【導(dǎo)讀】地段因素，即項(xiàng)目所處的位置、與城市中心區(qū)之間的梳密關(guān)聯(lián)度。離，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的人流、車流途徑地塊。顯然，地段的優(yōu)勢(shì)使得項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值的潛力突顯無(wú)疑。地價(jià)因素，即購(gòu)買項(xiàng)目土地價(jià)格，也是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所必須面對(duì)的直接成本。地形因素，即土地的形狀特點(diǎn)、地貌特征。形體住宅不適用于本項(xiàng)目。最大化滿足用地條件、在有限的土地上創(chuàng)造出無(wú)限的空間感的基本要求，也將本項(xiàng)目推向?；臻g的辨析與歸納，最終得以明確本項(xiàng)目物業(yè)的開(kāi)發(fā)導(dǎo)向。體之性能，它的高速穩(wěn)定運(yùn)行，將決定本項(xiàng)目的成敗。我們經(jīng)常提到或者媒體上看到，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的概念所指多為“商鋪”。但實(shí)際商“商鋪”其實(shí)只是一個(gè)。業(yè)，比如商鋪物業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓都可以稱之為商業(yè)地產(chǎn)。按照建筑形式劃分可能會(huì)是單體建筑；才是場(chǎng)所空間之下的精神需求，即場(chǎng)所精神。但真正能為人所頌揚(yáng)的必定是一種全新的生活方式，是“城

　　

【正文】 主題式休憩娛樂(lè)場(chǎng)所。 （ e） 5層－ 6 層可考慮商務(wù)會(huì)議室、自助型超市、干洗中心、中型影院、咖啡店、壁球館、健身會(huì) 所等適合與空中花園自然環(huán)境相融合的特色場(chǎng)所。 基于本案所處地段的特殊性，我們賦予了它“集納式城市驛站”的稱呼，而同時(shí)我們看到了區(qū)域龐大年輕群體日益增長(zhǎng)的消費(fèi)能力，以及目前區(qū)域商業(yè)空白點(diǎn)。因而我們最終將本項(xiàng)目商業(yè)定位成：“以健身休閑為主的青春特區(qū)商業(yè)”。這可能是我們行進(jìn)路程中一個(gè)主要的方向，但并不排除其他的特色商業(yè)的最終落戶，所有一切都是動(dòng)態(tài)變化的，而這塊土地氣質(zhì)也更能驗(yàn)證判斷 —— 一切皆有可能之地！ 2．高層產(chǎn)品定位 項(xiàng)目所處的區(qū)位是老城區(qū)與新城區(qū)的交匯處，既已形成的商圈正在逐漸繁榮成熟，“便利交通、升值 區(qū)位、完善配套、追求效用”也成為更多人選擇的主導(dǎo)因素。 位于屯溪路的東環(huán)廣場(chǎng)，泰州路的金地國(guó)際城，美菱大道的萬(wàn)通大廈、世紀(jì)云頂，金寨路上的安徽國(guó)際商務(wù)中心、銀保大廈，桐城路上的富通時(shí)代，長(zhǎng)江中路的花樣年華都市小公寓等等，都相對(duì)更多的傾向于商業(yè)與辦公的功能，也都是在綜合利用周邊資源的基礎(chǔ)上的合理產(chǎn)物。 尤其是位于長(zhǎng)江路的“春天花園”、“花樣年華”，與本項(xiàng)目有著較大的相似性。 優(yōu)勢(shì)資源相似點(diǎn)： 、交通便利， 、副中心的輻射區(qū)域， ，4. 學(xué)區(qū)資源較好， 劣 勢(shì)資源相似點(diǎn)： ， ， ， 、綜合建設(shè)成本較高 通過(guò)比對(duì)相似項(xiàng)目，再進(jìn)一步探討分析區(qū)域的人群特征、消費(fèi)特征等要素，我們不難發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目由于自身所處區(qū)域的特性，不可能成為純住宅產(chǎn)品，必須通過(guò)產(chǎn)品差異化的調(diào)整，創(chuàng)新產(chǎn)品提升價(jià)值盈余，走邊緣過(guò)渡型產(chǎn)品路線（函蓋了投資性、過(guò)渡性、精細(xì)性特征）。由于地段價(jià)值的差異性，使得本地段產(chǎn)品的均價(jià)必定高于其他區(qū)域產(chǎn)品，因而也會(huì)帶來(lái)“總價(jià)高”的影響，為了提高產(chǎn)品的去化速度，實(shí)現(xiàn)快速回籠資金之目的。本項(xiàng)目除通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)化空間來(lái) 吸引消費(fèi)者外，還應(yīng)該通過(guò)控制面積區(qū)間來(lái)降低總價(jià)。換句話說(shuō)，中小面積的戶型在整個(gè)產(chǎn)品比例中具有主導(dǎo)地位，輔助部分寬敞型住宅。 3．空間定位 （ 1）商業(yè)空間定位 由于所處地段的特殊性及周谷堆商圈日益成熟，地段價(jià)值決定物業(yè)價(jià)值，項(xiàng)目商業(yè)空間理所當(dāng)然的成為“高價(jià)值空間”，即單價(jià)高的商業(yè)空間。我們?cè)跒楦邇r(jià)值空間產(chǎn)生的利潤(rùn)而高興的同時(shí)，更需要理性判斷整個(gè)城市商鋪投資的承受力，本身而言高價(jià)值空間就由兩大因素構(gòu)成：高價(jià)值＋空間，其中空間合理性及面積區(qū)間是鎖定利潤(rùn)的關(guān)鍵所在。 依據(jù)“單價(jià)面積＝總價(jià)”的定式，我們先做一 組數(shù)據(jù)計(jì)算。根據(jù)一環(huán)同質(zhì)物業(yè)底層商鋪調(diào)查，其最高價(jià)格可以達(dá)到 30000 元 /㎡，若商鋪面積在 60 ㎡，則總價(jià)是 180 萬(wàn)元。依據(jù)“商用房貸款金額≤房?jī)r(jià)的 60%，期限最長(zhǎng)為 10 年”的規(guī)定，則需要向銀行貸款 108 萬(wàn)，按 10 年還款期來(lái)計(jì)算每月需還款 120xx 元左右。這對(duì)于江蘇市普通商業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，在商鋪盈利率無(wú)法保證的情況下，其承受風(fēng)險(xiǎn)較大。若商鋪面積在30 ㎡，則每個(gè)月還款約 6500 元，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，市場(chǎng)也容易接受。 基于以上兩組數(shù)據(jù)的推算，我們對(duì)商業(yè)空間定位有如下建議： ? 1 層沿街 獨(dú)立鉆石鋪， 商鋪面積控制在 10 ㎡ － 20㎡，甚至考慮在主交通路口設(shè)置幾個(gè) 10㎡以下鋪位。 ? 2－ 3 層特色精品金鋪，商鋪面積控制在 30 ㎡ － 50 ㎡ ? 4 層溫情四季鋪，商鋪面積控制在 60 ㎡－ 300 ㎡，面積稍微寬敞 ? 5－ 6 層焦點(diǎn)主題鋪，商鋪面積依據(jù)不同類型商家功能和空間需求而定，可考慮透明鋼化玻璃等作為分隔材料，以增強(qiáng)室內(nèi)外互動(dòng)性。 （ 2）高層產(chǎn)品空間定位 依據(jù)高層產(chǎn)品類型定位，主要分為兩大類：一類是中小面積邊緣性投資公寓，另一類是寬敞型住宅 項(xiàng)目位于城市的老城區(qū)中心第一輻射區(qū)，且新商圈也已形成一定文化底蘊(yùn)，除傳統(tǒng)固定人群生活需求外，每天還產(chǎn)生大量外來(lái)人 流的其他消費(fèi)，大量信息在此匯集，人們對(duì)這個(gè)區(qū)域并不陌生。在區(qū)域范圍內(nèi)的樓盤(pán)價(jià)格特性中，人群已經(jīng)形成了一定的心理價(jià)格區(qū)間。依據(jù)既已存在的消費(fèi)特性，我們作出以下戶型面積建議： ? 15 萬(wàn)以下 小戶型 30㎡以下（ 1房 /1廳 /1 衛(wèi)） 以外來(lái)城市背包客為主要目標(biāo)客戶 ? 15－ 20 萬(wàn) 小戶型 35－ 60㎡（ 房或 2房 /1 廳 /1 衛(wèi) /1陽(yáng)臺(tái)） 以邊緣過(guò)渡性投資群體為主 ? 30－ 40 萬(wàn) 中戶型 70－ 80㎡（ 2房或 房 /2 廳 /1 衛(wèi) /1陽(yáng)臺(tái)） 以中小企業(yè)辦公需 求為主 ? 45－ 60 萬(wàn) 大戶型 90－ 110 ㎡（ 3房或 房） 以成長(zhǎng)型智力企業(yè)辦公需求為主 ? 60 萬(wàn)以上 超大戶型 120 ㎡以上（ 4房或以上） 以個(gè)性空間需求其他投資客為主 若按照面積比例劃分， 30 ㎡以下特色戶型占 10％ ， 35 ㎡ － 80 ㎡以下戶型應(yīng)占到 55％ ， 90－ 120 ㎡戶型占 20％ ， 120 ㎡以上大戶型占 15％ 。除了 30 ㎡以下特色小戶型以外，其他戶型最大可能滿足 南北通透、帶獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房預(yù)留煤氣管道功 能。 4．價(jià)格定位 （ 1）高層產(chǎn)品價(jià)格定位 商品房?jī)r(jià)格因素在客戶購(gòu)買決策中占有舉足輕重的作用，在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境下，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念逐步理性化，價(jià)格的敏感系數(shù)也在不斷上升，精確的價(jià)格定位對(duì)于項(xiàng)目銷售成功具有不可限量的市場(chǎng)推動(dòng)力。合理的價(jià)格，并不是開(kāi)發(fā)商的主觀意念，亦不是消費(fèi)者的期望價(jià)格，應(yīng)是買賣雙方互相能夠接受的平衡價(jià)格，符合區(qū)域類似房地產(chǎn)價(jià)格的平均水平。因而定價(jià)必須以市場(chǎng)為依托、以競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)為突破口。為了使房地產(chǎn)價(jià)格更加貼近于市場(chǎng)，符合區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格規(guī)律，從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度來(lái)說(shuō)，在完全競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中 ，最有效的定價(jià)為市場(chǎng)定價(jià)法。 市場(chǎng)定價(jià)法必須了解周邊類似樓盤(pán)與商業(yè)價(jià)格水平，以及類似樓盤(pán)與本項(xiàng)目的異同之處，從而發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)于價(jià)格的影響，再確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格應(yīng)在怎樣的區(qū)間之內(nèi)，才能在一定的利潤(rùn)之下，更好的迎合市場(chǎng)、迎和消費(fèi)者。 因此在運(yùn)用市場(chǎng)定價(jià)法的基礎(chǔ)之上必須充分考慮到影響價(jià)格的市場(chǎng)因素，通過(guò)對(duì)各種因素的分析得出項(xiàng)目市場(chǎng)均價(jià)，在市場(chǎng)均價(jià)確定的基礎(chǔ)之上，根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析，進(jìn)一步修正，使項(xiàng)目的均價(jià)在區(qū)域市場(chǎng)具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力與市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第一部分：項(xiàng)目所處區(qū)位的價(jià)格水平 區(qū)域住宅的總體價(jià)格水平 ： 項(xiàng)目位于包河區(qū)的南向邊緣區(qū)域，與廬陽(yáng)區(qū)、蜀山區(qū)咫尺之遙，其特定的地理位置決定了區(qū)域均價(jià)水平不能簡(jiǎn)單以某個(gè)區(qū)域?yàn)樗{(lán)本，而以多區(qū)域樓盤(pán)的均價(jià)水平為參照物（其中住宅主要的參考為包河區(qū)），才能制定出更加符合項(xiàng)目市場(chǎng)情況的價(jià)格水平： 樓盤(pán)名稱 物業(yè)形態(tài) 區(qū)域 均價(jià) 星辰花園 高層 包河區(qū) 4100 國(guó)貿(mào)公寓 1期 小高層、高層 包河區(qū) 4400 仕嘉名苑 高層 包河區(qū) 3900 春暉田逸苑 高層 包河區(qū) 3800 國(guó)軒大廈 高層 廬陽(yáng)區(qū) 5000 徽商望湖苑 高層 包河區(qū) 3800 黃金廣場(chǎng) 高層 蜀山區(qū) 4200 從包河區(qū)，廬陽(yáng)區(qū)、蜀山區(qū)各取一代表性樓盤(pán)，此類樓盤(pán)位置優(yōu)越，以高層為其主要的物業(yè)形態(tài)，均價(jià)水平居江蘇住宅市場(chǎng)中的翹楚地位，總體均價(jià)達(dá)到 4180 元 /平方米，但列舉的樓盤(pán)中，除廬陽(yáng)區(qū)市中心樓盤(pán)外，其于樓盤(pán)均價(jià)水平因地段的差異與本案仍會(huì)存在一定的差距，其系數(shù)因子在 5— 6%左右。因此本區(qū)域的整體均價(jià)水平約在 4400 元 /平方米。 最新宏觀政策的影響： 國(guó)家的宏觀政策對(duì)于地產(chǎn)的發(fā)展的作用是舉足輕重的，從 05 年五月的國(guó)家新政策給予樓市強(qiáng)烈的沖擊，使地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度有所降低、市場(chǎng)開(kāi)始回歸理性，但 07 年 一季度全國(guó)一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始一改頹勢(shì)，高速上揚(yáng)，江蘇本地市場(chǎng)價(jià)格雖增幅不明顯，但仍有緩慢上升。預(yù)計(jì)中央會(huì)再次運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，以及正在激烈討論中的首付成數(shù)的提升，種種舉措表明新的宏觀調(diào)控組合拳已逐步運(yùn)用于樓市，未來(lái)主要將以微調(diào)為主，建議其對(duì)價(jià)格的影響立為 2%。 區(qū)域二手房影響： 地址 樓層 套型 面積 總價(jià) 單價(jià) 備注 寧國(guó)路陽(yáng)光小區(qū) 5/6 2/1 51 萬(wàn) 3431 毛坯 工大教師樓 4/5 2/1 65 32萬(wàn) 4923 新裝修 審計(jì)局宿舍 5/6 文昌新村 3 南園新村 4 2/1 60 21 3500 全木地板 包公祠電信宿舍 5/6 2/2 79 3987 中裝 風(fēng)和園 5/6 2/1 55 3545 新裝修 萬(wàn)振逍遙苑 9 3/2 146 3479 簡(jiǎn)裝 由于區(qū)域，各項(xiàng)配套設(shè)施均比較完善，屬于江蘇市比較熱點(diǎn)住宅區(qū)域，大量新盤(pán)在此開(kāi)發(fā)。對(duì)于本項(xiàng)目定價(jià)而言，二手房的價(jià)格就顯得相對(duì)重要。區(qū)域二手房年代相均較早， 20xx 年以后的物業(yè)很少，以傳統(tǒng)的單位大院及開(kāi)放型 社區(qū)為主，區(qū)域戶型基本以 5080 ㎡的小戶型物業(yè)為主，這一類型物業(yè)基本占到區(qū)域整個(gè)二手房市場(chǎng)的 90％以上，目前周邊二手房基本以學(xué)區(qū)為賣點(diǎn)。就區(qū)域二手房本身質(zhì)量而言，自身配套很差，基本沒(méi)有停車設(shè)施與小區(qū)環(huán)境。但是憑借優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)以及完整的周邊配套，本區(qū)域的二手房住宅成為市場(chǎng)青睞的住宅之一，但市場(chǎng)供應(yīng)量卻相對(duì)較小，對(duì)本案基本不會(huì)造成沖擊，消費(fèi)者也可能會(huì)在二手房無(wú)從選擇的情況之下選擇一手房。議其對(duì)價(jià)格的影響立為 +1%。 消費(fèi)者在此區(qū)域的心理接受價(jià)格水平： 根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查分析，此區(qū)域消費(fèi)者的心理承受價(jià)格水平在江蘇各 個(gè)區(qū)域中處于高位的區(qū)域之一，為35005000 元 /平方米，但消費(fèi)者的心理又是脆弱的，市場(chǎng)上的任何波動(dòng)都會(huì)影響到消費(fèi)者，去年房產(chǎn)新政的出臺(tái)，給樓市造成巨大的波動(dòng)，也促使消費(fèi)者的購(gòu)買欲望逐步走低，從跟風(fēng)似的購(gòu)買行為中逐漸的回歸理性，投資者開(kāi)始從房產(chǎn)市場(chǎng)撤離，從而形成目前市場(chǎng)中強(qiáng)烈的觀望氛圍，導(dǎo)致多數(shù)樓盤(pán)的交易量銳減，市場(chǎng)從火爆趨于冷淡，但經(jīng)過(guò)接近一年的恢復(fù)發(fā)展，消費(fèi)者的購(gòu)房欲望值有所提升，特別是此區(qū)域在消費(fèi)者心目中一直是江蘇東南上風(fēng)口區(qū)域，更是由傳統(tǒng)中心進(jìn)入濱湖新城的第一站，消費(fèi)者的心理接受程度可能會(huì)有所提升 ，但其幅度是微小的，建議其價(jià)格系數(shù) +1%。 項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的影響： 從地形、地段、地幅特點(diǎn)上，真正相類似的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)不多，江蘇市場(chǎng)目前同質(zhì)物業(yè)多是 20xx－ 20xx 年推出物業(yè)，目前基本進(jìn)入銷售尾期。其貼身競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)金灣龍城，由于產(chǎn)品戶型缺陷，對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)產(chǎn)生太大威脅。緊鄰?fù)拖泛统鞘袩狳c(diǎn)區(qū)域特性，使消費(fèi)者的選擇范圍狹窄，目標(biāo)客戶也不易被分流或截流，對(duì)于價(jià)格的堅(jiān)挺也起到了至觀重要的作用，建議其價(jià)格系數(shù) +2%。 項(xiàng)目區(qū)域配套資源的影響 消費(fèi)者對(duì)所居住的軟環(huán)境與硬環(huán)境都是異常重視的，隨著消費(fèi)水平的不斷上升， 以及居住理念的轉(zhuǎn)變，此類需求更是不斷膨脹，其中在軟環(huán)境中， 對(duì)于教育設(shè)施的關(guān)注，更是重中之重，周邊眾多的消費(fèi)需求都是針對(duì)學(xué)區(qū)的，但仍是其主要的賣點(diǎn)之一，議其對(duì)價(jià)格的影響立為 +2%。 江蘇市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)： 在全國(guó)新的房產(chǎn)上漲之機(jī)，江蘇樓市也開(kāi)始逐步復(fù)原，市場(chǎng)開(kāi)始活躍，但新的宏觀政策調(diào)控正在運(yùn)行或者準(zhǔn)備出臺(tái)，其政府的調(diào)控的主要目的是繼續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但江蘇房?jī)r(jià)的走向谷底的可能性也是微乎其微的，主要是 江蘇市以后的房產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該還有多年的潛力和空間， 20xx 年一季度江蘇房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)，今后幾年隨著濱湖新城的建設(shè)，江 蘇市的城區(qū)面積將不斷擴(kuò)大，城市人口將不斷增多，居民收入水平也將大幅提高，這無(wú)疑將給江蘇市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供遠(yuǎn)大的發(fā)展空間。對(duì)樓市有著重要推進(jìn)作用的市政規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給樓市帶來(lái)的不僅僅是居住環(huán)境的改善，也將成為樓市的又一啟動(dòng)點(diǎn)，再有土地資源的日趨緊張、建安成本的上升等多重因素的限制，房產(chǎn)市場(chǎng)的前景還是可以期待的，但競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加的殘酷，企業(yè)的規(guī)模、品牌、營(yíng)銷戰(zhàn)略，人才質(zhì)量都是其立足于市場(chǎng)的關(guān)鍵。 此區(qū)域的地段的不可復(fù)制性、優(yōu)越性，配套的完整性，決定了區(qū)域的價(jià)格可能會(huì)在一定的區(qū)域值之間，其增長(zhǎng)的系數(shù)會(huì)降低， 但略微的上揚(yáng)還是有一定市場(chǎng)依據(jù)的建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 +1% ● 價(jià)格建議： 4400 元 /平方米 {11%（宏觀政策） +1%（消費(fèi)者預(yù)期） +1%（二手房） +2%（競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)稀少）+2%（項(xiàng)目配套資源） +1%（房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)） }=4700 元 /平方米 第二部分：綜合因素修正價(jià)格 確定了市場(chǎng)均價(jià)，根據(jù)產(chǎn)品特性和樓盤(pán)自身特點(diǎn)，從以下六點(diǎn)因素進(jìn)行修正 ? 本案社區(qū)的規(guī)模、內(nèi)部的配套、園林景觀： 本項(xiàng)目與其他樓盤(pán)相比，社區(qū)規(guī)模性較小，居住的舒適度不強(qiáng)， 建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 +1% ? 多重物業(yè)形態(tài)： 項(xiàng)目物業(yè)形式多樣，可滿足不 同消費(fèi)者的置業(yè)目標(biāo)，消費(fèi)區(qū)間較大。以及宜商宜住的住宅用途，均為本項(xiàng)目提供一定的人氣， 建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 +1% ? 產(chǎn)品臨街： 項(xiàng)目的主體距離城市主干道較近，噪聲、灰塵污染無(wú)可避免。 建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為1% ? 高層產(chǎn)品的市場(chǎng)抗性： 高層建筑受到消費(fèi)者的接受度較低，市場(chǎng)對(duì) 29 層的高層住宅存在一定的抗性。建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 2% ? 較大的公攤 高層住宅和商品房公攤面積過(guò)大，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定的阻礙作用 建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 3% ? 商住合一： 商住合一的住宅，人員混雜，無(wú)法實(shí)現(xiàn)全封閉式管理，會(huì)給業(yè)主的安全感 系數(shù)降低， 建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 1%