【正文】 ...................................................................42 （三）總體進(jìn)度安排 .......................................................................42 （四）招商策略 ...............................................................................42 二、成本控制策略 ...............................................................................42 三、開發(fā)、銷售節(jié)奏建議 ...................................................................43 第七部分 項目運(yùn)作機(jī)構(gòu)及人力資源配置 ...........................................44 一、運(yùn)作機(jī)構(gòu) ......................................................................................44 （一）設(shè)想 ......................................................................................44 （二）組織機(jī)構(gòu) ...............................................................................44 二、人力資源配置 ...............................................................................44 第八部分 經(jīng)濟(jì)預(yù)測與財務(wù)評價 ...........................................................46 一、測算假設(shè)條件 ...............................................................................46 二、資金籌措及安排 ...........................................................................47 三、測算結(jié)果 ......................................................................................47 四、財務(wù)評價指標(biāo) ...............................................................................48 五、小 結(jié) ...........................................................................................49 第九部分 法律分析及其他風(fēng)險分析 ...................................................50 一、土地使用權(quán)獲取風(fēng)險及應(yīng)對措施 ...............................................50 二、合作風(fēng)險及應(yīng)對措施 ...................................................................50 三、項目開發(fā)風(fēng)險及應(yīng)對措施 ...........................................................50 四、其他風(fēng)險分析及應(yīng)對措施 ...........................................................50 第十部分 結(jié)論、建議 ...........................................................................52 一、結(jié) 論 ...........................................................................................52 二、建 議 ...........................................................................................53 1 總 論 一、項目決策背景 （一）經(jīng)濟(jì)背景 2020 年底，我國出臺了一系列拉動內(nèi)需的政策措施，其中在國務(wù)院批準(zhǔn)的 4 萬億投資中，約有 45%用于交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。為實現(xiàn)中鐵二院的可持續(xù)發(fā)展，除了要不斷拓展交通勘察設(shè)計市場外，還必須緊密依托主業(yè)，尋求新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，從深度和廣度上拓展產(chǎn)業(yè)鏈，打造富有特色的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。 項目總凈用地 平方米（ 1432 畝），容積率 ≥；規(guī)劃總建筑面積約 160 萬平方米， 土地用途為工業(yè)。 在與政府簽定項目投資協(xié)議三個月內(nèi)，項目首期 500 畝土地實現(xiàn)公開掛牌出讓，摘牌后三個月內(nèi)辦理完成國有土地使用權(quán)證。 規(guī)劃限制條件容積率 ≥；限高為 76 米；綠化率 ≥30%；建筑密度 ≤40%；投資強(qiáng)度 ≥260 萬元 /畝；稅收 ≥20 萬元 /畝 項目交通便捷 ： 項目位于成都市北部新城、在三環(huán)以北、繞城高速以南、北新干道以東、川陜公路以西， 區(qū)域內(nèi)有建設(shè)中的地鐵 1 號 4 線和規(guī)劃中的地鐵 3 號線等。 項目規(guī)模較大，綜合效益高，利于中鐵企業(yè)在成都的戰(zhàn)略布局 :項目規(guī)模較大，品質(zhì)較高，利于中鐵企業(yè)順利進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)市場，并樹立一定的品牌影響力。 根據(jù)前期已經(jīng)實施和正在推進(jìn)的交通高科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化情況來看，產(chǎn)業(yè)效益較為樂觀。 5 第一部分 項目基本情況 一、宗地位置及四至 （一）地理位置與區(qū)位關(guān)系 項目位于成都市金牛區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)園二期內(nèi)，北靠繞城高速和正在建設(shè)的成都國際商貿(mào)城；南靠金牛高科技產(chǎn)業(yè)園二期的起步園和即將打造的 萬畝的集休閑、運(yùn)動、居住為一體的鳳凰新城區(qū)；東靠寶成鐵路線和川陜公路及金牛天回鎮(zhèn)；西靠地鐵 1 號線和北新干線及大豐商住新區(qū)。 宗地現(xiàn)狀見圖 15 所示： 圖 15 宗地現(xiàn)狀 圖 地面現(xiàn)有建筑物情況：地塊內(nèi)現(xiàn)有少量村民住宅，政府正在實施拆遷。 （四）前期市政狀況 目前園區(qū)內(nèi)規(guī)劃的市政主干道及管網(wǎng)都已修建完成，已基本達(dá)到“三通一平 ”水平。 商業(yè)配套：緊臨成都市國際商貿(mào)城、天回鎮(zhèn)和大豐鎮(zhèn)等商業(yè)區(qū)。項目地塊內(nèi)無影響地塊順利開發(fā)的因素存在，已具備良好的開發(fā)條件。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。目前其 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，已形成了良好投資環(huán)境，相信未來成都更美好！ （三）城市發(fā)展定位 2020 年末，成都提出了建設(shè) “世界現(xiàn)代田園城市 ”的發(fā)展目標(biāo)。而 “兩樞紐、三中心、四基地 ”的建設(shè)，對于軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而言，是一個非常良好的條件。 綜上，成都的投資環(huán)境良好，特別是在交通領(lǐng)域，我們應(yīng)審時度勢，抓住 這一難得機(jī)遇，有所作為。本項目所在金牛高科技產(chǎn)業(yè)園二期北區(qū)被確定為成都市以及四川省的 “軌道交通集中發(fā)展區(qū) ”，這從政策上保證了園區(qū)發(fā)展的主題性和排他性。成都市把城市四環(huán)線以內(nèi)區(qū)域確定為城市的主城發(fā)展區(qū)，未來項目的土地升值潛力較大。由省政府牽頭，整合四川交通資源，確立以中鐵二院為主體，發(fā)展軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)，組建軌道交通產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，建立產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。目前，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)為主的工業(yè)園區(qū)主要集中成都六城區(qū)，而以傳統(tǒng)制造工業(yè)為特色的工業(yè)開發(fā)區(qū)主要位于周邊區(qū)縣。 （ 3）綜合開發(fā)模式 流程：政府 → 投資公司（管委會） 1） → 開發(fā)項目 → 招商入駐 2） → 開發(fā)商 → 開發(fā)項目 → 招商入駐 代表項目：龍?zhí)犊偛炕? 綜合開發(fā)模式是指對集中工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式進(jìn)行綜合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。但其所占比例不高。 典型代表項目：倍科國際新城、 IP 科技中心等 3）工廠式 該類產(chǎn)品主要針對一些勞動密級型的生產(chǎn)加工企業(yè) ——生產(chǎn)基地。項目建成后，將有效減輕企業(yè)投資配套建設(shè)的資金壓力，為入?yún)^(qū)企業(yè)員工提供便利的居所。 休閑娛樂配套：無論園區(qū)大小，基本上每個園區(qū)都擁有自成一體的休閑娛樂配套。 2）出租 出租模式的后期回收成本并實現(xiàn)盈利的周期較長，是對開發(fā)商資金鏈的一種考驗。 3）出售 +出租 出售 +出租的運(yùn)營模式比較靈活，市場客戶面相對較廣，開發(fā)商所面臨的壓力的相對較小。 （ 2）工業(yè)園區(qū)盈利模式分析 本次調(diào)研的工業(yè)園區(qū)盈利模式主要有三大類： 1）開發(fā)商投資完成廠房、辦 公等園區(qū)物業(yè)的修建，通過統(tǒng)一招租的形式，將廠房及辦公物業(yè)出售出租一體化，從而實現(xiàn)盈利目的。而項目本身的盈 利主要來自園區(qū)后期的商務(wù)休閑及住宅項目。 （ 2）工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品模式 雖然工業(yè)園 區(qū)的各種產(chǎn)品構(gòu)成復(fù)雜，在建筑類型、園區(qū)功能、園區(qū)配套和園區(qū)規(guī)劃上都有不同。不過盈利模式則有了創(chuàng)新，不再僅僅局限于租金和銷售利潤，土地溢價、后期服務(wù)費(fèi)、配套產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)也成為重要的創(chuàng)收來源。 （ 2）發(fā)展定位 該工業(yè)區(qū)的發(fā)展定位是發(fā)展都市型工業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)引進(jìn) “三個中心 ”，即企業(yè)研發(fā)、銷售、結(jié)算中心，著重引進(jìn)世界 500 強(qiáng)、國內(nèi)外知名企業(yè)、行業(yè) 100 強(qiáng)企業(yè)的一級總部。用地性質(zhì)不變?nèi)詾楣I(yè)用地性質(zhì)。 5）地價參考 19 對于入園企業(yè)，土地價格原則上為 65 萬元 /畝，可根據(jù)企業(yè)效益及影響力等實際情況考慮入園地價，但最低土地價不能低于 40 萬元 /畝的區(qū)域工業(yè)基準(zhǔn)地價。 （ 1）項目主體 成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司（簡稱青羊發(fā)展） ， 成立于 2020年 6 月，由成都市青羊區(qū)政府、成都置信實業(yè)集團(tuán)有限公司、四川合信實業(yè)有限公司三方共同出資組建。 （ 4）招商目標(biāo) 招商目標(biāo)為世界 500 強(qiáng)企業(yè)、國內(nèi)工業(yè)行業(yè) 100 強(qiáng)企業(yè)和其他高 20 科技、高 附加值、環(huán)保型的優(yōu)質(zhì)企業(yè)（比如：航空產(chǎn)品、電子電器、精密加工企業(yè)）。由于其在中國乃至世界交通領(lǐng)域中都具有舉足輕重的作用，完全有能力引進(jìn)國內(nèi)外與中國中鐵有業(yè)務(wù)合作和聯(lián)系的企業(yè)入駐本園區(qū)，共同打造中國首個國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)園。產(chǎn)業(yè)園取得土地的價格遠(yuǎn)低于土地整理成本價，物業(yè)開發(fā)的總成本也相對較低，同時在物業(yè)設(shè)計規(guī)格上可根據(jù)入園企業(yè)要求，在整體規(guī)劃基本保持不變的原則下，量身定做。 四、區(qū) 域市場目標(biāo)客戶特征及輻射范圍 本產(chǎn)業(yè)園是以發(fā)展軌道交通為主題的園區(qū)，定位清晰，其目標(biāo)客戶為國內(nèi)外交通產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)聯(lián)的設(shè)計咨詢、制造、建設(shè)、運(yùn)營維護(hù)和管理等類型的企業(yè)。而租金最高平均水平約為 30 元 /㎡ 從上表看出，目前成都工業(yè)園區(qū)物業(yè)價格主要維持在 40005000元 /平方米及 60006500 元 /平方米之間。 六、項目所在區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展 （一）全域成都規(guī)劃 圖 23 工 業(yè)園所處大成都 位置 圖 根據(jù)成都城市總體規(guī)劃，至 2020 年整個成都市 3681 平方公里的都市區(qū)，它將包括今后的新都區(qū)、溫江區(qū)、郫縣等地，與金牛區(qū)、青羊區(qū)等同屬于城區(qū)范圍。北部新城總規(guī)劃面積為 平方公里，包括新都區(qū)、青白江區(qū)、成華區(qū)及金牛區(qū)三環(huán)路和繞城高速之間的部分區(qū)域。 根據(jù)金牛區(qū)發(fā)展規(guī)劃，成都國際商貿(mào)城區(qū)域，將作為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。 24 第三部分 軌道交通高科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化概況及空間需求 本部分對軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)內(nèi)容以及由產(chǎn)業(yè)帶動的企業(yè)入駐、空間需求等情況作必要的說明。其中施工準(zhǔn)備關(guān)注前期咨詢設(shè)計工作；施工過程關(guān)注安全施工技術(shù)、能源供給技術(shù)、施工設(shè)備的技術(shù)、施工材料技術(shù)、施工環(huán)保技術(shù)等；調(diào)試運(yùn)行過程重點(diǎn)關(guān)注智能化的調(diào)試技術(shù)。重點(diǎn)關(guān)注制造領(lǐng)域的固定設(shè)備建造的土建材料、彈性原件材料、減震降噪材料。 （ 5）交通信息化及智能化產(chǎn)業(yè)：重點(diǎn)關(guān)注在機(jī)車輛調(diào)試階段和車輛運(yùn)行控制維保階段的智能交通系統(tǒng)服務(wù)的提供，包括交通軟件信息技術(shù)、交通通訊信號技術(shù)、交通光電系統(tǒng)和智能檢修系統(tǒng)等。 三、產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的市場容量和用地規(guī)模 （一）產(chǎn)業(yè)規(guī)模預(yù)測 預(yù)估產(chǎn)業(yè)園五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)占未來總市場容量將 大于 5%，產(chǎn)業(yè)園年產(chǎn)業(yè)規(guī)模在 50 億元以上。需要建筑面積 5000 平方米。 四川曠谷信息工程有限公司（獨(dú)資），產(chǎn)業(yè)方向：主要研究交通設(shè)計、施工建設(shè)和運(yùn)營管理的系統(tǒng)軟件。目前招商工作還未全面推進(jìn)，已有 20 多個公司意向入駐產(chǎn)業(yè)園，這些公司投產(chǎn)后年產(chǎn)值約為 ～ 14 億元，需要的空間平臺面積約 萬平方米 （ 如 表 31 所示），市場前景看好。 30 第四部分 項目初步定位分析 一、項目或地塊 SWOT分析 項目或地塊 SWOT 表 表 41 二、市場定位 項目市場定位：國家級軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與服務(wù)基地 國家級基地體現(xiàn)為國家認(rèn)定，一流的技術(shù)，并輻射國內(nèi)、國際兩個市場；以軌道交通領(lǐng)域的前沿、創(chuàng)新技術(shù)為主要導(dǎo)向；聚焦軌道交通領(lǐng)域