【導(dǎo)讀】地段因素，即項目所處的位置、與城市中心區(qū)之間的梳密關(guān)聯(lián)度。離，數(shù)以萬計的人流、車流途徑地塊。顯然，地段的優(yōu)勢使得項目商業(yè)開發(fā)價值的潛力突顯無疑。地價因素，即購買項目土地價格，也是開發(fā)項目所必須面對的直接成本。地形因素，即土地的形狀特點、地貌特征。形體住宅不適用于本項目。最大化滿足用地條件、在有限的土地上創(chuàng)造出無限的空間感的基本要求，也將本項目推向?；臻g的辨析與歸納，最終得以明確本項目物業(yè)的開發(fā)導(dǎo)向。體之性能，它的高速穩(wěn)定運行，將決定本項目的成敗。我們經(jīng)常提到或者媒體上看到，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的概念所指多為“商鋪”。但實際商“商鋪”其實只是一個。業(yè)，比如商鋪物業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓、服務(wù)式公寓都可以稱之為商業(yè)地產(chǎn)。按照建筑形式劃分可能會是單體建筑；才是場所空間之下的精神需求，即場所精神。但真正能為人所頌揚的必定是一種全新的生活方式，是“城

　　

【正文】 主題式休憩娛樂場所。 （ e） 5層－ 6 層可考慮商務(wù)會議室、自助型超市、干洗中心、中型影院、咖啡店、壁球館、健身會 所等適合與空中花園自然環(huán)境相融合的特色場所。 基于本案所處地段的特殊性，我們賦予了它“集納式城市驛站”的稱呼，而同時我們看到了區(qū)域龐大年輕群體日益增長的消費能力，以及目前區(qū)域商業(yè)空白點。因而我們最終將本項目商業(yè)定位成：“以健身休閑為主的青春特區(qū)商業(yè)”。這可能是我們行進路程中一個主要的方向，但并不排除其他的特色商業(yè)的最終落戶，所有一切都是動態(tài)變化的，而這塊土地氣質(zhì)也更能驗證判斷 —— 一切皆有可能之地！ 2．高層產(chǎn)品定位 項目所處的區(qū)位是老城區(qū)與新城區(qū)的交匯處，既已形成的商圈正在逐漸繁榮成熟，“便利交通、升值 區(qū)位、完善配套、追求效用”也成為更多人選擇的主導(dǎo)因素。 位于屯溪路的東環(huán)廣場，泰州路的金地國際城，美菱大道的萬通大廈、世紀(jì)云頂，金寨路上的安徽國際商務(wù)中心、銀保大廈，桐城路上的富通時代，長江中路的花樣年華都市小公寓等等，都相對更多的傾向于商業(yè)與辦公的功能，也都是在綜合利用周邊資源的基礎(chǔ)上的合理產(chǎn)物。 尤其是位于長江路的“春天花園”、“花樣年華”，與本項目有著較大的相似性。 優(yōu)勢資源相似點： 、交通便利， 、副中心的輻射區(qū)域， ，4. 學(xué)區(qū)資源較好， 劣 勢資源相似點： ， ， ， 、綜合建設(shè)成本較高 通過比對相似項目，再進一步探討分析區(qū)域的人群特征、消費特征等要素，我們不難發(fā)現(xiàn)項目由于自身所處區(qū)域的特性，不可能成為純住宅產(chǎn)品，必須通過產(chǎn)品差異化的調(diào)整，創(chuàng)新產(chǎn)品提升價值盈余，走邊緣過渡型產(chǎn)品路線（函蓋了投資性、過渡性、精細性特征）。由于地段價值的差異性，使得本地段產(chǎn)品的均價必定高于其他區(qū)域產(chǎn)品，因而也會帶來“總價高”的影響，為了提高產(chǎn)品的去化速度，實現(xiàn)快速回籠資金之目的。本項目除通過產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)化空間來 吸引消費者外，還應(yīng)該通過控制面積區(qū)間來降低總價。換句話說，中小面積的戶型在整個產(chǎn)品比例中具有主導(dǎo)地位，輔助部分寬敞型住宅。 3．空間定位 （ 1）商業(yè)空間定位 由于所處地段的特殊性及周谷堆商圈日益成熟，地段價值決定物業(yè)價值，項目商業(yè)空間理所當(dāng)然的成為“高價值空間”，即單價高的商業(yè)空間。我們在為高價值空間產(chǎn)生的利潤而高興的同時，更需要理性判斷整個城市商鋪投資的承受力，本身而言高價值空間就由兩大因素構(gòu)成：高價值＋空間，其中空間合理性及面積區(qū)間是鎖定利潤的關(guān)鍵所在。 依據(jù)“單價面積＝總價”的定式，我們先做一 組數(shù)據(jù)計算。根據(jù)一環(huán)同質(zhì)物業(yè)底層商鋪調(diào)查，其最高價格可以達到 30000 元 /㎡，若商鋪面積在 60 ㎡，則總價是 180 萬元。依據(jù)“商用房貸款金額≤房價的 60%，期限最長為 10 年”的規(guī)定，則需要向銀行貸款 108 萬，按 10 年還款期來計算每月需還款 120xx 元左右。這對于江蘇市普通商業(yè)投資者來說，在商鋪盈利率無法保證的情況下，其承受風(fēng)險較大。若商鋪面積在30 ㎡，則每個月還款約 6500 元，風(fēng)險相對較小，市場也容易接受。 基于以上兩組數(shù)據(jù)的推算，我們對商業(yè)空間定位有如下建議： ? 1 層沿街 獨立鉆石鋪， 商鋪面積控制在 10 ㎡ － 20㎡，甚至考慮在主交通路口設(shè)置幾個 10㎡以下鋪位。 ? 2－ 3 層特色精品金鋪，商鋪面積控制在 30 ㎡ － 50 ㎡ ? 4 層溫情四季鋪，商鋪面積控制在 60 ㎡－ 300 ㎡，面積稍微寬敞 ? 5－ 6 層焦點主題鋪，商鋪面積依據(jù)不同類型商家功能和空間需求而定，可考慮透明鋼化玻璃等作為分隔材料，以增強室內(nèi)外互動性。 （ 2）高層產(chǎn)品空間定位 依據(jù)高層產(chǎn)品類型定位，主要分為兩大類：一類是中小面積邊緣性投資公寓，另一類是寬敞型住宅 項目位于城市的老城區(qū)中心第一輻射區(qū)，且新商圈也已形成一定文化底蘊，除傳統(tǒng)固定人群生活需求外，每天還產(chǎn)生大量外來人 流的其他消費，大量信息在此匯集，人們對這個區(qū)域并不陌生。在區(qū)域范圍內(nèi)的樓盤價格特性中，人群已經(jīng)形成了一定的心理價格區(qū)間。依據(jù)既已存在的消費特性，我們作出以下戶型面積建議： ? 15 萬以下 小戶型 30㎡以下（ 1房 /1廳 /1 衛(wèi)） 以外來城市背包客為主要目標(biāo)客戶 ? 15－ 20 萬 小戶型 35－ 60㎡（ 房或 2房 /1 廳 /1 衛(wèi) /1陽臺） 以邊緣過渡性投資群體為主 ? 30－ 40 萬 中戶型 70－ 80㎡（ 2房或 房 /2 廳 /1 衛(wèi) /1陽臺） 以中小企業(yè)辦公需 求為主 ? 45－ 60 萬 大戶型 90－ 110 ㎡（ 3房或 房） 以成長型智力企業(yè)辦公需求為主 ? 60 萬以上 超大戶型 120 ㎡以上（ 4房或以上） 以個性空間需求其他投資客為主 若按照面積比例劃分， 30 ㎡以下特色戶型占 10％ ， 35 ㎡ － 80 ㎡以下戶型應(yīng)占到 55％ ， 90－ 120 ㎡戶型占 20％ ， 120 ㎡以上大戶型占 15％ 。除了 30 ㎡以下特色小戶型以外，其他戶型最大可能滿足 南北通透、帶獨立衛(wèi)生間、廚房預(yù)留煤氣管道功 能。 4．價格定位 （ 1）高層產(chǎn)品價格定位 商品房價格因素在客戶購買決策中占有舉足輕重的作用，在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場大環(huán)境下，消費者的消費觀念逐步理性化，價格的敏感系數(shù)也在不斷上升，精確的價格定位對于項目銷售成功具有不可限量的市場推動力。合理的價格，并不是開發(fā)商的主觀意念，亦不是消費者的期望價格，應(yīng)是買賣雙方互相能夠接受的平衡價格，符合區(qū)域類似房地產(chǎn)價格的平均水平。因而定價必須以市場為依托、以競爭盤為突破口。為了使房地產(chǎn)價格更加貼近于市場，符合區(qū)域房地產(chǎn)市場的價格規(guī)律，從市場營銷的角度來說，在完全競爭的環(huán)境中 ，最有效的定價為市場定價法。 市場定價法必須了解周邊類似樓盤與商業(yè)價格水平，以及類似樓盤與本項目的異同之處，從而發(fā)掘項目的優(yōu)劣勢對于價格的影響，再確定項目價格應(yīng)在怎樣的區(qū)間之內(nèi)，才能在一定的利潤之下，更好的迎合市場、迎和消費者。 因此在運用市場定價法的基礎(chǔ)之上必須充分考慮到影響價格的市場因素，通過對各種因素的分析得出項目市場均價，在市場均價確定的基礎(chǔ)之上，根據(jù)項目的優(yōu)劣勢進行分析，進一步修正，使項目的均價在區(qū)域市場具有極強的競爭力與市場抗風(fēng)險能力。 第一部分：項目所處區(qū)位的價格水平 區(qū)域住宅的總體價格水平 ： 項目位于包河區(qū)的南向邊緣區(qū)域，與廬陽區(qū)、蜀山區(qū)咫尺之遙，其特定的地理位置決定了區(qū)域均價水平不能簡單以某個區(qū)域為藍本，而以多區(qū)域樓盤的均價水平為參照物（其中住宅主要的參考為包河區(qū)），才能制定出更加符合項目市場情況的價格水平： 樓盤名稱 物業(yè)形態(tài) 區(qū)域 均價 星辰花園 高層 包河區(qū) 4100 國貿(mào)公寓 1期 小高層、高層 包河區(qū) 4400 仕嘉名苑 高層 包河區(qū) 3900 春暉田逸苑 高層 包河區(qū) 3800 國軒大廈 高層 廬陽區(qū) 5000 徽商望湖苑 高層 包河區(qū) 3800 黃金廣場 高層 蜀山區(qū) 4200 從包河區(qū)，廬陽區(qū)、蜀山區(qū)各取一代表性樓盤，此類樓盤位置優(yōu)越，以高層為其主要的物業(yè)形態(tài)，均價水平居江蘇住宅市場中的翹楚地位，總體均價達到 4180 元 /平方米，但列舉的樓盤中，除廬陽區(qū)市中心樓盤外，其于樓盤均價水平因地段的差異與本案仍會存在一定的差距，其系數(shù)因子在 5— 6%左右。因此本區(qū)域的整體均價水平約在 4400 元 /平方米。 最新宏觀政策的影響： 國家的宏觀政策對于地產(chǎn)的發(fā)展的作用是舉足輕重的，從 05 年五月的國家新政策給予樓市強烈的沖擊，使地產(chǎn)市場的熱度有所降低、市場開始回歸理性，但 07 年 一季度全國一線城市房價開始一改頹勢，高速上揚，江蘇本地市場價格雖增幅不明顯，但仍有緩慢上升。預(yù)計中央會再次運用經(jīng)濟杠桿，以及正在激烈討論中的首付成數(shù)的提升，種種舉措表明新的宏觀調(diào)控組合拳已逐步運用于樓市，未來主要將以微調(diào)為主，建議其對價格的影響立為 2%。 區(qū)域二手房影響： 地址 樓層 套型 面積 總價 單價 備注 寧國路陽光小區(qū) 5/6 2/1 51 萬 3431 毛坯 工大教師樓 4/5 2/1 65 32萬 4923 新裝修 審計局宿舍 5/6 文昌新村 3 南園新村 4 2/1 60 21 3500 全木地板 包公祠電信宿舍 5/6 2/2 79 3987 中裝 風(fēng)和園 5/6 2/1 55 3545 新裝修 萬振逍遙苑 9 3/2 146 3479 簡裝 由于區(qū)域，各項配套設(shè)施均比較完善，屬于江蘇市比較熱點住宅區(qū)域，大量新盤在此開發(fā)。對于本項目定價而言，二手房的價格就顯得相對重要。區(qū)域二手房年代相均較早， 20xx 年以后的物業(yè)很少，以傳統(tǒng)的單位大院及開放型 社區(qū)為主，區(qū)域戶型基本以 5080 ㎡的小戶型物業(yè)為主，這一類型物業(yè)基本占到區(qū)域整個二手房市場的 90％以上，目前周邊二手房基本以學(xué)區(qū)為賣點。就區(qū)域二手房本身質(zhì)量而言，自身配套很差，基本沒有停車設(shè)施與小區(qū)環(huán)境。但是憑借優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)以及完整的周邊配套，本區(qū)域的二手房住宅成為市場青睞的住宅之一，但市場供應(yīng)量卻相對較小，對本案基本不會造成沖擊，消費者也可能會在二手房無從選擇的情況之下選擇一手房。議其對價格的影響立為 +1%。 消費者在此區(qū)域的心理接受價格水平： 根據(jù)消費者調(diào)查分析，此區(qū)域消費者的心理承受價格水平在江蘇各 個區(qū)域中處于高位的區(qū)域之一，為35005000 元 /平方米，但消費者的心理又是脆弱的，市場上的任何波動都會影響到消費者，去年房產(chǎn)新政的出臺，給樓市造成巨大的波動，也促使消費者的購買欲望逐步走低，從跟風(fēng)似的購買行為中逐漸的回歸理性，投資者開始從房產(chǎn)市場撤離，從而形成目前市場中強烈的觀望氛圍，導(dǎo)致多數(shù)樓盤的交易量銳減，市場從火爆趨于冷淡，但經(jīng)過接近一年的恢復(fù)發(fā)展，消費者的購房欲望值有所提升，特別是此區(qū)域在消費者心目中一直是江蘇東南上風(fēng)口區(qū)域，更是由傳統(tǒng)中心進入濱湖新城的第一站，消費者的心理接受程度可能會有所提升 ，但其幅度是微小的，建議其價格系數(shù) +1%。 項目區(qū)域競爭樓盤的影響： 從地形、地段、地幅特點上，真正相類似的競爭樓盤不多，江蘇市場目前同質(zhì)物業(yè)多是 20xx－ 20xx 年推出物業(yè)，目前基本進入銷售尾期。其貼身競爭樓盤金灣龍城，由于產(chǎn)品戶型缺陷，對本項目不會產(chǎn)生太大威脅。緊鄰?fù)拖泛统鞘袩狳c區(qū)域特性，使消費者的選擇范圍狹窄，目標(biāo)客戶也不易被分流或截流，對于價格的堅挺也起到了至觀重要的作用，建議其價格系數(shù) +2%。 項目區(qū)域配套資源的影響 消費者對所居住的軟環(huán)境與硬環(huán)境都是異常重視的，隨著消費水平的不斷上升， 以及居住理念的轉(zhuǎn)變，此類需求更是不斷膨脹，其中在軟環(huán)境中， 對于教育設(shè)施的關(guān)注，更是重中之重，周邊眾多的消費需求都是針對學(xué)區(qū)的，但仍是其主要的賣點之一，議其對價格的影響立為 +2%。 江蘇市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢： 在全國新的房產(chǎn)上漲之機，江蘇樓市也開始逐步復(fù)原，市場開始活躍，但新的宏觀政策調(diào)控正在運行或者準(zhǔn)備出臺，其政府的調(diào)控的主要目的是繼續(xù)穩(wěn)定房價，但江蘇房價的走向谷底的可能性也是微乎其微的，主要是 江蘇市以后的房產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該還有多年的潛力和空間， 20xx 年一季度江蘇房價平穩(wěn)上揚，今后幾年隨著濱湖新城的建設(shè)，江 蘇市的城區(qū)面積將不斷擴大，城市人口將不斷增多，居民收入水平也將大幅提高，這無疑將給江蘇市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供遠大的發(fā)展空間。對樓市有著重要推進作用的市政規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給樓市帶來的不僅僅是居住環(huán)境的改善，也將成為樓市的又一啟動點，再有土地資源的日趨緊張、建安成本的上升等多重因素的限制，房產(chǎn)市場的前景還是可以期待的，但競爭也會更加的殘酷，企業(yè)的規(guī)模、品牌、營銷戰(zhàn)略，人才質(zhì)量都是其立足于市場的關(guān)鍵。 此區(qū)域的地段的不可復(fù)制性、優(yōu)越性，配套的完整性，決定了區(qū)域的價格可能會在一定的區(qū)域值之間，其增長的系數(shù)會降低， 但略微的上揚還是有一定市場依據(jù)的建議其對價格的影響系數(shù)為 +1% ● 價格建議： 4400 元 /平方米 {11%（宏觀政策） +1%（消費者預(yù)期） +1%（二手房） +2%（競爭盤稀少）+2%（項目配套資源） +1%（房價上漲趨勢） }=4700 元 /平方米 第二部分：綜合因素修正價格 確定了市場均價，根據(jù)產(chǎn)品特性和樓盤自身特點，從以下六點因素進行修正 ? 本案社區(qū)的規(guī)模、內(nèi)部的配套、園林景觀： 本項目與其他樓盤相比，社區(qū)規(guī)模性較小，居住的舒適度不強， 建議其對價格的影響系數(shù)為 +1% ? 多重物業(yè)形態(tài)： 項目物業(yè)形式多樣，可滿足不 同消費者的置業(yè)目標(biāo)，消費區(qū)間較大。以及宜商宜住的住宅用途，均為本項目提供一定的人氣， 建議其對價格的影響系數(shù)為 +1% ? 產(chǎn)品臨街： 項目的主體距離城市主干道較近，噪聲、灰塵污染無可避免。 建議其對價格的影響系數(shù)為1% ? 高層產(chǎn)品的市場抗性： 高層建筑受到消費者的接受度較低，市場對 29 層的高層住宅存在一定的抗性。建議其對價格的影響系數(shù)為 2% ? 較大的公攤 高層住宅和商品房公攤面積過大，會對項目的銷售產(chǎn)生一定的阻礙作用 建議其對價格的影響系數(shù)為 3% ? 商住合一： 商住合一的住宅，人員混雜，無法實現(xiàn)全封閉式管理，會給業(yè)主的安全感 系數(shù)降低， 建議其對價格的影響系數(shù)為 1%