【正文】 市價(jià)值”與“民眾價(jià)值”的循環(huán)共生。因?yàn)椋@里就是“一切皆有可能”！ （四）產(chǎn)品定位研究 1．項(xiàng)目商業(yè)定位 依據(jù)本項(xiàng)目自身特征，在商業(yè)物業(yè)形態(tài)的選擇定位可能會(huì)有以下六種：專業(yè)市場(chǎng)、綜合超市、一站式購(gòu)物廣場(chǎng) shopping mall、純餐飲、健身休閑、城市百貨。 諸多商家云集此地，更直接的是看重區(qū)域龐大人群所帶來(lái)的巨大消費(fèi)力。消費(fèi)者年齡決定其消費(fèi)能力和消費(fèi)意向，基于以上的特征的判斷，我們有足夠理由相信這個(gè)區(qū)域具備成為“城市焦點(diǎn)青春特區(qū)”的天生潛質(zhì)！ 一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)做成功在于具有良好的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)性，而其經(jīng)營(yíng)則取決于它提供的產(chǎn)品在市場(chǎng)中所扮演的角色是否迎合了區(qū)域的消費(fèi)群體。這可能是我們行進(jìn)路程中一個(gè)主要的方向，但并不排除其他的特色商業(yè)的最終落戶，所有一切都是動(dòng)態(tài)變化的，而這塊土地氣質(zhì)也更能驗(yàn)證判斷 —— 一切皆有可能之地！ 2．高層產(chǎn)品定位 項(xiàng)目所處的區(qū)位是老城區(qū)與新城區(qū)的交匯處，既已形成的商圈正在逐漸繁榮成熟，“便利交通、升值 區(qū)位、完善配套、追求效用”也成為更多人選擇的主導(dǎo)因素。我們?cè)跒楦邇r(jià)值空間產(chǎn)生的利潤(rùn)而高興的同時(shí)，更需要理性判斷整個(gè)城市商鋪投資的承受力，本身而言高價(jià)值空間就由兩大因素構(gòu)成：高價(jià)值＋空間，其中空間合理性及面積區(qū)間是鎖定利潤(rùn)的關(guān)鍵所在。 （ 2）高層產(chǎn)品空間定位 依據(jù)高層產(chǎn)品類型定位，主要分為兩大類：一類是中小面積邊緣性投資公寓，另一類是寬敞型住宅 項(xiàng)目位于城市的老城區(qū)中心第一輻射區(qū)，且新商圈也已形成一定文化底蘊(yùn)，除傳統(tǒng)固定人群生活需求外，每天還產(chǎn)生大量外來(lái)人 流的其他消費(fèi)，大量信息在此匯集，人們對(duì)這個(gè)區(qū)域并不陌生。 市場(chǎng)定價(jià)法必須了解周邊類似樓盤與商業(yè)價(jià)格水平，以及類似樓盤與本項(xiàng)目的異同之處，從而發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)于價(jià)格的影響，再確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格應(yīng)在怎樣的區(qū)間之內(nèi)，才能在一定的利潤(rùn)之下，更好的迎合市場(chǎng)、迎和消費(fèi)者。區(qū)域二手房年代相均較早， 20xx 年以后的物業(yè)很少，以傳統(tǒng)的單位大院及開放型 社區(qū)為主，區(qū)域戶型基本以 5080 ㎡的小戶型物業(yè)為主，這一類型物業(yè)基本占到區(qū)域整個(gè)二手房市場(chǎng)的 90％以上，目前周邊二手房基本以學(xué)區(qū)為賣點(diǎn)。 項(xiàng)目區(qū)域配套資源的影響 消費(fèi)者對(duì)所居住的軟環(huán)境與硬環(huán)境都是異常重視的，隨著消費(fèi)水平的不斷上升， 以及居住理念的轉(zhuǎn)變，此類需求更是不斷膨脹，其中在軟環(huán)境中， 對(duì)于教育設(shè)施的關(guān)注，更是重中之重，周邊眾多的消費(fèi)需求都是針對(duì)學(xué)區(qū)的，但仍是其主要的賣點(diǎn)之一，議其對(duì)價(jià)格的影響立為 +2%。建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 2% ? 較大的公攤 高層住宅和商品房公攤面積過(guò)大，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定的阻礙作用 建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 3% ? 商住合一： 商住合一的住宅，人員混雜，無(wú)法實(shí)現(xiàn)全封閉式管理，會(huì)給業(yè)主的安全感 系數(shù)降低， 建議其對(duì)價(jià)格的影響系數(shù)為 1% ●。其貼身競(jìng)爭(zhēng)樓盤金灣龍城，由于產(chǎn)品戶型缺陷，對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)產(chǎn)生太大威脅。 區(qū)域二手房影響： 地址 樓層 套型 面積 總價(jià) 單價(jià) 備注 寧國(guó)路陽(yáng)光小區(qū) 5/6 2/1 51 萬(wàn) 3431 毛坯 工大教師樓 4/5 2/1 65 32萬(wàn) 4923 新裝修 審計(jì)局宿舍 5/6 文昌新村 3 南園新村 4 2/1 60 21 3500 全木地板 包公祠電信宿舍 5/6 2/2 79 3987 中裝 風(fēng)和園 5/6 2/1 55 3545 新裝修 萬(wàn)振逍遙苑 9 3/2 146 3479 簡(jiǎn)裝 由于區(qū)域，各項(xiàng)配套設(shè)施均比較完善，屬于江蘇市比較熱點(diǎn)住宅區(qū)域，大量新盤在此開發(fā)。因而定價(jià)必須以市場(chǎng)為依托、以競(jìng)爭(zhēng)盤為突破口。 基于以上兩組數(shù)據(jù)的推算，我們對(duì)商業(yè)空間定位有如下建議： ? 1 層沿街 獨(dú)立鉆石鋪， 商鋪面積控制在 10 ㎡ － 20㎡，甚至考慮在主交通路口設(shè)置幾個(gè) 10㎡以下鋪位。換句話說(shuō)，中小面積的戶型在整個(gè)產(chǎn)品比例中具有主導(dǎo)地位，輔助部分寬敞型住宅。 基于本案所處地段的特殊性，我們賦予了它“集納式城市驛站”的稱呼，而同時(shí)我們看到了區(qū)域龐大年輕群體日益增長(zhǎng)的消費(fèi)能力，以及目前區(qū)域商業(yè)空白點(diǎn)。 以上我們列舉了六種常見商業(yè)形態(tài)，結(jié)合項(xiàng)目自身與周邊特點(diǎn)，對(duì)其中的五種進(jìn)行了否定，最終確定了健康休閑業(yè)態(tài)是我們的主要方向， 另外目前區(qū)域在校學(xué)生人數(shù)約 萬(wàn)人占整個(gè)包河區(qū)總?cè)丝诘?%，同時(shí)還有附近如百腦匯工作上班的年輕群體，對(duì)電子游戲、電玩音樂(lè)等時(shí)尚活動(dòng)的較大需求，都 使得這個(gè)區(qū)域成為江蘇商業(yè)休閑市場(chǎng)最具青春活力的地界。 健身休閑 從周 邊人群結(jié)構(gòu)來(lái)看，消費(fèi)能力很難支撐超過(guò) 3000 平米的單獨(dú)室內(nèi)娛樂(lè)設(shè)施，但從整個(gè)城市特色休閑娛樂(lè)場(chǎng)所分布來(lái)看，更多是集中在周谷堆商圈附近。 它的空中花園及廣場(chǎng)空間，能成為商業(yè)空間、投資空間、居住空間內(nèi)所有人群聚會(huì)、溝通、娛樂(lè)、健身的最佳場(chǎng)所，或者是某種各類城市活動(dòng)的主要舉辦地：如明星見面會(huì)、音樂(lè)簽售會(huì)、特色街舞、電子競(jìng)技、三人籃球等?；诖私Y(jié)論，再次判斷本項(xiàng)目之開發(fā)向度時(shí)，方向與目標(biāo)愈加清晰，將寫字樓物業(yè)首先排除后，“投資過(guò)渡性產(chǎn)品 +商業(yè)”就成為了我們項(xiàng)目的不二之選。 優(yōu)勢(shì)： 緊鄰一環(huán)屯溪路，交通便利、抵達(dá)性好、周邊配套較完善 毗鄰以新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)為中心的繁榮商圈，是沿老城區(qū)進(jìn)入濱湖新區(qū)的第一站 屬于江蘇樓市泰州南路板塊，是城市開發(fā)建設(shè)的熱點(diǎn)區(qū)域，新開社區(qū)居住人群素質(zhì)較高 省體育場(chǎng)、紅三環(huán)體育館、保齡球館、特色酒吧等文體休閑設(shè)施，形成一定聚集規(guī)模 沿街面較長(zhǎng)，一層物業(yè)價(jià)值較高 劣勢(shì)： 土地成本高，墻多、管線多，提高建筑成本，降低了價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，后期管理成本高 屯溪路、泰州路、淝河路車流人流量大，交 通擁擠、噪音等干擾 地塊東側(cè)街道狀況較差，多為周谷堆居委會(huì)村民自建用房，建筑密度大，居住人口復(fù)雜、人群素質(zhì)不高 周谷堆農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)進(jìn)一步改造擴(kuò)容所帶來(lái)的交通、街區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的壓力，對(duì)整體居住環(huán)境產(chǎn)生一定的負(fù)面影響； 區(qū)域眾多競(jìng)爭(zhēng)樓盤細(xì)分市場(chǎng)，目標(biāo)客戶容易分流 項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，客戶等待心理受到考驗(yàn) 不具備某種特殊資源，如品牌、專業(yè)團(tuán)隊(duì)等 困難點(diǎn)： 地下車位必須滿足規(guī)范要求，修建周期長(zhǎng)、占用大量前期資金 取得預(yù)售許可證和交付使用的時(shí)間較長(zhǎng)，期間市場(chǎng)變化所帶來(lái)的不可確定風(fēng)險(xiǎn) 若面積規(guī)劃不當(dāng)則總價(jià)容易失控，高樓 層高總價(jià)產(chǎn)品去化較慢 Loft 產(chǎn)品無(wú)法通過(guò)報(bào)批，超過(guò) 米都需重新計(jì)算容積率 小戶型產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，概念上難以尋求突破 機(jī)會(huì)點(diǎn)： 東南一環(huán)商圈的逐漸成熟及區(qū)域板塊的價(jià)值提升 通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新，營(yíng)造新的場(chǎng)所精神，開創(chuàng)提供新價(jià)值盈余 優(yōu)劣勢(shì)平衡分析： 綜合比對(duì)完所有的優(yōu)勢(shì)因素，我們不難發(fā)現(xiàn)其最核心的優(yōu)勢(shì)就是“地段”，劣勢(shì)的最大要素就是“時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)”，困難點(diǎn)是大面積高樓層產(chǎn)品總價(jià)過(guò)高、去化速度慢，機(jī)會(huì)點(diǎn)則是需要通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)造新場(chǎng)所精神、提供新價(jià)值盈余。 ? 環(huán)線內(nèi)一層沿街商鋪均價(jià)： 萬(wàn)元 /㎡，住宅均價(jià) 6800 元 /㎡，傳統(tǒng)核心區(qū)域的物業(yè)去化明顯優(yōu)于其他。銀河灣、凱悅豪庭等零散項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，但畢竟勢(shì)單力薄無(wú)法形成區(qū)域整體開發(fā)優(yōu)勢(shì)，一直處于自然發(fā)展階段。同時(shí)北區(qū)大量工廠搬遷之后所遺留的土地也為城市化進(jìn)程提供了有力的空間保障。 ? 而泰州南路與屯溪路交匯處，更是通往濱湖新區(qū)的第一站，隨著世界 500 強(qiáng)法國(guó)家樂(lè)福超市等商業(yè)巨頭的搶攤?cè)腭v，大量飯店、茶座、酒吧、夜店等快速在此“扎堆”，商務(wù)樓等項(xiàng)目夜身價(jià)倍增，集中了超高人氣。 ? 區(qū)域以元一集團(tuán)率先建設(shè)的元一時(shí)代花園、元一時(shí)代廣場(chǎng)、元一希爾頓酒店為地標(biāo)性建筑，之后溫莎杰座、 U－ TOWN 金色地帶等樓盤也逐漸興起。電信、中國(guó)移動(dòng)、西市區(qū)教委、農(nóng)大、安大等眾多單位云集四周，從企事業(yè)單位工職人員到高校教師再到學(xué)生人群，為周邊商業(yè)提供了較大的消費(fèi)空間。 啟示五：全國(guó)寫字樓市場(chǎng)劃分及特征 寫字樓市場(chǎng)分類 主要代表城市 特征描述 第一級(jí)市場(chǎng) 北京、上海、廣州等 GDP＞ 5000 美元， 住宅有高、中、低檔之分，寫字樓也有高、中、低檔之分，分別是甲、乙、丙三級(jí)。 啟示三：資金壓力、需求轉(zhuǎn)移、持續(xù)經(jīng)營(yíng)難以平衡 江蘇寫字樓市場(chǎng)能清晰的反映一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)活躍程度，在過(guò)渡期到蓬勃發(fā)展期間，部分寫字樓開發(fā)定位模糊，采取商住結(jié)合的方式， 一方面這是 由于寫字樓的資金壓力較大，必須采取以售為主的開發(fā)方式來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)；另一方面 20xx－ 20xx 年江蘇市場(chǎng)處于住宅消費(fèi)的鼎盛時(shí)期，大量住宅物業(yè)是整個(gè)市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)，部分住 宅成為辦公場(chǎng)所的替代品，擠壓了真正寫字樓市場(chǎng)需求。專業(yè)商務(wù)型、特色服務(wù)型、地段投資型物業(yè)成為江蘇寫字樓市場(chǎng)的新亮點(diǎn)，各個(gè)區(qū)域呈遍地開花之勢(shì)，大大提高了江蘇寫字樓的品質(zhì)。該工程榮獲 20xx 年中國(guó)建筑工程魯班獎(jiǎng)（國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程），繼而 成為當(dāng)時(shí)江蘇寫字樓市場(chǎng)的引領(lǐng)者，今天依然 是江蘇高端的寫字樓代表之一。改革開放前，我國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，在這種體制下，城市辦公機(jī)構(gòu)主要由政府部門、國(guó)營(yíng)企事業(yè)單位組成，基本上都是通過(guò)國(guó)家分配方式取得辦公樓或由行政劃撥取得土地，興建自用辦公樓、辦公活動(dòng)不太活躍，因而江蘇商務(wù)辦公空間 (寫字樓 )幾乎完全不存在。 五、 新商圈增強(qiáng)居民消費(fèi)的便利性，滿足了居民消費(fèi)的多元化需求。 新商圈商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)其具有一定關(guān)聯(lián)性的商業(yè)類項(xiàng)目有相當(dāng)明顯的推動(dòng)作用。 再次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)開發(fā)培育上，開發(fā)商缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，在不同類型的城市新商圈里。 啟示二：新商圈的崛起命系開發(fā)商 鐘情于新商圈的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，有相當(dāng)一部分屬于葉公好龍式的。從現(xiàn)有的方式看，江蘇成就新商圈的主要有這么幾種新型的商業(yè)形態(tài)： 復(fù)合型商業(yè)建筑，主力形態(tài)以百貨店和購(gòu)物中心為主，以其鮮明的業(yè)態(tài)劃分，業(yè)種豐富性及業(yè)態(tài)與業(yè)種的對(duì)比，在城市新商圈的形成過(guò)程中充當(dāng)領(lǐng)頭羊的角色。像安居苑、琥珀山莊、西苑小區(qū)、新加坡花園城等社區(qū)商業(yè)形成的商圈即屬于功能性商圈。遺憾的是西壩口商圈的榮譽(yù)光環(huán)只戴了 9年就又被摘掉而被四牌樓所替代。 大中型超市購(gòu)物中心 90 年代末以來(lái)，大中型綜合超市逐步興起，大型購(gòu)物中心摩爾商城的概念開始出現(xiàn)，城市三級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系進(jìn)入完善時(shí)期，商業(yè)的集聚開始有序地從市級(jí)商業(yè)中心走向城市內(nèi)部的樞紐型區(qū)域、居住區(qū)組團(tuán)。 西壩口商圈 80 年代初，江蘇長(zhǎng)江中路、金寨路進(jìn)行了改造，拆遷沿街住宅、拓寬修整道路，以紅旗百貨大樓、龍圖商廈、匯通商廈為代表的西壩口商圈隨之 崛起。 特征綜述：一個(gè)中心，同步發(fā)展，兩個(gè)周期 一個(gè)中心 久居江蘇的人知道江蘇的城區(qū)基本劃分為中南西北東五個(gè)片區(qū)。從空間結(jié)構(gòu)模式上看， 80 年代所形成的同心圓模式（內(nèi)環(huán)區(qū)域）在這個(gè)過(guò)程中隨著人口和空間需求的增加逐漸演繹為放射型模式（沿主要干道向外展開）。在這個(gè)階段，空間和資源將得到更有效的利用，整個(gè)空間結(jié)構(gòu)處于一個(gè)較高層次的動(dòng)態(tài)均衡之中。以 交通樞紐的物流園為基礎(chǔ)， 以 第三產(chǎn)業(yè)集中的商貿(mào)區(qū) 為特色，以城市中的開發(fā)區(qū)環(huán)境為優(yōu)勢(shì)，已成為了江蘇市現(xiàn)代 化大城市建設(shè)的三大主體開發(fā)區(qū)之一。 90 年代前的內(nèi)環(huán)區(qū)域是江蘇這個(gè)城市發(fā)育最初的聚集點(diǎn)。 江蘇市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不是偶然的，它是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，現(xiàn)代城市建設(shè)和城市商業(yè)發(fā)展到一定階段，整座城市對(duì)現(xiàn)代商業(yè)和流通變革產(chǎn)生的一種強(qiáng)烈需 求的結(jié)果。 三．江蘇商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之軌跡 研究商業(yè)地產(chǎn)，就是研究城市。 ? 按照行業(yè)類別劃分的商業(yè)地產(chǎn)類型：零售功能 房地產(chǎn)、娛樂(lè)功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、居住及辦公用商業(yè)地產(chǎn) ? 按照消費(fèi)行為劃分的商業(yè)地產(chǎn)類型：物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn) ? 按照建筑形式劃分的商業(yè)地產(chǎn)類型：?jiǎn)误w建筑、綜合建筑 ? 按照市場(chǎng)范圍劃分的商業(yè)地產(chǎn)類型：近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型、超級(jí)型 ? 按照規(guī)模劃分 的商業(yè)地產(chǎn)類型： 大型商業(yè)地產(chǎn)（建筑規(guī)模 7萬(wàn)平米以上）、中型商業(yè)地產(chǎn)（ 2－ 7萬(wàn)平米）、小型商業(yè)地產(chǎn)（ 2 萬(wàn)平米以下） 分析： 依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)外延的原理，我們?cè)俅翁接懸幌挛磥?lái)項(xiàng)目所需呈現(xiàn)某種獨(dú)特 的方式： 按照行業(yè)類別劃分 可能是集零售、休閑娛樂(lè)、餐飲、居住辦公等多功能于一身； 按照消費(fèi)行為劃分 可能是從服務(wù)形態(tài)房地產(chǎn)向體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)的逐漸過(guò)渡； 按照建筑形式劃分 可能會(huì)是單體建筑； 按照市場(chǎng)范圍劃分 可能是社區(qū)型與區(qū)域型的結(jié)合體；按照規(guī)模劃分則可能是中型商業(yè)地產(chǎn)。因而，當(dāng)我們滿懷財(cái)富熱情想要開始商業(yè)地產(chǎn)的冒險(xiǎn)之旅時(shí)候，需要了解一些 基本問(wèn)題：什么是商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵與外延、商業(yè)地產(chǎn)兩個(gè)基本點(diǎn)又是什么等，這些都對(duì)發(fā)展商正確進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)起著正本清源的作用。 整個(gè)地塊的基地可用面積為 3446㎡ ，同時(shí)加上路網(wǎng)規(guī)劃、消防要求、管道設(shè)計(jì)等，實(shí)際可利用的基地面積則更為局促。 【錦泰國(guó)際】項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告 20xx 年 6 月 一 .“四地”因素下的項(xiàng)目研判之路 ………………………………………………………………… 3 二．商業(yè)地產(chǎn)之認(rèn)知 …………………………………………………………………………………… 6 三．江蘇商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之軌跡 …………………………………