)： 5500～ 5600 元 /平方米 產(chǎn)業(yè)綜合技術(shù)服務(wù)中心： 3200～ 3400 元 /平方米 本產(chǎn)業(yè)園內(nèi)涉及有面積較少的商務(wù)會所物業(yè)類型，由于其區(qū)域市 34 場沒有可比案例，便于成本核算，在此考慮結(jié)合成本、園區(qū)品質(zhì)及商業(yè)屬性等因素， 該產(chǎn)品價格初定在 6000～ 6500 元 /平方米之間。通過水系廊道串聯(lián)，在各地塊中形成空間節(jié)點。 生態(tài)串聯(lián)：從北側(cè)景觀綠地至九道堰之間，規(guī)劃一條串聯(lián)各功能組團的生態(tài)景觀綠地，加強組團聯(lián)系，營造良好的生態(tài)景觀環(huán)境。 從目前國內(nèi)外高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展特征分析，結(jié)合調(diào)研分析得出，本產(chǎn)業(yè)園初期定位將選擇高科技園區(qū)的第三代承接發(fā)展，逐步向第四代高新技術(shù)園區(qū)轉(zhuǎn)變，建設(shè)以信息和技術(shù)為先導(dǎo)、市場為導(dǎo)向的 32 復(fù)合型現(xiàn)代科技都市。 2020 年已簽合同額 2020多萬元，需要 4000 平方米的建筑面積。 25 （ 2）光機電與系統(tǒng)集成產(chǎn)業(yè)：關(guān)注光學(xué)、機械、電子電路、計算機系統(tǒng)四個領(lǐng)域在交通產(chǎn)業(yè)方面的應(yīng)用。北部新城將形成生態(tài) 廊道、物流商貿(mào)廊道、 23 生活廊道 3 條廊道格局，它們將承擔(dān)起 “大成都 ”區(qū)域的工業(yè)、商貿(mào)、物流等重要職能。以中國中鐵成員單位為核心基礎(chǔ)，拓展至與中鐵有業(yè)務(wù)合作的企事業(yè)單位，擴展至國內(nèi)外交通行業(yè)的其他企業(yè)。 （ 2）產(chǎn)業(yè)定位 東區(qū)以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主線 ,以航空產(chǎn)品、電子信息與精密加工及信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 （三）重點個案分析 龍?zhí)抖际泄I(yè)集中發(fā)展區(qū) （ 1）園區(qū)概況 成都市龍?zhí)抖际屑泄I(yè)區(qū)，占地面積 12900 畝，于 2020 年 9月被批準(zhǔn)設(shè)立為 “總部經(jīng)濟實驗區(qū) ”。目前市場上以此類運營模式較為流行。產(chǎn)品的面積大，環(huán)境較好，同時價格相對低廉。 為順應(yīng)西部綜合交通樞紐和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及 升級換代的時勢，成都市出臺了工業(yè)園 “一區(qū)一主業(yè) ”的發(fā)展政策，并把金牛區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)園二期北區(qū)定位為 “軌道交通產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū) ”。 成都是除北京之外擁有交通資源最聚集的城市，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源豐富，被譽為 “鐵半城 ”。 金融機構(gòu)配套：建設(shè)銀行、招商銀行、工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、成都商業(yè)銀行等在該區(qū)域均有分支機構(gòu)。憑借中鐵股份在行業(yè)內(nèi)的品牌號 召力和競爭優(yōu)勢，加之各級政府對發(fā)展交通行業(yè)的大力支持和優(yōu)惠政策，本產(chǎn)業(yè)園項目有能力、有條件形成產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的集群和集聚。土地摘牌價格高于與協(xié)議中承諾的 16 萬元 /畝，則差額部分由金牛區(qū)人民政府扶持 （詳見附件）。 （二）業(yè)務(wù)背景 中鐵置業(yè)是中國中鐵股份房地產(chǎn)板塊的旗艦企業(yè) ,要積極利用中國中鐵在區(qū)域、城 市軌道交通領(lǐng)域獨特優(yōu)勢，進一步完善自己的物業(yè)開發(fā)類型，在條件成熟時進軍工業(yè)地產(chǎn)，從而在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域更具競爭力，在 3～ 5 年內(nèi)形成中鐵股份新的利潤增長點。 園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)為交通領(lǐng)域上中下游相關(guān)聯(lián)企業(yè)，且入園企業(yè)的稅收必須在金牛區(qū)解繳。 圖 13 用地范圍 圖 7 首期首期 500 畝用地畝用地預(yù)預(yù) 留留預(yù)預(yù) 留留畝用地畝用地預(yù)預(yù) 留留預(yù)預(yù) 留留 圖 14 首 用地范圍 圖 二、用地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo) 項目用地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo) 表 表 11 項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 中鐵軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)園地塊 用地性質(zhì) 工業(yè) 規(guī)劃凈用地面積（畝） 1432 畝 容積率 ≥ 建筑 密度 ≤40% 綠化率 ≥30% 綠地率 30% 限高 76 米 三、地塊現(xiàn)狀及交地條件 （一）宗地現(xiàn)狀 地勢情況：地勢平坦，與周邊無高差。成都被譽為一座來了就不想離開的城市，擁有國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，聚集了 15 家金融后臺服務(wù)中心， 130 多家世界五百強企業(yè)在蓉落戶，美國、德國、法國、韓國、新加坡、泰國、巴基斯坦、菲律賓 在成都設(shè)立領(lǐng)事館，先后被評為環(huán)境模范城市，國家園林城市，中國最具經(jīng)濟活力城市，被世界銀行評為內(nèi)陸投資環(huán)境標(biāo)桿城市。目前項目所在的 “北區(qū) ”土地均未有企業(yè)權(quán)屬，本項目作為首家入園項目，除確定凈用地 1432 畝范圍外，還可延伸到 “北區(qū) ”的其他區(qū)域。 如圖 21 所示： 通過實地調(diào)查錦江工業(yè)總部基地、青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、武侯工業(yè)園、龍?zhí)豆I(yè)集中發(fā)展區(qū)等五個大型工業(yè)集中發(fā)展區(qū)后，對目前成都工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式、產(chǎn)品模式、運營和盈利模式進行如下歸納。 如：青羊工業(yè)總部基地 ——青年時尚城 另外西部智谷的人才公寓也是為園區(qū)工作人員打造 ——兩棟小高層項目。 3）開發(fā)商通過向入住園區(qū)的企業(yè)提供某些服務(wù)，以服務(wù)費的形式實現(xiàn)盈利目的，如物業(yè)管理及延伸服務(wù)等。 簡單流程： ① 政府 → 投資公司（管委會） → 開發(fā)項目 → 招商入駐；② 政府 → 投資公司（管委會） → 開發(fā)商 → 開發(fā)項目 → 招商入駐 （ 4）政策優(yōu)勢 1）規(guī)劃條件優(yōu)越 對于入園項目，建設(shè)項目容積率 以上，原則上不限高；建筑密度 ≤40％；綠化率 ≥30％。 國內(nèi)行業(yè)前 100 強企業(yè)：國內(nèi)行業(yè)前 100 強企業(yè)，按定價購置科創(chuàng)孵化樓，面積在 2020 平方米以上，且固定資產(chǎn)投資超過 5000 萬元，給予 20%～ 35%的優(yōu)惠。月，綜合平均指數(shù)為 元 /㎡ 綜上所述，產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃符合成都市、北部新城及金牛區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃，這些規(guī)劃對產(chǎn)業(yè)園未來發(fā)展提供了良好發(fā)展平臺。 二、產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的市場容量預(yù)測 通過投 資拉動法和分項預(yù)估法對以上五大類產(chǎn)業(yè)的市場容量進行了分析預(yù)測，投資拉動數(shù)據(jù)顯示未來交通投資帶來的交通高科技需求到 2020 年 2020 年約 5150 億元；分項預(yù)估數(shù)據(jù)顯示五大產(chǎn)業(yè)市場需求規(guī)模 2020 年～ 2020 年約 4500 億元。 產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)效益及空間需求表 表 31 序號 入駐公司或項目 入駐模式 需求面積 (m2) 入駐部分年產(chǎn)值