【文章內(nèi)容簡介】 將打造的 萬畝的集休閑、運(yùn)動、居住為一體的鳳凰新城區(qū)；東靠寶成鐵路線和川陜公路及金牛天回鎮(zhèn)；西靠地鐵 1 號線和北新干線及大豐商住新區(qū)。 宗地位置如圖 1 12 所示： 圖 11 宗地位置 圖 6 圖 12 宗地位置 圖 （二）項目用地范圍與四至 地塊呈倒鉤形狀，西至九道堰，南至九道堰和規(guī)劃道路 (用地界限 )，東至寶成鐵路，北至園區(qū)天斑路 ，萬石路從北到南橫穿本項目 ，項目用地范圍如圖 13 所示，項目首期用地范圍如圖 14 所示 。 圖 13 用地范圍 圖 7 首期首期 500 畝用地畝用地預(yù)預(yù) 留留預(yù)預(yù) 留留畝用地畝用地預(yù)預(yù) 留留預(yù)預(yù) 留留 圖 14 首 用地范圍 圖 二、用地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo) 項目用地性質(zhì)與規(guī)劃指標(biāo) 表 表 11 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 中鐵軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)園地塊 用地性質(zhì) 工業(yè) 規(guī)劃凈用地面積（畝） 1432 畝 容積率 ≥ 建筑 密度 ≤40% 綠化率 ≥30% 綠地率 30% 限高 76 米 三、地塊現(xiàn)狀及交地條件 （一）宗地現(xiàn)狀 地勢情況：地勢平坦，與周邊無高差。 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)南面有九道堰，無池塘及高壓線等對開發(fā)有 8 較大影響的因素。 宗地現(xiàn)狀見圖 15 所示： 圖 15 宗地現(xiàn)狀 圖 地面現(xiàn)有建筑物情況：地塊內(nèi)現(xiàn)有少量村民住宅，政府正在實(shí)施拆遷。 地下情況：據(jù)初步勘察，地下沒有影響項目開發(fā)的不利因素。 （二）承諾交地狀況 項目用地按 “七通一平 ”標(biāo)準(zhǔn)出讓 。 （三）承諾交地時間 出讓合同簽訂后半年內(nèi)，具體交地、付款條件及細(xì)節(jié)在出讓合同中明確。 （四）前期市政狀況 目前園區(qū)內(nèi)規(guī)劃的市政主干道及管網(wǎng)都已修建完成，已基本達(dá)到“三通一平 ”水平。 四、生活配套 （一）交通狀況 項目位于成都市北部新城、在三環(huán)以北、繞城高速以南、北新干道以東、川陜公路以西，交通路網(wǎng)通達(dá)，區(qū)域內(nèi)有建設(shè)中的地鐵 1 號線和規(guī)劃中的地鐵 3 號線。 （二）大市政配套 該園區(qū)作為省級高新園區(qū)，水、電、氣等資源完全能滿足園區(qū)的 9 開發(fā)和經(jīng)營需要。 （三）現(xiàn)狀生活配套及規(guī)劃情況 醫(yī)療配套：成都軍區(qū)總醫(yī)院、大豐鎮(zhèn) 醫(yī)院和天回鎮(zhèn)醫(yī)院等。 商業(yè)配套：緊臨成都市國際商貿(mào)城、天回鎮(zhèn)和大豐鎮(zhèn)等商業(yè)區(qū)。 金融機(jī)構(gòu)配套：建設(shè)銀行、招商銀行、工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、成都商業(yè)銀行等在該區(qū)域均有分支機(jī)構(gòu)。 項目所在區(qū)域周邊規(guī)劃有：位于產(chǎn)業(yè)園北面是金牛區(qū) “198”非物質(zhì)遺產(chǎn)生態(tài)公園；位于產(chǎn)業(yè)園南面的鳳凰新城將打造為中高檔住宅區(qū)；位于項目東邊的天回鎮(zhèn)將著力打造天回古鎮(zhèn)，集旅游、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型度假區(qū)，同時以成都軍區(qū)總醫(yī)院為核心，打造醫(yī)療康體中心，項目周邊配套正在逐步完善。 五、結(jié) 論 項目區(qū)域交通路網(wǎng)通達(dá)，通暢便捷，周邊 生活配套日益成熟。項目地塊內(nèi)無影響地塊順利開發(fā)的因素存在，已具備良好的開發(fā)條件。 10 第二部分 區(qū)域工業(yè)園市場分析 一、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 （一）城市概況 成都市是四川省省會，國務(wù)院確定的西南科技、商貿(mào)、金融中心和交通通信樞紐，中國歷史文化名城，全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，全國文明城市，人口 1300 多萬人。成都被譽(yù)為一座來了就不想離開的城市，擁有國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，聚集了 15 家金融后臺服務(wù)中心， 130 多家世界五百強(qiáng)企業(yè)在蓉落戶，美國、德國、法國、韓國、新加坡、泰國、巴基斯坦、菲律賓 在成都設(shè)立領(lǐng)事館，先后被評為環(huán)境模范城市，國家園林城市，中國最具經(jīng)濟(jì)活力城市，被世界銀行評為內(nèi)陸投資環(huán)境標(biāo)桿城市。 （二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 2020 年成都市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %，增速提高 %。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %。第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 成都經(jīng)濟(jì)連續(xù) 6 年保持高位增長，在汶川地震和全球金融危機(jī)下，仍保持了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，并抓住機(jī)遇及時出臺實(shí)施了一系列應(yīng)對措施。目前其 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，已形成了良好投資環(huán)境，相信未來成都更美好！ （三）城市發(fā)展定位 2020 年末，成都提出了建設(shè) “世界現(xiàn)代田園城市 ”的發(fā)展目標(biāo)。在實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重點(diǎn)工作中，著重提出了要加快推進(jìn) “兩樞紐、三中心 ”建設(shè)，這是成都建設(shè)國際性區(qū)域樞紐和中心城市的戰(zhàn)略支撐。因此成都作為西部中心城市，未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間毋庸置疑。 （四）西部綜合交通樞紐及 “ 鐵半城 ” 11 為加快建設(shè)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地，四川將打造成為西部綜合交通樞紐，成都作為西部綜合交通樞紐的核心城市，已開展建設(shè) “兩樞紐、三中心、四基地 ”。而 “兩樞紐、三中心、四基地 ”的建設(shè)，對于軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而言，是一個非常良好的條件。 成都是除北京之外擁有交通資源最聚集的城市，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源豐富，被譽(yù)為 “鐵半城 ”。它集中了包括中鐵二院、中鐵二局、成都鐵路局等在內(nèi)的覆蓋軌道交通產(chǎn)業(yè)鏈上、中、下游的眾多企業(yè)，高素質(zhì)人才群集，人力資源豐富?；诋a(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，通過構(gòu)筑具有高層次形態(tài)產(chǎn)業(yè)，將高科技產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進(jìn)行有機(jī)融合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)功能拓展與升級，使交通產(chǎn)業(yè)聚集聯(lián)動效應(yīng)得以強(qiáng)化，將成為成都未來新經(jīng)濟(jì)增長的又一模式。 綜上，成都的投資環(huán)境良好，特別是在交通領(lǐng)域，我們應(yīng)審時度勢，抓住 這一難得機(jī)遇，有所作為。 二、區(qū)域工業(yè)園土地市場供應(yīng)分析 （一）區(qū)域供應(yīng)量分析 本產(chǎn)業(yè)園項目位于成都城北區(qū)域，該區(qū)域在近一年內(nèi)沒有工業(yè)土地出讓。目前項目所在的 “北區(qū) ”土地均未有企業(yè)權(quán)屬，本項目作為首家入園項目，除確定凈用地 1432 畝范圍外，還可延伸到 “北區(qū) ”的其他區(qū)域。 （二）競爭項目用地分析 為貫徹落實(shí)西部綜合交通樞紐政策措施及承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，成都市確立 “一區(qū)一主業(yè) ”的發(fā)展思路。本項目所在金牛高科技產(chǎn)業(yè)園二期北區(qū)被確定為成都市以及四川省的 “軌道交通集中發(fā)展區(qū) ”，這從政策上保證了園區(qū)發(fā)展的主題性和排他性。項目 作為 “北區(qū) ”的核心區(qū)域，將先行進(jìn)入園區(qū)，發(fā)展軌道交通產(chǎn)業(yè)，不存在與其他項目的同質(zhì)競爭。 （三）結(jié) 論 本項目從全國以及成都市內(nèi)工業(yè)園區(qū)的情況來看，不存在同質(zhì)競 12 爭，項目具有良好的稀缺性。同時本項目取得的土地成本價相對較低，具備較大的成本優(yōu)勢。成都市把城市四環(huán)線以內(nèi)區(qū)域確定為城市的主城發(fā)展區(qū)，未來項目的土地升值潛力較大。 三、區(qū)域工業(yè)園市場分析 （一）項目宏觀市場分析 國家產(chǎn)業(yè)政策及產(chǎn)業(yè)市場分析 本項目是以軌道交通產(chǎn)業(yè)為主題的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從宏觀層面分析，交通高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展符合國家科學(xué)和技術(shù)發(fā)展方向，國家現(xiàn)代 化交通體系的構(gòu)建為交通高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場前景和強(qiáng)有力的政策支撐。 從國家中長期基礎(chǔ)設(shè)施投資計劃來看，到 2020 年有近 8 萬億元的現(xiàn)代化交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新材料方面的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶動相關(guān)工業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 為加快四川省軌道交通產(chǎn)業(yè)發(fā)展，四川省和成都市已經(jīng)出臺了關(guān)于發(fā)展軌道交通產(chǎn)業(yè)的一系列政策措施。由省政府牽頭，整合四川交通資源，確立以中鐵二院為主體，發(fā)展軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)，組建軌道交通產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，建立產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。 為順應(yīng)西部綜合交通樞紐和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及 升級換代的時勢，成都市出臺了工業(yè)園 “一區(qū)一主業(yè) ”的發(fā)展政策，并把金牛區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)園二期北區(qū)定位為 “軌道交通產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū) ”。 四川省、成都市、金牛區(qū)對于軌道交通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃為本項目的建設(shè)和交通領(lǐng)域的企業(yè)集聚提供了良好的發(fā)展平臺。 （二）成都工業(yè)地產(chǎn)及總部基地分析 成都每個區(qū)都有自己的工業(yè)園區(qū)項目，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)不明顯。目前，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)為主的工業(yè)園區(qū)主要集中成都六城區(qū)，而以傳統(tǒng)制造工業(yè)為特色的工業(yè)開發(fā)區(qū)主要位于周邊區(qū)縣。 13 圖 21 成都主要工業(yè)集中區(qū)位置圖 在政府規(guī)范下，成都市區(qū)工業(yè)園已經(jīng)呈現(xiàn)向 三環(huán)外郊區(qū)集中的趨勢，其中南延線、西延線和武侯大道沿線最為集中，并逐漸形成各自產(chǎn)業(yè)特征。 如圖 21 所示： 通過實(shí)地調(diào)查錦江工業(yè)總部基地、青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、金牛高科技產(chǎn)業(yè)園、武侯工業(yè)園、龍?zhí)豆I(yè)集中發(fā)展區(qū)等五個大型工業(yè)集中發(fā)展區(qū)后，對目前成都工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式、產(chǎn)品模式、運(yùn)營和盈利模式進(jìn)行如下歸納。 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 從調(diào)研情況來看，工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式主要分為以下三點(diǎn)： （ 1）工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式 流程：政府供地 → 開發(fā)商 → 開發(fā)項目 → 招商入駐 代表項目：青羊綠舟稅源總部基地 （ 2）政府獨(dú)立開發(fā)模式 流程：政 府 → 政府成立投資公司 → 開發(fā)項目 → 招商入駐 代表項目：西部智谷 14 此種模式最大的優(yōu)點(diǎn)就是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策支持和稅收優(yōu)惠等是直接與政府掛鉤洽談，彈性空間較大。 （ 3）綜合開發(fā)模式 流程：政府 → 投資公司（管委會） 1） → 開發(fā)項目 → 招商入駐 2） → 開發(fā)商 → 開發(fā)項目 → 招商入駐 代表項目：龍?zhí)犊偛炕? 綜合開發(fā)模式是指對集中工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式進(jìn)行綜合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。 由于工業(yè)地產(chǎn)項目具有建設(shè)規(guī)模大、招商范圍廣、資金需求大等特點(diǎn)，既要求在土地出讓、稅收優(yōu)惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在資金投入方面有保障，能跟上 建設(shè)開發(fā)的進(jìn)度，還要有運(yùn)營工業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗(yàn)保證。因此，單純采用一種開發(fā)模式，難以保證建設(shè)項目順利進(jìn)行。 工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品模式 （ 1）建筑形態(tài) 1）別墅式 典型代表項目：青羊工業(yè)總部基地 （如圖 22 所示） 、西城國際等 圖 22 青羊工業(yè)總部基地獨(dú)棟樓效果圖 2）寫字樓模式 目前市場的大型工業(yè)園區(qū)中，基本上都包含了小高層 /高層寫字樓 15 產(chǎn) 品。但其所占比例不高。往往是以某大型園區(qū)中一個 “小組團(tuán) ”的形式存在，如龍?zhí)豆I(yè)園區(qū)中的倍科國際新城。與別墅式的辦公產(chǎn)品相比小高層或高層的寫字樓總價低，面積區(qū)間較小，更加適合新興的中小型企業(yè)入駐辦公。該類產(chǎn)品零星分布在各個工業(yè)園內(nèi)。 典型代表項目：倍科國際新城、 IP 科技中心等 3）工廠式 該類產(chǎn)品主要針對一些勞動密級型的生產(chǎn)加工企業(yè) ——生產(chǎn)基地。產(chǎn)品的面積大，環(huán)境較好，同時價格相對低廉。目前的武侯工業(yè)園和早期的修建的天府軟件園中，有大量的此類產(chǎn)品存在。 4）園區(qū)配套 住宅配套：是專門針對入?yún)^(qū)企業(yè)員工需求打造的 配套用房。項目建成后，將有效減輕企業(yè)投資配套建設(shè)的資金壓力，為入?yún)^(qū)企業(yè)員工提供便利的居所。目前將住宅納為配套設(shè)施的工業(yè)園區(qū)都是體量較大的工業(yè)區(qū)。 如：青羊工業(yè)總部基地 ——青年時尚城 另外西部智谷的人才公寓也是為園區(qū)工作人員打造 ——兩棟小高層項目。青羊綠舟稅源總部基地未來規(guī)劃中也將出現(xiàn)對外出售的住宅配套。 休閑娛樂配套：無論園區(qū)大小，基本上每個園區(qū)都擁有自成一體的休閑娛樂配套。差異僅僅在于設(shè)施的種類以及場地的大小。 工業(yè)園區(qū)運(yùn)營盈利模式分析 （ 1）工業(yè)園區(qū)運(yùn)營模式分析： 從本次調(diào)研的工業(yè)園區(qū)運(yùn)營模式來看， 主要采用以下三類運(yùn)營模式： 1）出售 對于采用出售運(yùn)營模式的工業(yè)園區(qū)，對企業(yè)的資金實(shí)力、規(guī)模等指標(biāo)具有很高的要求，市場客戶面相對較窄，招商周期相對較長，采用此類運(yùn)營模式的工業(yè)園區(qū)數(shù)量有限。目前，采用此類運(yùn)營模式的工 16 業(yè)園區(qū)主要有融智總部工業(yè)園、西城國際、青羊工業(yè)總部基地 3 期及慧谷總部辦公基地等。 2）出租 出租模式的后期回收成本并實(shí)現(xiàn)盈利的周期較長，是對開發(fā)商資金鏈的一種考驗(yàn)。通常情況下，需配合園區(qū)其他項目進(jìn)行操作，對開發(fā)商實(shí)力具有很大挑戰(zhàn)。目前，市場上采取此類運(yùn)營模式的項目數(shù)量比較有限。根據(jù)調(diào)查，青羊綠舟稅 源總部基地主要采用此類運(yùn)營模式，而且僅需企業(yè)年納稅額在 8001800 萬元，即有條件免租入住。 3）出售 +出租 出售 +出租的運(yùn)營模式比較靈活，市場客戶面相對較廣，開發(fā)商所面臨的壓力的相對較小。目前市場上以此類運(yùn)營模式較為流行。如倍科國際新城、多元總部國際 1 號、 IP 科技中心及西部智谷等項目均可租可售。 從目前市場情況來看，三類運(yùn)營模式在具體操作過程中，通常采用分棟或分層進(jìn)行出售或出租，暫無項目整體打包出售或出租。 （ 2）工業(yè)園區(qū)盈利模式分析 本次調(diào)研的工業(yè)園區(qū)盈利模式主要有三大類： 1）開發(fā)商投資完成廠房、辦 公等園區(qū)物業(yè)的修建，通過統(tǒng)一招租的形式，將廠房及辦公物業(yè)出售出租一體化，從而實(shí)現(xiàn)盈利目的。 2）開發(fā)商獲得土地后，完成土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及項目的整體包裝推廣，然后部分或整體轉(zhuǎn)讓土地，通過土地溢價的方式來實(shí)現(xiàn)盈利目的。 3）開發(fā)商通過向入住園區(qū)的企業(yè)提供某些服務(wù)，以服務(wù)費(fèi)的形式實(shí)現(xiàn)盈利目的，如物業(yè)管理及延伸服務(wù)等。 除以上三大主要模式外，近期即將上市的位于青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的青羊綠舟工業(yè)園 D區(qū)綠嶺總部公園城推出新的運(yùn)營模式 ——免租入住，企業(yè)僅需每年繳納稅收 8001800 萬元，既有條件入住。而項目本身的盈 利主要來自園區(qū)后期的商務(wù)休閑及住宅項目。 17 總結(jié) （ 1）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 開發(fā)